Жилье. Качество жизни – это в том числе и простор в доме. Но если хочется жить в городе, поближе к работе и объектам инфраструктуры, задача усложняется: больших квартир не так уж много.



Спрос на жилые помещения большой площади стабилен и постоянен, однако такие роскошные апартаменты занимают совсем небольшую долю рынка – покупают их сравнительно редко. «Если в доме не предусмотрены квартиры больших площадей (от 350–400 квадратных метров), или покупатель из-за высокой стоимости отказывается от приобретения больших апартаментов на верхних этажах, то у него есть возможность объединить соседние квартиры: но это не должно противоречить конструктивным особенностям здания, – комментирует консультант по недвижимости компании «Кирсанова Риэлти» Екатерина Егорова. -– Приобретая жилье такого метража, покупатели хотят, чтобы их квартира располагалась одна на площадке, без соседей – это создает ощущение обособленности. Оптимально, когда квартира располагается в небольшом по площади доме и занимает целиком этаж или его половину». В некоторых случаях можно сделать двухуровневые или трехуровневые апартаменты. «Если человек хочет приобрести квартиру в 400–500 квадратных метров, он с легкостью найдет одноуровневую, – сейчас такие пользуются большим спросом: по лестницам в загородных домах все набегались, – говорит руководитель отдела городской недвижимости компании Tweed Алена Бригаднова. – Но если речь идет о площади в 800–1000 кв. метров, то придется соглашаться на двухуровневую планировку: в противном случае квартира будет состоять из сплошных коридоров».

Цена квартиры, объединенной в одну из нескольких, зависит от очень многих факторов. В том числе от качества дома, района расположения, уровня отделки и видовых характеристик.

Готовое решение. «Многие потенциальные покупатели больших квартир с удовольствием приобрели бы пентхаус, – говорит Екатерина Егорова, – однако сегодня цена квадратного метра на такое жилье столь велика, что в качестве альтернативы клиенты могут рассматривать и вариант объединения нескольких квартир на более низких этажах или совсем отказываются от покупки».

Застройщики очень часто включают роскошные апартаменты на последних этажах в проекты элитных домов, так как наличие пентхаусов положительно сказывается на имидже всего комплекса. Стоимость квадратного метра пентхаусов выше минимум на 15%, а чаще на 25–30%, чем в других квартирах в том же доме.

«Однако следует сразу оговориться, – добавляет директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский, – найти в Москве классический пентхаус очень сложно. Концепция такого жилья включает три обязательных компонента: престижность, приватность, эксклюзивность. То есть это особняк на крыше с отдельным входом, панорамным остеклением, выходом на террасу, с которой открывается вид минимум на три стороны света. Как правило, такая квартира многоуровневая. И самое главное – она в доме должна быть только одна. Иначе объект теряет эксклюзивность». Московский пентхаус – это всего лишь большая квартира, часто двухуровневая, с выходом на крышу. И, конечно, такая в доме не одна, а окна вполне могут выходить всего на две стороны. И далеко не все владельцы имеют отдельный вход и личный лифт, – таким образом, нарушается принцип приватности.

Однако есть и довольно удачные варианты апартаментов на верхних этажах. Среди них, например, квартиры в доме во 2-м Обыденском переулке, 3, Пожарском, 5, Бутиковском, 5, в жилом комплексе «Алые паруса» (пентхаус «Цезарь»), в «Венском доме» (Неопалимовский переулок, 8–10), в «Стольнике» (М. Левшинский переулок, 5). Вариант с пентхаусом выигрывает у объединенных квартир благодаря своим конструктивным особенностям. «В нем можно создавать большие свободные пространства, а не много маленьких комнат, как в обычной квартире, – объясняет директор департамента развития компании Welhome Александр Дьяченко, – в таких помещениях несущие конструкции расположены далеко друг от друга». Стоимость таких апартаментов в Москве сегодня колеблется от $20 тыс. до $40 тыс. за квадратный метр. Обычно площадь не превышает 800 метров.

Компромисс. Нечто среднее между загородным жильем и квартирой – таунхаус (коттедж на несколько квартир с отдельным входом в каждую). Очень часто таунхаусы входят в план больших жилых комплексов (как в «Покровском-Глебово»), располагаться они могут как в центре (ЖК «Три тополя» в районе Плющихи), так и за пределами Садового кольца (ЖК «Золотые ключи» на Минской улице, поселок «Сосновка» на Осенней). Только из таунхаусов состоит ЖК «Палаты Муравьевых» (1-ый Зачатьевский переулок).

Стоимость зависит от района и статуса жилого комплекса, в состав которого входит выбранный дом, степени готовности, уровня отделки и может составлять от $5 тыс. до $30 тыс. за квадратный метр. «На мой взгляд, таунхаус в Москве – не самое лучшее решение, – считает Александр Дьяченко. – Не зря их предложение довольно ограничено, мало удачных объектов. Очень важны в городе хорошие видовые характеристики: это дома на набережных реки Москвы, в историческом центре, с видом на достопримечательности. Обычно это квартиры на вторичном рынке, расположенные достаточно высоко, с отделкой и мебелью. Купить жилье большой площади не такая уж большая проблема, так как спрос не очень велик, но по-настоящему хороших квартир, сочетающих в себе все возможные плюсы, не так уж много».

По-старинке. Самые редкие и самые дорогие объекты недвижимости с большой площадью – старинные особняки в центре Москвы. Доля таких предложений составляет не более 1% от общего объема на элитном рынке. Стоимость квадратного метра в «дворянском гнезде» начинается от $15 тыс., не редкость объекты с ценником в $35 тыс. «Особняки обычно используются в представительских целях, но иногда их покупают и для постоянного проживания, – говорит Александр Зиминский. – Реконструированные особняки можно найти в любом историческом районе центра Москвы: сегодня такие предложения есть в Гранатном, Гагаринском, Трубниковском переулках».

Есть на территории Москвы коттеджные поселки – дома там, конечно, не старинные и менее роскошные, чем особняки. Таких поселков всего несколько – самый известный расположен неподалеку от метро «Сокол», «Поселок художников». Он был построен в 20–30-е годы XX века для творческой интеллигенции, высшей номенклатуры и научной элиты. Каждый дом уникален, все они построены из разных материалов. Приобрести коттедж там очень сложно – во-первых, не так уж много предложений, во-вторых и, пожалуй, это главное, при покупке часто возникают проблемы с документами – юридический статус многих домов неясен.

Относительно новые поселки «Покровские холмы» (Покровское-Глебово), «Екатериновка» (Крылатское) включают в себя обычно и таунхаусы, и индивидуальные коттеджи. Дома большие, поселки расположены в экологически благоприятных районах, имеют развитую инфраструктуру, однородную социальную среду, территории охраняются. Стоимость квадратного метра в таких домах превышает $15 тыс., предложений по ним мало.

Вице-президент группы «Бородино» Наталья Василиади отмечает, что в элитном сегменте процесс рыночного ценообразования больших жилых площадей практически отсутствует. Общепринятые нормы существуют только на этапе строительства: чем выше квартира расположена, тем лучше видовые характеристики, а значит – цена выше.