Почему коттеджи и таунхаусы в Подмосковье так плохо продаются.
В коттеджном поселке «Левада», что в деревне Коргашино в 14 км от Москвы по Осташковскому шоссе, — идеально подстриженные газоны и аккуратные кирпичные домики. Жительница Коргашина Галина Петровна вспоминает, что построили поселок еще четыре года назад: «Дома росли быстро, как грибы. Но поселок так и стоял пустой». В нем и сейчас нет признаков жизни, хотя застройщик утверждает, что «Левада» — вовсе не долгострой.
В отделе продаж компании «Вель» заявили, что не проданы всего два дома, а в остальных новые хозяева уже якобы делают ремонт. Верится в это с трудом. За половину таунхауса в «Леваде», к которой прилагается участок в пять соток, просят всего $290 000. Это на треть дешевле, чем в среднем поселке экономкласса в Подмосковье.
Риелторы говорят, что 17 таунхаусов в «Леваде» (каждый рассчитан на две семьи) продавались больше трех лет. Хотя могли бы уйти за полгода. По подсчетам Vesco Group, в удачных поселках экономкласса в квартал продается до 20 домов. Но то в удачных. По подсчетам той же Vesco, почти у 60% коттеджей на подмосковном рынке недвижимости возникают трудности со спросом. «Более чем в полусотне поселков в прошлом году было меньше пяти продаж», — расстраивается председатель совета директоров компании «Миэль-Недвижимость» Григорий Куликов.
Причина неудачи поселка «Левада» очевидна: он стоит около оживленной дороги, причем по другую ее сторону расположился строительный рынок. «Большинству покупателей не нравится, когда поселок стоит у транспортной магистрали и вместо единения с природой им приходится дышать выхлопами тысяч автомобилей», — говорит руководитель отделения «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Цывин. Кроме того, минусом для загородных поселков является соседство с гаражами, медучреждениями вроде инфекционных больниц и диспансеров, свалками и ЛЭП. Очевидные, казалось бы, соображения. Но, судя по печальной статистике продаж подмосковной недвижимости, девелоперы просто не задумываются над всем этим.
ВСЕ НА СТРОЙКУ!
«Девелоперы строят поселки на свой страх и риск, не изучив ни спроса, ни способов маркетингового продвижения», — раздраженно говорит Александр Дьяченко, директор департамента развития агентства элитной недвижимости Welhome. Похоже, пример с «Вель» как раз из числа таких. Основной бизнес этой компании — производство статуэток, сувениров, наград и украшений из бронзы. Строительство «Левады» было попыткой диверсифицировать бизнес. Насколько удачной, сказать сложно, поскольку говорить о поселке в компании не хотят. От строительного бизнеса «Вель» отказываться не собирается. Пока «Левада» ждала покупателей, компания построила отель в столице. А скоро еще начнет стройку двух новых подмосковных поселков.
Возможно, их судьба сложится удачнее. Если, конечно, «Вель» не допустит еще каких-нибудь ошибок. Заместитель гендиректора компании «Новый город» Наталья Ветлугина рассказывает о такой типичной проблеме. Многие девелоперы разворачивают стройки в природоохранной зоне или у берегов рек в надежде позже оформить землю под дачное строительство. Но чаще всего сделать это не удается и строителям приходится сворачивать проект. «Они просто о нем забывают, в лучшем случае вернув клиентам деньги», — говорит Ветлугина. В худшем — исчезают с деньгами.
Так что покупателям домов в проблемном поселке 33 Club, что расположился в 37 км от Москвы по Киевскому шоссе, можно считать, еще повезло. Поселок строится с 2006 г. Компания-застройщик «ЛюксСтрой» начала проект с ремонта дороги, сворачивающей с шоссе в поле, которое принадлежало компании «Ником». Чуть позже «Ником» сама начала строить поселок «Глаголево-Парк», и снующие по ее территории грузовики конкурента, само собой, ей не понравились. Когда она высыпала на «свою» дорогу гору грунта и перекрыла проезд для машин «ЛюксСтроя», между конкурентами возник конфликт, дошло даже до судебного разбирательства. Спор прекратился, когда «Ником» купила недостроенный 33 Club. Осенью поселок выйдет на рынок (разумеется, под новым названием). А покупателям первых семи домов придется достраивать купленные коттеджи собственными силами.
Случаются ситуации, когда девелопер просто не в состоянии оценить свои инвестиционные возможности. Лет шесть назад на 2-м Успенском шоссе некая компания начала строить поселок «Жаворонки-2». При этом она рассчитывала лишь на деньги покупателей, но те не шли, не доверяя новичку. «Чтобы поселок был успешен, застройщик должен быть с именем», — поясняет Наталья Картавцева, директор департамента загородной недвижимости Vesco Group. Имя того неудачника, кстати, не смогла вспомнить ни она сама, ни ее коллеги. Горе-девелопер заморозил стройку, а потом продал землю. Сейчас на том месте стоит поселок «Ричмонд» от компании «Экотепло», которая работает на рынке с 1994 г.
Дома в «Ричмонде» продаются уже в готовом виде. Картавцева уверена, что это и есть правильный подход к продажам: «Шансы обойти конкурентов выше, когда покупатель видит завершенный продукт». Особенно это актуально в условиях насыщенного рынка. По данным Kalinka-Realty, в 2007 г. на продажу в Подмосковье было выставлено около 70 коттеджных поселков — это вдвое больше, чем в позапрошлом году.
ПО ЦЕНЕ УЧАСТКОВ
Когда акционеры компании «Вимм-Билль-Данн» Михаил Дубинин и Александр Орлов выходили на рынок подмосковной недвижимости, они руководствовались исключительно собственным житейским опытом. Решение строить поселок Дубинин принял после того, как долго и безуспешно выбирал себе загородный дом. Партнеры решили не мелочиться, задумав возвести 260 домов на площади 200 га на Новорижском шоссе в 20 км от города. Затраты оценивались в $40-50 млн. Новорижское направление в то время лишь набирало популярность, а соседняя Рублевка уже вовсю застраивалась. Земля в зоне 15-30 км от МКАД на Новой Риге стоила в среднем по $955 за сотку, а на Рублевке — $3290. Специально для проекта Дубинин даже продал 4% акций ВБД.
Вместе с владельцами ЗАО «Магистраль» партнеры создали в 2003 г. компанию «Резиденции Бенилюкс», которая занялась строительством одноименного поселка. Архитектурно каждая «резиденция» — Бельгия, Голландия и Люксембург в миниатюре. Но даже эта красота не помогла сбывать дома с лета. Продажи и строительство в «Бенилюксе» идут пятый год, а 56 домов, по данным агентства недвижимости Doki, до сих пор свободны. «Одно неверное решение на любом этапе девелопмента — и проект затянется на долгие годы», — замечает Цывин из «Инком-Недвижимости».
Дубинин не учел возросшей конкуренции. Чуть позже на этом же направлении стали появляться проекты аналогичного класса и масштаба — «Маленькая Италия», «Риверсайд», «Гринфилд». Когда девелопер понял, что продать 260 домов будет нелегко, он стал предлагать просто землю. Риелторы тут же отнесли поселок к разряду долгостроя. Ведь собственник, купивший участок, может строить свой дом сколь угодно долго.
«Резиденции Бенилюкс» явно застоялись на рынке. Чтобы придать приевшемуся проекту новый импульс, риелторы придумывают разные ухищрения. Например, агентство «Усадьба» продает «Бенилюкс» под маркой «Поселок “Европейский”».
Олег Коваленко, директор департамента инвестиций в загородное строительство компании «Бест-Недвижимость», считает, что ошибиться при строительстве дорогого поселка гораздо проще, чем при работе в экономклассе: «Там народ не требует ничего уникального». Именно уникальность создала проблемы двум рублевским поселкам — «Барвихе Хиллс» от Capital Group и Evergreen от «ЭлитСтрой». Capital Group задумала поселок, где все дороги будут подземные. Представьте: холмистая местность с буколическими домиками, а между ними никакого асфальта. В Evergreen же крыши домов покрыты газоном, а в центре каждой виллы устроен зимний сад.
Риелторы продают Evergreen два года — за это время девелопер его полностью достроил, но хозяев, по данным Vesco Consulting, обрели всего три виллы. «Покупатель элитной недвижимости не любит авангард, а если и захочет чем-то отличиться, то построит дом, который будет один в своем роде», — объясняет риелтор Евгения, уже несколько лет продающая дорогие дома на Рублевке.
У Capital Group дома тоже не разлетаются как горячие пирожки. В отделе продаж сказали, что из 100 домов 40 пока свободны, хотя активные продажи компания специально начала на завершающей стадии. Ветлугина из «Нового города» считает, что покупателей останавливает не только архитектурное своеобразие поселка: «К нему просто неудобно подъезжать. Дорога туда идет мимо гаражей, теплиц и через поселок Шульгино».
Судя по ценам в «Барвихе Хиллс», Capital Group здраво оценивает недостатки этого проекта. А потому не хочет затягивать продажу и явно демпингует. Дома идут по $1,5-2,5 млн (примерно по $5300/м2) — это для Рублевки минимум. По данным компании Kalinka-Realty, в 2007 г. коттедж на этом направлении в среднем стоил $6,2 млн. В этом году, уточняет представитель Vesco Realty, цена выросла еще на 15%. Но за последние полтора года Capital Group лишь незначительно повысила долларовую цену.
В Evergreen исповедуют другой подход. Цены в поселке опережают рынок — стоимость домов стартует от $6,6 млн. Но платить на 20-30% больше средней рублевской цены покупатели не хотят.
ЖИЗНЬ БЕЗ КЛИЕНТОВ
Когда встают продажи, расходы девелопера неизбежно начинают расти. В первую очередь — на рекламу. По подсчетам Vesco Consulting, пять билбордов на популярных шоссе обходятся в $7500 в месяц, ролики на радио — в $10 000-15 000, реклама в Интернете — минимум в $10 000. Итого $42 500. Плюс само строительство, которое не получается финансировать за счет покупателей. «А если его остановить, то продаж не будет вообще», — говорит Картавцева. Чтобы довести стройку до конца, приходится одалживаться. Но сегодня взять кредит меньше чем под 13-15% годовых в валюте невозможно. Девелоперы, впрочем, уверены, что рост цен на землю способен покрыть даже такие расходы. И не только покрыть. «Даже если дома будут продаваться несколько лет, повышение цен обеспечит прибыль», — говорит первый замгендиректора «Велес Капитал Девелопмент» Дмитрий Джамбакиев.
По этой причине Тарас Нечипоренко, директор девелоперской компании Farm House, строящей поселок «Деревня Озерна» в 97 км по Новой Риге, чувствует себя абсолютно спокойно: «За 2-3 года земля выросла в цене на 90%». При этом за два года Farm House продала лишь 21 из 41 своего дома, то есть менее трех домов в квартал.
Capital Group купила землю для поселка больше пяти лет назад, когда сотка в той зоне на Рублевке, по данным Rway, стоила $9450. К 2007 г. она подорожала на 273%, до $35 250. Когда Capital Group начала стройку — а это 36 000 м2 жилья, — себестоимость строительства загородного дома составляла около $450/м2. Допустим, что 18 000 м2 девелопер построил по этой цене, другую половину — по $700 за 1 м2 (цены 2007 г.), всего истратив $20,7 млн. Если Capital Group продаст все 7,5 га земли в поселке без учета строений, то выручит $26,4 млн. «ЭлитСтрой», вложившая в проект $24 млн, при продаже 7 га, отведенных под поселок, как минимум вернет инвестиции.
Если речь пойдет о земле с домами, то Capital Group заработает около $190 млн, даже не поднимая цен. «ЭлитСтрой», продав все дома по минимальной рыночной цене, заработает около $60 млн. Так что у обоих девелоперов есть мотив не жадничать. По пути снижения цен, скорее всего, пойдут и другие строители подмосковных коттеджей. «Провальных поселков всегда будет достаточно: меняется мода, меняются приоритеты, а большинство проектов запаздывает», — говорит Ветлугина. Но скоро цена ошибки девелопера станет выше. Президент компании «Мультигрупп» Юрий Назаров считает, что серьезный рост цен на землю уже позади: отныне она будет прибавлять лишь по 10% в год. Что заметно ниже банковских ставок по кредитам, без которых не может обойтись ни один долгострой.
Источник: Smart Money
