Вынужденная посадка. Прямые инВЕСТИции, декабрь

Октябрьская революция цен

При значительном росте объема предложения, на 50—70% по сравне­нию с аналогичным периодом про­шлого года, спрос оставался на край­не низком уровне — выяснилось, что благосостояние москвичей и к ним примкнувших иногородних значи­тельно переоценено. Предложение пополнилось в основном за счет вторичного сектора, но и продавцы новостро­ек — девелоперы — также вынуждены бы­ли серьезно корректировать свою полити­ку. И это только начало, уверено большин­ство экспертов рынка.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG: «Сегодня на рынке жилья явно видна стагна­ция. Основная причина — отсутствие «жи­вых» денег у населения. Это обусловлено дву­мя факторами: резким уменьшением количе­ства ипотечных кредитов и непомерным ро­стом цен на недвижимость. Поэтому сегодня практически невозможно купить квартиру».

У незначительной части населения, спо­собной приобрести жилье без кредитования, потерян интерес к инвестиционной покупке в ближайшее время — кому же они смогут его перепродать при существующих ценах и неплатежеспособности спроса?!

Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY: «За последние три календарных года доля инвестиционных квартир в сто­лице составляла не 10—30%, как утвер­ждали в СМИ профессиональные участ­ники рынка недвижимости, а 75% сделок совершались на первичном рынке, что вполне корректно отражает структуру до­ходов московских домохозяйств.

Напомним, что при том уровне цен, кото­рый был характерен для 2006—2007 годов и практически для всех месяцев текущего года, приобретать московское жилье эко­ном-класса потенциально могли лишь 13— 15% столичных семей, или в натуральном исчислении — около 500 тыс. Эта величина более чем на порядок превышает ежегодно вводимое количество квартир на территории столицы. Часть вышеназванных домохо­зяйств, которые с большой степенью веро­ятности уже решили свои жилищные задачи, приобретали апартаменты эконом-класса с коммерческими целями, то есть для пере­продажи или сдачи в аренду.

Благодаря тому что за годы реформ, осо­бенно после 2000 года, в столице явно сни­жается доля нового жилья эконом-класса, сегодня этот показатель не превышает 20%. Сокращение дешевого предложения спо­собствовало росту цен в этом классе: за пер­вые 9 месяцев года средние цены увеличи­лись на 9—30% [максимальный рост в наи­более дешевом жилье]. Однако на фоне сокращения доли недорогих квартир в новостройках столицы снижение цен предложений только по ито­гам октября составило порядка 3%.

Всплеск же спроса на московское жилье был зафиксирован в I квартале текущего года. Его инициировали слухи о возможной деноминации рубля, а также вывод денеж­ных средств инвесторами с фондового рынка. Платежеспособность спроса была под­держана малой частью домохозяйств. Для большей части регионов это 5—9%. Отсутствие в России прогрессивного на­лога на недвижимость и на перепродажу позволяет приобретать квартиры эконом-класса для перепродажи или сдачи в аренду. И принятие в текущем году гла­вы НК о налоге на недвижимость не решит проблему, поскольку вначале его ставка, скорее всего, будет декларативно-мини­мальной, а не регулирующей. В том случае, если размер налога будет соответство­вать принятым в мире значениям (1—5% рыночной стоимости при сохранении на­логовой нагрузки на первое жилье], цены могут снизиться на 25—30%.

Сегодня уже почти никто не сомневается в том, что расценки на недвижимость в Мо­скве, так или иначе, будут падать, говорят аналитики портала irn.ru. Основной воп­рос теперь — что и насколько может про­сесть и как правильно вести себя каждому участнику рынка в сложившейся ситуации.

Традиционно в условиях стагнации пер­вым начинает дешеветь низкокачественное жилье, в основном, старый жилой фонд в ма­ло престижных районах Москвы. Как пока­зывает статистика, по таким категориям квартир уже в октябре наблюдаются доволь­но заметные «минусы». Андрей Бекетов, глава информаци­онно-аналитического портала по не­движимости ARiM.ru, сертифицирован­ный аналитик РГР: «Продавцы квартир на вторичном рынке с середины октября начали производить уценку своего товара, особенно в долларах США. При этом сни­жение долларовых цен на 15% не приведет к уменьшению стоимости рублевой по при­чине роста курса доллара в августе — октя­бре. Вероятнее всего, в ближайшие один — два месяца долларовые цены стабилизи­руются, а затем могут снизиться примерно на 10%. При этом объем предложений бу­дет расти».

Не следует думать, что в нынешних усло­виях любое дорогое или современное жилье застраховано от удешевления, предупреж­дают аналитики портала irn.ru. Коррекция в меньшей степени коснется на­стоящих элитных квартир, а также уникаль­ных домов бизнес-класса, наделенных за­метными маркетинговыми преимуществами. При этом дорогое предложение, в том числе и некоторые новостройки, у которых цена яв­но завышена по отношению к реальным по­требительским свойствам, могут просесть в стоимости не меньше старой вторички.

Любопытно, что наибольший дисконт уже проявился в классе элитных квартир — неко­торые продавцы вторичного сектора пошли на 30% скидки при продаже — такие данные приводит пресс-служба компании Blackwood. Вслед за этим на рынке элитных ново­строек девелоперы, довольно быстро оценив ситуацию, стали предлагать гибкие условия покупки, с возможностью рассматривать различные бонусы и программы рассрочки платежей. Процесс пошел.

С наступлением ноября окончательно оформился отрицательный тренд долларо­вых цен на недвижимость в Москве. Индекс стоимости московского жилья, рассчитывае­мый аналитическим центром irn.ru, потерял за предпраздничную неделю почти целый процент и фактически откатился назад к отметке в $6 тыс. за кв. м. При этом неста­бильные курсы валют, и в частности ослабле­ние рубля, пока позволяют рублевым ценам на квартиры держаться на прежнем уровне.

Логично, что снижение стоимости в сег­менте типового панельного жилья оказа­лось почти вдвое больше, чем по рынку в целом — сразу на 1,5—2%. Держатся на прежнем уровне пока только современные монолитно-кирпичные дома. Причем оче­видно, что именно на этот сегмент прихо­дятся почти все инвестиционные квартиры в новостройках, купленные впрок в течение прежних лет.

 Кто на новенького?

Даже наиболее осторожные эксперты рын­ка признают, что кризис добрался до секто­ра новостроек, где события могут происхо­дить по нарастающей.

Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и ана­литики агентства элитной недвижимости WELHOME: «В сложившейся неблаго­приятной экономической ситуации из всех участников рынка недвижимости прежде всего под ударом оказались девелоперы, деятельность которых напрямую связана с финансовым сектором. Урон, который они могут понести при пессимистичном развитии событий, способен в дальней­шем существенно повлиять на объемы ввода площадей. В связи с этим наиболь­шего влияния кризиса на рынке следует ожидать позже».

Геннадий Стерник, профессор кафед­ры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеха­нова, сертифицированный РОО оцен­щик недвижимости, сертифицирован­ный РГР аналитик рынка недвижимо­сти: «На рынке пока существует только кри­зис отдельных застройщиков, о системном кризисе говорить рано. Истоки сегодняшних проблем застрой­щиков — в банковском секторе, потере лик­видности и возможности кредитования у банков. Отсюда — снижение платежеспо­собного спроса населения, с одной стороны, и заемных средств застройщиков — с дру­гой. Сцепление этих обстоятельств приводит к снижению финансовой устойчивости про­ектов, угрозе их остановки, замораживанию строительства новых объектов, и далее тра­ектория разветвляется: демонстрации об­манутых дольщиков, снижение объемов строительства и ввода жилья.

Это напоминает начало 2004 года — пе­риод перехода к стабилизации, сопровож­давшийся банковским мини-кризисом и проблемами отдельных застройщиков. Правда, с ценами предложения жилья тогда ничего не случилось, они только замерли на год. К счастью, сегодня мы еще не в той си­туации — остановка строек и разорение за­стройщиков только начинается.

Застройщики разделились на две катего­рии. Одни заморозили цены и ждут. Другие активно предлагают серьезные скидки, рас­срочки, усиливают рекламный прессинг.

И на первичном, и на вторичном рынке спрос меньше предложения.

В прошлом декабре мы с ВЦИОМом про­вели исследование, и оказалось, что на 21 5—220 тыс. желающих купить квартиру в Москве в 2008 году (по ценам 2007 года) предложено будет (на вторичке и первичке) максимум 115—120 тыс. Вот вам и причи­на зимнего взлета цен. В октябре этого года ВЦИОМ повторил опрос и получил, что в 2009 году число же­лающих купить квартиру в Москве (по ценам начала осени) составит максимум 100 тыс., и объем предложения, по нашим подсче­там, примерно такой же. Вот вам причина стабилизации, а возможно, и некоторой коррекции цен в полугодовой перспективе.

Некоторые эксперты подозревают, что неявное падение цен на жилье на фоне серьезного сокращения спроса обусловле­но тем, что застройщики затеяли свою лю­бимую игру — отраслевой сговор в отноше­нии цен. Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинго­вой компании Panorama Estate: «На первичном рынке жилья жизнь замерла. Это вызвано прежде всего тем, что существую­щие цены не реагируют на рыночную ситуа­цию. Более того, одни застройщики еще пи­тают иллюзии относительно того, что расценки будут расти, а другие продолжают держать высокую планку умышленно, не исключено, что договорившись с другими крупными партнерами.

Кроме того, на первичном рынке искус­ственно поддерживается иллюзия тенден­ции роста. Застройщики, поднимая на не­сколько процентов цены, пытаются соз­дать впечатление, что квартиры распро­даются и что покупателям надо спешить, пока цены еще больше не выросли. Но на самом деле уровень сделок на рынке практически нулевой. Ситуация, по сути, тупиковая. И в данном случае, возможно, единственное спасение для строителей — госзаказ. Но это капля в море. Госзаказа на всех не хватит. Объемы заказа в четыре раза меньше, чем масштаб строительства в этом году. А масштаб строительства в этом году в два раза меньше, чем в прошлом. На вторичном рынке, естественно, сго­вор не возможен, поскольку здесь правят бал конечные продавцы и покупатели. И тут продавцы более гибкие, они боятся паде­ния цен и уже сейчас готовы и идут на ус­тупки покупателям в пределах 10—15%. А на рынке аренды цены уже снизились на 20-30%».

Правительственная инициатива поддер­жать строительную отрасль через приобре­тение части новостроек у застройщиков вы­зывает неоднозначную оценку экспертов. Омар Гаджиев предупреждает, что, заяв­ляя о скупке жилья эконом-класса для оче­редников в целях дальнейшей реализации нацпроекта по доступному жилью, государ­ство может получить обратный эффект: поддержка строительных компаний выль­ется в помощь для удержания застройщи­ками существующего уровня цен.

С одной стороны, хорошо, что правитель­ство нашло деньги, с помощью которых за­стройщики эконом-класса теперь смогут довести до конца начатые проекты. Изба­вившись от банковской кредитной зависи­мости, они получат возможность снизить цены для конечного покупателя. Но госу­дарству нужно не выкупать эти квартиры, а позволить застройщикам продать их по более приемлемым ценам и расплатиться затем с правительством. В этом случае в ситуации прекращения кредитования бан­ками, правительство может заработать на процентах, которые они получат, предоста­вив такие займы.

Другой вариант поддержки девелоперов — сокращение доли города. Это даст возможность девелоперу больше продать, получить, соответственно, снизить себесто­имость и, как результат, сократить конечную цену продажи.

Омар Гаджиев, обращаясь к опыту Уоррена Баффета, известного американ­ского миллиардера, предупреждавшего: «Будь осторожным, когда все жадные. И будь жадным, когда все осторожные», приходит к выводу, что проблема москов­ских девелоперов обусловлена в первую очередь их жадностью: «Им надо просто опуститься до реальной рыночной цены. В противном случае еще больших потерь не избежать. Если они будут продавать жи­лье государству, то им придется сделать дисконт. И он будет выше, чем тот процент, на который нужно опуститься, чтобы квар­тиры раскупили конечные потребители. (Напомним, что, согласно предложению столичных властей, застройщики могут продать им жилье по цене 80 тыс. руб. за кв. м минус 12% — ред.) Если не дисконт государству — девелоперам в любом слу­чае придется нести издержки, связанные с дорогими кредитами, с привлечением платежеспособных инвесторов (физиче­ских лиц), которые будут им диктовать свои условия.

Наименьшие потери принесет именно естественная коррекция цен — снижение. И каким бы другим путем застройщики ни пошли, они все равно придут к необходимо­сти опустить цены до платежеспособного спроса.

В среднесрочной перспективе — 1—1,5 года — так или иначе, произойдет коррек­ция. Сейчас застройщики завершают свои проекты, в которые уже вошли. И заплани­рованный ими к выводу на рынок в следую­щем году объем жилья гораздо больше, чем тот, который государство намерено выку­пить у застройщиков. Поэтому в любом случае останется излишек, который надо будет реализовывать. Именно тогда и мож­но будет говорить о коррекции цен».

 Здесь будет город заморожен

Для определения дальнейших перспектив нашего рынка целесообразно выявить от­личие сегодняшней ситуации от других кризисных, то есть от дефолта августа 1998 года у нас и кризиса ликвидности в мире в последние полтора-два года. Их причины и следствия чрезвычайно значи­мы для понимания сегодняшнего положе­ния — каковы пути выхода из кризиса оте­чественного строительного сектора и с ка­кими бонусами (да-да, не удивляйтесь!) удастся выйти некоторым участникам рын­ка из данной ситуации.

Начнем с того, что мнения экспертов разделились. Большинство склоняются к тому, что мировой финансовый кризис — не причина, а лишь необходимый толчок-стимулятор для нашего рынка на пути при­ведения цен в адекватное платежеспособ­ному спросу состояние. Некоторые считают, что мы — жер­тва мирового кризиса. И только один наста­ивает на экономическом, а не на финансо­вом характере кризиса, замешанном на не­стабильности нефтяного сектора. Интерес­но, что даже при таком многообразии взглядов, ценовой тренд очевиден: неиз­бежная коррекция цен, или удешевление жилья.

Любой кризис, как правило, чреват для участников рынка изолированием их от ис­точников финансирования и поиском но­вых. И если кризис 1998 года был обусло­влен внутренними причинами, то нынешний все-таки в большей степени спровоциро­ван внешними.

Александр Крапин: «В 1998 году ос­новной причиной дестабилизации ситуа­ции на рынке послужил факт суверенного дефолта со стороны федеральной власти. Сегодня причина кризиса — неустранимые дефекты мировой финансовой системы — доминирование на мировом рынке одной валюты и ее эмиссия в объемах, сущест­венно превышающих совокупную стои­мость выпущенных товаров и услуг. Мировой финансовый кризис приводит к снижению цен на объекты недвижимости, в том числе и на жилье. Так, из 27 европей­ских стран его удешевление на начало октя­бря 2008 года было зафиксировано в 21 стране. С большой долей вероятности нынеш­ний кризис будет продолжаться не менее 2—3 лет, а его последствия скажутся на эко­номиках практически всех государств мира.

В России уже пострадал из-за затрудне­ния доступа к дешевым западным кредит­ным ресурсам бизнес с длительным инве­стиционным циклом, то есть девелопмент и строительство, ленддевелопмент, а также производство стройматериалов. Основные причины всех проблем про­фессиональных участников рынка связаны с увеличившейся минимум втрое стоимо­стью кредитных средств, а также с отсутст­вием предложений на рынке долгосрочных кредитов».

Если в 1998-м дешевые заемные деньги можно было привлекать за рубе­жом, то нынче некоторые отечественные финансовые структуры стремятся исполь­зовать ситуацию для приобретения деше­вых активов. Иван Завадский, аналитик ИГ «КапиталЪ»: «Из-за роста неопре­деленности на мировых финансовых рын­ках ставки даже на межбанковском рынке существенно выросли, а объемы кредито­вания упали. Девелоперы в силу продолжительного производственного ци­кла предъявляют спрос на длинные деньги. Поэтому, с точки зрения потребности в кредитных ресурсах, они наиболее уязви­мы. Соответственно, финансовый кризис больно ударит по девелоперскому бизнесу. Но эффект будет заметен не сразу, а по мере того как придется рефинансировать кредиты. Рост доходности бумаг девелоперских компаний составил 7—10%. Это касается уже выпущенных облигаций. Разместить же сейчас новые долговые обязательства девелоперам будет сложнее.

Теперь условием предоставления кре­дита может стать покупка банком пакета акций девелопера или доли собственности в проекте. При этом строителям придется поделиться существенной долей маржи: оценивать стоимость строительных проек­тов банки будут исходя из новых рыночных условий. Помимо этого, строительные компании будут распродавать одну часть своих про­ектов и замораживать другую. Наиболее ликвидная и привлекательная доля может быть продана с дисконтом, за счет чего девелоперы пополнят необходимые обо­ротные средства. Проекты, на которые не удастся найти покупателей, могут быть за­морожены. Стабилизация на рынке недвижимости начнется только после нормализации ситу­ации на кредитных рынках, которой можно ожидать не ранее конца 2009 года. Поэто­му турбулентность в секторе недвижимости станет долгосрочным трендом».

На отличии состояния рынков жилья об­разца 1998 года и 2008-го акцентирует внимание Омар Гаджиев, (это важно при оценке кредитоспособности существующих девелоперских компаний, а также для опре­деления масштабов платежеспосбности по­купательского спроса): «В 1998 году рынок только зарождался, появлялись первые серьезные девелоперские проекты. Сейчас он — в расцвете своего развития. Девелоперов в России в 1998 году можно было пере­считать по пальцам, сегодня — это тысячи компаний. Количество участников рынка многократно возросло, также как и их мас­штаб деятельности. Десять лет назад не бы­ло таких мощных структур, имеющих в сво­ем запасе огромный пул как реализованных, так и не реализованных проектов. Сегодня девелоперы мыслят глобальными масшта­бами застройки, тогда это было в основном точечное строительство. Не идут ни в какое сравнение объемы капиталов строительных компаний, как, впрочем, и их кредитных обя­зательств. В 1998 году об ипотеке многие даже не слышали и слова такого не знали, тогда как сейчас рынок находится в стадии активного формирования.

Последствия этих кризисов также будут различны. Если сегодня многим девело­перским компаниям (крупным и извест­ным в том числе) грозит банкротство, кото­рого, скорее всего, уже не избежать, то кризис 1998 года, наоборот, помог ря­ду предприятий превратиться в более сильных игроков. Дело в том, что бизнес многих компаний строился в те годы на долларовых расчетах. И рост стоимости доллара помог им дешево скупить различ­ные активы (получить площадки и т.д.), и развернуть впоследствии свой бизнес. Именно тогда многие компании преврати­лись в огромные холдинги, обладающие большим запасом активов. Именно они се­годня занимают лидирующие позиции на рынке.

То есть тогда серьезных катаклизмов в бизнесе девелоперских компаний не произошло, потому что бизнес только на­ходился в стадии своего зарождения. По­страдали те, кто держал деньги в рублях, их сбережения обесценились. И это, на­верное, большая часть российского насе­ления, в первую очередь именно физлица, а не застройщики.

В результате обоих кризисов упал плате­жеспособный спрос в рублях. Но произош­ло это по разным причинам. В 1998 году у людей обесценились деньги. Сегодня про­сто нет денег, их неоткуда брать. С одной стороны, доходы населения растут, но это всегда вызывает усиление инфляции. С дру­гой стороны, многие банки прекратили ипо­течное кредитование, либо ужесточили ус­ловия. Это и есть кризис ликвидности. Поэ­тому сейчас среди продавцов будет драка за платежеспособного покупателя. А это озна­чает — демпинг цен».

Те, кто существенно демпинговать не желают, должны быть готовы к легализации деятельности — предоставлению полной ин­формации о способах ведения бизнеса. Ан­дрей Бекетов: «В 1998 году произошел «внутрироссийский» кризис. При этом в ми­ре было достаточное количество источников частных средств, которые пришли в виде инвестиций на рынок недвижимости после кризиса. Ситуация 2008 года — это сис­темный мировой финансовый кризис. Денег для инвестирования в российский рынок не­движимости за границей нет. Опору могут составить только внутренние источники. А это в первую очередь государственные средства. Соответственно, застройщики, претендующие на госденьги, должны быть готовы к раскрытию всей цепочки ценооб­разования».

Несколько особняком стоит мнение о перспективах рынка Константина Апрелева, вице-президента РГР, прези­дента АН САВВА. Он подтверждает ос­новные тренды: «Рынок будет двигаться вниз. И самое дорогое — первичный сек­тор, земля, бизнес-класс и элита — опере­жающими темпами. Хотя процесс сниже­ния цен длителен. В течение следующего года удешевление может только начаться в пределах 5—10% в среднем по рынку». При этом «скорость ценовой динамики бу­дет зависеть от цен на нефть. Нефть — ос­новной источник денег в стране. Если со­хранится сегодняшний уровень, то цены на недвижимость не изменятся, если снизят­ся до $40 за баррель, то и недвижимость будет дешеветь по более жесткому сцена­рию. Мы можем больше пострадать не от мирового финансового кризиса, а от эко­номического, к которому относится поло­жение в нефтяном секторе. Это — источник денег для спроса на рынке жилья».

Если этот источник иссякнет — в ново­стройках и на рынке земли снижение со­ставит минимум 30%, а в целом по итогам кризиса — до 50%. В сегодняшней ситуации необходимо­сти снижать цены и поступаться частью ак­тивов, дабы не разориться — для одних уча­стников рынка. Вполне могут выиграть дру­гие — сильные, аффилированные с правительственными структурами. Для них кризис обернется прибылью.

Александр Крапин: «С большой степе­нью вероятности, управляющая подсистема рынка предпримет достаточно эффектив­ные меры по защите экономических инте­ресов сильных игроков рынка, которые по­лучат не только прямую поддержку из гос­бюджета, но и дополнительные возможно­сти заработать на кризисе».

В любом случае доля государства в лице московских властей в девелоперском биз­несе столицы по итогам кризиса, по-види­мому, существенно возрастет.