Несколько лет назад VIP-ипотека была неким экзотическим явлением. Однако постепенно потребители привыкли к новой услуге, предлагаемой банками, и не считают чем-то сверхъестественным брать кредит на покупку элитной недвижимости.



Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty, рассказала, что в последние годы увеличилось число состоятельных людей, понимающих преимущества ипотеки. Так, ипотека позволяет приобрести дорогостоящую недвижимость, не привлекая денежных средств, задействованных в бизнесе. Это особенно выгодно, если бизнес клиента дает более высокую доходность, чем ставка по ипотечному кредиту. Екатерина Батынкова, управляющий директор компании «Усадьба», считает, что рост спроса на подобные услуги обусловлен нескольким факторами. Во-первых, банковский процент по кредиту на приобретение недвижимости снизился и уже сравним со ставкой рефинансирования ЦБ. Во-вторых, упростился механизм, и улучшились условия VIP-кредитования. В частности, стало возможным получить кредит даже в такой непривычной для российского рынка валюте, как, скажем, швейцарские франки и японские иены.

Банки

С крупными кредитами работают практически все банки, предоставляющие ипотечные кредиты. В настоящее время определились основные игроки, работающие с сегментом premium, в частности «ВТБ», «Международный московский банк», «Сбербанк» и другие. При этом получить кредит на крупную сумму многим покупателям элитной недвижимости гораздо проще в банке, который располагается ниже первой «тридцатки» рейтинга. Ввиду существующих деловых отношений и бизнес-связей между покупателями и подобными банками, можно говорить об ускоренной и упрощенной процедуре рассмотрения документов, и о более низких процентах, и о лояльности процедуры предоставления денег.

Как рассказывает Марина Мелконян, руководитель направления ипотеки Penny Lane Realty, до недавнего времени большинство кредитных организаций ограничивали максимальную сумму займа $1 млн., повышали ставки по кредиту, одобряли кредиты собственникам бизнеса с очень жесткими условиями. Ситуация изменилась два года назад. Тогда крупные банки начали увеличивать максимальную сумму кредита. Сегодня такие программы есть почти у всех крупных игроков. Получить кредит на сумму свыше $1 млн. сегодня могут как наемные работники, так и собственники бизнеса. Тем не менее, банки по-прежнему очень жестко оценивают платежеспособность таких заемщиков и пристально изучают объект кредитования.

Процедура

В целом процедура получения ипотечного кредита для приобретения квартиры или загородного дома категории эконом-класса, бизнес-класса или элитного сегмента практически сходна и по перечню предоставляемых документов, и по совершаемым действиям при оформлении. Но в связи с тем, что в последнее время у банков активно уменьшается количество кредитных денег в принципе, тем более, «длинных» кредитных денег, то есть кредитов, предоставляемых на срок от 10 лет - банки достаточно избирательно относятся к выбору заемщиков, кредитуемых на крупные суммы. Анна Новоселова, директор департамента городской недвижимости компании WELHOME рассказала, что практически все банки, предлагающие невысокие проценты по кредитам, требуют предоставления в комплекте документов так называемой формы № 2 НДФЛ с указанием доходов, которые бы «гарантировали» банку возврат кредита с процентами. Хотя на первый взгляд это может показаться не оправданным, поскольку гарантировать интересы банка как раз призван залог приобретаемой недвижимости. Но поскольку процедура реализации залога для банка довольно затруднительна и не выгодна, банк так же, как и при обычном потребительском кредите, проверяет платежеспособность клиента. А клиенты - покупатели элитных квартир - зачастую не готовы предоставить форму № 2 НДФЛ либо по причине относительно невысокой «белой» зарплаты или ее отсутствия, либо из-за нежелания афишировать место работы и высокую «белую» зарплату. И поэтому в общем порядке, то есть без личной договоренности с руководством банка или без предоставления дополнительных гарантий, получить кредит на сумму более $800-900 тыс. крайне сложно. Говоря о процедуре, Марина Мелконян подчеркивает, что технических отличий нет, но отмечает два момента. Во-первых, оценить элитную недвижимость намного сложнее, потому что факторов, влияющих на ценообразование, намного больше. Не всегда есть возможность сравнить два похожих, на первый взгляд, объекта, поскольку объемы предложения на рынке элитного жилья ограничены. А разница в цене квадратного метра квартир, которые расположены в одном и том же доме, но на разных этажах может составлять несколько тысяч долларов. Во-вторых, на рынке мало специалистов, которые способны грамотно такую оценку провести. Оценки объекта кредитования, которую могут дать специализированные агентства элитной недвижимости, для банка недостаточно. В целях объективности специально привлекается независимая компания, которая имеет аккредитацию в банке. Поскольку ипотека на рынке элитной недвижимости – продукт новый, опыта работы с объектами высокой ценовой категории у таких специалистов немного. Нередко для оценки элитных квартир и загородных домов используются те же методики, что и для эконом-класса, что неправомерно. В этой ситуации особенно важен профессионализм ипотечного брокера, который должен контролировать весь процесс.

Условия

При обращении покупателя непосредственно в банк средние ставки будут равняться 9-12% годовых в долларах США при кредите на срок от 10 до 25 лет. Покупателю также могут предложить либор (плавающую ставку, ежегодно определяемую Лондонской биржей, которая сейчас составляет 7,4% годовых). При получении кредита с помощью кредитного брокера ставка может быть меньше предлагаемой банком на 0,5 – 1 % годовых, но при этом стоимость услуг кредитного брокера составляет от 1 до 2 % от суммы кредита. Срок на погашение ипотечного кредита для приобретения элитной недвижимости, как правило, составляет от 5 до 15 лет. При этом довольно часто такие кредиты закрываются досрочно в связи с продажей недвижимости. Бывают случаи, когда кредит берется фактически «на развитие бизнеса», но под залог жилой недвижимости владельца этого бизнеса - в этом случае срок погашения такого кредита может составлять менее 3-х лет. При этом, как правило, заемщики – покупатели элитной недвижимости предпочитают дифференцированный, а не аннуитетный тип погашения кредита, хотя банки крайне редко предоставляют кредиты с дифференцированным типом погашения.

Уровень дохода

Банки тщательно исследуют бизнес потенциального заемщика. Одним из наиболее существенных требований является наличие у претендента стабильной занятости и определенного уровня доходов (например, не ниже $20 000 в месяц), подчеркивает Наталья Новикова. Здесь отметим, что многие потенциальные заемщики имеют нестабильные доходы, и в этом случае банку приходится искать какие-то другие подходы к оценке платежеспособности клиента. Может рассматриваться не только зарплата клиента, но и доход, который будет получен в перспективе. Естественно, с большей готовностью идут навстречу тем заемщикам, у которых уже имеется позитивная кредитная история. Кроме того, банки могут потребовать от заемщика подтверждения своей кредитоспособности дополнительными активами: недвижимостью, дорогостоящим имуществом (машины, яхты, антиквариат), ценными бумагами и т.п. Наличие данных активов может являться существенным фактором при принятии положительного решения о выдаче кредита, но не определяющим. Для заемщиков крупных сумм немаловажно также иметь солидных поручителей, лучше юридических лиц.

Особенности

Основной особенностью кредитования в секторе элитной недвижимости Екатерина Батынкова называет краткосрочность займов. Срок погашения может составлять год, максимум – два-три, в то время как традиционная ипотека подразумевает от 5 до 15, а то и до 20 лет выплат. О другой особенности получения ипотечного кредита на крупную сумму рассказала Анна Новоселова. Продавец часто настаивает на безналичной форме расчетов в связи с крупной суммой сделки, а далеко не все банки готовы использовать в этом случае аккредитив или другие способы перевода кредитных денег, поскольку такие операции для них непривычны и им проще отказать в предоставлении кредита, чем согласовывать «необычные схемы». И конечно, остается проблема, возникающая при любой сделке с ипотекой: все расчеты производятся в кредитующем банке, что часто не устраивает продавца, который предлагает другой банк, а в случае купли-продажи дорогих квартир эти противоречия зачастую являются непреодолимым препятствием для совершения сделки. Наталья Новикова в качестве особенностей подобных кредитов называет возможность получить «индивидуальные условия», на которых банк может выдать кредит от одного до нескольких миллионов долларов. Кредиты без первоначального взноса пользуются особой популярностью. Такие кредиты предоставляют своим клиентам в основном российские банки. Покупка элитных квартир или загородных домов за счет ипотечного кредита, по мнению Анны Новоселовой, не очень распространена: приобретать недвижимость в кредит достаточно дорого и в большинстве случаев в отношении элитной недвижимости экономически необоснованно. Как правило, ипотеку берут тогда, когда, попросту говоря, негде жить, а приобретение и продажа элитной недвижимости либо является бизнесом, либо улучшением и без того неплохих жилищных условий. Поэтому покупателю ипотека выгодна в случае, если на рынке появляется какое-то интересное с точки зрения низкой цены предложение, а собственных денег у него нет, и он уверен в том, что потом сможет продать ее выгодно для себя даже с учетом затрат на кредит. Конечно, бывают исключения, связанные с улучшением жилищных условий за счет ипотеки, но они, как правило, бывают в отношении недвижимости стоимостью до $2 млн. Марина Мелконян придерживается другого мнения. По оценкам специалистов компании Penny Lane, только за 2007 год количество сделок с привлечением ипотечных кредитов на рынке элитной недвижимости выросло от 2% до 12%, и нет сомнений в том, что их число будет расти и в этом году.

Преимущества

Для покупателей недвижимости сегмента premium гораздо проще взять кредит, чем изъять деньги из бизнеса. По отношению к клиентам премиального класса банки готовы проявлять большую лояльность, предоставляя самые выгодные условия. Поскольку сумма кредита весьма значительна, с каждым клиентом банки готовы строить индивидуальную программу кредитования. Марина Мелконян рассказала, что большой популярностью пользуются кредиты под залог имеющейся недвижимости. Люди рассматривают загородные дома и дорогие квартиры как актив, из которого можно извлечь выгоду и использовать в качестве инвестиций в развитие бизнеса или для приобретения нового жилья. А также на фоне растущей цены на аренду и самого рынка недвижимости, выгодно приобретать в кредит недвижимость для того, чтобы ее сдавать. Стоимость аренды может превышать сумму ежемесячного платежа по кредиту, при этом в конце всех выплат на руках у покупателя остается объект со стоимостью, выросшей за время пользования кредитом.

В условиях непрекращающегося роста цен на дорогую недвижимость ипотека дает реальный шанс переехать в новую квартиру незамедлительно, и при этом нет нужды соревноваться с инфляцией в процессе накопления всей необходимой суммы на новое жилье.

Источник: Домания