Считалось, что будущие жители после шумного мегаполиса рады будут гулять в лесу или в поле, ездить купаться на речку километров эдак за …дцать — словом, проводить свой досуг за оградой поселка. Глядя на современные загородные проекты, вспоминать об этом, право же, смешно.
Обязательный элемент
Сегодня, когда загородные дома все чаще становятся местом постоянного проживания, а не дачей, их жители значительную часть времени проводят на территории коттеджных поселков. И они хотят, чтобы времяпрепровождение это было приятным, комфортным, интересным и разнообразным. Поэтому практически во всех новых проектах, появляющихся на рынке, застройщики обращают внимание на выделение и благоустройство общественных зон. «Их наличие повышает привлекательность объектов и, как следствие, ликвидность, – свидетельствует Татьяна Капланова, коммерческий директор компании Mozaik Development. – Возможность жителей поселков пользоваться общественными зонами, обладающими необходимыми видовыми и функциональными характеристиками, оценивается покупателями загородного жилья как дополнительный бонус».
Количество и качество общих зон, конечно, зависит от класса поселка. Но даже в сегменте экономкласса авторы загородных проектов предусматривают какое-то количество площадей для проведения досуга. «Спортивные и игровые площадки, места для барбекю, пляжи, летние театры – это теперь обычный, стандартный набор, который может предложить практически любой уважающий себя девелопер», – говорит Александр Сопкин, начальник департамента загородной недвижимости компании «КМ-Девелопмент».
Ну а в дорогих проектах к услугам домовладельцев кроме этого предлагаются площадки для тенниса, в отдельных случаях – поля для гольфа, поло, манежи для конного спорта и т.д. Многое зависит и от размера поселка. Особенно широкие возможности предоставляют мегапоселки: как правило, в них проектируются обширные парковые и лесные зоны, благоустроенные набережные у водоемов, бульвары и аллеи, а также спортивная (например, футбольное поле, велосипедные и роликовые дорожки) и развлекательная инфраструктура – площадки для пейнтбола, картодрома, концертные площадки и т.д.
Как замечает Александр Сопкин, при планировке общественных зон обычно учитывают природный ландшафт будущего поселка, именно поэтому они и расположены в каждом проекте по-разному. Часто под общественные зоны используют неликвидные участки или земли, на которых строительство запрещено. Иногда девелопер ищет изюминку земельного участка, на котором будет возводить проект, и к ней уже «привязывает» остальную застройку. Такой особенностью может стать водоем или перепад высот на рельефе местности.
Как бы то ни было, «с полной уверенностью можно говорить о том, что существует тенденция к увеличению общественных зон в коттеджных поселках, – заключает Александр Сопкин. – Этот фактор приводит и к повышению требований, которые покупатели предъявляют к площади, прилегающей к их будущим домовладениям».
Парки культуры и отдыха
Примеров удачного обустройства общественных зон можно привести довольно много. Начать, пожалуй, нужно с поселка с говорящим названием «Променад», что в 16 км от МКАД по Киевскому шоссе. Там вдоль набережной реки Незнайки обустроена одноименная прогулочная зона, представляющая собой живописный парк с детскими площадками и беседками. «Это достаточно удачное решение: она не только облагораживает вид на реку и лес на холме, но и является центром притяжения поселка, что, в свою очередь, уменьшает шум вблизи жилых домов», – считает Савелий Орбант, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Но не только этим интересен «Променад»: здесь имеются и две уютные поляны, разделенные березовой рощей. Они окружены красивым смешанным лесом и имеют свои прогулочные зоны с выходом к реке. Архитектурное и ландшафтное оформление поселка выполняется в едином стиле. Все тротуары и пешеходные зоны асфальтируются, на их территории и возле общественных зданий проводятся ландшафтные работы. Кроме того, поселок оборудуется системой декоративного освещения, уровень которого автоматически изменяется в зависимости от времени суток. А расширенное и облагороженное естественное озеро с чистой проточной речной водой пригодно для купания.
Другим интересным примером может служить обустроенное, частично искусственное озеро площадью 1,6 га в поселке «Графские Пруды» (25 км от МКАД по Киевскому шоссе), вокруг которого располагаются прогулочные зоны и рекреационные территории. Особенностью этого поселка стал бульвар с художественным ландшафтным дизайном в 50 метров шириной и длиной почти в километр. Он протянется от въездной группы до пруда в центральной части поселка. Его украшают мощеные площадки, дорожки, цветники из многолетних лесных трав и цветов, а также скульптурные композиции, циркульные скамейки, искусственные прудики и перголы. О концепции озеленения в «Аллтек Девелопмент» рассказали следующее: «Протяженность озелененной территории в «Графских Прудах» будет больше двух километров. На «зеленой оси» планируется расположить шесть парков, совершенно отличающихся по стилю один от другого: пейзажный, русский, современный пейзажный, регулярный, японский и ландшафтный.
В общей сложности на территории садов будет высажено 530 хвойных деревьев, 450 лиственных, 4000 лиственных кустарников и около 12500 цветов».
А в основе концепции Millennium Park (19 км по Новорижскому шоссе) лежит оптимальное сочетание естественных и искусственных ландшафтов. Здесь будет создано пять уникальных парковых ансамблей, площадь которых превышает 30 га. Парк «Ручьи» представит воду во всех ее проявлениях – от спокойно текущей до бурно фонтанирующей. В центре парка «Пирамида» построят ресторан с одноименным названием, расположенный среди групп деревьев и кустарников. Растения подобраны так, что каждая группа цветет в разное время. Поблуждать в лабиринте из стриженых изгородей, созданном в стиле регулярных садов Франции эпохи короля-солнца, можно будет в парке «Лабиринт». На «Острове» можно будет прогуливаться по набережной, заниматься спортом и играть с детьми на специально оборудованных площадках. Особая черта «Острова» – уникальная система освещения, придающая парку особое очарование игры света и тени. Между парками проложены пешеходные и велосипедные дорожки. Для формирования аристократичного и выразительного облика поселка ландшафтными художниками использованы изящные мостики, тенистые беседки, декоративные элементы из натурального камня. В «Пестово» – поселке в 22 км по Дмитровскому шоссе, расположенном на берегу Пестовского водохранилища, – центром общественного притяжения летом является прекрасный оборудованный пляж. В нем устроены и теннисные корты с удобным современным покрытием. Ну а ландшафтная изюминка – система внутренних озер, в которых специально для жителей поселка разводят рыбу. Прогулочные дорожки, петляя между каскадами, уводят в заповедный лес. На более чем ста гектарах ухоженного экопарка водятся бобры и цапли! Рядом располагается гольф-клуб, доступ в который открыт для жителей. При проектировании гольф-поля были учтены особенности местности, на которой открытые поля перемежаются с лесом, так что естественный природный баланс сохранен.
Как видим, девелоперы не жалеют креативных ресурсов, средств и усилий для благоустройства поселков на благо их жителей. По словам Савелия Орбанта, в зависимости от уровня загородного комплекса объем вложенных средств может колебаться и в среднем составлять 3–5% от общей суммы инвестиций. «В качестве примера можно привести проект категории de luxe – M.O.N.A.K.O.V.O., где в благоустройство дорог и дорожек было вложено порядка 4% от всего бюджета строительства, – поделился эксперт. – В данном случае повышенные инвестиции в благоустройство улиц были призваны соответствовать общему эксклюзивному уровню объекта». В этом загородном комплексе все дороги (а их ширина составляет 6 м) асфальтированы и имеют тротуары и уличное освещение. Вдоль всей набережной Икшинского водохранилища проложены деревянные пешеходные дорожки шириной 120 см, окаймленные старыми березами. Оформлены и все общественные зоны вдоль внутрипоселковых дорог и пешеходных дорожек: здесь установлены скамейки, беседки, а также игровые площадки для детей; есть газон, разбиты клумбы и сделаны альпийские горки.
Александр Дьяченко, директор департамента развития агентства элитной недвижимости WELHOME, счел нужным выделить коттеджный поселок клуба «Монолит» на Новорижском шоссе. «Девелоперу удалось действительно грамотно сформировать концепцию: в поселке есть не только пляж, но и концертное сооружение, где проходят интересные мероприятия, – замечает он. – Оно превращает территорию в парк не только отдыха, но и культуры».
Примеров интересного, оригинального решения общественных зон в Подмосковье множество. Их предлагают практически все поселки высокого класса – и при этом каждый проект уникален, имеет тщательно продуманную концепцию и свои технологии воплощения.
В центре притяжения
Несмотря на все вышеизложенное, главным в поселке все-таки остаются дома. И некоторым из них выпадает жребий располагаться рядом с общественными зонами. Хорошо это или плохо? Как оценивают такое соседство покупатели? «В поселке Клуба «Монолит» стоимость домов, примыкающих к общественным зонам, выше остальных, – уверяет Александр Дьяченко. – Что касается других загородных проектов, то четкой взаимосвязи, пожалуй, нет».
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, рассуждает так: «Формирование большой общественной зоны оказывает влияние на стоимость домовладений в целом по поселку: чем больше объектов внутренней инфраструктуры представлено в проекте, тем выше цена коттеджей. Внутри проекта близость непосредственно к общественной зоне практически не оказывает влияния на стоимость домовладения. В некоторых крупных проектах, в которых имеются большие по протяженности улицы и часть домовладений получается удаленной от основного инфраструктурного ядра, стоимость коттеджей вблизи общественной территории может быть выше, но в среднем не более чем на 3–5%. Однако если общественная зона включает ландшафтные парки, обширные лесные рекреационные зоны или искусственный водоем, то в этом случае цена домовладений, расположенных в непосредственной близости от нее, может возрасти на 15–20% (как в поселке «Графские Пруды»)».
Понятно, что зоны зонам рознь. Приятно, выйдя из дома, оказаться в прохладном лесу или на берегу водохранилища. Соответственно, за такие удовольствия приходится платить. Ну а если под окнами вашего будущего жилища проходят развеселые гулянья с громкой музыкой до самого вечера или дети шумно резвятся на площадке, то, пожалуй, это повод требовать с девелопера скидку. Такой подход подтверждают и другие специалисты: «Близость к общественным зонам, представляющим собой парки, скверы, бульвары, лесные массивы, водоемы разной величины, безусловно, влияет на стоимость загородных объектов в сторону ее увеличения, – говорит Татьяна Капланова. – В то же время близость к общественным зонам связана с нарушением спокойствия проживания. Спортивные сооружения, места для проведения концертов и праздничных мероприятий осложняют реализацию жилья». С одной стороны, жители хотят иметь такие объекты на территории поселков, но предпочитают селиться вдали от них. Поэтому при создании генплана поселка элементы спортивной и развлекательной инфраструктуры размещают по возможности в отдалении от частных владений, например, во въездной группе. Ну а дома, обремененные беспокойным соседством, как правило, продаются с дисконтом.
