В соответствии со статьей 220 главы 23 Налогового кодекса РФ, при продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, продавец обязан заплатить налог в размере 13% от суммы полученных доходов, в случае, если сумма от реализации данной недвижимости превышает один миллион рублей.



Участники рынка недвижимости констатируют: данный закон проконтролировать крайне сложно, и подавляющее большинство людей все же умудряются находить обходные пути уклонения от уплаты налога. Можно ли оформлять договоры купли продажи недвижимости по заведомо заниженным ценам, чтобы не платить налоги, и что за это будет, и будет ли вообще? Попробуем разобраться.

На «круглом столе», посвященном реализации приоритетного национального проекта «Доступное жилье» были озвучены неутешительные данные: 99,9% всех сделок по продаже квартир, находящихся в собственности менее трех лет, проводятся по цене менее 1 млн. рублей, в то время как фактическая стоимость квартир гораздо выше.

Если руководствоваться данными статистики, создается впечатление, что реальных поступлений в бюджет нет, а основная масса людей практически является нарушителем правопорядка. Следовательно, возникает вопрос: должно ли государство, при возникновении подобных прецедентов, пересмотреть законы, которые не только не действуют должным образом, но и приводят к тотальному правовому нигилизму?

Большинство экспертов рынка недвижимости придерживаются мнения, что сама идея облагать имущество налогом с точки зрения рынка правильная. Но, в то же время, как утверждают они, данный закон затрагивает интересы простых людей и, в первую очередь, бьет по социально необеспеченным слоям населения, для которых продажа квартир является лишь механизмом решения жилищной проблемы. К тому же, при нынешних ценах на недвижимость, сумма налога для обычного гражданина может быть довольно ощутимой. Дабы уложиться в установленный минимум, который не облагается налогом, продавцы указывают в договорах купли-продажи фиктивную стоимость квартиры (условно говоря, 999 999 рублей). Противозаконные действия в данном случае, безусловно, недопустимы, но, с другой стороны, вполне понятно нежелание людей выкладывать такие деньги.

Несовпадение цен

Согласно ч. 1 ст. 40 Налогового кодекса, для целей налогообложения принимается цена квартиры, указанная сторонами сделки. Вместе с этим, Налоговый кодекс предусматривает и некоторые исключения из правила. В соответствии со ст. 40 п. 3 НКРФ, если цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 20 % от рыночной цены идентичных товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары. Проще говоря, если указанная цена в договоре купли-продажи ниже рыночной более чем на 20%, то налоговая служба имеет право потребовать от продавца оплатить разницу между рыночной и договорной ценой. При этом, как поясняют эксперты компании «МИЭЛЬ-Новостройки», вынесение подобного решение со стороны налоговой возможно только по итогам выездной налоговой проверки. «Необходимым основанием для такого доначисления является составленный согласно ст.100 НК акт выездной налоговой проверки, в котором зафиксированы результаты оценки сотрудниками налогового органа правильности применения цен, - развивает тему Николай Вопиловский, руководитель департамента правовой поддержки компании «МИЭЛЬ - Новостройки». - Для составления такого акта налоговый орган может привлечь на договорной основе эксперта. Однако налогоплательщик вправе заявить отвод эксперту, просить о назначении эксперта из числа указанных им лиц, знакомиться с заключением. При этом применение рыночных цен должно осуществляться самим налоговым органом. Эксперт лишь содействует ему, отвечая на возникающие в ходе проверки вопросы, предоставляя информацию о существующих на рынке ценах и т.д.».

Доказывать соответствие рыночной и договорной цены со стороны налоговой задача трудновыполнимая. Документальным же доказательством, подтверждающим данное несоответствие, может стать только решение суда. Практика показывает, что статья 40 НК, широко используемая сегодня ИФНС, пока ещё недостаточно отрегулирована, и шансы выиграть дело для налоговой службы сведены к минимуму.

Более того, как отмечают специалисты компании WELHOME, по статистике процент выигранных налогоплательщиками дел в суде крайне велик - от 70 до 90 % ежегодно. При этом самой «слабой» с точки зрения защиты в суде является позиция налоговой инспекции по определению рыночных цен на недвижимость. Пока же не доказано обратное, предполагается, что цена, указанная в договоре, соответствует уровню рыночных цен. Таким образом, цена договора является рыночной ценой данного объекта в данное время и в данной местности.

Свобода договора

На сегодняшний день не существует закона, который бы обязывал граждан, участвующих в сделке купли-продажи жилья, заключать договоры по рыночным ценам. «Согласно ст. 555 Гражданского кодекса РФ, стороны договора вправе установить любую цену, - подтверждает Оксана Щеславская, юрист компании ООО «Пересвет-Недвижимость». - Каких-либо ограничений стоимости продаваемой квартиры закон не содержит. Условия договора определяются по усмотрению сторон. В отношении цены договора купли-продажи главное, чтобы это условие было согласовано сторонами в письменной форме».

Однако следует добавить, что существует ещё ч. 4 той же 40 ст., которая говорит о том, что рыночной ценой квартиры признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

«Говоря о рыночной цене квартиры необходимо учитывать следующее: если для иных товаров допускается определение их цены по аналогичным товарам, то для недвижимости, которая, согласно Гражданскому кодексу, всегда должна быть определена индивидуальными признаками, правила применения цены по аналогии неприменимы, - считает Николай Вопиловский. - В силу уникальности каждой квартиры, найти для нее рынок "идентичных" и "однородных" товаров, о котором говорится в ст. 40 НК, вряд ли возможно».

Вероятнее, данный тезис резоннее было бы применить по отношению к региональной недвижимости, где стоимость квартир не имеет ничего общего с ценами на столичное жилье. Как справедливо замечают специалисты компании «Домострой», называть рыночной стоимостью квартиры в Москве, «сложившейся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных квартир», один миллион рублей просто смешно.

«Конечно, никто не вправе ограничить право продавца установить стоимость квартиры, скажем, в один рубль и даже в десять копеек, - рассуждает Александр Раков, директор юридического департамента компании «Домострой». - И никакой «налоговой оценки» в России не существует. Но насколько правильно ставить такую цену в договоре сейчас, когда даже дети знают, что средняя стоимость одного квадратного метра квартиры в Москве подошла к семи тысячам долларов США?». Кроме того, как отмечает Александр Раков, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. «А стороны, которые не указывают в договоре рыночную стоимость, сложно назвать разумными, а уж добросовестными - тем более, - уверен он. - Свобода договора, конечно, существует. Но помимо нее существует еще и обязанность каждого платить законно установленные налоги и сборы, которые установлены, ни много, ни мало, Конституцией РФ».

Права покупателя

Безусловно, каждый добропорядочный гражданин должен чтить и соблюдать всякий закон, принятый государством. Как же быть в таком случае с представителями правопорядка, которые сами нередко совершают неправомерные действия? Сегодня известны случаи, когда налоговые органы выносят решение о доначислении налога и пени не продавцу, а покупателю недвижимости, при этом, требуя оплатить «чужой» налог. Логически это можно объяснить следующим образом: покупатель приобрел квартиру по заниженной цене относительно рыночной - тем самым он косвенным образом получил доход. «Как показывает практика, такая тенденция существует, - подтверждает Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate. - Причем делается это недопустимыми средствами психологического давления. Хотя такие случаи единичны».

«По существующему закону РФ переложить на покупателя налог на доходы физических лиц при совершении сделки купли-продажи недвижимости невозможно, - уверяет Елена Щупкова, руководитель отделения МГСН «На Пресне». - В соответствии с действующим законодательством, подоходный налог в этом случае платит продавец (лицо, получившее доход). Покупатель же, напротив, имеет имущественный налоговый вычет на покупку жилого помещения однократно в размере 1 млн. рублей».

«Как правило, налоговые службы все делают во внесудебном порядке, а налогоплательщики потом доказывают неправомерность действий налоговой через суд, - продолжает Ольга Творогова. Все решения налоговой службы, на наш взгляд, можно оспорить. Поэтому, при возникновении несогласия в таком вопросе, можно и нужно оспаривать». Более того, со слов Ольги Твороговой, компания Ostogenka Real Estate имеет несколько выигранных судов по спорам с налоговой инспекцией в защиту интересов своих клиентов.

Покупатель же может оплатить налог только в случае, если добровольно принял такое решение. При этом возможна следующая ситуация. «К примеру, покупатель квартиры, которая находилась в собственности менее трёх лет и продажа которой должна облагаться налогом, по каким-либо причинам заинтересован в указании в договоре полной цены квартиры, т.е. в абсолютно «белой» сделке, - рассказывает Анна Новоселова, директор департамента городской недвижимости компании WELHOME. - Тогда, по согласованию с продавцом, покупатель полностью или частично «компенсирует» налог продавца, доплачивая его, а продавец подписывает договор купли-продажи с фактической ценой квартиры. Такое развитие событий выгодно и продавцу, который в результате сделки получает достаточно большое количество так называемых «белых» денег, т.е. денег, происхождение которых может объяснить налоговому органу в случае дальнейших покупок. И это становится все более оправдано, в связи с тенденцией активного «обеления» все большим количеством людей своих доходов».

Мера пресечения

Прежде чем заключать фиктивные сделки, все же каждому следует знать, что подобные деяния влекут за собой не только ряд рисков, но и могут быть чреваты печальными последствиями, вплоть до лишения свободы. Чем же грозят такие сделки?

Во-первых, хотелось бы обозначить ст. 169 Гражданского кодекса, которая все чаще стала применяться государственными органами в случаях налоговых правонарушений. Данная статья предусматривает взыскание в доход государства всего полученного по сделке, умышленно совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности. «Следует отметить, что речь идет именно об умышленных правонарушениях, - поясняет Денис Дячек, директор локального офиса «Тушино» компании DOKI. - А одним из возможных вариантов таких действий может стать совершение сделки путем мошенничества (умышленное уменьшение цены в договоре купли-продажи). Конкретные последствия таких сделок зависят от того, действовали ли умышленно обе стороны или только одна из них». Кроме того, по словам Дениса Дячека, существует ещё и ст. 168, Гражданского кодекса, которая также признает (если закон не предусматривает иное) ничтожными любые сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Последствием же такой статьи может стать вынесение решения суда о восстановлении в прежнем режиме (двусторонняя реституция). При двусторонней реституции, в первую очередь, страдает покупатель, поскольку в случае расторжения или признании сделки недействительной, покупатель может получить обратно только сумму, которая была указана в договоре купли-продажи, а не ту, которая реально была уплачена за квартиру.

«Существует судебная практика, когда расписки от продавца, подтверждающие, что последний получил от покупателя реальную стоимость квартиры, признавались неотъемлемой частью договора купли-продажи, - рассказывает Оксана Щеславская. - Но, все же, она не может служить гарантией обеспечения прав покупателя. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации, т.е. только после такой регистрации он считается заключенным. Это же правило применяется и к любым изменениям существенных условий договора - они должны быть зарегистрированы. Расписка, содержащая условие о цене квартиры - это изменение существенного условия о цене договора её купли-продажи. Значит, для того, чтобы иметь законную силу, расписка должна быть оформлена как соглашение об изменении условий договора купли-продажи и зарегистрирована. На практике подобного не происходит».

Помимо всего этого, установлена и уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов. «Если обратиться к тексту ст. 198 Уголовного кодекса и вооружиться при этом калькулятором, то легко вычислить, что даже при продаже однокомнатной квартиры за один миллион рублей уклонение будет совершено в крупном размере, соответственно можно поплатиться лишением свободы на срок до одного года, - подводит итог Александр Раков. - Кстати, неуплаченный налог все равно придется внести в казну. Согласитесь, что человек, продающий квартиру до истечения трех лет, скорее всего, покупал ее для перепродажи. Так почему бы не заплатить налоги»?

Источник: Квадрум