Рынок коттеджного строительства Подмосковья прирастает десятками поселков: современные таунхаусы, коттеджи, дома средних и больших размеров соседствуют с кряжистыми деревенскими избушками.



Впрочем, для граждан-инвесторов выгоднее всего покупать просто землю: на ней можно и построить дом своей мечты и продать его с прибылью.

 Государственный масштаб

Рынок загородного коттеджного строительства Московского региона активно развивается - дефицита предложения в целом нет. Более того, государство в прошлом году предприняло решительные меры по оказанию поддержки новым мега-программам по возведению жилья. Так, в рамках реализации нацпроекта "Доступное жилье" было отобрано 22 проекта, три из которых расположены на территории Московской области - Большое Домодедово, Рублево-Архангельское и Проект А101. Их создателям: "Коалко", "Нафта-Москва" и "Русагро", вернее, их дочерним компаниям-девелоперам, будет оказана бюджетная поддержка. Как видим, государство всецело "за" активизацию загородного строительства, профучастники рынка - тоже не против.

На сегодня объем рынка подмосковных коттеджей, по подсчетам компании "Масштаб", составляет около $5, 8 млрд. Игорь Лебедев, начальник отдела анализа рынка компании "Масштаб": "В Подмосковье имеется порядка 320 коттеджных поселков. Сказать, сколько полностью продается, сложно, но ежемесячно количество увеличивается на три - восемь поселков. В 2007 году в Подмосковье появилось на 30% коттеджных комплексов больше, чем в 2006 году. А всего было заявлено около 70 новых поселений".

Наибольшее количество предложений - 48% - присутствуют в зоне до 30 км от МКАД, 44% - в среднем поясе (до 50 км от МКАД), и в дальнем Подмосковье (50- 150 км от МКАД] - оставшиеся 8% (данные Welhome). Доля поселков бизнес-класса (стоимость до $1 - 1, 2 млн.) составляет 49%, "эконома" (стоимость до $400-500 тыс.) - 34%, элитного (стоимость от $1, 3-2 млн.] - 17% (данные Welhome, МИАН).

Рынок загородной недвижимости бизнес-класса постепенно движется в сторону перенасыщения, отмечает служба проектного консалтинга и аналитики компании Welhome. Данная тенденция наблюдалась в течение последних двух лет, и 2007 год не стал исключением. В то же время рынок действительно элитного предложения демонстрирует стабильность и по-прежнему ощущает некоторый дефицит качественного ликвидного предложения.

Из всех сегментов загородного жилья в прошлом году наиболее динамичным показал себя сектор эконом-класса, в основном представленный дачными поселками на большом удалении от Москвы. Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости "МИАН-агентство недвижимости": "Общая тенденция загородного рынка - смещение интересов девелоперов в сегмент "бюджетных проектов". Доля коттеджных поселков эконом-класса в общей структуре возросла на 8%, подсчитали аналитики компании IntermarkSavills. При этом около ВО% новых проектов, вышедших на рынок в истекшем году, относится именно к данной качественной категории. А что делать-дорогостоящих вакантных земель вблизи МКАД все меньше и меньше, спрос на дешевую загородную недвижимость все выше, поневоле застройщикам приходится отступать к дальним рубежам Московской области, осваивая по определению более демократичные в ценовом отношении участки под застройку. А строить на окраинах области пока интересно, поскольку в отличие от городской ситуации в течение 2007 года на загородном рынке наблюдалась положительная ценовая динамика.

Ценовые колебания на разные объекты в зависимости от стадии реализации и планов девелоперов составили от 5 до 50% (данные Welhome). Игорь Лебедев: "Значительнее всего за прошедший год дорожали дачи эконом-класса и участки без подряда. Реальный рост цен на такие объекты составил около 40%". В общем, среднерыночная динамика цен, по информации службы проектного консалтинга и аналитики Welhome, не превысила 15-20%. Несколько более значительную цифру назвали в компании "МИАН-агентство недвижимости" - за год рост цен в сегменте загородных новостроек составил 27, 8%. Однако там подчеркнули, что основную часть прироста обеспечили новые предложения домов и коттеджей (28% в структуре предложения], при том, что стоимость земли в это же время выросла лишь на 20%. То есть значительная доля удорожания - это аппетиты продавцов, а не объективные реалии рынка, и фактически средний рост стоимости загородного жилья - компенсация инфляции.

Эксперты отметили, что стабильный подъем рынка наблюдается последние четыре года.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood: "В целом за период 2004-2007 годов по всем основным направлениям отмечен устойчивый рост цен на дома в коттеджных поселках. Исключение составляет Новорижское шоссе, на котором в 2005 году появилось большее по сравнению с 2004 годом количество поселков эконом-класса, что снизило среднюю цену квадратного метра в целом по направлению. Наиболее высокими темпами росли за указанный период расценки на Минском направлении - 297%, Рублево-Успенском - 143% и Киевском - 125%.

На сегодня наибольший разброс цен наблюдается на Минском направлении (разница почти в шесть раз). Количество поселков здесь невелико, поэтому несколько проектов премиум-класса сильно завышают среднюю стоимость домовладений в пределах 1 5 км от МКАД".

 Чем дальше, тем лучше

Общая тенденция - перемещение предложения все дальше от МКАД - привела к общей экспансии эконом-класса и активизации застройки на Симферопольском, Ярославском, Киевском и Минском направлениях.

Игорь Лебедев: "До 30 км от МКАД поселков эконом-класса практически нет, Девелопер, исходя из стоимости земли, предпочитает строить в основном элитное жилье. Поэтому объекты эконом-класса стали строиться дальше - там, где земля подешевле. Такое жилье расположено на расстоянии более 40 км [на Щелковском, Симферопольском шоссе), 80 и даже 100 км (на Новорижском шоссе) от МКАД. По большому счету домов эконом-класса в ближнем Подмосковье, которые можно использовать для постоянного проживания, нет. К эконом-сегменту на сегодня можно отнести либо дачные поселки, которые находятся в 30-40 км от МКАД, либо таунхаусы. В 2007 году стали появляться поселки эконом-класса, но о насыщении рынка в ближайшие два-три года говорить рано".

Владимир Яхонтов, заместитель директора компании "МИЭЛЬ-загородная недвижимость": "Девелоперы с интересом идут на дальние участки, потому что, во-первых, существует активный спрос на так называемые дачи, то есть дома для сезонного проживания. Во-вторых, проекты на большом удалении от Москвы требуют гораздо меньших затрат времени и средств".

Словом, девелоперы старательно идут навстречу покупателю. Светлана Кондачкова: "Самый популярный на рынке-до 70% в общем спросе - эконом-класс. А значительная доля спроса в сегменте "эконом" приходится на коттеджи от 160 до 250 кв. м и участки размером до 15 соток (60% предпочтений в спросе на "эконом")".

 По высшему классу

Судя по структуре спроса, потребителями загородной недвижимости столичного региона являются не только наиболее демократичные, в финансовом смысле, слои населения, но и довольно состоятельные граждане, способные освоить дом с участком в несколько га стоимостью $1 - 3 миллиона.

Светлана Кондачкова: "Если говорить о предпочтениях потенциальных покупателей в зависимости от удаленности от города, то равно востребованными на рынке в целом являются объекты, расположенные как на расстоянии 20-40 км от МКАД, так и на удалении свыше 60 км [по 28% в структуре спроса)". Ближние рубежи Подмосковья в основном застроены так называемыми высокобюджетными проектами (так как здесь повышенные аппетиты застройщиков можно оправдать дорогой землей). Из общего числа коттеджных проектов, представленных на рынке, к высшему ценовому сегменту (класс "А" и "В") можно отнести менее 45%. По состоянию на начало 2008 года на первичном рынке загородного жилья к продаже предлагались около 2, 9 тыс. строящихся и построенных коттеджей, участков с подрядами и таунхаусов в проектах высшей ценовой категории, вкупе с непроданными объектами 2006-2007 годов 5, 2 тыс. объектов (данные Intermark-Savills).

По объемным характеристикам существующее на начало текущего года фактическое предложение в сегменте коттеджей премиум-класса (класса "Аи) практически соответствует ретроспективному прошлогоднему спросу - около 15% от общего предложения. Для поселков бизнес-класса имеющееся предложение примерно на 25% превышает ретроспективный годовой спрос. Данные мониторинга компании Inter-markSavills свидетельствуют о некотором укрупнении коттеджных поселков в течение 2007 года как по средней площади территории (+7% к 2006 году), так и усредненному количеству домов (+11% к 200В году),

Это объясняется завершением продаж в нескольких "клубных" проектах (до 20 домов) и выходом на рынок существенно более крупных новых поселков с количеством домовладений, превышающим 100.

Как и годом ранее, в 2007 году на рынке высокобюджетного загородного жилья (данные IntermarkSavills) доминировали коттеджные поселки (77% от общего числа проектов) с исключительно индивидуальными жилыми домами и земельные участки для их строительства. Примерно 13% загородных проектов бизнес- и премиум-класса занимают поселки таунхаусов. Остальные проекты - жилые комплексы смешанного типа, сочетающие коттеджи, таунхаусы, а иногда - жилые малоквартирные дома.

Средняя по всем представленным на рынке проектам премиум- и бизнес-класса площадь коттеджа в настоящее время составляет 560 кв. м, площадь таунхауса - примерно 300 кв. м [параметры не претерпели изменений, данные IntermarkSavills).

Примерно в 85% проектов домовладения предлагались покупателям без чистовой внутренней отделки, остальные - либо "под ключ", либо с выбором качества отделки. Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka Real Estate: "Увеличивается спрос в элитном сегменте на коттеджи и усадьбы в комплектации "под ключ". Потребность в подобных объектах была и раньше, но практически не было адекватных предложений на рынке. Сейчас, в большинстве своем на вторичном рынке, появляются достойные предложения, в основном по Рублево-Успенскому шоссе, но есть и по Новорижскому, Киевскому и Калужскому".

По данным IntermarkSavills, основная доля организованных коттеджных поселков высшей ценовой категории в 2007 году оставалась сконцентрированной вдоль Рублево-Усленского (около 17% проектов) и Новорижского шоссе (около 28%). При этом в течение года число реализуемых проектов в районе Рублевки сократилось на шесть поселков (по причине завершения продаж), в то время как на Новой Риге, напротив, наблюдался прирост - на десять поселков.

Еще одним лидером по числу новых коттеджных проектов становится Киевское шоссе (11% проектов), реконструкция которого на участке от МКАД до Апрелевки практически завершена. За прошедший год число организованных коттеджных поселков высшей ценовой категории на данном направлении увеличилось на 75%, с 8 до 14 (данные IntermarkSavills).

Остальные поселки рассредоточены между Калужским, Дмитровским и Минским шоссе [в сумме около 30% общего количества). Единичные проекты премиум- и бизнес-класса реализуются на Ильинском, Осташковском, Боровском, Симферопольском, Пятницком и Алтуфьевском шоссе. Что касается средней стоимости объектов в поселках высшей ценовой категории, то для более 70% из них средневзвешенный бюджет покупки домовладения (коттеджа, таун-хауса или участка с подрядом) в 2007 году составлял от $1 млн. до $2 млн. Самые дорогостоящие проекты (со средним бюджетом более $3 млн. за объект) занимают примерно 11% от общего количества поселков (данные IntermarkSavills).

В течение 2007 года были сданы Госкомиссии более 50 организованных коттеджных поселков бизнес- и премиум-класса, представленных на рынке. В 2008 году ожидается завершение строительства еще 25-30, а в 2009 году - около 20 аналогичных проектов. Количество организованных коттеджных поселков с заявленными сроками сдачи в 2010 году и позднее - менее десяти. То есть рынок постепенно переходит на демократичные рельсы.

 Новорижское взморье

На долю коттеджей в поселках премиум-класса приходится сегодня порядка 18% совершенных сделок, остальной спрос сосредоточен в сегменте бизнес-класса.

Структура спроса по удаленности от Москвы свидетельствует о довольно равномерном распределении покупательских предпочтений внутри 30-километровой зоны. На отрезке от 20 до 30 км сосредоточено большинство - до 19% - крупных новых организованных коттеджных поселков, в том числе вышедших на рынок. В более удаленных поселениях (дальше 30 км), как и в прошлые годы, наблюдается существенное падение спроса на высокобюджетные домовладения.

Эксперты отмечают, что в территориальной структуре фактического спроса бесспорное лидерство принадлежит поселкам вдоль Новорижского шоссе [в совокупности более 35% сделок с коттеджами рассматриваемой качественной категории].

Аналитики компании IntermarkSavills объясняют повышенную востребованность Новорижского шоссе высокой транспортной доступностью и наибольшим в Подмосковье количеством крупных концептуальных коттеджных проектов, привлекающих покупателей. Однако, судя по мнению потенциальных потребителей, такой плюс как транспортная доступность, все чаще переходит в разряд легенд рынка - поскольку рост числа обитателей Новой Риги приводит в итоге к неизбежному увеличению транспортных проблем.

Правительственная Рублевка отличилась в прошлом году весьма скромными показателями, на ее долю (в совокупности с ближайшим маркетинговым дублером - Ильинским шоссе) приходится чуть более 12, 5% суммарного числа фактических сделок. Аналитики рекомендуют не отчаиваться и подождать пару лет, поскольку реальные причины проседания спроса здесь носят временный характер и связаны с дефицитом адекватного потребностям покупателей нового предложения. Около 70% покупателей в поселках бизнес- и премиум-класса отдают предпочтение традиционному для данного сегмента типу объектов - коттеджам (или участкам с подрядами на их строительство].

Бюджетная сегментация существующего предложения свидетельствует об имеющемся дисбалансе со спросом. Доля предложения в сегменте умеренных бюджетов (до $2 млн.), на который приходится около трех четвертых общего объема, едва превышает 60%. В более высоких бюджетах, напротив, предложение явно доминирует.

С точки зрения площади землеотводов при жилых домах в структуре спроса доминируют участки площадью от 0, 1В до 0, 3 га (58% спроса]. Вместе с тем, на протяжении последних лет сохраняется устойчивый и довольно широкий - около 10% - спрос на объекты с крупными участками (от 0, 3 га). Более мелкие (до 0, 15 га) в проектах бизнес- и премиум-класса в большинстве случаев фигурируют при продаже таунхаусов и дуплексов - суммарная доля таких объектов в структуре спроса чуть менее 30%.

Предпочтения покупателей относительно площади домов сконцентрированы на объектах от 300 до 600 кв. м (более 65% спроса], которые довольно гармонично сочетаются с участками размером 0, 16-0, 3 га (на них приходится сопоставимая доля спроса). Более крупные домовладения интересуют около 8% покупателей жилья в поселках высшей ценовой категории. Площади менее 300 кв. м в рассматриваемом качественном сегменте загородного жилья характерны преимущественно для таунхаусов.

 Перспективные направления инвестиций

В 2007 году спрос на загородную недвижимость вырос - в отличие от московских квартир. Эксперты полагают, что на загородном рынке вполне можно было заработать 30- 50% от стоимости проекта при условии его успешной продажи.

Игорь Лебедев: "Это вполне реальная цифра при условии, что проект качественный, с высоким уровнем строительства, проверенным застройщиком, и расположен на популярном направлении с развитой инфраструктурой. Сегодня при правильном, взвешенном подходе загородную недвижимость можно сделать выгодным и высокодоходным инвестиционным инструментом".

Сергей Фокин, генеральный директор АН "Бульварное кольцо" ГК "Мультигрупп": "Для физического лица выгодна покупка земли без подряда. Человек может отстроить дом и в дальнейшем его перепродать".

Однако, увы, это входит в противоречие с интересами юридических лиц, которые в основном землей и владеют-им выгоднее построить на выкупленных заранее землях поселок и реализовать все это. Выкупленных земель две трети на рынке, поэтому вакантной территории, тем более с подведенными коммуникациями, что весьма важно для общей стоимости застройки, и расположенных вблизи столицы, чтобы удобно было добираться, не так много.

Как считает Мария Литинецкая, наиболее перспективными в плане массовой застройки являются территории на берегах крупных водохранилищ-Рузского, Озернинского, Можайского, Иваньковского, сейчас готовится ряд проектов по Рублево-Успенскому шоссе в районе Шульгино, Чигасово, Жуковки, Петрово-Дальнего. Также ожидаются проекты по Новорижскому шоссе в районе 30-40 км от МКАД. В ближайшие два-три года выйдет несколько проектов в Тверской области в районе Иваньковского водохранилища. Грядет существенное расширение географии предложения и спроса на жилые элитные объекты - за счет Киевского и Дмитровского шоссе, а также территорий, удаленных от МКАД более чем на 30 км; появление высокобюджетных проектов на других направлениях, которые несколько лет назад не считались престижными для загородного проживания (Симферопольское, Ярославское, Алтуфьевское шоссе). Положительной ценовой динамике будет способствовать удорожание затратной части девелоперских проектов: имеется в виду рост цен на землю в ближайшем Подмосковье, стоимости прокладки и подключения инженерных коммуникаций, строительных материалов и тому подобное, рассуждают аналитики компании IntermarkSavills. Однако подчеркивается, что сдерживающими факторами, которые делают невозможным более резкий, чем в 2007 году, ценовой скачок являются избыточное предложение (особенно в сегменте проектов бизнес-класса), а также довольно медленное расширение спроса на высокобюджетные загородные объекты стоимостью от $1 млн.

Эксперты прогнозируют рост интереса покупателей к поселкам, сочетающим несколько форматов жилых объектов - таунхаусы, компактные коттеджи, дома средних и больших размеров (около 45% сделок, заключенных в 2007 году, приходится на поселки, в которых разница между минимальной и максимальной площадью домовладения превышает 300 кв.м]. В связи с этим ожидается дальнейшее расширение спроса на относительно новые для России типы жилых объектов: те же таунхаусы, дуплексы, малоквартирные загородные жилые дома.