Изменившаяся ситуация на рынке заставляет продавцов подмосковной недвижимости становиться более гибкими по отношению к покупателям.
Но если в конце прошлого года панически дешевела вторичка, то сейчас она тормозит падение, а вот девелоперы коттеджных поселков, наоборот, постепенно «дозревают» до существенных скидок.
Паника спадает
По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», за последний квартал цена предложения загородного жилья откатилась в долларовом эквиваленте на 4,5% относительно предыдущего квартала и составила в среднем $2790,1 за кв. м, что в рублевом соотношении равнялось 76,3 тыс. руб. за кв. м. Самым дорогим осталось, по традиции, Рублево-Успенское направление (148,9 тыс. руб. за кв. м), а наиболее демократичным – Рязанское (50,7 тыс. руб. за кв. м). Но 4,5 % – это «в среднем по палате». Наиболее сильно дешевела вторичка. Частные инвесторы, опасаясь дальнейшего снижения цен, перестраховывались и, по словам Жанны Лебедевой, директора департамента загородной недвижимости WELHOME, готовы были идти на скидки до 50%; средний же дисконт составлял порядка 20%. Как заявляли риелторы, некоторые продавцы готовы были даже платить им небывало высокие проценты – до 7-10% от стоимости объекта! Однако паника среди продавцов быстро спадает. Те, кто срочно нуждался в деньгах, быстро «скинули» свои объекты. Алексей Артемьев, директор по загородной недвижимости компании «Остоженка», даже заявляет, что «спрос и цены на отдельные коттеджи и земельные участки, особенно на так называемую вторичку, не упадет, а в скором времени будет только расти». Особенно устойчива, как всегда, элитная недвижимость – если это предложения действительно высокого качества. «В ближайшие три года цены на Рублево-Успенском и прочих перечисленных элитных направлениях на дистанции до 30 км сохранятся на достаточно высоком уровне, а также, учитывая ограниченное количество новых землеотводов по данному направлению, возможен их небольшой рост через 1-1,5 года, – считает эксперт. – Сейчас на рынке достаточно денег на приобретение недвижимости, но потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, надеясь на дешевые покупки. Однако существенного снижения цен, например, на Рублево-Успенском шоссе не ожидается».
Скидки, акции, рассрочки
Что касается первичного рынка, то здесь все несколько по-другому. Застройщики не спешат идти на уступки, во-первых, надеясь переждать сложные времена, а во-вторых, боясь создать опасный прецедент. В то же время, понимая, что банки практически перестали выдавать кредиты, некоторые девелоперы стали активно использовать механизмы рассрочки платежей. «Чтобы удержать цены на ранее достигнутом уровне, застройщики активно объявляют акции, направленные на привлечение покупателей, в том числе предлагают длительные рассрочки, скидки при 100-процентной оплате, ценные подарки при покупке дома и т. д.», – рассказывает Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки компании IntermarkSavills. А Villagio Estate разработала специальную программу для тех, кто колеблется в совершении покупки загородного дома. Приобретая объект в элитных поселках Villagio Estate: Millennium Park, Monteville и ряде других – в рассрочку, клиент может рассчитывать на компенсацию до 30% от первоначальной суммы договора при снижении цен на загородную недвижимость по рынку в целом. Таким образом, программа призвана защитить клиентов от возможных колебаний цен на рынке недвижимости. Что же насчет прямых скидок? Сами девелоперы на этот вопрос отвечают уклончиво и вообще осторожны с публичной информацией на эту тему. Видимо, все самое интересное происходит при обсуждении сделок непосредственно с клиентами. «В переговорном процессе с нашими потенциальными покупателями мы всегда были и остаемся максимально гибкими и лояльными», – так сформулировал Алексей Пашигорев, директор по продажам компании Amdex Group, позицию компании относительно продаж поселка FreeSki. Величина скидок и условий вхождения в проект зависит от степени его готовности и количества привлеченных частных инвестиций, то есть проданных домов. «Если объем проданных объектов покрыл себестоимость, и есть уверенность, что бюджет достаточен для завершения строительства, то цены вряд ли серьезно снижаются, – комментирует Алексей Пашигорев. – Если за счет реализации объектов есть возможность завершить строительство и это стадия, близкая к завершению, то застройщик активно обсуждает с потенциальным покупателем стоимость своего объекта ради исполнения взятых на себя обязательств и завершения строительства с минимальными потерями своей прибыли. Те девелоперы, которые изначально планировали развивать свой проект за счет привлеченных частных инвестиций, на мой взгляд, вряд ли справятся с сегодняшней ситуацией». Как бы то ни было, первые ласточки уже есть. «В одном из коттеджных поселков на Новорижском шоссе, который уже полностью построен и функционирует, наши покупатели могут рассчитывать на скидку в размере 20%», – говорит Жанна Лебедева. Наблюдения за рынком позволили Ирине Жаровой-Райт, президенту инвестиционной группы Sesegar, заявить: «Судя по увеличению числа «антикризисных предложений», представленных многими компаниями, на сегодняшний день наблюдается спад цен на 30-40% в долларовом эквиваленте по сравнению с летом 2008 года».
Делаем выводы
Многие участники рынка считают, что самые престижные предложения в меньшей степени пострадают от кризиса и останутся на плаву. Падение рынка в первую очередь скажется на объектах, цены на которые были явно завышены. Ольга Корнеева, начальник отдела маркетинга Gdeetotdom.ru, считает, что в последние годы подмосковные девелоперы слишком увлеклись строительством так называемых псевдоэлитных объектов, которые в большинстве случаев не соответствовали заявленному высокому уровню. Именно такие проекты и попадут под влияние финансового кризиса, и девелоперам придется снижать на них цены. «Рынок был перегрет до предела, уже в начале 2008 года объемы продаж начали падать, – констатирует Ирина Жарова-Райт. – Так что падение цен на 20-30% можно рассматривать и просто как коррекцию рынка. В наибольшей степени тенденция снижения цен заметна на сверхдорогих предложениях – домах стоимостью от $8-10 млн». Эксперты ожидают в ближайшие месяцы восстановления спроса на загородном рынке. Конечно, дома будут приобретаться уже не для инвестиционных целей, а для личного потребления. «Покупки будут совершать чиновники, представители бизнеса, например, которые перебазировались вслед за новой администрацией в Москву, – говорит Алексей Артемьев. – Вообще, будут приобретать дома, земельные участки для постоянного проживания как альтернативу городской квартире на всех рейтинговых направлениях – в первую очередь на Рублево-Успенском шоссе, Ильинском, Новорижском, Калужском, Киевском, Минском». Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», считает, что весной вероятен всплеск отложенного спроса – в основном он будет касаться готовых домовладений.
Источник: Собственник
