Сообразить на двоих. Smart Money, 15 декабря

Два года назад международная консалтинговая компания KPMG взяла в аренду 12 000 м2 в бизнес-центре «Башня на Набережной» в «Москва-Сити». «Арендовали большое пространство с учетом нашего будущего роста», — невесело усмехается руководитель финансового и административного отдела KPMG в России и СНГ Юха Пуровеси. Кризис внес коррективы: на лишнюю часть площади компания ищет субарендатора. «Ренессанс Групп», тоже сидящая в «Башне на Набережной», подумывает, не последовать ли примеру KPMG. В компании уверяют, что вопрос субаренды все еще находится в стадии обсуждения, но брокеры уже называют точную цифру предлагаемых «Ренессансом» площадей — 4000 м2. После прошедших в компании сокращений нынешние 14 000 м2 ей явно ни к чему.

Спешно ищет соседа и ТНК-ВР. Еще летом она сняла 64 000 м2 в строящемся бизнес-парке «Западные ворота». Через несколько месяцев надо переезжать, но владения оказались по нынешним временам великоваты. ТНК-ВР надеется найти компанию, которая разделит с ней расходы. А «Система-Галс» вообще отказывается от аренды и переводит все свои четыре подразделения в штаб-квартиру на Большой Татарской. Она у компании в собственности. Сотрудникам тесно не будет, ведь скоро их станет на 40% меньше.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ БЕЗ ГРАНИЦ

У любого брокера сейчас найдется с десяток похожих примеров. Директор департамента агентства недвижимости Welhome Александр Дьяченко утверждает, что экономия на аренде офиса — один из самых популярных ныне способов оптимизации расходов. «Раньше компании снимали площади на вырост, из расчета 20 м2 на человека, а сейчас арендуют не больше 10-12 м2», — добавляет руководитель отдела корпоративных услуг консалтинговой компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R) Виктория Манзюкова.

По подсчетам C&W/S&R, количество офисов, предлагаемых столичными компаниями в субаренду, в декабре побило все рекорды — больше 100 000 м2 офисов классов А и В. Год назад было в 5 раз меньше. Добавим к этому 1,4 млн вакантных метров в уже готовых бизнес-центрах, которые тщетно пытаются сдать сами девелоперы. Это 20% всех столичных офисов. Для сравнения: в прошлом году доля свободных площадей не превышала 3-4%, а по классу А — 1,5%. Словом, рынок офисов встал. Брокеры уверены, что ближайшие полгода — время, когда компании могут выторговать себе наилучшие условия аренды.

Происходящее на рынке напоминает броуновское движение, понятия «рыночная цена» и «минимальная ставка» отсутствуют, а все условия аренды определяются в процессе переговоров. «Советую выбрать ковбойский способ общения с арендодателем», — улыбается Манзюкова и добавляет, что если раньше собственники бизнес-центров даже пальцем не шевелили, чтобы угодить арендаторам, то сейчас устраивают «аукционы неслыханной щедрости». Девелоперы готовы заключать договор аренды на три года вместо прежних 5-7, уменьшают размер индексации ставок (раньше они повышались на 10-15% в год) и даже выполняют отделку помещений за свой счет, приводит примеры руководитель аналитического направления CB Richard Ellis Ирина Флорова. «Многие согласны платить комиссию брокерам, поскольку ощущают недостаток клиентов. Хотя раньше такого не делали», — добавляет директор департамента коммерческой недвижимости Mayfair Properties Сергей Волочков.

Но главное — девелоперы снижают ставки. По подсчетам CB Richard Ellis, за последние три месяца в Москве они упали в среднем на 30%. Еще бы: не пойдешь на компромисс — потеряешь арендатора. «Снимать площади будут у тех, кто гибок в цене и условиях аренды», — согласен генеральный директор девелоперской компании Placon Property Дмитрий Наринский. Его компания была одной из немногих, официально объявивших о снижении с середины ноября ставок аренды в пяти деловых комплексах класса В и В+. Сейчас там свободно 300 000 м2. Скидка в готовых центрах — 20%, в строящихся — 30%. Падение спроса компания заметила в конце августа и уже тогда поняла, что надо срочно приспосабливаться к существующим условиям, рассказывает Наринский: «Ведь лучше заработать меньше, чем вообще ничего не заработать».

Но у большинства собственников другая тактика. По словам Манзюковой, они готовы идти на компромисс только в процессе переговоров, а 3% продолжают гнуть привычную линию — повышают цены. «Пока не появится конкретный арендатор, цену никто не снижает», — замечает управляющий директор Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев. Категорически не хочет открыто уступать натиску арендаторов бизнес-центр «Даев Плаза». Его собственник, одноименная компания, заявляет брокерам, что скидок нет, хотя в здании простаивают свободные офисы, рассказывает Волочков из Mayfair Properties: «Они боятся, что, если объявят всем о дисконте, спровоцируют еще больший обвал. Но рынок нельзя долго сдерживать искусственно». Ведь даже скидки не обязательно стимулируют спрос. Наринский из Placon Property признается, что снижение цен и прочие меры привлечения клиентов — сдача помещений с готовой отделкой, «мелкая нарезка» офисов (от 100 м2 вместо прежних 500 м2) — не помогли компании вернуться к докризисным объемам сделок. «Конечно, нам удалось возобновить переговоры с компаниями, которые раньше вообще отказались от поиска офиса, но все равно сделок сейчас в 3 раза меньше, чем было летом», — сокрушается Наринский.

МЕСТЬ АРЕНДАТОРА

Всего за год арендатор и съемщик поменялись местами. В 2007 г. был самый высокий за последние девять лет рост арендных ставок — на 35-40%. Арендодатели разрывали договоры с клиентами, чтобы поднять ставки, вспоминает управляющий партнер Panorama Estate Омар Гаджиев. Теперь арендаторы имеют все возможности отыграться. Как рассказал брокер одной из компаний-посредников, на рынке недвижимости даже появилась новая услуга. По заявке клиента брокеры делают подборку бизнес-центров, где цены ниже, чем там, где сидит обратившийся к ним арендатор. Вооруженный информацией, он идет к собственнику — и начинается шантаж. Как правило, удается договориться. Вот почему массовых переездов пока нет. «К тому же для крупной компании это дорогостоящий и технически сложный процесс, на его подготовку уходит несколько месяцев», — объясняет Виктория Манзюкова. Тем не менее она отмечает, что из-за выезда арендаторов уже освободилось 150 000 м2 офисов, которые собственники готовы сдать или продать.

В первую очередь адреса меняют рекламные и кадровые агентства, консалтинговые и финансовые структуры. Ни один из новоселов не стал официально комментировать свой переезд. Сотрудник небольшой инвесткомпании признался, что раньше они снимали офис класса В площадью 500 м2 на Бульварном кольце, а недавно переехали поближе к Третьему кольцу в помещение площадью 200 м2. На аренде удалось сэкономить $50 000 в месяц. А вот «Система-Галс» благодаря новоселью своих «дочек» до конца будущего года намерена сэкономить $700 000. Три освободившихся офиса она будет сдавать в субаренду сторонним компаниям, а один, на Ботанической улице, продала.

Компания Mitsubishi Electric пару месяцев назад тоже собралась было переехать из бизнес-центра Riverside Towers на Космодамианской набережной в более бюджетный офис. Но переезд не состоялся: собственник, компания Enka, снизил ставку аренды. На сколько, в Mitsubishi Electric говорить не стали, сославшись на конфиденциальность условий договора. Но, по данным Сергея Волочкова, в октябре ставка в Riverside составляла €1575 за 1 м2 в год (с НДС и эксплуатационными расходами), а сейчас сумма та же, но в долларах. «И это без учета скидки, которую можно получить в процессе переговоров. Дисконт для крупных арендаторов обычно составляет 10-30%», — добавляет Волочков.

На скидку рассчитывает и производитель изоляционных материалов компания Rockwool. В сентябре она арендовала 710 м2 в недавно построенном бизнес-центре Citydel. По данным Knight Frank, в то время ставка аренды там была $1300-1400/м2 в год. В марте компания может переехать, но пока директор по продажам и маркетингу российского подразделения Rockwool Максим Тарасов надеется получить от девелопера, компании «Тема», скидку: «Будем следить за всеми изменениями на рынке и корректировать свою деятельность в соответствии с ними».

Изменения, по всей видимости, не заставят себя долго ждать. Если в феврале станет понятно, что на рынке по-прежнему хаос, предполагает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова, ставки просядут еще на 30-35%. Аналитики CB Richard Ellis более осторожны — предсказывают падение ставок на 10-12% по офисам класса А и на 6-7% по классу В. Наринский же полагает, что как минимум до весны ситуация не изменится, поэтому Placon Property снизила ставки на полгода.

Возможно, правила игры будут теперь диктовать даже не девелоперы, а компании, сдающие офисы в субаренду. Владимир Пинаев считает, что в I квартале будущего года объем их предложения достигнет 250 000-300 000 м2. «Этими площадями владеют не девелоперы, а корпорации, они подходят к ставкам гибко. Девелоперы дольше будут стоять на баррикадах», — объясняет Виктория Манзюкова. Но шансов выстоять у них немного: по ту сторону баррикад отступать не намерены.

Источник: Smart Money