Самые необычные предложения московского рынка недвижимости. Realto.ru 22 октября

Можно купить усадьбу. При том самую, что ни на есть настоящую: с парком, прудом и привидениями. Только вот удовольствие это совсем не из дешевых, если вообще в данном случае можно так выразиться. Как отмечает Виктор Смоленский, руководитель проекта «Русская Усадьба» компании «Penny Lane Realty: «сегодня цена вопроса приобретения стариной усадьбы в Московской области на престижных направлениях (сектор от Калужского до Дмитровского шоссе) начинается от $10 млн. Усадьба до 35-го км. престижного направления средней площадью 10-20 га. может стоить до 70 млн. долл. Чаще всего это только полцены, поскольку, скорее всего, ещё потребуются реставрационно-строительные и другие расходы». Стоит учесть, что на формирование цены влияют такие критерии как уникальность, известность и бывшие владельцы родового гнезда. Расчеты строятся по аналогии с оценкой антиквариата или известных брендов.

Что немаловажно, cтаринную усадьбу можно рассматривать не только как особую прихоть, но и как объект инвестиций. Ведь на рынке она всегда будет ликвидным товаром. Да и стоимость ее всегда будет расти не только как земли и квадратных метров, но и как уникального объекта искусства.

Для начала стоит разобраться, что же означает это странное слово лофт. Все очень просто – лофт это переоборудованное под жильё помещение заброшенной фабрики или другого здания промышленного назначения. В основе появления лофтов лежит борьба за сохранение памятников промышленной архитектуры, когда для предотвращения сноса значимых зданий люди поселялись на их территории. Особенно распространен такой формат недвижимости в крупных городах США, особенно в Нью-Йорке. В России на данный момент ни одного лофта нет, но не стоит огорчаться, к началу 2009 года они появятся. Новый комплекс фабричной недвижимости вскоре начнет строится между Тессинском переулком и Серебрянической набережной Яузы. Он будет включать в себя два корпуса, один из которых выходит непосредственно на набережную. Количество апартаментов в будущем комплексе — всего 30. Между корпусами разместится внутренний двор, а в подземной части — двухуровневый паркинг на 109 машиномест.

Комплекс — не результат реконструкции, а новый строительный объект. Спроектированный в мастерской Сергей Скуратова, он совершенно не напоминает классические промышленные корпуса, но скорее похож на нечто из будущего — каким его видели фантасты 1920-х годов.

В архитектурном отношении специфическая черта лофта в Тессинском переулке — высота потолков. В части апартаментов она достигает пяти метров, а в верхних этажах доходит уже до 9-10. Если в прошлые века подобная высота ассоциировалась, с дворцовыми интерьерами, то в модернистской трактовке подобного рода пространство оперирует образами прома — для полноты цитаты можно в интерьере предусмотреть, например кран-балку.

Проект ведет компания State Development, которая известна на рынке рядом дорогих домов в остоженских переулках и иных местах центра города. Данный проект для компании — весьма необычен. Помещений, аналогичных по устройству пентхаусам комплекса в Тессинском переулке, на московском рынке нет. Продажи площадей в комплексе начались только недавно и, насколько известно, сделки пока не ведутся. Заявленная цена помещений с 9-10-метровыми потолками также не вполне привычная для московского рынка — 50 тыс. долл. за метр (по курсу ББ РФ). Не исключено, что будет оценен рынком уже ближе к завершению работ, когда будет понятно, что получилось на практике из необычного стильного архитектурного проекта. Планируемый срок сдачи объекта — первый квартал 2009 года.

В октябре 2006 года компания «Новик-Сервис» купила спецобъект у ФГУП "Ресурс" без каких-либо обременений расположенный в 5-м Котельническом переулке возле метро «Таганская». Возможно, такая легкость покупки во многом объясняется тем, что некоторые представители руководства компании когда-то сами были людьми в погонах. Спецобъект представляет из себя дом, где находился действующий узел связи ПВО, ранее принадлежавший Министерству обороны. Но это не главное, главное то, что под этим домом на глубине 60 метров находится весьма внушительный бункер с выходом в метро. Уже в апреле компания организовала в здании «Музей холодной войны». В него включили и находящийся под домом бункер, куда сейчас водят экскурсии. Кроме того, в нем проводят действительно креативные мероприятия, дабы атмосфера позволяет творить неповторимое.

Большинство из «номенклатурных» квартир располагаются в так называемых «сталинках» и «цековских» домах. Квартиры в этих домах давали членам Политбюро ЦК КПСС, что способствовало формированию единой социальной среды. В советское время, когда именно место жительства определяло социальный статус человека, получить жилье в таком доме считалось невероятно престижно. Конечно, на сегодняшний день эти дома уже несколько устарели. В плане инженерной оснащенности они значительно уступают современным элитным домам. Отсутствие подземного паркинга тоже является их существенным недостатком. Тем не менее, все эти недостатки компенсируются заманчивой перспективой жить в доме, который сам по себе является символом ушедшей эпохи. Например, несколько лет назад за 1,5 млн. евро компанией «Домострой-Престиж» была продана 8-комнатная квартира маршала Советского Союза Константина Рокоссовского по адресу: Романов пер., д.3. Сегодня такая цена видится смехотворно низкой, тогда же это была весьма солидная сумма выше среднерыночной. Дом, в котором расположена проданная квартира был построен в 1895-1898 гг. архитектором А. Мейснером. После переворота октября 1917 г. в доме находилась конспиративная квартира английского разведчика Сиднея Рейли. В 1920-е годы в доме жили многие партийные и государственные деятели - К. Ворошилов, М. Фрунзе, С. М. Буденный, И. С. Конев, А. Н. Косыгин, Л. М. Каганович и многие другие. Сам бывший владелец квартиры Маршал СССР, Герой Советского Союза К.К. Рокоссовский - участник первой Мировой и Гражданской войн, в 1942-45 командующий Брянским, Донским, Центральным, Белорусскими фронтами, командовал войсками на Параде Победы в Москве. Квартира долго принадлежала его жене - Юлии Петровне Рокоссовской. И сегодня среди соседей - представители семей Конева, Буденного, Ворошилова.

Улица Серафимовича, 2 - «Дом на набережной». История дома описана в одноименном романе Юрия Трифонова. Сам писатель тоже жил в этом доме. Также в разное время здесь проживали военачальник Михаил Тухачевский, летчик Михаил Водопьянов, авиаконструктор Артем Микоян и "лучший Остап Бендер всех времен и народов" актер Арчил Гомиашвили. Многие квартиры распроданы или сдаются в аренду по цене от 2500 долларов в месяц.

Кутузовский проспект, 26. В этом доме жили Леонид Брежнев и Юрий Андропов. В квартире Брежнева сегодня проживает внук генсека, апартаменты Андропова выставлялись на продажу, но в последний момент продавец передумал.

Улица Большая Бронная, 21. В разное время здесь проживали Юрий Андропов, Николай Черненко и Михаил Горбачев. Сейчас есть возможность только снять квартиру в этом доме.

Романов переулок, 3. Постройка конца XIX века, известная как "Пятый Дом Советов". Дом увешан мемориальными табличками с известными именами: Климент Ворошилов, Михаил Фрунзе, Семен Буденный, Иван Конев, Алексей Косыгин, Лазарь Каганович. Уже проданы квартиры маршала Рокоссовского и министра культуры СССР Екатерины Фурцевой.

Все существующие на сегодняшний день стародачные поселки можно условно поделить на две группы: имения, возникшие в конце XIX — начале XX века, и поселки, построенные в советские времена для государственной, научной и творческой элиты. К числу первых, например, можно отнести всем известные места, где жили и отдыхали М.Ю. Лермонтов, Н.В. Гоголь, Л.Н. Толстой. Гораздо многочисленней представлена вторая группа, в составе которой находятся дачи, где жили и работали А.И. Куприн, М.И. Цветаева, А.П. Гайдар.

Самые знаменитые стародачные места расположены по Рублево-Успенскому шоссе: Жуковка, Николина Гора, Барвиха; Ярославскому: Горки, Болшево, Мамонтовка; Минскому: Переделкино, Немчиновка, Баковка, Жаворонки; а по восточному направлению – Малаховка, Быково. За Барвихой в 8 км от МКАД находится широко известный поселок Жуковка, одно из самых престижных мест Подмосковья. Поселок был организован в 1920 г. и получил свое название благодаря лесному урочищу Жуковке. В 1930-е годы здесь располагались дачи руководства НКВД, в том числе и самого наркома НКВД Н.И. Ежова. В советский период дачное хозяйство в Жуковке принадлежало Совмину СССР. В разные годы тут жили и отдыхали Мстислав Ростропович, Андрей Сахаров, министр культуры СССР Екатерина Фурцева. После распада СССР поселок перешел в ведомство администрации президента России.

Поселок Николина Гора известен всем. Он был построен в 1922–1925 гг. дачно-строительным кооперативом «РАНИС» (работников Академии наук и искусства). В довоенное и послевоенное время здесь проживали известные советские писатели и артисты.

Еще одно культовое стародачное место — Переделкино, где строили дачи известные советские писатели — от Л. Леонова, Д. Бедного и Б. Пастернака до А. Вознесенского, Б. Окуджавы и Е. Евтушенко. Там были написаны многие классические произведения советской литературы. Дачи строились добротно, с газом, телефонами, водопроводом.

Или же Немчиновка — это небольшой поселок с узкими асфальтированными улочками и старыми домами. На окраине поселка находится озеро. В начале прошлого века здесь жили архитектор Ф. Шехтель, писательница М. Шагинян, кинорежиссер С. Эйзенштейн. В поселке также некоторое время жил К. Малевич.

Сегодня жилые особняки начала XX века, в которых полностью воссоздан их исторический вид, — редкий, но крайне востребованный продукт. В структуре общего объема предложений на долю таких исторических домов приходится не более 5—7%. Например, особняки в Большом Афанасьевском или Козихинском переулке, улицах Поварской или Пречистенке. Исторические особняки, модернизированные и отреставрированные, как правило, арендуются или приобретаются компаниями для организации офиса.

На рынке аренды в данном сегменте наценка за историю может составлять от 50% до нескольких сотен процентов. Это связано еще и с тем, что исторические особняки восстанавливаются с историческими интерьерами, что ведет к сильному удорожанию. При реконструкции здания используются ценные породы дерева, натуральный камень, восстанавливаются в историческом виде утерянные фрагменты отделки, лепнина. В основном же арендаторы редко ищут себе особняки с какой-то конкретной историей. Часто клиент только в процессе общения с брокером, во время показов выясняет, что за рассматриваемым им объектом стоит пара-тройка забавных исторических фактов, баек, которые можно рассказать партнерам по бизнесу в паузах между переговорами. Это и является мотивацией для совершения сделки.

Около 3 лет назад один мой знакомый, являющийся на тот момент студентом столичного вуза был озадачен поиском комнаты в коммуналке. Так как он человек творческий, то непременно искал комнату в историческом центре. Какова же была его радость, когда он снял комнату на Чистопрудном бульваре в квартире писателя Н.Д. Телешова (1867-1957), у которого в этой самой квартире с 1899 по 1916 год проходил литературный кружок "Среда", в котором принимали участие К. Д. Бальмонт, В. Я. Брюсов, И. А. Бунин, В. А. Гиляровский, М. Горький, В. Г. Короленко, А. И. Куприн, А. С. Серафимович, Ф. К. Сологуб. Кстати, однажды квартиру Телешова посещал и А. П. Чехов. Также на литературных собраниях присутствовали Д. Н. Мамин-Сибиряк, С. В. Рахманинов и Ф. И. Шаляпин. Единственно, что омрачило моего приятеля, так это то, что хозяйка комнаты попросила с него достаточно высокую арендную плату, мотивируя это эксклюзивностью комнаты. Но, несмотря на это он сразу же согласился. Действительно, было за что переплатить.

Расположение объекта недвижимости может как повышать, так и понижать его стоимость. Например, в Москве ввиду особенностей уплотнительной застройки советской эпохи существует немало многоквартирных домов в ЦАО окна и балконы которых, буквально вплотную выходят в тихие церковные дворы. Такое соседство повышает стоимость недвижимости в среднем на 10-15%. Если говорить об обратной стороне, например, близости квартиры к кладбищу, то это весьма существенный фактор, влияющий на возможность ее продать. Такие квартиры имеют свои понижающие коэффициенты. Перед продавцами встает вопрос, насколько нужно снизить цену, чтобы предложение заинтересовало потенциального приобретателя. По влиянию на снижение цены, вид на кладбище, можно сравнить с видом козырька из окон квартиры на втором этаже. И для того, чтобы сделать привлекательной такую квартиру, цена должна отличаться от рыночной на несколько процентов. Надо заметить, что и кладбища бывают разные. Скажем, соседство с ваганьковским будет влиять на цену квартиры меньше, нежели соседство с кузьминским или люблинским. Говоря о необычном расположении нельзя не упомянуть о районе между станциями метро Текстильщики и Волгоградский проспект непосредственно примыкающем к Микояновскому мясокомбинату. Его главной особенностью является постоянная вонь, доносящаяся с мясокомбината. Не знаю, как там живут люди, но моя знакомая только из-за этого продала квартиру, так как, по ее словам жить там просто-напросто невозможно. Естественно, стоимость квартир в таком зловонно-эксклюзивном месте несколько ниже среднерыночной цены.

В Европе и США рынок эксклюзивной именной недвижимости гораздо более развит, нежели в России. Например, каждый поклонник творчества группы «The Doors» и Джима Моррисона теперь имеет возможность пожить жизнью своего кумира. Владелица квартиры в Лос-Анджелесе, где Джими вместе со своей подругой Памелой Карсон жил вплоть до 1971 года сдает ее в аренду всем желающим. Стоимость одной ночи в квартире - 200 долларов США, а на неделю ее можно снять за 1000 долларов. Хозяйка квартиры никогда не была поклонницей “The Doors», однако вовремя просекла, что живет на «золотой жиле». Произошло это после того, как к дому зачастили фэны “The Doors», желающие хотя бы издалека посмотреть на легендарное жилище. «Нам пришлось установить забор, чтобы фэны, среди которых есть и не совсем нормальные, не мешали нам жить», - утверждает дочь хозяйки.

Чтобы квартира больше соответствовала духу того времени, ее обставили мебелью, стилизованной под 60-70-ые годы, а стены обклеили плакатами легендарной группы. Для гостей приготовили специальную книгу, в которой они могут описать свои впечатления. Кроме того, примерно на таких же условиях можно пожить и в доме короля рок-н-ролла Элвиса Пресли. Ну, а предложением снять на время отпуска фамильный замок 17 века где-нибудь во французской провинции и вовсе никого не удивишь – обыденное дело.

На рынке элитной недвижимости нет отдельного направления по продаже неординарных, эксклюзивных объектов, поскольку, будучи товаром штучным,  в продаже они появляются довольно редко. Как правило, тот факт, что квартира принадлежала какому-то известному лицу, может стать дополнительным стимулом

для ее покупки, но вряд ли кардинально скажется на цене объекта. Были случаи, когда стоимость вырастала на 10-15%, но при этом сами квартиры не были лишены привлекательности с точки зрения своих потребительских качеств. Определенный спрос есть на квартиры бывшей партийной элиты. Так, в свое

время на рынок выставлялись квартиры Рокоссовского, Андропова, Брежнева.

Могу поделиться интересным случаем из опыта компании – один наш клиент продавал дом с настоящим бомбовым убежищем. Это был в целом стандартный эксклюзивный коттедж, кроме убежища у него других особенностей не было, и наличие такого бонуса на его цену не повлияло, ведь это была прихоть первого владельца, и найти на рынке покупателей с такими же пристрастиями крайне сложно.

Еще один интересный пример – несколько лет назад к нам в компанию обратился немец, который уже давно не мог найти себе дом, потому что основным требованием было наличие поблизости кладбища. А в нашей базе как раз имелся так объект, который брокеры тщетно пытались продать. Дом и хозяин нашли друг друга.

Не за горами время, когда  «раритетных» дач на рынке недвижимости уже не будет. Это связано с выходом на рынок предложений новой постройки – комфортабельные индивидуальные коттеджи, расположенных как в известных стародачных местах, так и новых поселках, которые находятся в непосредственной близости от стародачных мест. Существенным отличием стародачных мест от новодачных является отсутствие централизованной застройки (каждый владелец ведет строительство индивидуально, не заботясь об эстетическом облике поселка и мнении соседей) и в устаревших, но недорогих коммуникациях и дорогах. Любой участок, появляющийся на продажу в стародачном месте быстро находит своего покупателя (два – три месяца). Стародачные участки представляют огромный интерес, как для инвесторов, так и для желающих построить загородный дом для себя. И этот повышенный спрос сильно меняет стародачные поселки. Так недавно для строительства новых коттеджей были проданы дачи, где раньше жили Утесов и Исаковский.

Памятен случай, когда человек внес задаток за квартиру, которая находилась в 500 метрах от Богородского кладбища. После того, как он узнал о таком «соседстве» немедленно потребовал расторжения договора. Причем кладбища не было видно из окон, его не было в пешеходной зоне от метро до дома, оно находилось вообще вне зоны расположения дома. Просто человек посмотрел на карту, и сам факт такой близости заставил его отказаться от приобретения. Нередки случаи, когда люди отказываются даже посмотреть подходящие по другим параметрам варианты, только из-за близости кладбища.

В настоящее время на российском рынке недвижимости как таковой тенденции к формированию сегмента неординарных эксклюзивных объектов не наблюдается. Количество подобных предложений на рынке незначительно, составляет всего 2% от общего объема, вместе с тем спрос на подобные объекты также невелик. По нашему мнению сегмент неординарных эксклюзивных объектов значительно развиваться не будет. Во многом это обусловлено достаточно большим сроком экспозиции на рынке, так как покупатели отдают предпочтение более стандартным объектам недвижимости. Соответственно большинство девелоперов стараются реализовать более привычные проекты, так как в первую очередь они извлекают прибыль из объемов продаж и только потом за счет эксклюзивности или неординарности.

На сегодняшний день в России сохранилось менее 2,5 тыс. старинных усадеб. Наибольшим спросом пользуются те, что находятся в Московской области. Здесь можно найти остатки 620 усадеб – как небольших поместий, так и величественных дворцово-парковых комплексов. Все они находятся в разной степени сохранности. По оценкам специалистов Penny Lane Realty, интерес для восстановления под проживание в Подмосковье представляют менее 150 усадеб. Однако исторические имения, выставляемые сегодня на продажу, единичны. Все сделки по таким объектам держатся в строжайшем секрете, да и сами усадьбы чрезвычайно редко попадают в открытую продажу.