Говорят, чем хорош рынок, так это умением преодолеть проблему дефицита: недостаток чего бы то ни было быстро решается за счет предприимчивости бизнесменов.



Однако, видимо, это правило срабатывает не всегда. Рынок офисных помещений столицы, особенно центральной части Москвы– наглядное тому подтверждение. Причем в последнее время степень этого дефицита становится все острее.

Центробежные силы

Ничто так не воздействует на рынок, как волевые решения властей. Именно так получилось с офисными помещениями в пределах ЦАО, когда столичные власти, руководствуясь соображениями общественной пользы, объявили о запрете строительства офисных центров и необходимости функциональной переориентации тех объектов, которые сейчас находятся в разработке. Мера эта, надо сказать, была вынужденной. Причиной тому стала ситуация с пробками на автодорогах и желание сохранить историческое наследие центра. Столичные власти осуждать сложно: транспортная ситуация в городе такова, что дальнейшее усиление деловой активности центра приведет к полной его недоступности.

Один из примеров смены функции еще не построенного бизнес-центра– объект на ул. Погодинской, 10, где вместо офисов появятся гостиничные номера. Еще один характерный пример компромиссного решения проблемы – это строящийся многофункциональный комплекс «Баркли-Плаза» на Остоженке. Кроме офисов там появятся торговые площади и апартаменты. Таким образом будет «разбавлена» офисная функция не только торговлей, но даже жильем, что отвечает политике властей – не допустить, чтобы центр превратился в безлюдный, вымерший по ночам район города.

Наряду с этим далеко не все эксперты считают, что действия мэрии значительно усугубили офисный дефицит. Решение о сокращения офисной застройки в центре, считает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики WELHOME Владимир Кузнецов, не стало решающим для изменения конъюнктуры рынка, так как в соответствии с объективными рыночными тенденциями офисный сегмент московского региона движется в сторону децентрализации. В частности, на этот процесс оказывает влияние ряд факторов – дефицит площадок под застройку, высокие арендные ставки в ЦАО, невозможность освоения масштабных территорий и запрет на высотное строительство в центре.

Некоторые эксперты считают, что непопулярное решение мэрии стало даже положительным, если расценивать как благоприятный фактор децентрализацию офисных центров, их движение за ЦАО к Третьему транспортному кольцу, МКАД и даже международным аэропортам. В качестве наиболее ярких тенденций можно выделить расширение географии застройки, удаление офисного строительства от центра и развитие формата бизнес-парков, отмечает Владимир Кузнецов. Эти районы обладают хорошей транспортной доступностью и позволяют вести строительство на обширных территориях. Так, большим спросом пользуются проекты вблизи аэропорта «Шереметьево», а наиболее заметным является «Международный деловой центр Шереметьево», приводит некоторые примеры Александра Новикова, директор направления офисной недвижимости Prime City Properties.

Властелины кольца

По оценкам компании RussianResearch Group (RRG), общая стоимость помещений внутри Садового кольца на середину ноября 2007 г. составляла $1166 млн. Общая площадь достигла 99 тыс. кв.м.

Доля офисных площадей в общем объеме рынка составляет порядка 40%, оценивают вWELHOME. И этот показатель постепенно уменьшается за счет расширения географии офисной застройки. По данным RRG, за 2007 г. эта доля снизилась с 18% до 16%.

С существенным перевесом в центре Москвы преобладают площади класса А, так как одним из определяющих параметров для этого класса является расположение в пределах ЦАО. Офисы низших классов встречаются в ЦАО в основном как исключение.

Уровень арендных ставок по причине дефицита сохраняется высокий. В компании Prime City Properties приводят следующие показатели. Арендные ставки для класса А в центре составляют $1,2–2 тыс.за кв.м. в год, в то время как для класса В это – $600–900. При движении от Садового кольца ставки значительно понижаются до $800–1200 и $500–800 соответственно. По оценкам международных экспертов, Москва в этом вопросе не так далеко ушла от Лондона, оставив за собой такие мегаполисы, как Гамбург, Брюссель, Париж или Мадрид, не говоря уже о столицах бывших социалистических государств.

Офисы в центре, по данным RRG, держат лидерство в росте цен. За прошедший год он составил 120%. Максимальный показатель зафиксирован в июле, когда отметка средней стоимости офисного квадрата составила $11 тыс. 810.

Ситуация на рынке складывается так, что до самого недавнего времени те, кто строил офисы, и являлся их арендодателем. Но доходность аренды даже при высоких ставках снижается, отмечает Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор». И поэтому появляется новая тенденция – строить ипродавать. По доходности – это уже сравнялось.

Аренда или субаренда – что преобладает на офисном рынке ЦАО? В компании WELHOME отмечают, что преобладает первое. Это объясняется тем, отмечают в компании, что в дорогих центровых офисах заинтересованы крупные и влиятельные компании, нуждающиеся в масштабных площадях. Подобные организации могут себе позволить как арендовать масштабную офисную площадь, так и купить ее. Тогда как субаренда – это чаще вынужденная мера, которая используется в случае, если компания нуждается в небольшой площади, а застройщик предлагает крупный офис. Тогда компания может взять помещение в субаренду и рассматривать данный шаг в качестве диверсификации бизнеса с целью получения дополнительных непрофильных прибылей. Другой вид субарендаторов – это профильные инвесторы, специализирующиеся на управлении недвижимостью. Их объем на рынке ЦАО невелик.

 Реконструкция как альтернатива строительству

Кроме дефицита дорогих площадей, сохраняется и нехватка маленьких офисов, особенно недорогих – класса В, которые, как отмечает Дмитрий Рощин, подходили бы начинающим предпринимателям. Тенденция нынешнего времени демонстрирует противоположное: предлагается не только самое комфортабельное и дорогое, но иобъемное по метражу – от 500 кв.м. В связи с тем, что многие девелоперы предлагают свои помещения только большими блоками, отмечает Александра Новикова, претенденты на меньшие площади вынуждены арендовать эти большие метражи, а затем на часть площадей искать субарендаторов.

По мнению Максима Сухарькова, генерального директора компании Ostogenka Real Estate, выходом из положения служит также аренда площади в бизнес-гостинице. Есть такие гостиницы в центре, которые сдают по комнатам. Так же есть вариант арендовать небольшие площади в зданиях, предполагающих коридорно-кабинетную планировку. Кроме того, создаются «виртуальные» офисы для ведения кратковременных бизнес-проектов. Вариант субаренды в этом случае также выход из сложившейся ситуации.

Еще одна свежая тенденция – активная реконструкция промышленных зон в современные многофункциональные бизнес-парки. Все больше девелоперов обращают внимание на этот привлекательный бизнес, ведь эти объекты занимают около 20% территории Москвы. И это гораздо выгоднее, чем реконструировать помещения ведомств, министерств и институтов. Хотя бы в связи с тем, что вариант промышленных зон открывает больше простора для деятельности девелопера – площади объекта, участков вокруг здания позволяют создать более комфортабельные помещения и реализовать их с большей выгодой, будь то перепродажа или аренда. Иногда реконструкция – это вынужденное решение, говорит Аркадий Воловник, заместитель директора департамента инвестиций в недвижимость УК «Уникор». ­В первую очередь это относится к объектам архитектурно значимым. А кроме того, это выгодно, так как стоимость реконструкции оценивается меньше $1тыс. за кв.м, а новое строительство– выше. Если проект реконструкции развивается на заводских площадях, то схема преобразований может выглядеть таким образом. Существует завод. Его административный корпус и некоторые цеха реконструируются под офисы класса С и В и сдаются в аренду. От аренды начинают поступать деньги, что позволяет получать кредит. Затем часть корпусов ломают, а на их месте начинают новое строительство, взяв деньги в кредит под уже действующий офисный центр.

Источник: Строительство. Инвестиции. Бизнес.