О подъездах московских домов. Недвижимость и Цены, 29 октября

Вход в здание сразу позволяет понять, кто здесь живет: дружные соседи или безразличные люди. Так, какими же бывают московские подъезды, как их содержат и преображают? Нужно ли обращать внимание на состояние входных групп, совершая сделки купли и аренды недвижимости?

 

Безусловно, роль программы «Мой двор, мой подъезд» в обустройстве входных групп велика, однако в Москве все равно остается огромное количество неухоженных объектов. Во многих из них сломаны домофоны и кодовые замки, не закрываются почтовые ящики, лестничные площадки усыпаны рекламными листовками и газетами и пр. Поддерживать порядок помогли бы консьержи, но их нет, потому что из-за тесноты негде устроить комнату для «стражей порядка» или же не все жильцы согласны оплачивать услуги вахтеров.

 

Особо надо сказать о подъездах, в которых можно встретить такую «радужную» картину: потолок выкрашен в голубой цвет, стены имеют грязновато-песочный оттенок, двери и различные мелкие детали покрыты терракотовой краской, а почтовые ящики — серой. Нетривиально, но принцип колористического подхода неясен. И жильцам в такой цветовой гамме жить некомфортно, правда, с их мнением никто не считается.

 

А ведь в подъезде должно быть не только красиво и уютно, но и удобно. Скажем, желательны информационные стенды, на которых жильцы смогут быстро найти нужные телефоны экстренных служб (милиция, больницы, ЖЭК и т. д.), а также стойки для бесплатных периодических изданий. В скором времени в московских подъездах обещают начать установку терминалов по оплате различных услуг: коммунальных, ГИБДД, связи, детских садов и пр. С помощью таких устройств можно будет приобрести проездные билеты и билеты на различные мероприятия.

 

Предполагается, что терминалы станут монтировать в подъездах жилых домов по согласованию с товариществами собственников жилья (там, где ТСЖ уже созданы). Когда это произойдет, москвичи существенно сэкономят силы и время.

 

Однако стоит ли говорить о состоянии подъездов в обычных типовых строениях, если входные группы некоторых престижных домов в центре города не всегда ухожены?! В столице множество исторических зданий, и снаружи они выглядят вполне презентабельно, но соответствует ли внешняя картинка внутреннему содержанию? Возможно ли, что ступеньки в подъездах стерты, а жильцы соседствуют с насекомыми и грызунами? Павел Косов, директор территориального отделения «Центральное» МИАН-агентство недвижимости, такую ситуацию исключает, замечая, что если в доме проведены реставрационные работы, то они затрагивают не только фасад, но и интерьеры здания.

 

Однако Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости «ДОКИ», приводит такие данные: «В центре Москвы сильно изношено примерно 40–50 % домов. Но в большинстве зданий с «убитыми» подъездами проведут либо ремонт, либо реконструкцию, либо дома снесут». Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «ИНКОМ-Недвижимость», считает: «В половине так называемых сталинских домов состояние подъездов плачевное. В свое время в холлах лежали даже ковровые дорожки, а сегодня о былой роскоши напоминают лишь кронштейны медных штанг, прижимавших их. Вот и получается, что красавец дом с элитными квартирами встречает посетителей совсем не тем дизайном подъезда, который полагается ему по статусу. И даже если привести помещения в порядок: положить плитку или покрасить стены, это мало изменит ситуацию».

 

М. Раздольский полагает, что пока все владельцы жилья не согласятся на регулярные траты, например на содержание консьержей, никакая «косметика» не поможет. А. Скобкин, в свою очередь, приводит в пример 11-этажную сталинку возле Белорусского вокзала, где до сих пор проживают многие знаменитости: актеры, балерины, архитекторы, летчики, авиаконструкторы, военачальники. Многие годы этот дом не отличался хорошим состоянием, но сейчас жильцы собственными силами проводят ремонт входных групп и фасада.

 

Получается, вместо сетований на запущенность своих подъездов, жильцы в состоянии, продуктивно взаимодействуя с властями на местах, принимать решительные меры по облагораживанию общих площадей дома. М. Раздольский отмечает: «Тема повышения комфортности проживания — сегодня одна из наиболее актуальных. Многие москвичи, способные приобрести жилье, не раз бывали в Европе и стремятся обустроить окружающее их пространство по самым высоким стандартам. Перефразируя классика, можно сказать, что в жилище человека все должно быть красиво: и квартира, и лестничная площадка, и подъезд». В противовес типовым домам хорошее состояние подъездов элитного жилья всегда было обеспечено тем, что им управляли частные эксплуатирующие организации. Теперь они приходят и в другие сегменты рынка недвижимости. Поэтому вскоре на смену редким ремонтам, выполненным жилищно-эксплуатационными конторами, придет система плановой эксплуатации подъездного пространства. Однако Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании WELHOME, вносит долю скептицизма относительно деятельности управляющих фирм: «Качество их работы будет зависеть от контроля, ситуация с которым до сих пор не очень ясна».

 

В возведенных домах что-либо изменить уже довольно трудно. А как обстоят дела в строящемся жилье: переменился ли подход к организации подъездов? Действительно, положительные сдвиги намечены. Теперь каждая входная группа оборудована железной дверью и запирающим устройством, правильно оснащенным и грамотно размещенным помещением для консьержа, пандусами для инвалидных кресел и детских колясок, а также местами для их хранения. На этом, как отмечают эксперты, набор «бонусов» исчерпан, и дальше все зависит от самих жильцов. В их силах и интересах сделать подъезд более комфортным: повесить в холле доску объявлений, зеркало или настенные часы, поставить горшки с цветами.

 

В домах бизнес-класса и выше изначально предусмотрен целый комплекс дополнительных услуг: от элементарной заботы об удобстве жителей до дорогостоящих мер по обеспечению безопасности. Из затратных мероприятий можно назвать организацию одновременной работы охраны и консьержей. М. Раздольский поясняет: «От первых в этом случае не требуется ни особенной галантности, ни знания тонкостей гостиничного этикета: дело «сильных людей» символизировать и обеспечивать неприступность жилища для любого врага. А вот консьерж практически берет на себя функции мажордома, осуществляя связь посетителей с жильцами, интересуясь, действительно ли последние ждут гостей, или же объясняя, как в этом большом здании с первой попытки найти нужную квартиру».

 

Надо сказать, что для богатых холлов многих элитных домов едва ли подходит слово «подъезд». Как известно, встречают по одежке, поэтому входным группам, лобби, лифтовым помещениям и прочим общественным зонам уделяют особое внимание. Концепция входных групп элитного жилья подчинена принципам комфорта и удобства. Парадные помещения как интерьером, так и сервисом, больше напоминают холлы гостиниц. Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Новостройки», описывает наиболее типичные из них: это просторный холл, где нередко расположена стойка ресепшен, за которой сидит охранник или консьерж. Поскольку безопасность жилья — один из важнейших критериев при покупке элитной недвижимости, наличие охраны является обязательным условием для придания дому высокого статуса.

 

Во входной группе посетитель может ожидать хозяина квартиры, поэтому здесь нередко устанавливают удобные мягкие кресла, и даже кофе-машины. Часто на первых этажах зданий расположены объекты внутренней инфраструктуры. Например, в клубном «Имперском Доме» владельцы жилья смогут воспользоваться 24-часовой службой room-service, предоставляющей такие услуги, как заказ и доставка билетов в театр, доставка цветов, личный водитель, шеф-повар, услуги переводчика, химчистка, бронирование столиков в ресторане, бронь авиабилетов и многое другое. Зоны ожидания расположены в пределах лобби, также они могут быть использованы для коротких деловых встреч и переговоров. На первом этаже комплекса для жильцов и гостей дополнительно создадут отдельный мини-офис.

 

Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп», отмечает, что на сегодняшний день идея мини-офисов в составе жилого дома наиболее востребована рынком, поскольку деловые люди стремятся оптимизировать свой день и не тратить слишком много времени на передвижение по городу.

 

Необходимо, чтобы лобби элитного дома не только правильно функционировало, но и красиво выглядело. И речь идет о более глобальных вещах, нежели букеты живых цветов, которые меняют каждое утро. Внутренняя отделка входной группы должна быть напрямую связана с архитектурой здания. Так, если строение решено в стиле хай-тек, то и в интерьере лобби следует использовать стекло, металл и световые инсталляции. В доме, выдержанном в классическом духе, входную группу нужно украсить лепниной и фресками. Чаще всего для создания проекта подъездного пространства привлекают высококлассных дизайнеров. Такой подход позволяет придать каждому дому индивидуальность и своеобразие.

 

Для декора элитных подъездов чаще всего используют дерево и природный камень. А. Белоусов обращает внимание на то, что при выборе материалов для отделки общественных зон необходимо учитывать не только эстетическую привлекательность, но и удобство их последующей эксплуатации: насколько сильно они пачкаются, изнашиваются и т. д. «Очень важно аккуратно, а самое главное, правильно и в нужном количестве использовать дорогие и капризные материалы, такие, например, как кожа. Следует также обращать внимание на использование скользких поверхностей в зимнее и дождливое осеннее время года».

 

Во входные группы элитных домов активно проникают различные инновации и технологические новинки, такие как плазменные панели последних моделей, нестандартная подсветка и пр. Так, например, в основе идеи интерьеров офисных лобби проекта «Город Столиц» лежит сочетание высоких технологий и классики. Прозрачное светящееся электронное информационное табло поможет посетителям ориентироваться в структуре комплекса, а на плазменных панелях будут транслировать бизнес-новости ведущих деловых каналов мира.

 

Все чаще в объявлениях о продаже или сдаче квартир в аренду встречается примечание «чистый подъезд». Говорит ли это о том, что теперь ценят не только внешний вид жилья, но и то, что его предваряет? По оценкам Алексея Зубкова, директора департамента вторичной недвижимости «МИЭЛЬ-Брокеридж», в 90 % случаев клиенты интересуются состоянием подъездов. Это же касается и элитного сегмента рынка. Ведь к людям высокого статуса приходят посетители и гости, и необходимо, чтобы жилье соответствовало их положению. Общий рост уровня жизни, несомненно, приводит к требовательности и избирательности со стороны клиентов. Наиболее принципиальными становятся соображения безопасности проживания, и для обеспечения данного требования используют системы видеонаблюдения, кодовые замки, посты охраны (желательно наличие огороженной придомовой территории) и др. Как точно подметил М. Раздольский, сегодня все перечисленное — не прихоть клиента, а его законное право на спокойную жизнь.

 

При неудовлетворительном состоянии входной группы покупатель может отказаться от приобретения недвижимости в этом доме, и подобные случаи в последнее время участились. А. Скобкин констатирует, что иногда продавец квартиры или риелтор вынуждены, вооружившись ведром с водой, тряпкой, шваброй, краской и кистью, самостоятельно приводить подъезд в порядок. В свою очередь Павел Косов советует продавцам: «Уточните в эксплуатационной организации, на когда запланированы ремонт, замена лифтов. Ликвидность квартиры, несомненно, повысится, если вы отложите продажу или обмен до окончания этих работ».

 

В. Кузнецов напоминает, что решение о приобретении недвижимости часто принимают на эмоциональном уровне, и зависит оно от ряда факторов, даже такого, в какое время суток происходит просмотр квартиры. Не последнюю роль играет и первое впечатление, полученное при входе в дом. Риелторы советуют тем, кто собрался приобретать вторичное жилье, не ограничиваться изучением квартиры, а по возможности пообщаться с соседями и председателями правления. П. Косов предостерегает: «Не редки случаи, когда продавцы своими силами ремонтируют первый и собственный этаж, поэтому покупателю стоит пройтись по всем этажам, чтобы понять, с какими соседями предстоит «делить кров» не один год». Ведь если подъезд находится в плачевном состоянии, вполне вероятно, что в скором времени его приведут в порядок, но соседи останутся прежние, и вскоре все станет, как было. П. Косов вспомнил, как продавали вполне приличную квартиру на втором этаже по адекватной цене. Но на первом этаже проживала старушка, у которой было несколько беспокойных псов. В результате для того, чтобы реализовать квартиру, хозяевам пришлось значительно снизить первоначальную стоимость, потому что потенциальные покупатели, пришедшие на просмотр жилья, услышав собачий лай, моментально исчезали.

 

Стоит ли мириться с недостатками подъездов ради понравившейся квартиры? Вопрос спорный. Вот случай из практики М. Раздольского: клиент согласился с отдельными неудобствами, но после капитального ремонта в новой квартире вид подъезда стал для него неприемлем. На собственные деньги он отремонтировал его от входа до середины следующего за своим лестничного пролета (благо жил на втором этаже). Ко всему прочему в доме отсутствовал мусоропровод, и спустя какое-то время хозяин пришел к выводу, что не пристало топ-менеджеру банка ходить через двор с мусорным ведром. Объект выставили на продажу, однако если стоимость ремонта в квартире удалось приплюсовать к ее цене, то благоустройство подъезда практически осталось подарком его жильцам.

 

Посему специалисты настойчиво рекомендуют пристально изучать сам подъезд, его планировку и даже окрестности дома, тщательно взвешивая все сильные и слабые стороны.