Монолитные дома. Журнал Недвижимость. Цены 8 октября

 Здания, сооружаемые в столице по индивидуальным проектам, принадлежат к разным классам и ценовым категориям. Это определяется не только технологией строительства, но и месторасположением объекта, качеством и ассортиментом инженерной начинки, отделкой мест общего пользования и пр.

 

Подробный анализ технологий монолитного домостроения интересует скорее специалистов. Покупателей больше заботят потребительские характеристики монолитного жилья, его преимущества по сравнению с панельным. Особенность монолита заключается в том, что каркас будущего здания отливают из бетона, что позволяет получить единую конструкцию. Межквартирные стены выкладывают из бетона или кирпича, внешние — из пеноблоков или кирпича. Для отделки фасадов также используют декоративный кирпич, краску и штукатурку, камень и плитку. В последние годы все большую популярность приобретают вентилируемые фасады. Как рассказал Александр Козлов, начальник отдела маркетинга и рекламы компании «Пересвет-Девелопмент», вентилируемые фасады проектируют таким образом, чтобы между стеной и отделочным слоем оставалось пространство. Тогда воздух свободно перемещается и происходит вентиляция стен. Специальный теплоизоляционный слой значительно повышает теплосбережение. Кроме того, фасад обшивают облицовочными влагостойкими панелями, которые также обладают хорошей теплоизоляцией. Вдобавок при монтаже вентилируемых фасадов не нужно выравнивать стены, что значительно удешевляет процесс.

 

При возведении домов экономкласса застройщики стараются до минимума сократить затраты. И если на монолитном каркасе здания сэкономить сложно, то на ограждающих конструкциях (или проще — внешних стенах) — вполне реально. В недорогом монолите внешние стены, как правило, выкладывают из пеноблоков — крупного серого кирпича. Он стоит дешевле, но дает хорошую тепло- и шумоизоляцию. Стены между квартирами и перекрытия отливают из бетона. Существенный минус такой технологии — малая шумоизоляция. Для отделки фасадов чаще всего применяют красный кирпич, иногда плитку, совсем редко штукатурку и краску, поэтому первое впечатление о строении можно получить уже визуально. Большинство объектов экономкласса не имеют подземного паркинга (хотя в последние годы городские власти озабочены ростом частного автопарка и обязывают всех застройщиков, возводящих дома по индивидуальным проектам, устраивать подземные стоянки). В целом обеспеченность таких зданий машино-местами — примерно 50% от общего числа квартир. Первые этажи могут быть жилыми, но довольно много проектов, где нижний этаж занят объектами инфраструктуры — недорогими магазинами, аптеками, предприятиями службы быта.

 

При более детальном изучении объектов экономкласса можно сделать вывод: площади квартир в них практически такие же, как и в современных панельных домах. Поэтому здесь не без труда, но можно найти, например однушку, квартиру площадью 38–45 кв. м, двушку — на 55–65 кв. м, трешку — до 85 кв. м. Скажем, в доме, возводимом на ул. Молодцова (СВАО), площади квартир — от 38 до 84 кв. м. Более просторные квартиры есть, но их очень мало. Например, в доме, строящемся на Нахимовском проспекте, имеются квартиры по 106 и 135 кв. м.

 

Отделка холлов и вестибюлей соответствует классу: лифты Карачаровского механического завода, реже питерского «ОТИСа»; пластиковые стеклопакеты.

 

Проекты, хотя и называются индивидуальными, не впечатляют архитектурными изысками. В квартирах есть балконы и лоджии, в последние несколько лет их остекляют в процессе строительства (раньше это делали хозяева, причем каждый на свой вкус, что наносило непоправимый урон фасадам). Кухни — не меньше 8 кв. м. Вторые санузлы предусмотрены только в многокомнатных апартаментах. Высота потолков 2,8–2,9 м. Может быть проведено разделение на комнаты, но чаще застройщики не ставят межкомнатные перегородки, а лишь делают разметку высотой в кирпич.

 

Для строительства малобюджетных монолитов используют всю территорию города, за исключением ЦАО. В разных округах эти новостройки соседствуют как с заводами и шумными магистралями, так и с парками, скверами, водоемами.

 

К выбору места для объектов бизнес-класса застройщики относятся более серьезно. По словам Владимира Воронина, президента финансово-строительной корпорации «Лидер», такие дома также можно встретить практически по всей Москве, за исключением Болотного острова и района «золотой мили».

 

На этапе строительства здания бизнес-класса напоминают этажерку: внутренних стен нет, конструкция держится на несущих балках. Внешние стены выводят из обычного кирпича или монтируют вентилируемый фасад. Для отделки фасадов используют декоративный кирпич, плиты, штукатурку.

 

Проекты большинства домов предусматривают широкий строительный шаг, что позволяет развести несущие балки на большее расстояние. В конечном итоге такая методика дает возможность проектировать квартиры любого метража и планировки, по желанию покупателя можно без проблем объединить две или несколько квартир. Планировки свободные. На практике получается, что клиент приобретает единое пространство и его только предстоит сделать жильем. В квартиры подведено тепло, установлены радиаторы с терморегуляторами, качественные стеклопакеты. Разводку электричества проводят лишь до электрощитка, поэтому новоселы вынуждены дополнительно заказывать проект размещения розеток и выключателей в соответствии с утвержденной планировкой и оплачивать его. Кстати, согласовывать за дополнительную сумму придется и сам проект, если владельцы откажутся выполнять планировку по базовым чертежам, предложенным застройщиком, и предпочтут «перекроить» жилище на свое усмотрение.

 

Квартиры в домах бизнес-класса просторные. По словам директора по маркетингу ГК «Конти» Юрия Синяева, площадь однокомнатной составляет 60–70 кв. м, двухкомнатной — 70–120 кв. м, трехкомнатной — 120–150 кв. м, четырехкомнатной — 150–200 кв. м. Например, в ЖК на ул. Академика Волгина, вл. 12–14, корп. 8, площади — от 45 до 158 кв. м. Как правило, большие апартаменты ориентированы по разным частям света, что является существенным преимуществом (скажем, в ЖК «Вилланж» инсоляция трехсторонняя). Уже в двухкомнатных квартирах предусмотрен гостевой санузел, в предлагаемых проектах намечено, где можно разместить гардеробную комнату, под кухню выделяется от 12 кв. м. Значительный плюс — высокие потолки (от 3 м). Дома бизнес-класса сдают с качественной отделкой мест общего пользования (применяют керамогранит и даже мрамор). Просторные холлы имеют интересные планировочные решения. К примеру, по данным ГК «ПИК», при отделке холлов комплекса «Дом на Пресне» предусмотрено использовать мрамор, гранит, венецианскую штукатурку.

 

Подземный паркинг — обязательная опция для объекта бизнес-класса, причем количество машино-мест должно соответствовать числу квартир. В домах используют инженерию известных отечественных и зарубежных компаний, устанавливают системы пожаротушения и очистки воды, иногда — свой центральный тепловой пункт, что обеспечивает подачу горячей воды в дни ее отключения в районе. Как рассказал Даромир Обуханич, генеральный директор «Первой Ипотечной Компании», при строительстве «Дома на Пресне» применяют инженерные системы только от ведущих мировых производителей, гарантирующих высокие потребительские качества и долговечность продукции. Бесшумные лифты обеспечивают повышенную плавность хода и отсутствие вибрации. Оптоволоконные телекоммуникации позволяют пользоваться телефонией цифрового качества, сверхскоростным Интернетом, подключаться к многочисленным спутниковым и кабельным телеканалам. Система приточно-вытяжного вентилирования круглосуточно обеспечивает квартиры чистым и свежим воздухом, поддерживает нужный температурный режим. В престижных домах применяют и другие нетрадиционные решения. Например, в ЖК «Режиссер» (ул. Пырьева) установлены дымоходы, так что новоселы смогут обзавестись камином.

 

В объектах бизнес-класса большое внимание уделяют инфраструктуре. Скажем, в доме на ул. Волгина предусмотрены супермаркет и фитнес-центр. В ЖК «Лосиный остров» (Погонный проезд) создадут физкультурно-оздоровительный комплекс с саунами, кафе, ресторан, детский клуб. В жилом комплексе на ул. Дмитрия Ульянова будет фитнес-центр с бассейном. По словам Владимира Воронина, масштабные проекты предоставляют все возможности обеспечения инфраструктурой. Кроме того, не возникает проблем с устройством гостевой стоянки, а обширные внутренние дворы позволяют архитекторам и ландшафтным дизайнерам проявить фантазию в оформлении зон отдыха и детских площадок.

 

Самые интересные проекты разрабатывают под элитные дома. Тут важно все — и местоположение, и архитектура, и отделка, и инженерная начинка. По европейским критериям элитный дом может располагаться только на выигрышных площадках в центре города. Приветствуется близость исторических и архитектурных памятников, хорошие виды на достопримечательности. Большинство московских экспертов придерживаются такого же мнения. Например, Александр Дьяченко, директор по развитию компании Welhome, уверен: расположение элитного дома за пределами Садового кольца понижает его класс. По словам Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости «Новое Качество», согласно классификации их компании объекты за пределами ЦАО относятся к классу business+, а не «элит». Хотя Андрей Ровкач, руководитель инвестиционных проектов HomeHunter, предполагает, что нехватка площадок под новое строительство заставит девелоперов обратить внимание и на другие престижные участки, а также на район Москва-Сити. Правда, сегодня консультанты чаще скептически относятся к такого рода предположениям, а застройщиков, которые позиционируют дома, возводимые на территории периферийных округов, как элитные, обвиняют в некомпетентности.

 

Технология сооружения «элиты» мало отличается от той, по которой строят недвижимость менее высокого класса. Дома создают из монолита, бетон используют лишь в несущих конструкциях, межквартирные стены выкладывают в несколько рядов из кирпича, что обеспечивает более надежную звукоизоляцию. Внешние стены — тоже кирпичные, отделка — декоративный кирпич пастельных тонов, штукатурка и краска, каменные плиты. При строительстве дома в стиле хай-тек фасад делают панорамное остекление с применением металла (Коробейников пер., 1, «Посольский дом» на Арбате, Crustal House на Арбате).

 

До недавних пор эксперты считали, что элитный дом не может быть большим — максимум на несколько десятков квартир. Но недостаток земли и сложности получения участков заставляют застройщиков возводить многоквартирные здания. Например, в ЖК «Коперник» на Якиманке (одном из самых дорогих) количество квартир превысило сотню, а в комплексе «Остоженка Парк-Палас», что в Коробейниковом пер., — их 128.

 

Минимальная площадь квартир в элитных домах, как правило, — за 80 кв. м, максимальная — 300–500 кв. м. Например, в «Остоженка Парк-Паласе» есть квартиры по 370 кв. м, а в «Копернике» — более чем на 400, на целый этаж. Жилплощадь имеет свободную планировку, каждый хозяин самостоятельно заказывает проект (хотя можно воспользоваться базовой разработкой). Во многих квартирах предусмотрены зимние сады, эксплуатируемые террасы. В доме «Шоколад» на Таганке в каждой квартире устроен камин. Украшением зданий служат самые престижные квартиры — пентхаусы.

 

Но главное достоинство элитного объекта — максимальное количество инженерных опций: центральное кондиционирование (на таком здании никогда не висят короба кондиционеров), новейшая система очистки воды, цифровая телефония, скоростной Интернет, спутниковое телевидение. Электронное оборудование «умный дом» позволяет жильцам управлять бытовой техникой на расстоянии. В зданиях стоят высококачественные лифты известных зарубежных фирм — не только привлекательные внешне, но и бесшумные, с удобной системой управления.

 

Роскошные входные группы отделывают дорогими материалами, мрамором, витражами, деревом, венецианской штукатуркой. На зоны общественного пользования выделяют до 20% от общей площади дома. В жилых комплексах, рассчитанных на несколько десятков, а то и сотню квартир, нежилые этажи обычно отведены под объекты инфраструктуры. В «Остоженка Парк-Паласе» предусмотрены фитнес-центр с бассейном, салон красоты, игровая комната, в ЖК «Дом на Смоленской набережной» есть тренажерный зал, сауна, салон красоты, турецкие бани, бильярдная комната, в «Копернике» — фитнес-центр, прачечная, ресторан.

 

Следует отметить, что на этапе строительства стоимость метра площади в домах эконом- и бизнес-класса отличается незначительно. Скажем, в комплексе «Дмитровский» диапазон цен составляет от 3,2 до 4,8 тыс. за кв. м, в ЖК на ул. Академика Волгина — 3,8–4,4 тыс. Это объекты бизнес-класса. А в доме на Щелковском шоссе (экономкласс) метр стоит 4,1–4,6 тыс. долл. Но после сдачи госкомиссии бизнес-класс продолжает дорожать, тогда как эконом практически нет. И если в экономе максимальные цены составляют 6–7 тыс. долл. за 1 кв. м, то в бизнес-классе — 10–11 тыс. В сегменте жилья бизнес-класса разброс цен гораздо шире, что во многом определяется как местоположением дома, так и его инженерно-техническими параметрами, уверяют эксперты. По данным агентства элитной недвижимости TWEED, цены на элиту тесно привязаны к месту — чем оно престижнее, тем дороже. Например, на Остоженке средняя стоимость 1 кв. м — 26 тыс. долл., на Патриарших Прудах — 22 тыс., в Замоскворечье —18 тыс., на Таганке — 12 тыс. долл.

 

По мнению Владимира Воронина, до конца 2007 года в домах эконом- и бизнес-класса, наиболее вероятен рост цен в пределах инфляции — на 15 %. Стоимость метра в этом сегменте ориентировочно составит 4,5–11,5 тыс. долл. А Сергей Лядов, пресс-секретарь компании «Сити XXI век», не исключает, что рост цен превысит уровень инфляции. По мнению эксперта, цены будут увеличиваться в основном за счет расширения спроса при ограничении предложения. Хотя он и допускает, что ситуация на рынке слегка изменится с появлением новых крупных объектов, выход которых запланирован на конец 2007-го — начало 2008 года. В элитном сегменте, по прогнозам специалистов компании Blackwood, рост цен по итогам года составит 5–10%. А по мнению Андрея Ровкача, к январю цены могут вырасти на 20 % по сравнению с прошлогодними показателями.