На воздухе: На юг, в леса. Ведомости – Жилой фонд, 1 декабря 2008 г.

Но это направление обладает другим важнейшим преимуществом — сравнительно невысокой ценой на загородную недвижимость. Вкупе с природными красотами это серьезный аргумент для многих покупателей.

Две дороги лучше

Кроме того, на каширском направлении есть две параллельные трассы. Это Новокаширское шоссе (М4), или, как ее еще называют, «Дон», федеральная скоростная шестиполосная магистраль с качественным покрытием, и старое Каширское шоссе (М6), уступающее и по качеству дороги, и по ширине. На участке от ст. м. «Каширская» до МКАД дорога разделена на четыре полосы движения, далее сужается до трех полос. В районе Ступина Новокаширское шоссе и старое Каширское шоссе сходятся в одну магистраль, которая дальше ведет на юг России.

Ольга Косенкова, аналитик компании «Новое качество», считает каширское направление одним из самых загруженных, хотя наличие параллельных трасс частично исправляет ситуацию. Вдоль старой Каширки расположены крупные населенные пункты, такие как Видное, Домодедово, Ступино, Кашира, с большим количеством светофоров, из-за которых образуются пробки.

Также на южном направлении строится много логистических комплексов («Северное Домодедово», «Евразия Логистик» и др.), большегрузные фуры которых ограничивают скорость движения на трассе.

Но пробки образуются на большинстве направлений Подмосковья, и это уже не является решающим показателем при выборе ни участка под коттеджную застройку девелопером, ни самого загородного дома покупателем, полагает Дмитрий Цветков, коммерческий директор компании «Миэль — Загородная недвижимость». К минусам Каширского шоссе эксперт отнес тот факт, что в черте города дорога проходит по малопрестижным спальным районам, обитатели которых не являются покупателями домов в коттеджных поселках. А ведь загородный дом выбирается в первую очередь с точки зрения удобства расположения — например, по отношению к городской квартире или месту работы, говорит Жанна Лебедева, директор департамента загородной недвижимости Welhome.

Природа и история

В окрестностях Каширского шоссе много живописных уголков — особенно на побережьях Оки и ее притоков. Сосновые боры перемежаются смешанными и лиственными лесами, равнинные территории сменяются живописными холмами. Местность богата водоемами, здесь протекают реки Каширка, Битца, Пахра, Купалинка, Рожайка, Северка, Речица. В Ступинском районе начинается Приокско-Террасный государственный биосферный заповедник площадью почти 5000 га (находится под охраной ЮНЕСКО).

Здесь много памятников культуры и архитектуры. В черте г. Видное находится старинный монастырь «Екатерининская пустынь», основанный по указу царя Алексея Михайловича в 1660 г. Недалеко от города располагается другая достопримечательность — историческая усадьба «Суханово», построенная сподвижником Петра I боярином Стрешневым (позже принадлежащая семье Волконских). Усадьба относительно хорошо сохранилась, остались главный дом, жилой комплекс в стиле псевдоготики, фамильный мавзолей Волконских, садовый павильон «Храм Венеры», липовый парк. К югу от Видного располагается старинное село Остров. До конца XVII в. оно являлось загородной резиденцией русских царей, потом Екатерина II подарила Остров графу Алексею Орлову. Широкую известность село получило благодаря орловским рысакам, знаменитая порода была выведена именно здесь. В 32 км от Москвы находится усадьба «Горки», основанная в конце XVIII в. На берегу реки Рожайка находится известное культовое сооружение — Серафимо-Знаменский скит, основанный в 1910 г. В 1924 г. он был закрыт, в его помещениях разместили больницу, потом — пионерский лагерь, но в 1999 г. скит вновь стал действующим.

Существенный недостаток направления, по мнению Андрея Кройтора, директора департамента загородной недвижимости корпорации «Инком», — низкий уровень развития социальной, торговой и развлекательной инфраструктуры. Торговые центры, детские сады, школы, поликлиники расположены только в Видном, Домодедове, Ступине, Кашире, а объекты инфраструктуры, заявленные в проектах коттеджных поселков, еще строятся или существуют лишь на бумаге.

Можно сэкономить

Цена на землю под коттеджную застройку по Каширскому шоссе невысокая и сопоставима с ценами на симферопольском направлении, отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. По оценке Омара Гаджиева, управляющего партнера компании Panorama Estate, в пределах 20 км от МКАД продажи идут по цене $10 000-$30 000 за сотку, на удалении до 60 км — в диапазоне $4000-8000 за сотку, а далее 100 км от МКАД цена падает до $1000 и ниже. Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting, считает, что сейчас на расстоянии более 50 км от МКАД вполне реально купить землю дешевле — по $1100-1370 за сотку. В ряде поселков предлагаются участки без подряда — это земли, которые прошли межевание, имеют кадастровый номер и могут быть оформлены в собственность, объясняет Ольга Косенкова.

Основной объем предложения коттеджных поселков, по данным Косенковой, формируют поселки экономкласса с домами из сэндвич-панелей или бруса (около 80% предложения), а оставшаяся часть приходится на поселки бизнес-класса, где дома возводятся из кирпича. Омар Гаджиев приводит иные данные: соотношение коттеджных поселков эконом- и бизнес- класса находится примерно на одном уровне. Более того, по оценке эксперта, количество предложений объектов бизнес-класса немного превышает объем предложения экономкласса. Такого же мнения придерживается и Андрей Кройтор: по его подсчетам, поселки бизнес-класса составляют 55% от всего предложения.

На Каширском шоссе организованных коттеджных поселков мало, но ежегодно анонсируются новые проекты. В 2007 г. на рынок вышло несколько объектов, но в 2008 г. процесс притормозился. По словам Татьяны Алексеевой, в текущем году (в III квартале) на рынок вышел только один новый проект — поселок «Воскресенки». Но продажи в поселке шли недолго: уже в октябре проект заморозили. Приостановлены продажи и в поселках «Речица» и «Веретенки», что, по ее мнению, обусловлено сложной экономической ситуацией, сложившейся на рынке.

Из прошлогодних премьер эксперты выделили поселок «Чулково Club», что возводится в 20 км от МКАД между Новорязанским и Каширским шоссе на участке в 15 га. По проекту на территории поселка предполагается построить 78 коттеджей, 13 таунхаусов и 10 твинхаусов. Площадь домовладений составляет от 250 до 450 кв. м, участки — от 4 до 23 соток. В поселке заявлен обширный перечень объектов инфраструктуры, включая магазин, аптеку, спортивный комплекс с фитнес-центром, сауной и бассейном, а также гостиницу на 20 номеров, ресторан, бильярд, спортивную и детскую площадки. Рядом с поселком расположен горнолыжный склон «Боровской курган», автодром, работают гоночный учебный центр и конноспортивная школа. Поблизости, в поселке Чулково, находится известная Ломоносовская школа-пансион. Строительство «Чулково Club» намечено завершить в 2010 г.

Коттеджный поселок «Григорчиково» должен быть сдан в 2008 г. Он расположен на участке в 29 га на берегу реки Пахры, в 15 км от МКАД, и разбит на 143 участка. Из них 125 отдано под коттеджную застройку (дома от 170 до 338 кв. м с участками до 28 соток) и 18 — под таунхаусы площадью 183-209 кв. м (участки — от 4,5 до 9,5 сотки). По проекту на территории поселка будет детская и спортивные площадки, теннисный корт. Рядом расположен санаторий «Григорчиково», инфраструктура которого доступна для жителей поселка.

По соседству строится другой коттеджный поселок — «Большое Саврасово» (15 км от МКАД). Территории разбита на 21 участок площадью 12-17,6 сотки каждый, площадь домов — от 200 до 400 кв. м. Сдача поселка намечена на III квартал 2009 г. В следующем году также намечено завершить строительные работы в коттеджном поселке «Тарасково», который возводится в самой южной части Московской области в 91 км от МКАД. На участке в 13 га запланировано 86 участков площадью от 12,5 до 15,5 сотки с домами от 110 до 190 кв. м.

Одним из самых интересных объектов направления, по мнению Омара Гаджиева, может стать проект «Горки» в 10 км от столицы. Поселок граничит с усадебно-парковой зоной «Горки», окружен лесом, вблизи протекают реки Туровка и Пахра. Клиентам предлагается на выбор несколько проектов домов в разных стилях на участках от 12 до 22,5 сотки. В поселке запланирован инфраструктурный комплекс, куда войдут теннисный корт, бассейн, детский комплекс, школа, детский сад, ресторан, кафе, магазины и аптека.

Цены снижаются

По словам Ольги Косенковой, диапазон цен на домовладения Каширского шоссе широк — от 3 млн до 80 млн руб. за объект. «Стоимость зависит от многих факторов, наиболее значимые из которых — удаленность от МКАД, качество строительных материалов, развитая инфраструктура, степень готовности объекта, площадь дома и приусадебного участка и многое другое», — объясняет она.

Например, в поселке «Горки» продажи идут по цене от 26,3 млн до 41,2 млн руб., в «Чулково Club» коттеджи стоят 12-27 млн руб., а таунхаусы — от 8,3 млн до 8,7 млн руб. Самые низкие цены предложения в «Тарасково» — от 3,4 млн до 5,5 млн руб. за домовладение, а самые высокие — в поселках «Ленинские Горки» — от 30 млн руб. и в «Заповедном» — от 60 млн руб.

Татьяна Алексеева отметила, что в 2008 г. цены предложений в коттеджных поселках по Каширскому шоссе заметно снизились. Если в I квартале был отмечен рост на 5,9%, то уже во II квартале цены упали на 13,1%, а в III квартале — снизились еще на 2,6%. Ольга Косенкова подтвердила, что в настоящее время на рынке прослеживается тенденция «поэтапного» снижения цен: объект выставляется по желаемой цене, но через некоторое время продавец ее снижает. «Скидки на домовладения составляют в среднем 15-30%, в ряде случаев могут достигать и больших показателей», — говорит она.

Многие эксперты считают, что финансовый кризис будет способствовать развитию каширского направления. Сокращение доходов может заставить покупателей обратить внимание на сравнительно недорогое южное направление. «У таунхаусов и коттеджных поселков эконом- и бизнес-класса вдоль Каширского шоссе есть серьезный потенциал», — говорит исполнительный директор агентства «Белый брокер» Алексей Пискунов. По мнению Андрея Кройтора, южное шоссе — перспективный ресурс для массового строительства поселков формата «дальняя дача». На расстоянии свыше 50-60 км от МКАД лучше экология и ландшафтно-видовые характеристики. Кроме того, подобный сегмент наиболее востребован на рынке.

Направление может быть интересно для девелоперов, специализирующихся на строительстве жилья экономкласса и участвующих в программах по реализации доступного жилья, полагает Дмитрий Цветков. «При условии, что власти увеличат пропускную способность трассы с учетом планируемой застройки мегапроектами», — уточняет он. Мария Литинецкая также связывает перспективы Каширского шоссе с улучшением транспортной доступности. В частности, с масштабной реконструкцией трассы «Дон», которая должна завершиться к 2014 г.

Ольга Косенкова полагает, что в условиях финансового кризиса, когда стоимость земельных активов может уменьшиться в разы, наиболее интересными направлениями будут все же являться традиционно востребованные районы, такие как Новорижское, Калужское и Киевское шоссе, а менее раскрученные направления, такие как каширское, будут уходить далеко на задний план.

Источник: Ведомости – Жилой фонд