В среду, 9 апреля, Яндекс-Пробки показывали рекордные 10 баллов. Москва практически стояла.
Не последнюю роль во всеобщем транспортном коллапсе сыграли москвичи, перекрывшие Ленинский проспект в районе улицы Косыгина в знак протеста против точечной застройки. Протестовавшие (общим числом порядка 250 человек) пытались воспрепятствовать возведению очередного элитного здания на месте очередного детского садика.
Казалось бы, что за проблема? Правительство Москвы уже вынесло свой вердикт. Точечная застройка запрещена. Причем, не вчера, а с 20 июля 2007 года. С 23 июля работает горячая линия по точечной застройке. Телефон не тайна: 699-41-47. На сайте Московского правительства принимаются онлайн-жалобы. В поте лица трудится рабочая группа по вопросам точечной застройки. А что же «точки» застройки? А что «точки»? Пока строят. Возводят, несмотря на все горячие линии, искренние заверения и грозные посулы. В СМИ прошла волна обсуждений горячей темы. Высказывалось даже интересное мнение, что запрет точечной застройки помешает строительству жилья для очередников. Как будто социальное жилье строилось когда-либо в тихих дворах престижных районов на месте скверов и детских садов.
Реальное волнение запрет «точки» вызывает у застройщиков и риелторов, связанных с элитной недвижимостью. И это понятно. Московская «элитка» в сознании москвичей накрепко связана с «тихим центром» и прилегающими районами. А земли, кроме как во дворах уже стоящих домов, там нет. То есть, по мнению многих, не будет «точки» – не будет и новой «элитки».
Мнение специалистов от недвижимости
К слову сказать, этой животрепещущей теме был посвящен круглый стол «Элитные новостройки в центре столицы: исключения из правил», проведенный в рамках 18-й ежегодной городской специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость-2008» под эгидой журнала «Мир и дом».
К сожалению, ни депутат Мосгордумы Иван Новицкий с докладом «Законодательные инициативы Мосгордумы против точечной застройки – веяния времени», ни академик, профессор МАРХИ Вячеслав Глазычев с разговором на тему: «Градостроительная сфера в историческом центре столицы – всегда ли оправдана ее "корректировка"?» не явились. Зато в разговоре приняли живое участие представители специализированных СМИ и агентств элитной недвижимости.
Первой взяла слово Светлана Тескина, начальник отдела маркетинговых исследований IRN.ru с докладом: «Обзор тенденций рынка элитной недвижимости и перспектив его развития». По ее словам, все элитные новостройки расположены в рамках Третьего кольца, а их количество уменьшается год от года. В 2005-м новостроек было 100, в 2006-м – 66, а в 2007-м – 46. Кроме этого, доля «клубных домов», то есть самых востребованных состоятельными покупателями, к 2007 году заметно уменьшилась. Далее она коснулась темы роста средней цены в этом сегменте. В конце 2005 года – $7,2 тыс. за «квадрат», в 2007 году уже $16 тыс. «В период ажиотажного роста цен рост стоимости элитки несколько отставал, – заметила докладчица, – а в 2007 году составил 21% и значительно опередил остальные сегменты рынка». Светлана Тескина закончила свой доклад прогнозом: «По моему мнению, – сказала она, – общий объем рынка элиты в центре не увеличится и будет предлагаться порционно. Рост цен будет выше, чем в среднем по Москве: 20-25% в год». Собственно, по теме «точечная застройка» выступили два следующих оратора, причем первый отражал отношение к проблеме со стороны риелторов и покупателей элитной недвижимости. Марина Макаренкова, начальник департамента городской недвижимости «КМ-девелопмент», выступила с темой: «Особенности покупательного спроса на рынке дорогого жилья. Как соблюсти интересы всех сторон – город-застройщик-риелтор-потребитель». «Отмена точечной застройки, – начала она свое выступление, – не начало, не конец, а пересмотр понятий и выработка новых механизмов. Пересматривается классификация принадлежности к элитному жилью».
По ее мнению, основными критериями принадлежности к «элитке» были:
· Местоположение: центр, близкий к знаковым историческим объектам (например, к Кремлю).
· Социальное окружение: рядом должны быть дома того же класса, принадлежащие людям близким по положению.
· Эстетика: красота дома и вида из окон.
· Инфраструктура дома: охрана, паркинг, бассейн, ресторан.
· Малая этажность и небольшое количество квартир.
· Удобство планировки, ориентированность квартир на несколько сторон света, панорамное освещение.
· Инженерное обеспечение дома: кондиционирование, оптоволокно.
Из ее доклада стало понятно, что единственным критерием, претерпевшим изменение, стала внутридомовая инфраструктура. «Сегодня люди предпочитают ходить в свои клубы, где бы они ни находились», – заметила докладчица.
Потом Макаренкова перешла к рассказу об альтернативе точечной застройки – о застройке комплексной, которая возможна на месте снесенных промзон и пятиэтажек. И обрисовала плюсы и минусы той и другой. По ее мнению, плюсы комплексной застройки таковы: возможность устройства инфраструктуры района, а не дома, снижение эксплуатационных расходов, единая архитектурная концепция и реконструкция городских сетей за счет реализации проектов. А вот среди минусов комплексной застройки: перенаселенность, с точки зрения жителя элитного дома, привлечение не социально близких клиентов фитнесами и ресторанами, потеря понятия приватности и клубности и упрощение архитектурных форм. В то же время плюсы точечной застройки: малое число жильцов в доме - приватность и клубность, маленький проект часто красив с архитектурной точки зрения. Минусы точечной застройки: удорожание строительства, удорожание эксплуатационных расходов и невозможность строительства достаточной инфраструктуры. Еще к минусам точечной застройки докладчица отнесла выступления жильцов близстоящих домов (то, о чем склонны менее всего думать многие застройщики), и не всегда продуманную архитектуру, входящую в противоречие с окружающей архитектурной средой. Это несколько удивило слушателей, так как противоречило заявленным «плюсам точечной застройки». Но не настолько, насколько удивило само заявление, что именно в «точке» архитектурные удачи – почти норма. Все мы ходим по Москве и видим эту «норму», выглядящую как больной и чужой зуб на фоне старых, не очень-то здоровых, но все-таки своих. Кроме всего вышеперечисленного, в выслушанном нами докладе было гневное обличение политиков, которые на запрете «точки» «зарабатывают себе очки и лоббируют интересы крупных застройщиков»; опасение, что «запрет приведет к формированию монополий, и застройщики будут диктовать свои условия» и боль за клиентов, которые хотят, чтобы во дворах на Остоженке и Патриарших выросли небольшие «клубные» здания на десяток-другой квартир. Закончился доклад на ноте грустной, но реалистичной: «Дело риелторов, – сказала Макаренкова, – переориентировать клиентов и доказать, что за комплексной застройкой будущее».
Александр Дьяченко, директор по развитию компании Welhome, представил на суд слушателей последний доклад круглого стола: «Запрет точечной застройки – конец рынка элитного жилья в Москве». Докладчик отметил, что знак препинания в конце названия доклада он не поставил вполне умышленно. Дьяченко сразу расшевелил зал заявлением, что поверит в заинтересованность клиентов в точечной застройке только после того, как они на "ура" воспримут проект строительства многоэтажки во дворе своего «клубного дома». «Ведь что такое точка? – посетовал Александр. – Это застройка, которая ведется внутри квартала, затрагивает интересы жителей, строится на месте паркинга или детского сада, затемняет территорию и вообще мешает». Он напомнил, что еще в предвыборной кампании Лужкова в 1992 году звучала фраза: «Нельзя менять облик города». И обрисовал поэтапную историю нынешнего запрета «точки». Кстати, вот приведенная им статистика: с июля по конец 2007 года на горячую линию поступило 794 звонка по 302 объектам. Из них 165 звонков – ЦАО. И количество звонков с начала 2008 года — 170 по 70 объектам, 30 звонков от жителей - ЦАО. Кроме протестов жителей, смерть «точки» имеет еще одну серьезнейшую причину: в 2007 году из-за точечного строительства в Москве было 8 случаев провалов грунта. А это уже реальная угроза всей центральной застройке столицы. Но несет ли запрет на точечное строительство угрозу возведению новой элитной недвижимости? В ответ на этот вопрос Дьяченко представил свою систему, по которой жилье можно или нельзя отнести к элите. По его мнению, принадлежность к элите определяется по трем главным качественным показателям: качество площадки, качество строительства и качество управления домом. «Только корреляция этих трех показателей может быть истиной в последней инстанции», – заявляет Дьяченко, и с ним трудно не согласиться. Из этой системы следует, что элитным может быть и очень большой дом, расположенный не у стен Кремля. Это помогает примирить интересы коренных жителей центра и покупателей "новой элитки", впрочем, пока только в теории. Сколько времени еще будет продолжаться точечная застройка центра, и какие улицы будут перекрыты возмущенными жителями близлежащих домов, в чью частную жизнь вторгается стройка, можно будет судить по интенсивности звонков на горячую линию.
Источник: Собственник
