Жилье на вырост



Появившаяся не так давно возможность приобретать квартиры в необходимом количестве, а не ожидать их «поступления» от тех или иных родственников, привела к тому, что многие состоятельные люди стремятся заранее приобрести отдельное жилье для своих детей. И не важно, сколько ребенку лет — начинает ли он ходить, заканчивает школу или обзаводится собственной семьей — любимые родители заранее оформляют свежеприобретенные апартаменты на него.

Иметь «детскую» недвижимость становится явлением все более престижным. Это модно. Современно. Этим хвалятся и в этом соперничают. Это повод для торжества. Даже если ребенок еще младенец, и отдельная жилплощадь будет актуальна для него лишь через десять-пятнадцать лет. И это вовсе не временное явление. Эксперты рынка оценивают происходящее как новую тенденцию в элитном и бизнес-секторе рынка недвижимости, оформившуюся буквально в последние два-три года. И пророчат ее дальнейшее развитие.

Временная пауза
Количество состоятельных родителей, приобретающих квартиры для своих отпрысков, по оценке экспертов, неуклонно растет. Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty, говорит о том, что число «детских» сделок колеблется в районе 15–20% от общей структуры продаж. По оценке Ирины Жаровой-Райт, генерального директора агентства Sesegar, эта цифра чуть выше и может доходить и до трети общего количества сделок.

В то же время практика заблаговременной (!) покупки квартир все еще не слишком распространена. И на это есть свои причины. Во-первых, это дорогое удовольствие, а круг состоятельных покупателей апартаментов пока достаточно узок. К тому же, как отмечает Айдар Салахов, управляющий директор «CENTURY 21 Золотой Гусь», для покупки необходимо вынимать деньги из оборота, что не всегда приемлемо для большинства владельцев бизнесов. И если ребенок не готов жить самостоятельно, они предпочитают повременить с покупкой.

Во-вторых, дело в том, что родителям сложно предугадать, в каком месте будет жить их ребенок – в Москве, одной из европейских столиц или уедет за океан. «Несомненно, состоятельные родители предпочитают приобретать недвижимость в месте учебы их ребенка, – говорит Александр Дьяченко, директор по развитию агентства элитной недвижимости WELHOME. – Так, например, сделал один из наших клиентов. Когда его дочь поступила в лондонский колледж моды Ст. Мартинс, он купил для нее квартиру в непосредственной близости от этого учебного заведения».

В-третьих, многих не устраивает перспектива, когда приобретенная заранее недвижимость «простаивает» в течение длительного времени. Ведь даже этот простой требует определенных финансовых вливаний: квартиру необходимо поддерживать в хорошем состоянии, а значит, нужна прислуга, мебель через несколько лет желательно заменить, да и периодический ремонт тоже не помешает…

Квартира-копилка
Подавляющее же большинство покупателей расценивают подобное приобретение как наиболее стабильные и в долгосрочном плане максимально прибыльные инвестиции. Только инвестиции эти – особого рода, так как перепродать недвижимость, оформленную на ребенка, без участия опекунского совета невозможно. А этот совет, в свою очередь, подобную сделку не пропустит. Так что «детская» квартира – вложение в собственного ребенка: в его безопасность, его благополучие, его будущее. Вот только инвестиционный порог, как говорят профессионалы, достаточно высок.

«Инвестирование» может быть как краткосрочным, так и долгосрочным. Первый вариант – приобретение квартиры на малолетнего ребенка. По мнению Аллы Ефремовой, PR-директора агентства недвижимости DOKI, отчасти это оправданно тем, что жилье каждый год дорожает, и дешевле один раз купить квартиру, вместо того чтобы откладывать на нее деньги в течение нескольких лет и в итоге переплатить. Это современная разновидность заранее продуманного «приданого». Более того, если недвижимость куплена ребенку при рождении и сдается в аренду, пока ребенок вырастет (а это 15–20 лет), первоначальные затраты окупятся полностью.

Вариант второй – по принципу «хороша ложка к обеду». Это покупка квартиры для уже взрослого человека, который сразу же начнет в ней жить. Как правило, это приобретение «по случаю»: например, в качестве подарка, приуроченного к окончанию школы или к моменту, когда дети создают свои семьи. «Не редкость и такая ситуация, – говорит Ольга Творогова (Soho Realty), – родители принимают решение перебраться на постоянное место жительства за город, в связи с этим вынуждены приобрести для ребенка новую квартиру (часто небольшой площади) в городе. Добираться в школу, высшее учебное заведение из Подмосковья – достаточно проблематично, потому семьи идут на компромиссное решение».

Все возрасты покорны
По оценке экспертов рынка, чаще всего родители приобретают квартиру для почти взрослого ребенка. Например, перед его поступлением в вуз. Или в качестве «вклада» в начинающуюся семейную жизнь – на свадьбу. Или как подарок к рождению внука (-чки).

Чем старше ребенок, тем конкретнее можно обозначить требования к приобретению. Например, взрослому ребенку «с семьей и детьми» может потребоваться квартира с большим числом комнат, недалеко от места работы и необязательно рядом с родителями. А для ребенка-студента актуальна квартира-студия, предполагающая времяпрепровождение, прием гостей и шумных компаний, в непосредственной близости от места учебы и, желательно, неподалеку от родителей. Как отмечает Алла Ефремова, родителям студента важно иметь возможность навещать своего ребенка, а ему бывает необходима родительская помощь с уборкой-стиркой-приготовлением еды и прочими бытовыми вопросами.

Но всегда следует помнить, что ребенок, как правило (сколь взрослым он бы ни был на момент совершения сделки), практически не оказывает никакого влияния на родительский выбор квартиры. Карина Дохикян, директор Департамента городской недвижимости «CENTURY 21 Серебряный Век», утверждает, что это целиком и полностью родительская покупка. И квартира будет такой, какой ее хотят видеть родители.

Но квартиры покупают и только что родившимся детям, и в год, и в пять, и в десять. Наталия Дабсон, директор по развитию департамента элитной недвижимости Paul´s Yard, рассказывает, что в ее практике был случай, когда квартира приобреталась для двухлетнего ребенка. В таких ситуациях родители обычно выбирают «семейные» квартиры, которые просто оформляются не на молодую жену, а на детей.

Если в семье несколько детей, то квартиры им, как правило, покупают постепенно – поочередно, скорее всего, к моменту окончания школы и поступления в институт. Хотя, опять же, очень многое зависит от платежеспособности родителей и их финансовых планов.

Домик не для Барби
Чаще всего «детская» недвижимость – это просторные и светлые квартиры-студии большой площади или двухкомнатные квартиры. Как вариант – с открытой планировкой. Хотя в реальной жизни это может быть и стандартная типовуха. Конкретный метраж колеблется от 60 до 80 кв.м, но случаются и 120-метровые апартаменты. Ведь в элитных домах и жилых комплексах бизнес-класса, где зачастую приобретается жилье, маленьких площадей просто не бывает. А средняя площадь двушек составляет 80–100 кв.м.

Месторасположение – престижный район, но совсем не обязательно ЦАО. Карина Дохикян отмечает, что много таких квартир покупают на юго-западе Москвы. Причина проста – там располагаются престижнейшие российские учебные заведения – МГУ и МГИМО. Если же нет четкой привязки к конкретному институту или университету, срабатывает другой критерий – близость к месту проживания родителей. Ольга Творогова утверждает, что если сами родители живут на Остоженке, то у ребенка велики шансы поселиться там же. Айдар Салахов подчеркивает, что «зачастую, помимо всех объективных параметров, в такую покупку родители вкладывают все свои несбывшиеся мечты». Но это уже скорее психология…

Требуемые параметры квартиры зависят от социального статуса и материального благополучия семьи. Очень активно покупаются «детские» квартиры в домах компаний «ДОН-Строй» и «КРОСТ». Это связано с тем, что цены в них относительно элитного рынка – умеренные, а качество строительства и все прочие параметры более чем приемлемы. «В целом же, – резюмирует Наталия Дабсон, – вне зависимости от возраста ребенка «стартовые» квартиры всегда отвечают стандартным характеристикам качественного жилья: авторитетный застройщик, оптимальный метраж, отличные видовые характеристики, удобное местоположение».

И, тем не менее, при выборе квартиры «цена-качество» остаются определяющими критериями, и до звездных апартаментов родителей, по словам Ирины Жаровой-Райт, «детским» квартирам, как правило, далеко.

Родительские миллионы
Цена, которую готовы заплатить состоятельные родители при покупке квартиры для своего ребенка, не зависит напрямую ни от уровня дохода, ни от стабильности финансового положения. На цену влияет родительский внутренний настрой: сколько они готовы заплатить. Людмила Костяйкина, директор Департамента продаж элитной недвижимости SANTA Real Estate, утверждает, что квартиру для ребенка, как правило, покупают при строго ограниченном бюджете. Это не срочное приобретение, а работа на перспективу. И если жилплощадь с необходимыми параметрами в данный момент отсутствует в свободной продаже, родители готовы подождать до появления предложения, полностью удовлетворяющего их запросам.

По оценке Ирины Жаровой-Райт, бюджеты «детских» квартир, в большинстве своем, не выходят за рамки миллиона долларов.

Статистики, которая отражала бы количество «детских» квартир, не ведет ни одно агентство, и точные количественные показатели, к сожалению, получить невозможно. Несомненно одно: общее число сделок с квартирами, приобретаемыми родителями для детей, растет. Однако, как говорят эксперты, этот рост связан, в первую очередь, с ростом благосостояния москвичей и примерно пропорционален общему увеличению числа сделок по рынку дорогой недвижимости.