"Кто не рискует, тот - выигрывает!"
По оценкам специалистов, несмотря на небывало быстрый рост стоимости квадратных метров в сегменте экономкласса, наиболее выгодным (при наличии достаточного количества денежных средств) является все же инвестирование в дорогое жилье. Специфика рынка элитной недвижимости заключается в том, что он менее других сегментов подвержен влиянию макроэкономических факторов – в силу своей прозрачности, четкости финансовых механизмов, относительной стабильности и высокой ликвидности объектов.
Лучшим подтверждением этому служит тот факт, что в 1999 г., несмотря на общеэкономический кризис в России, элитное жилье продолжало расти в цене. Более того, максимальное падение недвижимости в цене, произошедшее в августе 1998 г., составило не более 20–30% и быстро вернулось к прежним показателям, в то время как в других областях ситуация была гораздо сложнее. В целом, согласно оценкам аналитиков рынка, средний рост цен в этом сегменте на протяжении последних лет составлял 15–25% годовых.
По словам Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга компании «Усадьба», элитная недвижимость является уникальным финансовым инструментом, поскольку характеризуется оптимальным соотношением доходность/риск: «Если вложение средств, например, в ценные бумаги, в потенциале обладает большой доходностью при высоком риске, – комментирует г-н Шульков, – то инвестиции в элитную недвижимость гарантированно принесут определенные дивиденды».
«Если проанализировать динамику цен за последние восемь лет, – поддерживает ту же мысль Артем Цогоев, исполнительный директор УК «Blackwood Фонды Недвижимости», – то можно проследить, что доход инвесторам принесла практически любая элитная недвижимость. То, что в конце 90-х могло стоить $2,5–3 тыс. за квадратный метр, сейчас стоит $10–15 тыс. Поэтому вложения в объекты, относящиеся к категории действительно элитного жилья, можно назвать успешными и в инвестиционном смысле».
На первичный-вторичный рассчитайся!
Эксперты сходятся во мнении, что вложения в элитную недвижимость неоднородны. Их можно разделить на два направления: покупка квартиры на первичном и вторичном рынках, каждый из которых имеет свои особенности.
Инвестирование в объекты, выставленные на первичном рынке, в большей мере имеет спекулятивный характер (в положительном смысле этого слова). Сегмент новостроек, обращает внимание г-н Шульков, отличается значительными рисками, правда, при более высокой доходности.
Если рассматривать весь рынок новостроек, то элитный сегмент наименее подвержен рискам, об этом говорит Ирина Исмаилова, руководитель департамента городской элитной недвижимости компании Welhome. Она подчеркивает, что «приобретение жилой недвижимости в возводимых домах ЦАО минимизирует инвестиционные риски, в особенности связанные с возможностью продления сроков либо «замораживания» строительства. Все более усиливающаяся конкурентная борьба за земельные участки среди девелоперов, занимающихся элитными проектами, приводит к тому, что на начальном этапе требуются солидные финансовые вложения. Соответственно, они заинтересованы, скорее, в завершении работ в назначенные сроки и получении максимальной прибыли, нежели в судебных спорах с участниками долевого строительства. Более того, компании, осуществляющие застройку столичного центра, дорожат своей репутацией, в связи с чем стремятся соблюдать означенные сроки сдачи, иначе жесточайшая конкурентная борьба не позволит им в дальнейшем работать в данном сегменте рынка.
Операции на вторичном рынке недвижимости все-таки менее доходны, и, тем не менее, он обладает большими возможностями для инвестора, который сразу же после вложения имеющихся средств получает недвижимость, готовую для немедленного использования. Вторичный рынок жилья – это, как правило, квартиры, оформленные в собственность. «Такие апартаменты могут быть как в современных объектах, – говорит Оксана Сизова, эксперт компании «KM-Девелопмент», – так и в домах, построенных достаточно давно. Если сравнивать стоимость жилых площадей в новых комплексах, оформленных в собственность, то она значительно превышает инвестиционную. Уже сам факт оформления собственности на квартиру повышает ее стоимость в среднем на 15–20% от стоимости апартаментов в новостройке».
Как отмечает Алена Якубенко, специалист отдела городской недвижимости Renaissance Realty, «вторичный рынок удобен тем, что здесь не надо дожидаться окончания строительства дома – жилье можно сдавать в аренду сразу после его покупки или ремонта. При этом ежегодный рост спроса в сегменте аренды элитного жилья, а также общий подъем рынка свидетельствуют о том, что арендные ставки будут стабильно подниматься. В отличие от типового жилья, где срок окупаемости может составить до 10–12 лет, элитная недвижимость при сдаче в аренду окупается быстрее: за 6–7 лет при грамотном управлении».
Золотая жила
По словам Андрея Прокофьева, управляющего директора УК «КОНКОРДИЯ – эссет менеджмент», не так просто предугадать, какой из проектов окажется наиболее прибыльным. Под понятием «элита» часто подразумевается нечто необычное, нестандартное, новое. А в этом случае сложно предсказать судьбу объекта, находящегося на «бумажном» этапе. Но в любом случае, если ЖК называют элитным, присваивают ему категорию de luxe или класс А, нужно хотя бы проследить, чтобы он обладал всеми необходимыми для этого параметрами и атрибутами. На качество и потенциальную доходность элитной квартиры влияет множество характеристик, основными среди которых являются: местоположение, вид из окон, наличие дополнительных опций (парковка, охрана и т.д.), размер квартиры, качество ремонта (если мы говорим о вложениях в готовое жилье).
Среди других критериев называют архитектуру, инженерное оснащение, инфраструктуру, кроме того, немаловажным считается окружение дома, а также безопасность.
По мнению экспертов рынка, наиболее престижными и выгодными с инвестиционной точки зрения считаются район Остоженки («Золотая миля»), Плющиха («Серебряная миля»), Арбат, Пречистенка, Патриаршие пруды. В прошлом году лидером по возведению элитной недвижимости стало Замоскворечье. Однако свободной земли в этих районах осталось мало, и наиболее перспективными сегодня считаются Китай-город, Чистые пруды, Болотный (он же «Золотой») остров. Активно развивается район Хамовники, и в ближайшее время здесь начнется строительство ряда объектов, которые обладают большим инвестиционным потенциалом.
Кроме местоположения, все большую роль начинают играть статус и репутация девелопера (которая оказывает влияние на значимость проекта в глазах покупателей); его ликвидность и является своего рода гарантом качества и надежности, что немаловажно при крупных инвестиционных вложениях. Так, достойная репутация, большое количество и безусловное качество объектов, выполненных компанией «Роуз Групп», продолжают поддерживать интерес к квартирам этого девелопера на высочайшем уровне. Тщательность и скрупулезность в выборе строительных площадок являются своеобразной визитной карточкой компании «Баркли» и позитивно сказываются на реализации ее объектов. Неподдельным интересом со стороны потенциальных приобретателей пользуются жилые комплексы таких компаний, как «Стройинком-К», «СТ Групп», «Ингеоком» и ряда других – не менее уважаемых – профессионалов рынка элитной недвижимости.
Игра с недвижимостью
По словам г-на Шулькова (компания «Усадьба»), «количество людей, для которых вложение денег в рынок элитного жилья является основным видом бизнеса, крайне ограничено. В большинстве случаев инвесторы рассматривают рынок элитной недвижимости в качестве надежного способа размещения свободных средств». Привлекательность этого сегмента становится понятной, если помнить об ограниченном количестве финансовых инструментов в нашей стране. При этом, по оценкам Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, «доля квартир, приобретенных с инвестиционной целью, составляет около 10–15% от общего объема реализуемой недвижимости».
Большинство экспертов рынка полностью разделяют мнение о небольшом количестве инвесторов на рынке. «Наши клиенты – это люди, получившие прибыль и вкладывающие ее в акции, ПИФы и недвижимость, дабы диверсифицировать возможные риски, – уточняет Ирина Исмаилова (компания Welhome). – Основным доходом это может являться только при работе с загородной недвижимостью. Например, когда человек покупает землю, строит на ней дом, а потом продает. Но уже совсем другая история».
И все-таки, немного конкретики: элитное жилье в целях инвестирования покупают люди, имеющие достаточно высокий доход (элитная недвижимость – инвестиции выгодные, но требующие очень больших финансовых вложений). Это владельцы бизнеса (одного или нескольких), топ-менеджеры ведущих российских предприятий разных отраслей (в основном все-таки сырьевых), крупные чиновники (причем и настоящие, и бывшие) и так называемые олигархи.
Скажи мне, кто твой риэлтор…
Поиск квартиры (или нескольких квартир) для инвестирования осуществляется, как правило, при помощи риэлторов. Как показывает практика, недостаточно выбрать ликвидный с обывательской точки зрения объект – необходимо получить подтверждение своим догадкам и оценкам, т.е. хорошо знать конъюнктуру рынка и обладать профессиональным чутьем. Поэтому имеет смысл обращаться только к тем компаниям, которые давно и успешно работают с элитной недвижимостью.
«Инвесторы используют все механизмы для поиска интересующей их информации, – говорит Артем Цогоев (УК «Blackwood Фонды Недвижимости»), – но, как правило, обращаются к специалистам. При этом они четко обозначают свои цели перед консультантами. Покупатели элитных квартир знают о размере доходов, которые они хотят получить, и ориентируют консультантов на поиск объектов, соответствующих их запросам и бюджету».
Кстати, о бюджете. Эксперты говорят, что капитал, с которым можно начинать игру на рынке инвестирования в дорогую недвижимость, должен составлять минимально $500 тыс., а желательно – от $1 млн. Потому что для серьезного инвестирования желательно приобретать не одну квартиру, а сразу несколько. Ведь вкладывая в один объект, инвестор рискует гораздо больше, чем при покупке сразу нескольких. Но при удачном раскладе «уже через два-три года можно не только решить свой собственный квартирный вопрос, – утверждает Татьяна Лукашевич, эксперт компании «KM-Девелопмент», – но и значительно приумножить свой капитал. Причем зачастую оказывается, что именно риэлтор подталкивает клиента на такие «игры в недвижимость». И если результатом довольны оба участника, взаимовыгодный союз может длиться годами».
Согласно прогнозам, сделанным нашими экспертами, ситуация с невероятной доходностью от вложений в недвижимость изменится совсем скоро. Естественно, приобретение квартир будет по-прежнему ликвидно и даже прибыльно, но инвестирование в недвижимость как вид бизнеса вряд ли будет развиваться столь стремительно.
И к этому имеется достаточное количество предпосылок. Одна из основных – изменение инвестиционных цен.
Александр Зиминский (компания Penny Lane Realty) обращает внимание на то, что уже «в 2005 году застройщики даже на начальном этапе строительства и продаж дома выставляли цены реализации по максимуму приближенными к стоимости уже готового объекта, поэтому процент приобретателей с целью инвестирования немного снизился». Правда, по мнению г-на Зиминского, в 2006 г. процент количества квартир, приобретенных с целью инвестиций, прекратит снижаться и зафиксируется на уровне прошлого года.
