«Влияние архитектурной и градостроительной составляющей на ликвидность загородного проекта»



Пожалуй, прошло то время, когда в Подмосковье строились загородные дома без каких-либо претензий на архитектурный стиль и градостроительную концепцию. Сегодня ситуация кардинально изменилась: чтобы заинтересовать покупателя девелоперам приходится изобретать все новые маркетинговые ходы в основе которых все чаще лежит именно архитектурная составляющая. Интересно, что думают на этот счет крупнейшие игроки рынка загородной недвижимости?

Жанна Лебедева, директор департамента загородной недвижимости компании «WELHOME»

Архитектурные тенденции в загородном сегменте напрямую связаны с уровнем предложения: как правило, чем выше класс проекта, тем более четко в концепции посёлка прослеживается задумка архитектора. В качестве предпочтительного архитектурного стиля можно с уверенностью отметить классику: русский усадебный стиль, вернувшийся к нам из эпохи XVIII-XIX столетий, находит в последнее время всё больше приверженцев. Одним из неоспоримых лидеров является также модерн, во многом пришедший к нам с Запада. Нельзя не упомянуть и high-tech, бывший очень популярным несколько лет назад, и до сегодняшнего дня имеющий свой спрос благодаря лаконичным простым формам и наличию просторных площадей с панорамным остеклением.

С точки зрения инженерной концепции, в элитных посёлках в последние годы прокладываются только центральные коммуникации, которые выводятся на ближайший город или населённый пункт. В последнее время стало статусным применять в элитных проектах такое ноу-хау для российского рынка, как «умный дом».

На элитном рынке есть проекты, лидирующие в статистике покупательских предпочтений во многом благодаря интересной архитектурной концепции. В частности, это «Клуб 2071» архитектора Скуратова, проекты Асадова. Лидерами направления high-tech на загородном рынке можно назвать проекты, созданные по подобию работ известного американского архитектора Райта, а также нельзя не упомянуть Александра Цимайло, создавшего архитектурный облик M.o.n.a.k.o.v.o и ряда частных владений на Рублёвке. Из оформленных в классическом стиле проектов можно выделить «Резиденцию Монолит» А. Белова и «Стольное» от архитектурного бюро «А-Б», где четко прослеживаются стили русского классицизма и английской классики.

Если говорить об элитной загородной недвижимости, являющейся альтернативой городскому жилью (удаленность порядка 20-30 км), то наиболее востребованы владения небольшой этажности площадью 400-600 кв.м. Объекты, превышающие 2-3 уровня, постепенно теряют свою ликвидность: современные покупатели отказываются даже от цокольного этажа, предпочитая высоким домам «широкие» (по причине геологических особенностей подмосковной почвы и для большего комфорта). Одним из мотивов отказа от цоколя может являться проблема гидроизоляции, возникающая из-за обилия влаги ввиду специфики почв. В отношении планировки предпочтения современных покупателей загородного жилья ориентированы на максимизацию комфорта: важным моментом является наличие отдельных санузлов в каждой спальне. При этом на среднестатистическую семью с двумя детьми требуется дом как минимум с тремя-пятью спальнями. Также в последнее время возрастает необходимость в организации нескольких отдельных гардеробных.

В связи с тем, что мы рассматриваем проекты на сравнительно небольшом удалении, являющиеся альтернативой городскому жилью, ликвидный загородный посёлок должен располагать развитой инфраструктурой – собственной или находящейся в шаговой доступности. Уровень данной опции отвечает современным требованиям к элитному посёлку, к примеру, в проектах «Павлово», «Княжье озеро», «Бенилюкс». В каждом из них организован обособленный инфраструктурный анклав, включающий как развлекательные объекты - фитнес-клубы, супермаркеты и кинотеатры, так и социальные учреждения (школы в посёлках «Павлово» и «Княжье озеро»).

Из строительных материалов по-прежнему первое место по надежности и спросу занимает кирпич. В последнее время начинают пользоваться популярностью объекты, построенные по технологии «блю-макс», так как дома из монолитной опалубки энергоёмки, хорошо сохраняют тепло, долго служат и позволяют создать архитектурному ансамблю фасада дома неповторимый образ.

Кирилл Щепановский, генеральный директор компании «DeltaRealty»

С точки зрения архитектурной концепции в настоящее время загородная недвижимость испытывает дефицит эксклюзивных архитектурных предложений. Несмотря на то, что на рынке существует большое количество предложений загородных домов, в большинстве из них архитектурная составляющая абсолютно не проработана. А так как она составляет порядка 40% стоимости объекта, то низкая ликвидность данным предложениям обеспечена.

В сегменте элитной недвижимости уже несколько лет сохраняет свои позиции спрос на «классический стиль» - примерно 38 %. «Европейский стиль» предпочтительней для бизнес-класса и пользуется довольно большим спросом, порядка 25 %. Среди таких проектов, обладающего великолепным сочетанием архитектурной концепции и качества, является коттеджный поселок «Михалково», расположенный в районе города Звенигород. Это островок европейского предместья на краю знаменитой Рублевки, идеальное место для жизни бизнесменов, руководителей современного типа: успешных, образованных, интеллигентных. В поселке 20 домов современной европейской архитектуры, из них 7 домов авторской планировки.

Покупателей привлекает архитектурный минимализм и концепции домов площадью от 350-500 кв.м. Поэтому на наш взгляд, спрос на загородную недвижимость данного направления в России приобретет такую же популярность, что и на Западе. Растущий спрос на усадьбы на рынке загородной недвижимости обуславливает архитекторов воплощать дух старой России в «дворянском стиле». Спрос на данную архитектурную концепцию составляет примерно 5 %, однако в течение 1-2 лет он будет увеличиваться, но не на много. Это обусловлено высокой стоимостью усадебных участков, которые могут позволить себе богатые и очень богатые потребители.

Дмитрий Цветков, руководитель отдела экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

Можно отметить следующую закономерность: чем дороже дом, тем больше внимания уделяется его архитектурной составляющей. Удачные архитектурные решения сегодня можно встретить и в эконом, и в бизнес-классе, но гораздо чаще все-таки - в классах «премиум» и «элит». Большинство же проектов составляют типовые дома. При этом хорошо продуманный генеральный план поселка и высокое качество строительства могут, в определенном смысле компенсировать простоту архитектуры домов. Но таких удачных генпланов на подмосковном загородном рынке также достаточно мало. В качестве исключений можно назвать поселки «Барвиха-2» и «Барвиха Club», «Миллениум Парк», «Новые Вешки» и «Новое Архангельское».

С точки зрения архитектуры не менее интересны такие поселки как «MONAKOVO», «Довиль» и «Лейнхусы на Ильинке». Кроме того, важно отметить, что современные технологии не дают заметного выигрыша в стоимости. Например, дом из кирпича стоит приблизительно столько же, сколько дом из недорогих высокотехнологичных материалов. Поэтому использование кирпича по-прежнему не редкость. Ситуация координально меняется в высшем сегменте строительных материалов. Например, уровень ликвидности заметно возрастет, если дом будет отделан мрамором или гранитом.

Смоленский Виктор, руководитель проекта «Русская Усадьба» компании «Penny Lane Realty»

В наиболее дорогом сегменте модной стала тема усадеб, где чаше всего используется классический стиль. Но возможны и вариации. Проекты таких домов обычно располагаются на участках в 50-150 соток. Но с учетом высокой стоимости земли подобные проекты можно встретить и на участках в 20-30 соток, что смотрится неестественно. Ведь раньше при формировании архитектурных решений для усадеб учитывалась их огромная парковая территория, да и дом ставился либо с панорамным видом на окрестности (реку, озеро, церковь), либо с видом на уходящие в даль аллеи парка.

Вторая излюбленная тема застройщиков престижных поселков - это обращение к европейской архитектуре различных стран. На сегодняшний день в Подмосковье можно встреть поселки, оформленные в стилистике Италии, Голландии, Венеции, Баварии и т.д. Такие поселки чаще всего смотрятся весьма приветливо. Однако хотелось бы заметить, что неповторимый архитектурный стиль каждой страны формировался исходя из объективных причин - доступных строительных материалов, климатических условий и др. В результате, сегодня многое зависит от профессионализма архитекторов при использовании подобных стилистик, которые могут сделать идею как выигрышной, так и неудачной.

Петр Машаров, генеральный директор компании «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость»

В настоящее время на рынке загородной недвижимости наблюдается следующая картина: из-за высокой конкуренции девелоперы начали более грамотно относится к продумыванию концепции застройки, а также окружающей инфраструктуры. Так, потенциальных покупателей интересует помимо направления и удаленности от Москвы такие моменты, как наличие поблизости дошкольных и школьных учреждений, социальной инфраструктуры, спорткомплексов и мест отдыха. Здесь четко прослеживается «западная» тенденция. Если раньше преобладали знаменитые «новорусские замки» из красного кирпича, с башенками и глухими заборами, расположенные преимущественно на крохотных участках, то теперь вкусы россиян заметно поменялись в сторону Европы.

В последнее время на рынке появились подчеркнуто «западные» коттеджные поселки: «Резиденция Бенилюкс», «Бельгийская деревня», «Подмосковная Венеция» и т. д. Налицо явное желание застройщиков предложить своим клиентам не только зарубежный архитектурный стиль, но и «импортный образ жизни». Его непременные составляющие: простота форм и функциональность. Европейцы не гонятся за вычурностью стиля и архитектурными излишествами, главное, чтобы дом был гармоничным и комфортным. Другой особенностью этого образа жизни является предельная открытость внутри загородных поселков – заборы между участками мельчают, а то и вовсе приобретают декоративные функции, ландшафтные дизайны выполнены в единой концепции, между участками проложены дорожки. Поселок превращается в некое сообщество людей одного круга и общих интересов, люди общаются между собой и ходят вместе в места досуга и развлечений, расположенные также в пределах поселка. Это, прежде всего характерно для поселков класса де-люкс.

А вообще, с точки зрения архитектурной концепции можно встретить как поселки, застроенные домами из клееного бруса, причем и на дорогих направлениях и на более демократических, так и кирпичные дома в классическом high-tech стиле. За последний год возросло количество поселков так называемых «Дальних дач» - 100-150 км от Москвы. Они расположены обычно рядом с водохранилищем – например поселок «Московское море», что в Тверской области, около 130 км от Москвы. Он оборудован причалом для катеров и яхт и рассчитан в первую очередь для любителей активного летнего отдыха на воде. Кроме того, те места богаты грибами и ягодами, да и поохотиться можно.

Наиболее ликвидны проекты, рассчитанные на средний класс. Участок 15-25 соток с домом 250-350 кв.м., охраняемая территория, удаленность от Москвы не более 30 км. При цене на домовладение 500 000$ такие поселки пользуются огромным спросом. Причем сейчас люди предпочитают приобретать дома в уже освоенных поселках. Никто не хочет еще пару лет ждать свой домик и жить на стройплощадке. Архитектура самая разнообразная! Это и финские дома из клееного бруса, бревенчатые дома – такой стиль обычно выбирается для лесных участков. Дома в современном стиле строят на дорогих направлениях – Рублевка, Новая Рига. Есть они и на Калужском шоссе. Недорогие щитовые дома выбираются для поселков эконом класса, которые строятся за 50 км от Москвы.

 

Беседовал Вадим Горжанкин, обозреватель Realto.ru

 

Источник: Realto.ru