Мода на загородном рынке недвижимости меняется довольно быстро. Еще недавно обеспеченные граждане стремились подчеркнуть свой особый «статус» и строили замки и дворцы с башенками из красного кирпича за огромными заборами. Сегодня над этими архитектурными шедеврами все смеются.
Смех смехом, но вопрос действительно важный – как покупателю выбрать «грамотный» загородный дом, чтобы и через 10-15 лет его можно было выгодно продать.
Вопрос ликвидности актуален для всех участников загородного рынка: девелоперов, потенциальных покупателей домов и частных инвесторов. Кстати, далеко не все застройщики могут грамотно позиционировать свой товар. Некоторые, например, полагают, что строят «элитный» поселок, а ни по качеству строительства, ни по инфраструктуре поселка, ни по многим другим параметрам он этому классу не соответствует.
В недоумении и покупатели, которые совершенно справедливо не желают платить за предлагаемый товар – так ведь и деньги можно потерять. А любой здравомыслящий покупатель, а уж тем более – частный инвестор желал бы вложить средства с известной перспективой, — чтобы вложения выросли. Значит, перед нами стоит задача — выбрать из множества предложений дом в поселке с грамотной концепций. Корреспондент журнала о недвижимости Metrinfo.Ru попросил помочь с выбором профессионалов загородного рынка.
Грамотный De-Luxe
Строго говоря, удачная концепция не зависит от класса поселка. И на загородном рынке поселков, построенных по всем правилам, довольно много. Как в классе «эконом», так и в элитном, как на Каширском, так и на Рублёво-Успенском шоссе, — считает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Владимир Кузнецов. Стоимость домовладения также может быть $200 тыс. или $15 млн., площадь посёлка — 10 га или 500 га, а удалённость от Москвы и 15 км, и100 км.
Всё это зависит от целого ряда факторов, которыми руководствуется инвестор-застройщик. В частности, от его финансовых возможностей и объёма стартовых инвестиций, опыта и специализации. Кроме того, существенное влияние оказывают ожидания уровня доходности проекта. В качестве наглядного примера создания ликвидного проекта Владимир Кузнецов предложил остановиться на сегменте De-Luxe, поскольку этот формат попадает в специализацию Welhome.
Образцовый поселок класса De-Luxe
Показатель/участок | Рублево-Успенское шоссе |
Удаленность от МКАД | до 15 км/ |
Характеристика участка, окружение | лесной хвойный участок/солидное окружение, обжитая местность заселённая людьми с высоким статусом |
Общая площадь | 12 га |
Площадь участков | 0,5 га |
Количество домов | 20 особняков |
Площадь дома | 800 – 1000 кв.м. |
Материалы строительства | Высококачественные материалы – натуральный камень, штукатурка, медная кровля, натуральная черепица, кованые элементы, ценные сорта дерева. |
Архитектурная концепция | Современная классика. Единая архитектурная концепция. Индивидуальные проекты. |
Внутренняя инфраструктура | Безупречная служба эксплуатации и высокопрофессиональная и надёжная охрана. |
Коммуникации | Подведенные коммуникации магистральные – газ, электричество (50 кВт на дом), канализация, водоснабжение. Индивидуальное отопление. Приточно-вытяжная вентиляция. Системы очистки воды. Телекоммуникации в полном объёме. Охранно-пожарная сигнализация. |
Эксплуатационные расходы ($) | Параметр не влияет на ликвидность на элитном рынке |
Стоимость особняка | $11-13 млн. за объект |
Объем инвестиций | $150-170 млн. |
Источник: компания Welhome
Если говорить об описанном нами проекте, замечает Владимир Кузнецов, то безусловно, он будет ликвиден. Связано это, прежде всего, с дефицитом качественных предложений на Рублёво-Успенском шоссе и традиционно высоким спросом по этому направлению. Примеров ликвидных удачных посёлков, где дома продаются по максимальной цене, не успев выйти на вторичный рынок, здесь достаточно – «Николино», «Дипломат», «Ландшафт», «Санаторий Барвиха». Яркий пример влияния качества концепции посёлка на его ликвидность — «Николино», в котором продажи успешно идут уже 10 лет и застройщик выводит всё новые очереди строительства на рынок.
Варианты поскромнее
Далеко не все могут себе позволить строить или покупать дома на Рублевке. Интересно узнать и о более скромных вариантах, и о концепции поселков в целом, без привязки к определенному классу. Если рассматривать организованный коттеджный поселок с точки зрения «цена-качество-время строительства и реализации проекта» то, по мнению специалистов компании «Терра-недвижимость» он должен обладать следующими основными характеристиками.
Направление
Что значит привлекательная подмосковная территория? Прежде всего она характеризуются хорошей экологией, наличием водоемов, лесов. До будущего загородного дома хорошо бы легко добираться, значит, рядом должна быть скоростная трасса, либо поселок должен располагаться недалеко от Москвы.
Можно говорить о том, что Новорижское, Рублево-Успенское, Калужское направления (запад в целом) наиболее востребованы. Однако «идеальными» территориями, где можно было бы развернуть застройку, может похвастаться не каждый девелопер. Но за счет формирования грамотной концепции поселка недостатки можно сгладить и, наоборот, подчеркнуть достоинства. Поэтому практически на любом направлении поселок может быть успешным.
Удаленность от МКАД и локальное окружение
Для каждой целевой аудитории нужна своя удаленность от МКАД. По опыту специалистов компании «Терра-недвижимость», наиболее востребованы поселки (для постоянного проживания) до 30 – 40 км от МКАД по трассе с хорошей пропускной способностью.
Но в большинстве случаев такие предложения (особенно по западному направлению) позиционируются в сегментах «элит» и «бизнес». Поселки, расположенные за 40 км от МКАД, также могут быть успешными. В основном они ориентированы на покупателей, заинтересованных в приобретении дачи (ближней или дальней), либо заинтересованных в приобретении жилья эконом-класса.
Большая вода, лес, однородное социальное окружение, безусловно, важно. Эти факторы сами по себе уже будут влиять на формирование концепции поселка. Конечно, они только добавят стоимость, и проект будет выглядеть более привлекательным для потенциальных покупателей. Наличие водоемов (даже искусственных), леса – важно для клиентов, приобретающих коттеджи в элитных поселках, поселках класса «бизнес-плюс», а также для тех, кто рассматривает загородный дом в качестве «дачи».
Общая площадь поселка и участка
Основная сложность заключается в грамотной нарезке участков, соответствующей домовладениям определенного класса. Необходимо учитывать и объективные экономические показатели реализации проекта.
Например, для поселков класса «эконом» нельзя нарезать участки по 30-40 соток. А для элитного проекта – по 10-12. Наиболее распространенная нарезка участков по сегментам выглядит в примерно так: эконом-класс – 10 – 13 соток, бизнес-класс – 15 – 35, элитный поселок – 35 и выше. Это средние цифры.
Количество домов и их площадь
Количество домов зависит от размера площадей под застройку и идеи проекта. Можно выделить камерные поселки – до 10 – 15 домов (это свойственно сегменту «элит» или «бизнес-плюс»), поселки от 30 до 200 домовладений, как правило, рассчитаны на один класс (однородность), поселки свыше 600 домовладений обычно сочетают в себе несколько классов (мега-проекты).
Что касается оптимальной площади домов, то она в среднем составляет для эконом класса – 160 – 250 кв.м., для бизнес-класса – 250 – 500 кв.м., а для элиты – 600 и выше. Но это тоже примерные цифры. Важно, чтобы соотношение площади участка и площади домовладения были соразмерны, то есть на участке в 20 соток неразумно строить дом в 1000 кв.м.
Стройматериалы и архитектурный стиль
Наиболее популярный материал, по мнению аналитиков компании «Терра-недвижимость» – кирпич, далее - пеноблок, дерево, каркасная технология (канадская).
Посмотрим «раскладку» этих материалов по классам поселков. Для поселка класса «элит» необходим качественный кирпич или дорогое дерево (красный кедр, лиственница), пеноблок и каркас здесь неуместны. А для поселка эконом-класса подойдет и пеноблок, и каркас, и недорогое оцилиндрованное бревно (это позволит снизить себестоимость строительства).
При выборе архитектурного стиля, предпочтения в основном отдают стилям фьюжн — современному смешанному стилю, классике. А вот хай-тек, как правило, используют при индивидуальном строительстве.
Случается, и довольно часто, что в элитном сегменте многие домовладения продаются годами. Элитные дома быстро морально устаревают с точки зрения внешнего вида. Зачастую они не соответствуют взыскательным вкусам современных покупателей, которые много времени проводят в Европе, и потому высоко ценят не только статусность и функциональность, но и стиль.
Внутренняя инфраструктура
В зависимости от площади и от окружения (близости «цивилизации») – поселку на 100 и более домов необходима развитая внутренняя инфраструктура – детские площадки, прогулочные зоны, аптека, возможно школа, детсад (более 300 домов), кафе/ресторан, развлекательные учреждения, фитнес-клуб. Также, если позволяют природные условия (большая вода) – причал для яхт и набережная.
В качестве примера рассмотрим три коттеджных поселка, которые с точки зрения наших экспертов приближены к «идеалу»:
1.Рублево-Успенское шоссе, 25 км, лесной участок, индивидуальные дома.
2.Новорижское шоссе, 20 км, поле, окруженное лесом, индивидуальные дома;
3.Можайское шоссе, 110 км, участок на Можайском водохранилище, дачное строительство.
Памятка для частного инвестора
Многие частные инвесторы, конечно, не могут забыть 2006 года, когда они так хорошо заработали на перепродаже столичных квартир. Вряд ли этот опыт может повториться в ближайшее время. Тем не менее, зададим вопрос нашим экспертам — какую прибыль можно извлечь из такого проекта, если купить участок на начальной стадии строительства с целью последующей перепродажи?
Всё зависит от длительности периода, в течение которого инвестор вкладывает деньги: уровень прибыли зависит от того насколько быстро он задумает объект продать, и станет ли он заниматься внутренней отделкой, - считает Владимир Кузнецов (Welhome). Однако в любом случае, даже без учёта роста рынка, динамика цен на весь период строительства, заложенная застройщиком, составляет 20-30%. А к тому моменту, когда посёлок будет засёлён, инвестор сможет продать свой дом дороже на 40-50 %. Если же инвестор готов увеличить стоимость дома с помощью внутренней отделки, меблировки, ландшафтного дизайна, то конечная прибыль сможет существенно возрасти.
Конечно, на этапе формирования загородного рынка, в условиях скудных объёмов предложения и высоких темпов роста цен, частные инвесторы вполне могли удвоить вложенные средства за сравнительно короткий период. Известны случаи, когда частные инвесторы, начав с покупки одного дома, впоследствии становились профессиональным девелоперами. Сейчас ситуация на рынке значительно более стабильна, и частный инвестор должен обладать солидным опытом и отлично знать особенности загородного рынка. То есть быть почти профессионалом. Если же его собственных знаний недостаточно, то без грамотного консультанта не обойтись.
