Неделя рынка недвижимости в комментариях экспертов (15.10-22.10)
1. В связи с кризисом на американском ипотечном рынке ухудшились условия и по российской ипотеке. Банки стали ужесточать условия по кредитам, которые они считают высокорискованными для себя. Так, по данным "Фосборн Хоум" (создателя так называемого индекса "ФОСБОРН") сентябрьские показатели ухудшились на 0,37% - в рублях и на 0,16% - в долларах США. Одновременно вице-премьер Дмитрий Медведев обещает, что в перспективе ставки по ипотеке будут снижаться. В то же время представители Ассоциации строителей России (АСР) считают, что снижение ставок по кредитам в условиях дисбаланса спроса и предложения и недостаточных объемов нового строительства является нерыночным механизмом и может спровоцировать кризис. Как Вы считаете, что ждет потенциальных заемщиков ипотечных кредитов и как развитие ипотеки отразится на рынке жилья Москвы?
2. Президент РФ Владимир Путин, отвечая на вопросы граждан 18 октября, заявил о готовности привлекать в страну иностранных инвесторов и застройщиков. Насколько это необходимо, и как в случае прихода зарубежных конкурентов распределятся роли на рынке?
3. В Москве принята новая программа гаражного строительства. Это хороший знак для рынка? Интересно ли инвесторам и строительным компаниям участвовать в этой программе?
4. На заседании правительства Москвы 16 октября мэр Ю. Лужков предложил предоставлять бесплатное жилье работникам культуры. Как вы оцениваете эту инициативу, и могут ли другие бюджетники рассчитывать на получение социальных квартир?
5. Главным событием недели можно считать победу нашей сборной по футболу над англичанами. Вы болели?
6. Хотели бы вы, чтобы в 2010 году Москва приняла Юношескую олимпиаду?
Дмитрий Сазанчиков, директор по маркетингу и региональному развитию GVA Sawyer:
1. Последние несколько месяцев характеризовались кризисом на ипотечном рынке России. Его проявлением стало снижение числа банков, предлагающих ипотечные программы (около 10 банков в Москве свернули или сворачивают ипотеку). Отмечен также масштабный дефолт по закладным, когда заемщики оказались не в состоянии выплачивать кредиты. Кризис усугубился серьезным падением цен на квартиры. Не единичны примеры, когда заемщики в ожидании подъема цен на жилье и в преддверии получения кредита на долгожданное жилье покупали еще год назад квартиры в любом месте Москвы (например, однушку за 3 млн. руб.), сегодня не в состоянии продать туже квартиру за 2 млн. руб.
На рынке появилось много квартир, приобретенных для инвестиционных целей, и с началом падения цен выставленных на продажу. Завершение ажиотажного спроса на ипотечные кредиты помогло стабилизировать цены на жилье. Как заемщики, так и банки стали более ответственно относиться к принятию решения о получении/выдаче кредита. В тоже время с учетом роста инфляционных ожиданий и кризиса неплатежей в ближайший год ждать снижения ставок по ипотечным кредитам не приходится. Спрос на жилье в Москве останется на высоком уровне вне зависимости от развития ипотеки, что связано со столичным статусом города.
2. В этой позиции президента нет ничего нового. Приход иностранных компаний в Россию уже произошел, хотя объем иностранных инвестиций и не столь масштабный как на рынке недвижимости США, Франции, Германии, Китая. Последние два года рынок недвижимости России демонстрирует неуклонный рост объема иностранных инвестиций. При этом предметом инвестиционных сделок становятся как крупные логистические и торговые объекты, площадью не менее 100 тыс. кв. м, так небольшие, но очень доходные активы площадью 5 тыс. кв.м (например, автодилерские центры). Иностранные компании, пришедшие в Россию с начальной целью инвестиционных вложений в готовые объекты, проработав в стране некоторое время, активно пошли в девелопмент. Другие компании, начав, например, с ритейла и сопутствующего строительства торговой недвижимости, приступили к освоению смежных сегментов рынка. Например, ИКЕА - строительство бизнес парка ИКЕА-Химки.
Дальнейшее усиление присутствия иностранных девелоперов и инвесторов связывается с продолжением снижения ставок доходности по инвестиционным сделкам (ниже 10% годовых) и реализацией крупных мега-проектов стоимость в несколько миллиардов долларов, причем не только в Москве, но и в регионах.
3. Принятие любой программы демонстрирует заинтересованность властей в поддержке той или иной сферы, что, безусловно, хорошо для инвесторов. С другой стороны, насколько эта поддержка выльется в конкретные меры: льготный порядок выделения земельных участков, льготные арендные ставки на землю, упрощенный порядок согласованию землеустроительной и проектной документации, контроль сроков прохождения бюрократических процедур на разных этапах строительства, открытость участия в программе на конкурсной конкурентной основе для девелоперов и др. Это вопросы, на которые ответ даст время. И именно ответы на них будут обуславливать интерес инвесторов к участию в программе.
4. Я бы не стал делить людей на бюджетников и небюджетников, работников культуры и сотрудников других сфер. В конце концов, бюджетники - госчиновники являются одними из основных покупателей дорогой загородной недвижимости. А доходы части работников культуры - артисты, музыканты и пр. ненамного отличаются от доходов бизнесменов. Бесплатное жилье, безусловно, должно распределяться. Но критерием для его получения должна быть не сфера деятельности, а жилищные условия, многодетность семьи и насколько долго человек живет в Москве. А если правительство Москвы считает, что какая-то часть бюджетных работников не получает доход, достаточный даже для того, чтобы купить квартиру по ипотеке, не лучше ли идти по пути повышения зарплаты до среднерыночного уровня?
5. Футбол - это спорт. А спортивные победы демонстрируют здоровье общества, причем не только физическое, но и духовное. Поэтому любая спортивная победа, в том числе и в футболе, является бесценной. И независимо от того, является человек поклонником футбола или нет, эта победа заставляет гордиться за свою страну. Что я и делаю.
6. Как патриот Москвы, конечно да. Любое столь масштабное мероприятие - это новые инвестиции, новые рабочие места, это благоприятный имидж, рост бизнеса, доходов горожан и бюджета. Но вместе с тем, Москва - деловой мегаполис страны, со своим ритмом, со своими транспортными и инфраструктурными проблемами. И изменения в этой сфере, к сожалению, не поспевают за изменением ритма города. Москва сейчас - это не Москва 1980 года. Статус города и деловая активности в нем существенном изменились. Москве нужно решение повседневных проблем, таких, как нехватка недорогих качественных гостиниц, пробки на дорогах, переполненность метро, загазованность улиц и пр. Без решения этих нужд говорить о проведении столь крупных мероприятий в Москве преждевременно. В тоже время в России много замечательных городов, в которых проведение подобных крупных мероприятий было бы более оправдано, это способствовало бы более комплексному и взвешенному развитию единого экономического, культурного, социального пространства страны.
Стефано Карози, Руководитель департамента Investment, компании DTZ:
2. Не стоит бояться иностранцев на рынке недвижимости, так как их присутствие только привнесет новый для России опыт и ускорит развитие рынка в целом.
3. Строительство гаражей менее прибыльно для инвесторов, но тем не менее привносит дополнительное качество в любой строительный проект.
4. Только позитивные эмоции может вызвать подобное желание нашего мэра. Во многих строительных проектах у города есть доля и возможность самостоятельно решать для достижения, каких городских целей использовать ее.
Николай Корчагин, генеральный директор компании "Кредитмарт":
1. Ставки по ипотеке регулируются объективными законами рынка. Они физически не могут снижаться, по крайней мере, в краткосрочной перспективе, когда стоимость фондирования на мировых рынках капитала растёт, а инфляция в стране вновь подняла голову. Заёмщиков ждёт некоторое повышение ставок (0,5%-1%), удорожание высокорисковых продуктов (альтернативное подтверждение дохода, нулевой первоначальный взнос).
Если говорить о перспективе среднесрочной, то вполне реально, что по мере дальнейшей стабилизации инфляции, развития механизмов рефинансирования, ставки снизятся. Но хотим ещё раз подчеркнуть - ипотека в нашей стране уже доступна, основной вопрос - доступность жилья. Основываясь на данных расчётов учёных Плехановской академии Стерника Г.М. и Краснопольской А.Н., коэффициент доступности жилья (т.е. количество годовых доходов семьи, необходимое для приобретения стандартной квартиры) в 4 кв. 2006 года, рассчитанный с учётом потребительских расходов, составил 7,1 по Москве (6,8 в среднем по РФ), и демонстрирует непрерывный рост с 2003 года (без учёта пиков сезонности).
2. На рынке уже существует немало зарубежных игроков. Привлечение новых привнесёт передовой зарубежный опыт и стандарты качества, а также может оказать некоторое отрезвляющее давление на маржу прибыли, существующую в настоящее время в строительном секторе. Кроме этого, чем выше конкуренция и предложение на любом рынке при неизменном спросе, тем больше факторов для снижения или стабилизации цен.
3. Это хороший знак для рынка в том смысле, что начинает исправляться перекос в жилищном строительстве, когда застройщики строили и строили жильё, "квадрат" за "квадратом", пренебрегая инфраструктурой. Учитывая количество автомобилей в городе и темпы прироста их парка, равно как и сравнительный дефицит гаражей и парковок, спрос гарантирован. Как следствие - инвестиционная привлекательность подобных проектов.
4. Инициатива, безусловно, положительная - если удастся избежать злоупотреблений. Если удастся и у города будут средства, чтобы расширить такую практику на другие категории бюджетников - этому можно будет только поаплодировать.
5. Я страстный футбольный болельщик и после таких матчей испытываю сложности с голосом - он отсутствует в течение нескольких дней. Очень радостное событие, и хочется надеяться, что оно не является единичным, а показывает общий тренд! А успехи в спорте - это лакмусовая бумажка уровня социально-экономического развития страны!
6. Мы считаем, что мероприятие такого уровня привлечёт дополнительное внимание к Москве, благоприятно отразится на инвестиционном климате, поспособствует появлению дополнительной инфраструктуры, в том числе не только объектов спортивного назначения.
Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome:
1. Видимо, вице-премьер не уточнил, когда будут снижаться ставки по ипотеке: вероятнее всего, это произойдёт лишь в долгосрочной перспективе. В настоящее же время банки, как любые коммерческие организации, руководствуются вопросами рисков и ликвидности, поэтому ожидание снижения ставок для заёмщиков преждевременно. Если же процесс снижения ставок будет происходить нерыночным способом, то в этом случае я соглашусь с АСР. Рассматривая ситуацию влияния мирового ипотечного кризиса на московское жильё, можно отметить, что рынок "говорит сам за себя". В сентябре-октябре произошел традиционный сезонный рост активности покупателей и, как следствие, цены на недвижимость начали увеличиваться. Причиной тому стал отложенный спрос, сформированный в течение весенне-летнего периода, когда значительное число потенциальных покупателей находилось в ожидании падения цен. А с наступлением периода деловой активности спрос начал реализовываться. Из этого можно сделать вывод, что на московском рынке недвижимости роль ипотеки не столь велика, как оценивалось прежде.
2. На мой взгляд, перераспределения ролей на рынке недвижимости ожидать не следует: слишком высок в современном российском девелопменте административный фактор, а крупные игроки, определяющие развитие рынка, крепко стоят на своих позициях. Многим иностранным застройщикам будет не под силу освоиться в нашей действительности, где сложности ожидают их на каждом шагу, начиная от поиска площадок и заканчивая получением разрешений на строительство. Сейчас на рынке недвижимости Москвы практически не осталось случайных компаний, и даже самые крупные московские застройщики испытывают дефицит свободных площадей под застройку. Тем не менее, хотелось бы отметить, что в регионах привлечение иностранных застройщиков оправдано.
Закрытость московского рынка, однако, практически не сказывается на объёмах западных инвестиций. Доля привлечённых зарубежных средств динамично увеличивается, что в особенности актуально для коммерческого сегмента. В течение 2007 года к российскому рынку был проявлен значительный интерес со стороны крупнейших западных инвестиционных фондов: в Москве, Санкт-Петербурге и регионах был заявлен ряд интересных проектов с участием данных компаний.
3. Инициативы правительства Москвы по снижению дефицита гаражей похвальны, но несвоевременны. Этот вопрос требует рассмотрения уже очень давно. Большинство жилых домов, построенных в Москве во второй половине прошлого века, совершенно не были рассчитаны на то, что в каждой семье появится автомобиль, а то и не один. Сегодня девелопмент паркингов - достаточно интересный сегмент рынка как с точки зрения доходности, так и с точки зрения перспектив, однако пока он обделён вниманием инвесторов и застройщиков.
Это происходит из-за ряда сложностей, характерных для данного сегмента: более длительные по сравнению со строительством жилья сроки окупаемости инвестиций, более сложный и длительный согласовательно-разрешительный процесс, а также возрастающие рыночные риски. Коммерческие компании не особенно стремятся заниматься низкорентабельным бизнесом и участвовать в программе мэрии "народный гараж", так как смысл её состоит в том, чтобы предлагать москвичам гаражи по себестоимости. Но даже при благоприятном стечении обстоятельств и выполнении всех инициатив правительства Москвы в этой области, проблема вряд ли будет решена: Москва, по различным оценкам, ежегодно прирастает 150-200 тысячами автомобилей, и это без учёта имеющегося дефицита парковочных мест… Трудно представить себе программу, которая могла бы покрыть эту потребность. Основным способом решения этой проблемы должны быть рыночные механизмы, которые стимулировали бы гаражное строительство с точки зрения рентабельности.
4. Идея предоставления бесплатного жилья работникам культуры неплоха, но для её оценки необходимо четко понимать механизмы регулирования этого процесса: по каким критериям будут выбираться будущие владельцы квартир и кого государство в данном ракурсе именует "работниками культуры".
5. Да, болел. Но ввиду занятости, удалось посмотреть только самое интересное - второй тайм. Должен сказать, что аналогичных по накалу матчей наша сборная не проводила уже очень давно.
6. Подобные события чрезвычайно важны как для города, так и для страны, прежде всего с политической точки зрения. Что касается прикладной пользы для рынка недвижимости, то она очевидна: Олимпиада активизирует рост инвестиционной привлекательности города, и влечет за собой стимулирование строительства спортивных и гостиничных объектов.
