Кто из нас не мечтал стать рантье? Не ходить на работу, чтобы зарабатывать деньги, а сдавать одну или несколько квартир, да подороже, и жить припеваючи на арендный доход! Осуществимы ли подобные мечты? Или всё это – из категории нереальный затей?
Двойной доход
Московская недвижимость для тех, кто может себе ее позволить, - это золотое дно. Она была, есть и будет эффективным инструментом для инвестирования. И многие не упускают возможности использовать этот инструмент. По свидетельству специалистов, сегодня в столице существует целая прослойка так называемых «рантье» - людей, которым удается жить исключительно на доход от сдаваемой квартиры. «В большинстве случаев квартиры этим людям достались по наследству, - говорит Ольга Корнеева, начальник отдела маркетинга ГДЕЭТОТДОМ.РУ. - Причем если квартира находится в историческом месте или в Центре, то можно получать за нее ежемесячно $5-6 тыс. и вообще не работать, а посвятить жизнь путешествиям, медитации, изучению языков и проч., что многие и делают». Екатерина Батынкова, директор департамента городской недвижимости компании «Усадьба», добавляет, что, поскольку стоимость недвижимости растет, собственник получает двойную выгоду: за счет роста цены квартиры и дохода от аренды. Для большинства собственников сдача в аренду элитных квартир - все-таки дополнительный доход, способ эксплуатировать уже имеющиеся активы. Однако если квартира сдается с целью самоокупаемости, то подобное инвестирование будет носить характер долгосрочного вложения. Настолько долгосрочного, что эксперты считают такие инвестиции недостаточно эффективными. «Если на руках есть определенная сумма, лучше либо инвестировать в недвижимость и зарабатывать на перепродаже, либо использовать другие инструменты, такие как депозиты, акции и т. п. Таким образом заработать можно гораздо больше, быстрее и в целом - более ощутимо», - советует Александр Дьяченко, директор департамента развития агентства элитной недвижимости WELHOME. Инвестирование в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду совершенно невыгодно, считает он. Купив квартиру и сделав в ней ремонт, инвестор долгое время будет просто окупать свои затраты, и до момента получения прибыли пройдет столько времени, что рынок может измениться до неузнаваемости. Того же мнения придерживается и Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»: «Срок окупаемости составит не менее 25 лет. Кроме того, придется взять на себя затраты по оформлению сделок покупки и аренды, провести ремонтные работы, купить мебель, бытовую технику. Также следует учитывать ежемесячные расходы собственника: коммунальные платежи ($100-150 в месяц), налоги (13%, которые можно минимизировать до 6%, оформив ПБОЮЛ и перейдя на упрощенную систему налогообложения)». А если квартира куплена в новостройке, стоимость ремонта увеличивается в 2-2,5 раза; кроме того, до получения права собственности жилье официально сдавать нельзя, а процесс этот, как известно, занимает до полутора лет. «По причине неэффективности и низкой рентабельности подобных сделок на рынке сейчас очень мало, - заключает Александр Дьяченко. - Сдаются в аренду квартиры, приобретенные в основном до 2006 года, когда соотношение динамики арендных ставок и цен было другим и участникам такие операции казались выгодными».
Район «под арендатора»
Итак, жилье лучше покупать с целью последующей перепродажи. Следовательно, руководствоваться следует, прежде всего, соображениями ликвидности квартиры. Но ведь с момента покупки до момента продажи объекта пройдет какое-то время, возможно, не один год, так что сдавать площади все равно придется. Поэтому неплохо при покупке учесть и пожелания будущих арендаторов. А они предпочитают центральные районы - Арбат, Патриаршие пруды, Маяковскую, Тверскую, Пречистенку, Остоженку, Хамовники, а также запад и юго-запад столицы. «Интересны «панорамные квартиры», из которых открывается вид на Кремль или на набережную Москвы-реки, - добавляет Ольга Корнеева. - Важным фактором успеха является наличие «элитной» инфраструктуры: подземных охраняемых автостоянок с одним или двумя машиноместами для каждой квартиры, зимнего сада, бассейна, однородной социальной среды». Екатерина Батынкова замечает, что большим спросом пользуются также полностью реконструированные особняки дореволюционной постройки в центре столицы с сохраненным историческим фасадом. «С инвестиционной точки зрения 2-, 3- и 4-комнатные квартиры более привлекательны для потенциальных арендодателей, - продолжает она. - По данным аналитиков нашей компании, на них приходится почти 80% заявок от арендаторов, причем львиная доля - на небольшие квартиры в 2-3 комнаты». Поскольку арендаторы элитных квартир, в основном, иностранцы, которым работодатель или пригласившая их на работу компания оплачивают расходы на жилье, интерьер создается в спокойном западном стиле, в светлых тонах, мебель подбирается простая, но качественная. Среди россиян арендуют элитное жилье большей частью молодые (до 45 лет) обеспеченные холостяки. Для них собственники иногда специально обустраивают студии или квартиры с «мужским» дизайном, причем комплектуют их всеми предметами первой необходимости - бытовой техникой, постельным бельем, полотенцами и прочим.
На вкус и цвет -товарищи есть!
Осталось определиться, за какие деньги сдавать квартиру. Сделаем исключение: будем придерживаться расценок в у.е., которые называют специалисты. Александр Дьяченко утверждает что элитную квартиру площадью 100 кв.м можно сдавать по ставкам от $10 тыс. и выше. Но не все так просто. Например, цена от 3 тыс. евро в месяц за небольшую двухкомнатную квартиру, стандартная для Кутузовского проспекта, практически не встречается на Остоженке. Дело в том, что стоимость аренды, как напоминает Мария Жукова, зависит от следующих факторов: месторасположение, тип дома (новый монолитно-кирпичный, досталинский особняк, «сталинка»), вид и давность ремонта в квартире, наличие и качество мебели и бытовой техники, их физический и моральный износ. Мебель, кстати, удорожает аренду несущественно - на $200-500; спросом же пользуются как меблированные квартиры, так и «голые». «Что касается верхнего ценового диапазона, то 30-50 тыс. евро в месяц за огромную квартиру с эксклюзивным ремонтом в историческом центре города - не предел», -уверена Екатерина Батынкова. Как утверждает Ольга Корнеева, «в первом квартале этого года, по данным экспертов, наибольший рост сделок на рынке аренды жилья был зафиксирован в сегменте квартир с арендной ставкой от $3 тыс. до $5 тыс. По сравнению с началом прошлого года увеличение в этом сегменте составило 52%. В сегменте от $5 тыс. до $10 тыс. в месяц зафиксировано увеличение числа сделок на 4-6%». Как видим, количество желающих снять квартиру в Москве год от года все увеличивается. Соответственно, растет и количество «рантье».
...И вы все еще торопитесь на работу – в офис, школу, универсам? И при этом пустует квартира, доставшаяся от бабушки!.. Да арендаторы готовы прийти к вам с предложением хоть завтра!
