Московский рынок элитной недвижимости развивается примерно по тем же законам, что и весь столичный рынок жилья.



Девелоперы из-за нехватки новых площадок выводят все меньше свежих проектов. Высокий уровень цен сохраняется только благодаря стабильному спросу на дорогие квартиры. В противном случае, по мнению экспертов, цены бы уже давно начали медленное движение вниз.
С каждым годом в Москве выводится на рынок все меньше новых проектов. «Предложение постоянно сокращается», – рассказывает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. По его словам, это связано с рядом факторов, в том числе с отказом города от точечной застройки и общим сокращением объемов строительства коммерческого жилья. «Особенно остро ситуация дефицита складывается в сегменте элитной недвижимости, где сокращение предложения происходит на фоне высокой покупательной способности, то есть неослабевающего спроса», – добавляет эксперт. По словам директора департамента инвестиционного консалтинга компании «Домострой» Сергея Куренкова, свободных участков под застройку в центре Москвы сегодня нет. «В связи с этим строительство возможно только на месте бывших промзон или в рамках реконструкции отдельных зданий и целых микрорайонов», – говорит он. По его словам, в связи с этим самыми востребованными элитными объектами стали реконструированные особняки, находящиеся в историческом центре столицы, а также объекты, документацию на которые девелоперы успели оформить еще несколько лет назад.

Мы за ценой не постоим
В целом ценовая ситуация на рынке элитной недвижимости, по мнению экспертов, близка к стагнации. По данным аналитического центра компании «Домострой», в последние несколько месяцев цены практически не росли, а в мае даже немного снизились. По словам директора департамента развития агентства элитной недвижимости Welhome Александра Дьяченко, в мае по сравнению с первым кварталом динамика цен стала значительно спокойнее. «В целом диапазон цен в элитном сегменте составляет $10 000 – 60 000 за кв. м», – говорит эксперт. По данным управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в первом квартале 2008 года был отмечен резкий рост, связанный с активизацией спроса на фоне сохранения ограниченности предложения. За первые три месяца цены на высокобюджетное жилье выросли в среднем на 10%. Однако уже в апреле–мае рост их замедлился, и сейчас средняя цена на рынке элитного жилья составляет $21 700 за кв. м. При этом у каждого вида элитной недвижимости своя ценовая динамика. «Сегодня стоимость «элитного» метра в новостройках начинается от $13 000, а на вторичном рынке уже давно перешагнула отметку $23 000 за кв. м», – рассказывает Сергей Куренков. По данным Алексея Белоусова, диапазон цен на апартаменты, в зависимости от этажа и видовых характеристик, варьируется от $12 000 до 35 000 за кв. м. «В течение мая темпы роста цен на дорогое жилье несколько снизились по сравнению с предыдущими месяцами. Тем не менее рост продолжается, составляя порядка 3,5 – 4% в месяц, и останавливаться не собирается», – считает гендиректор Renaissance Realty Наталья Новикова. В частности, по ее словам, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос вырос в два раза, а предложение снизилось примерно на 10%. «Несмотря на то, что новые проекты продолжают поступать на рынок, их количество слишком мало, чтобы удовлетворить существующий спрос. Кроме того, рост цен связан еще и с большими затратами застройщиков», – говорит эксперт.
Стоимость квадратного метра складывается из нескольких факторов. По мнению начальника отдела маркетинга и рекламы «Пересвет Девелопмент» Александра Козлова, главным определяющим моментом для стоимости элитного жилья по-прежнему является местоположение, причем не только с точки зрения престижности. «Дело в том, что в ЦАО имеются определенные трудности с мощностями: электричеством и водоснабжением. В результате приходится тянуть коммуникации из других районов Москвы, что, естественно, ведет к удорожанию проекта», – рассказывает эксперт. Кроме того, по его словам, важно учитывать стоимость современных строительных материалов и инженерной «начинки», используемых при строительстве таких домов. «Входным билетом в элитный класс является не столько цена квадратного метра, сколько его исключительные характеристики, такие как высокий уровень безопасности, лучшее инженерное оснащение, наличие эксклюзивной инфраструктуры и т.п.», – говорит начальник отдела маркетингового анализа рынка компании «Масштаб» Игорь Лебедев.

Парад планет
За последнее время на рынке элитного жилья появилось несколько новых предложений. «На мой взгляд, один из наиболее интересных проектов сейчас – элитный жилой комплекс «Арт Хаус» на 30 квартир, расположенный на набережной реки Яузы», – рассказывает Александр Дьяченко. По его словам, высота потолков в пентхаусах, выполненных в стиле «лофт», достигает 10,3 м, что «позволяет создавать оригинальные вертикальные планировки – галереи, дополнительные уровни и т.п.». Продолжается традиция возведения классических элитных небольших домов. Так, компания Capital Group возводит «Имперский дом» на Якиманке, на границе с Парком искусств. В доме будет 65 квартир. «Современная инфраструктура, включающая кинозал и собственный бизнес-центр, позволит проводить переговоры на любом уровне», – говорит Алексей Белоусов. По его словам, в настоящий момент стоимость 1 кв. м в этом доме составляет от $20 500 до 25 000. Представители компании-застройщика утверждают, что, когда дом будет построен, она достигнет, как минимум, $40 000. Кроме того, недавно та же компания Capital Group объявила о начале продаж в клубном доме «Тверской» на 3-й Тверской-Ямской улице. Он состоит из 27 квартир, стоимость которых варьируется из расчета от $17 000 до 22 000 за кв. м.
В 2008 году было анонсировано несколько новых элитных проектов. К 2011 году на территории фабрики «Красная Роза» в центре Москвы, между улицами Тимура Фрунзе и Льва Толстого, будет построен такой жилой комплекс. Также в этом году было заявлено строительство комплекса площадью 21 000 кв. м на Большой Никитской. «Если раньше обязательным качеством элитной застройки была малоэтажность, то теперь к недвижимости премиум-класса можно отнести и однородные, самодостаточные кварталы, выполненные в одном стиле», – говорит Игорь Лебедев. В частности, по его словам, в этом году был принят законопроект о начале реконструкции квартала Камушки, который примыкает к «Москва-Сити». К 2013 году здесь планируется возвести 200 000 кв. м жилья и 300 000 кв. м нежилых помещений. Уже в этом году между Комсомольским проспектом и Большой Пироговской на территории, ранее занимаемой ОАО «РТИ – Каучук», должно начаться возведение элитного жилого микрорайона.
Среди наиболее интересных проектов, выведенных на рынок в конце 2007 года, Константин Ковалев отмечает новый клубный дом Smolensky – одну из немногих новостроек в районе Арбата. По его словам, несмотря на то, что многими компаниями в 2008 году были заявлены новые объекты, активность в начале года оказалась не очень высокой – в сегменте элитного жилья в ЦАО таковых не появилось. «Только в мае рынок качественного жилья пополнился новым предложением – квартирами в жилом комплексе Sky House общей площадью более 140 000 кв. м, расположенном по адресу: ул. Мытная, 40–44», – отмечает эксперт.

Параллельная реальность
По словам директора по продажам компании «Новое качество» Андрея Уфимцева, у столичных властей свои планы по развитию московских элитных районов. В частности, к 2012 году фонд жилой застройки района Арбат должен составить 720 000 кв. м, в том числе нового строительства – 49 000 кв. м. Такой же фонд района Басманный к тому времени пополнится 160 000 кв. м качественных новостроек (из 2,3 млн кв. м всего его размера). В Красносельском районе общая площадь квартир составит 960 000 кв. м, из них новых – 874 000 кв. м. Более того, в Хамовниках фонд жилой застройки будет насчитывать 3,6 млн кв. м, из них новых квартир – около 490 000 кв. м. «Дополнительно рынок элитного жилья расширяется за счет сравнительно нового формата жилья – апартаментов. Их строительство связано в основном с активным развитием многофункциональных комплексов. Рынок диктует свои правила, и его участникам приходится подстраиваться. Высокая стоимость земли в Москве и большие расходы на согласование проекта вынуждают застройщиков строить высотные здания для повышения доходности проекта», – говорит эксперт. По его словам, для минимизации рисков, связанных с ликвидностью зданий, все чаще прибегают к совмещению в одном комплексе нескольких функциональных групп помещений, в том числе жилых апартаментов. Так, в 2007 году было объявлено о строительстве целого ряда объектов с апартаментами, таких как «Тихвинская усадьба», «Дом на Тишинке», «Баркли Плаза», «Башня Россия». «Также отметим здание в Курсовом переулке. Этот клубный дом на 15 квартир интересен прежде всего своим расположением на Пречистенской набережной. Из окон открываются виды на Москву-реку, памятник Петру Первому, храм Христа Спасителя и Кремль», – добавляет Наталья Новикова.
В целом участники рынка в ближайшее время не ждут резких перемен на рынке элитной недвижимости. «Летом мы прогнозируем плавный рост цен на городскую недвижимость: сезон, скорее всего, не будет активным, и стабилизация преимущественно сохранится. В целом, мы предполагаем, в среднесрочной перспективе городской рынок будет развиваться традиционными для этого времени года темпами, без неожиданных всплесков цен», – говорит Александр Дьяченко. «По нашим прогнозам, элитная недвижимость в ближайшее время не будет демонстрировать заметной ценовой динамики, так как дисбаланс спроса и предложения с перевесом второго сохраняется», – соглашается директор территориального отделения «Центральное» компании «МИАН – Агентство недвижимости» Павел Косов.

Источник: Компания