Нормы советских времен до 1990-х годов делили все жилье на два класса: общежития и жилые дома. А объективной оценки никогда не было. Выработать и принять единый, всем понятный классификатор жилья участники рынка не могут. Уважающие себя компании пока играют по собственным правилам, каждый риэлтор гуляет по рынку со своим сводом законов. Часто оценка зависит не только от объективных критериев: месторасположения объекта, качества работы и материалов, но и от настроения представителей компаний. Журнал «РБК» составил унифицированный классификатор, исключающий субъективные факторы.
Желаемое за действительное
Традиционно любой рынок жилья делится на три основных класса: элитный, бизнес и эконом. «Конечно, существуют и пограничные позиции, и дополнительные подклассы в рамках каждого сегмента, но в основе классификации именно дорогое, среднеценовое и дешевое жилье», - говорит журналу «РБК» управляющий партнер компании Вlackwood Константин Ковалев. Однако требования к той или иной категории всегда были размытыми и субъективными. Как правило, это позволяло недобросовестным брокерам относить объекты к более высокому классу. Один и тот же объект мог проходить по нескольким категориям одновременно: и как класс В, и как В+, и даже как А. Кроме того, сейчас многим зданиям присваиваются красивые титулы типа делюкс или luхurу. «Весь этот спектакль с «де-люксами» - исключительно создание обертки для товара, который зачастую бывает с душком», - уверяет журнал «РБК» директор агентства Kirsanova Realty Анатолий Балашов.
«Использование превосходных степеней - это маркетинг, - считает заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина. - Продавцу нужно дотянуть свой товар до максимально высокой цены». Классический пример приводит директор департамента развития агентства недвижимости Welhome Александр Дьяченко. «Последние этажи домов часто выдаются за пентхаусы, несмотря на то что у этого вида недвижимости есть четкая собственная концепция, предполагающая панорамное остекление, наличие террас и т.п.», - отмечает он. Директор по продажам агентства элитной недвижимости «Новое качество» Андрей Уфимцев добавляет, что некоторые новостройки класса бизнес+ позиционируются как жилье более высокого сегмента: в частности, «Кутузовская Ривьера» - как премиум, «Дом на Мосфильмовской» - как делюкс.
Журнал «РБК» решил остановиться на самой простой классификации: уже упомянутые нами категории «дорогое», «среднеценовое» и «дешевое» обозначить как А. В и С. И никаких плюсов, звездочек и суперлюксов. Причем и девелоперы, и риэлторы восприняли эту инициативу на ура. «Классификация жилья по буквенным индексам уже принята в Европе и соответствует единой критериальной базе», - напомнил гендиректор компании «Промсвязь-недвижимость» Майкл Голомб. Он утверждает, что дополнение к классу «+» или «-» - чисто российское изобретение. «Таким образом застройщик стремится подчеркнуть более высокий класс товара», - полагает эксперт.
Деньги и место
В основу потребительского универсального классификатора журнала «РБК» легли предложения 30 ведущих игроков столичного рынка недвижимости. Его цель - вывести покупателя из заблуждения. Наша систематизация сопряжена с рядом жестких требований к жилью класса А. Многие из них с небольшими отклонениями должны выполняться и для класса В. В классе А мы расстались с пресловутым критерием Location! Location! Location!. Многие склоняются к тому, что расположение объекта - фактор субъективный и при оценке уровня жилья необходимо учитывать в первую очередь инфраструктуру, инженерное решение и качество строительства. Покупатели же ценят не только престижность района, но и единую социальную среду. Опрошенные журналом «РБК» эксперты относят к высшему классу современные жилые комплексы, расположенные в Западном, Юго-Западном и Северо-Западном округах, например ЖК «Воробьевы горы», ЖК «Грин Хаус», ЖК «Долина грез». Площади квартир в таких домах должны быть не менее 80-100 кв. м, а высота потолков - не ниже 3,2 м.
Некоторые эксперты считают также, что важным критерием определения класса жилья становится его стоимость. Риэлторы из Ostogenka Real Estate, напротив, уверены, что цена вовсе не обуславливает категорию дома. Даже в рамках одного класса стоимость квадратного метра может различаться на тысячи долларов. Скажем, в ЖК «Аквамарин» на Озерковской набережной цена за «квадрат» варьируется от 10 до 25 тыс. долларов. А в ЖК «Остоженка Парк Палас» сегодня уже нет предложений ниже 16 тыс. долларов за 1 кв. м. «И оба эти объекта относятся к классу А», - замечает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. По его мнению, высокий уровень отделки добавляет к стоимости объекта 20-30%.
Плюсуем критерии
В классе С все более или менее просто. Под него подпадает любое типовое панельное жилье вне зависимости от дополнительных опций, а также некоторые монолитные дома. Отделка коридоров в таких объектах обычно весьма аскетичная, подземной автостоянки, как правило, нет, а системы безопасности в лучшем случае сводятся к консьержке в фойе. Больше споров возникло при делении жилья на А и В. Управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова уверяет журнал «РБК», что здание класса А обязательно должно быть оборудовано централизованной системой кондиционирования, автономными системами водоснабжения и отопления и многим другим. Эксперты автоматически отнесли к категории А все «умные дома» (с интеллектуальной системой управления квартирами). «Покупатели домов класса А любят кирпич, - уточняет исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - Такой дом не может быть построен на блочном фундаменте или стоять на сваях, крышу кроют натуральной черепицей». В классе А, в отличие от В, может проводиться отбор жильцов. «Его осуществляет либо застройщик - в этом ему помогают риэлторские агентства, - объясняет генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова, - либо жильцы дома, желающие знать, кто будет их соседями. Правда, сейчас «фейсконтроль» проводится довольно редко - исключительно в клубных малоквартирных домах». Впрочем, пока ряд требований все же остается весьма расплывчатым. Например, обязательные для категории А высококачественная стандартная отделка, профессиональное управление зданием, его расположение в границах определенного района. Какая отделка высококачественная, а какая нет? Где прописаны требования к профессиональному управлению? Что такое хорошее расположение? Документа с разъяснениями по этим вопросам в природе не существует.
