Любая масштабная стройка в Москве оборачивается не менее масштабным сносом уже существующих строений.
В частности, в связи со строительством Четвертого транспортного кольца (ЧТК) в Москве планируется снести несколько тысяч гаражей, оказавшихся на пути у будущей магистрали. Поначалу городским властям не удавалось договориться с владельцами этих гаражей, однако, как утверждают теперь муниципалитеты, препятствий для строительства первого участка ЧТК почти не осталось.
Вопрос сноса гаражей стоит довольно остро, и не только в Москве. При строительстве Третьего транспортного кольца власти также столкнулись с проблемой массового освобождения территорий для строительства дорог«, — отмечает гендиректор компании Prime City Properties Сергей Колегов. По его словам, для таких случаев правительство Москвы разработало довольно гибкую схему компенсаций. В случае если автовладельца не интересует получение места в новом построенном паркинге и сумма денежной компенсации слишком мала, он может обратиться с жалобой в суд. «В основном гаражные комплексы находятся на земле, принадлежащей государству, и по закону власти имеют право на их снос», — отмечает он. Но владельцы гаражей и городские власти смотрят на эту проблему по-разному.
Истоки конфликта
«В Москве огромные территории заняты гаражными комплексами, построенными в 1960-1980 гг. Тогда мало кто задумывался о том, как будет сказываться эта, часто хаотичная, застройка на транспортной инфраструктуре через 20-30 лет. Для гаражных целей выделялась не самая привлекательная земля — возле железных дорог, на неликвидных участках и т. п. Но есть гаражные кооперативы и на достаточно интересных участках. Поэтому сейчас стоимость того или иного гаража в первую очередь зависит от его месторасположения», — рассказывает директор департамента развития агентства элитной недвижимости Welhome Александр Дьяченко.
Поскольку зачастую гаражная застройка происходила в отсутствие общих строительных планов, «ряд гаражно-строительных кооперативов практически незаконно занимает территорию: вопросы прав владения и уплаты налогов “собственниками” гаражей остаются открытыми», говорит он.
Более того, гаражи в составе кооперативов зачастую используются владельцами не по назначению: вместо автомобиля многие хранят там запчасти, устраивают личные «продуктовые склады». «Получается некое подобие свалки. Конечно, такое использование земли нерентабельно, и необходимость перемен налицо», — утверждает Дьяченко. По словам руководителя исследовательского центра компании «Миэль-Новостройки» Бориса Флексера, «земля, на которой когда-то были возведены гаражи, находится либо в аренде, либо во временном пользовании, т. е. не оформлена в собственность, и от этого все беды автовладельцев». Снос гаражей с юридической точки зрения, как правило, правомерен.
Нахлынули события
Несмотря на сомнительное правовое положение, до недавнего времени у владельцев таких гаражей никаких проблем не было. Сложности забрезжили на горизонте, только когда у столичных властей появилась идея создать ЧТК. Опасность получила конкретные очертания после того, как 28 сентября 2007 г. мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение «Об освобождении территории для строительства ЧТК на участке от ш. Энтузиастов до Щелковского шоссе». Речь идет о строительстве первого участка ЧТК.
Работы на этой части кольца разбиты на два этапа. Первый включает весь объем работ по выносу инженерных коммуникаций, строительство двух автопаркингов, реконструкцию всех примыкающих к будущей трассе дорог и проездов в зоне от ш. Энтузиастов до 2-й улицы Измайловского зверинца. Второй этап — это сооружение и обустройство самой эстакады и участков ее продолжения на уровне земли. Все работы должны быть завершены в 2008-2009 гг. Согласно распоряжению московского градоначальника владельцам сносимых гаражей должны предложить денежную компенсацию, размер которой должен определить независимый оценщик, или место в паркинге.
«В месячный срок после выхода настоящего распоряжения представить заказчику ОАО “Москапстрой” утвержденные списки автовладельцев, отказавшихся от денежной компенсации за индивидуальные гаражи, подлежащие выводу из зоны строительства ЧТК», — гласило распоряжение. В итоге было решено снести 26 гаражно-строительных кооперативов и автостоянок, а также несколько других сооружений, расположенных на территории будущей автомагистрали, например стрелочный пост и пункт обогрева на станции Лефортово.
«На территории, по которой пройдет первый участок ЧТК, расположено 22 автостоянки, в общей сложности — 3059 гаражей. Если посчитать следующие участки строительства в ВАО, то всего в зоне строительства ЧТК в нашем округе находится около 6000 гаражей. Как правило, оформлено в собственность малое количество этих гаражей — не больше 10%, а все остальные гаражи расположены по разрешениям на временное размещение, которые выдавались еще в советское время райисполкомами. Когда встал вопрос об освобождении площадки под строительство ЧТК, возник вопрос, что делать с гаражами», — рассказывает пресс-секретарь префектуры Восточного административного округа Андрей Иванов.
По его словам, «в такой ситуации было принято довольно четкое решение». «Несмотря на то что права владельцев гаражей отличаются от прав собственников», префектура не заинтересована в том, «чтобы машины, которые сейчас стоят в гаражах, оказались на улицах», говорит он. Поэтому всем владельцам таких гаражей независимо от того, есть ли у них право собственности, был предоставлен выбор: либо место в новом многоуровневом паркинге, либо денежная компенсация.
В случае выплаты денежной компенсации ее размер определяет независимый оценщик. Если владелец гаража недоволен оценкой, он может обратиться к своему оценщику. «Обычно стоимость гаража составляет от $5000 до $25 000 в зависимости от места расположения, удобства подъезда, качества самого гаража, наличия подвала и т. д. — есть точная методика оценки таких объектов. Мы сотрудничаем с несколькими оценочными компаниями, которых привлекает и услуги которых оплачивает «Москапстрой», — рассказывает Андрей Иванов.
Однако ситуация осложняется, если владелец гаража отказывается от денег и хочет место в паркинге. По словам Иванова, согласно федеральному законодательству городские власти не могут безвозмездно предоставить владельцу гаража, не оформленного в собственность, место в паркинге. По закону госимущество может распределяться только через аукционы. «Потому таким людям предоставлять машино-места в собственность мы просто не имеем права. Если же мы их выставим на аукцион, как гласит закон, то люди, среди которых много пенсионеров, скорее всего мест не получат. Потому на уровне города было принято решение передавать машино-места в бессрочное пользование», — говорит Андрей Иванов. То есть продать такое машино-место нельзя.
«Конечно, это казуистика, но это единственный способ предоставить людям реальную возможность получить место в паркинге. Однако речь идет только о случаях, когда инвестором выступает город. Если новый паркинг строит частная компания, то никаких ограничений по продаже мест у нее нет», — говорит представитель префектуры ВАО. Например, по его словам, на территории округа реализуется инвестиционный проект по строительству гаражного комплекса в Северном Измайлово. Новый комплекс залезает на территорию существующего гаражного кооператива. Для того чтобы добавить машино-места для тех владельцев, чьи гаражи были снесены, инвесторы решили добавить паркингу еще один этаж, а сами машино-места было решено передать в собственность.
Для того чтобы разместить первые автомобили, планируется построить два паркинга общей вместимостью 4640 машино-мест. Первый паркинг будет построен между ул. Вольной и Кирпичной, а второй — напротив 9-й ул. Соколиной Горы. Они будут располагаться над полотном дороги. «Такое решение не потребует дополнительной земли, а новые паркинги, более того, послужат шумозаградительными барьерами. На нашем участке ЧТК идет параллельно Малому кольцу железной дороги, в связи с этим была проведена инвентаризация всей прилегающей территории. Архитекторы предложили использовать откосы железной дороги как ступени паркинга», — говорит Андрей Иванов. Более того, по его словам, городские власти решили вести строительство новых гаражей и паркингов в опережающем режиме. Вначале будут строить паркинг, и только затем появится дорога. «Пока первая очередь паркинга не построена, все машины с этого участка переводятся на резервные автостоянки. Как только будет построена первая очередь, люди смогут переехать. Более того, они на новом месте могут сохранить старую структуру гаражного кооператива», — добавляет представитель префектуры.
Движение против
По данным префектуры ВАО, первая очередь нового паркинга должна была быть сдана в I квартале 2008 г., однако окончание этой части работ решили отложить на лето 2008 г. «Один гаражный кооператив не соглашался на предложенные условия. Это привело к тому, что сроки сдачи первой очереди перенеслись. Гаражи этого кооператива находились на месте въезда на строительную площадку, поэтому мы никак не могли начать работы. Владельцы гаражей выступали с требованием перенести трассу так, чтобы этот ГСК оказался не затронут. Однако мы уладили этот вопрос, сейчас никаких проблем с этим нет», — говорит Андрей Иванов.
Он отказался назвать, о каком именно гаражно-строительном кооперативе идет речь. Однако, как утверждают источники в префектуре, в конце 2007 г. отказались оставить свои гаражи члены гаражного кооператива «Ветеран труда» в Электродном проезде. Этот кооператив был основан еще в 1966 г. для сотрудников НИИ «Спецтехника». В результате по адресу: Электродный проезд, 6а, были построены 230 каменных гаражей. Как неоднократно заявляли представители этого гаражного кооператива, городские власти отказывались заключить так называемые договоры мены, позволяющие просто поменять снесенный гараж на машино-место в новом паркинге, а предлагали вначале получить денежную компенсацию, а уж затем купить машино-место на полученные средства. Очевидно, что этих средств просто не хватит на такую покупку. В связи с этим члены ГСК отказывались переехать.
Масла в огонь подлило и выступление префекта ВАО Николая Евтихеева на пресс-конференции в Москве в августе 2007 г. «Все владельцы сносимых гаражей в зоне строительства будут удовлетворены. Мы разделяем их на законных и незаконных. Те, кто не проживает на территории округа, получат компенсацию, другие — бесплатно, подчеркиваю, бесплатно — место в строящихся гаражных комплексах», — пообещал тогда префект. Учитывая то, что только 10% гаражей стоят в соответствии с требованиями закона, это выступление породило новую волну недоверия. Однако, как утверждает Андрей Иванов, дело сдвинулось с мертвой точки: никаких разногласий у городских властей с владельцами гаражей не осталось, а необходимость в обязательном порядке получить сначала компенсацию, а уж затем — машино-место представитель префектуры называет мифом.
Не исключено, что свою роль в ускорении процесса сыграло заседание правительства Москвы в конце 2007 г., на котором префекту указали на затягивание сроков строительства новой магистрали. Остроту конфликта иллюстрирует то, что в середине февраля 2008 г. Юрий Лужков даже сделал специальное заявление на эту тему в передаче «Лицом к городу». По словам столичного градоначальника, владельцы сносимых гаражей «смогут по своему выбору получить один из конкретных видов компенсации — машино-место в новых современных паркингах или же денежную компенсацию по ценам, складывающимся на рынке за такое машино-место».
По мнению экспертов, у владельцев столичных гаражей нет иного выбора, кроме как согласиться на новое парковочное место. «Безусловно, “пострадавшим” выплачивается компенсация, однако она слишком мала, для того чтобы приобрести машино-место в близлежащем подземном паркинге нового жилого комплекса, которое обойдется примерно в 1,021-1,787 млн руб. Гарантий того, что машино-место будет продано человеку, не являющемуся собственником квартиры в этом доме, нет», — говорит Борис Флексер. Остается надеяться на то, что местные власти предложат все-таки владельцам сносимых гаражей парковочное место в районе проживания.
«Реальная сумма компенсации за снесенный гараж не превышает 250 000 руб., к тому же она рассматривается властями как доход от продажи имущества, следовательно, облагается налогом. Таким образом, автовладелец на полученные деньги не сможет приобрести новое место для стоянки, ведь цены на автоместа в Москве лишь слегка уступают ценам на квартиры», — соглашается Сергей Колегов. По его мнению, эта схема выгодна для людей, которые используют свои гаражи исключительно для хранения старых вещей.
Представители префектуры подтверждают, что на полученную компенсацию владельцы сносимых гаражей не смогут самостоятельно купить машино-место. «Бывали случаи, когда люди брали компенсацию, а потом возвращали нам деньги и записывались на очередь в паркинг», — объясняет Андрей Иванов. Однако, по его словам, все расчеты компенсационной стоимости основаны на независимой оценке. «Вообще, на сносе этих гаражей и строительстве нового кольца город ничего не заработает, это не инвестиционный проект. Просто город параллельно с инфраструктурной проблемой решает проблему социальную. В частности, поэтому мы в том числе приняли решение расположить паркинг над трассой. Все машины мы размещаем в цивилизованных автостоянках», — утверждает он.
Взгляд рынка
«На мой взгляд, оптимальным вариантом в условиях сегодняшнего дефицита земли является строительство подземных и многоуровневых паркингов, располагающих большим количеством машино-мест. Что касается сноса прежних гаражей по инициативе правительства, то хотелось бы надеяться на то, что власти осознают степень своей ответственности перед их владельцами», — говорит Дьяченко. По его словам, «подобные инициативы необходимы, но нужно все делать аккуратно, чтобы не ущемить ничьих прав». «В российских условиях вероятность такого подхода невысока. Но за владельцами гаражей, приобретенных на законных основаниях, всегда остается возможность апеллировать к правительству через суд», — утверждает эксперт.
По мнению Бориса Флексера, единственную опасность для автовладельцев представляет тот факт, что все «гаражные программы» в Москве реализуются не слишком активно. «Например, программа по строительству “народных гаражей”, однако и она тормозится. Основная сложность реализации подобных программ напрямую связана с дефицитом участков. С точки зрения рентабельности объекта на дорогой московской земле более выгодно построить многоквартирный жилой дом, нежели паркинг», — говорит эксперт.
«Если уж панельное домостроение эконом-класса уходит из города, то что говорить о гаражном строительстве. Более того, заметной поддержки программ строительства гаражных комплексов со стороны правительства пока не наблюдается», — добавляет он. Однако, по общему мнению экспертов, в любом случае все существующие в Москве гаражи, построенные еще в советское время, скорее всего будут снесены. «Я уверен, что большая часть стихийных автомобильных стоянок в Москве не переживут ближайшее десятилетие. Стоимость земли в Москве настолько возросла, что подобные объекты просто не могут сохраниться. Дополнительный аргумент: большая часть гаражей — все-таки портящие город постройки, которые должны быть как минимум модернизированы», — отмечает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.
Источник: Ведомости-Стены бизнеса
