Как заработать на рынке загородной недвижимости



 В отличие от московских квартир, которые в этом году потеряли инвестиционную привлекательность, загородная недвижимость приносит стабильно высокий доход, в целом дорожая на 30-40% в год. Если грамотно вложить деньги в чистое поле, можно получить намного больше.

Верное направление

Доходность инвестиций в загородную недвижимость в первую очередь зависит от динамики роста цен на землю, а эта динамика, в свою очередь, зависит от направления и удаленности от МКАД. По данным аналитического центра агентства недвижимости "Домострой", наибольший рост минимальной стоимости сотки по сравнению с 2005 годом на Калужском направлении зафиксирован в радиусе до 15 км. Стоимость земли выросла здесь на 124%. От 15 до 30 км - на 87%, а от 30 км до 50 км - на 63%. На Рублево-Успенском направлении земля больше всего подорожала на расстоянии от 30 до 50 км (311%). По Новорижскому направлению более активно дорожала земля на расстоянии от 15 до 30 км от МКАД (118%).

Если земля освоена и на ней построен коттеджный поселок, его стоимость меняется и в зависимости от сегмента рынка. По данным аналитического центра компании "Домострой", на Калужском направлении за год (август 2006 - август 2007 года) стоимость земельных участков в коттеджных поселках бизнес-класса возросла на 48%, что составляет свыше $10 000 с сотки. Стоимость земли в поселках эконом-класса увеличилась на 78%, что составляет около $1500 с сотки. За последний месяц прирост стоимости сотки в коттеджных поселках этого направления в бизнес-классе составил 2%, а в эконом-классе - 5%.

Задача инвестора - купить недвижимость подешевле, чтобы через год-другой продать подороже. Значит, нужно искать недооцененные, но перспективные объекты. По мнению генерального директора Renaissance Realty Натальи Новиковой, такие объекты нужно искать вдоль Киевского шоссе. "Учитывая строительство здесь новой комфортабельной трассы, которое в значительной степени сказалось на темпах продаж коттеджей, мы прогнозируем весьма успешное развитие этого направления. Вполне возможно, что в ближайшие годы Киевское направление по уровню цен нагонит нынешних лидеров рынка, - говорит она. - Также недооцененными остаются южные направления - Симферопольское и Новокаширское шоссе. Основной их минус - недостаточно развитая инфраструктура. Но, учитывая хорошую проходимость трасс, а также отличные природные характеристики, мы прогнозируем весьма успешное развитие этих районов. А что касается отсутствия развитой инфраструктуры, то эта проблема будет решена уже в течение ближайших нескольких лет".

Одно из самых перспективных для инвестирования направлений, по мнению Натальи Новиковой, Калужское. "Одно из его главных преимуществ - довольно свободная трасса с хорошим дорожным покрытием и освещением. Стоит также отметить благоприятную экологическую обстановку здешних мест, которая сложилась благодаря отсутствию крупных промышленных предприятий и больших городов. Пропорционально увеличению числа коттеджных поселков растет численность объектов инфраструктуры. Вдоль шоссе строятся магазины и супермаркеты. Здесь также расположено достаточное количество хороших школ, детских садов, пансионатов, детских лагерей, - рассказывает она. - Если говорить о жилье премиум-класса, то по качеству оно вполне сопоставимо с рублевским, а цены на землю и дома здесь на порядок ниже. Все перечисленные плюсы, а также наличие большого количества свободной земли свидетельствуют о большом потенциале Калужского направления и дают возможность прогнозировать дальнейшее увеличение интереса к нему со стороны инвесторов. Также традиционно привлекательными с точки зрения инвестирования остаются престижные Новорижское и Рублево-Успенское направления".

Ближе к земле

По мнению директора по маркетингу компании "Домострой" Елены Комовой, для спекулятивных сделок наиболее подходит рынок земельных участков без подряда в организованных коттеджных поселках с последующим строительством дома и его продажей. Еще недавно многим инвесторам удавалось выгодно перепродавать земельные участки в чистом виде, однако сейчас такие сделки большого дохода не принесут - темпы роста на земельные наделы не превышают 20% в год.

"Первичный рынок наиболее дорогой подмосковной земли в 30-километровой зоне практически прекратил свое существование, поэтому все больше землевладельцев уходят от спекулятивного пути заработка и стремятся заниматься развитием земли для реализации ее с добавленной стоимостью, - говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Владимир Кузнецов. - В поисках былой рентабельности многие инвесторы и девелоперы перебираются в дальние земли, находящиеся за 50-километровой зоной. Здесь стоимость земли еще не настолько высока, да и спрос на дачи в экологически чистых местах у крепнущего активного среднего класса велик. Кроме того, инвесторов все больше привлекают земли в регионах, где сегодня наблюдается активизация земельного рынка в преддверии смены управленческой команды страны".

Купив участок без подряда в организованном коттеджном поселке, даже расположенном в перспективном районе, частный инвестор может оказаться в проигрыше. Чтобы инвестиции принесли гарантированный доход, Владимир Кузнецов советует научиться объективно оценивать репутацию застройщика и его опыт, самостоятельно разбираться в качестве строительства, знать юридические нюансы и понимать параметры ликвидности поселков. 

 А руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко рекомендует обращать внимание на плотность застройки, на концепцию поселка, на транспортную доступность и, конечно, качество стройки.

Выбор поселка

Чем больше денег вложить в недвижимость, тем больше можно заработать. Если у вас достаточно средств для инвестиций в поселки самого высокого класса, не стоит размениваться на мелочи и вкладывать средства в эконом-класс. По мнению директора по маркетингу Группы компаний "Конти" Юрия Синяева, очень перспективны инвестиции в элитные коттеджи с хорошо продуманной и реализованной концепцией, поскольку капитализация подобных объектов высока, а также высок уровень дополнительных доходов, например, от сдачи в аренду. "В среднем загородное жилье элит- и бизнес-класса при удачной реализации сможет принести 50-60% и более, а эконом-класс, несмотря на повышенный спрос на этот сегмент рынка, - не более 25-30%", - уверяет он.

Это мнение разделяет и руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко. "Одним из самых прибыльных секторов инвестирования сегодня является загородная недвижимость класса business, business-luxe. Максимальную отдачу показали такие проекты, как "Барвиха-club" (Рублево-Успенское шоссе (Барвиха, 9 км от МКАД), "Новоархангельское" (Новорижское шоссе, 5км от МКАД), "Лапино" (1-е Успенское шоссе, 21 км от МКАД), "Соловьиная Роща" (Калужское шоссе, 4 км от МКАД). Эти поселки были инвестиционно привлекательными еще на этапе строительства. Открытые продажи начались в 2004 году, а с момента нулевого этапа строительства цена инвестиционного пакета на объектах выросла на 60-90%, - аргументирует она. - Из поселков, недавно вышедших на рынок, сегодня с инвестиционной точки зрения привлекателен поселок Барвиха-вилладж (Рублево-Успенское шоссе, 9 км от МКАД). Строительные работы начались в конце августа. Дополнительный плюс места - водоем с прогулочными зонами. Ожидаемый процент индекса инвестиционной привлекательности, по нашим расчетам, составит 50-95%".

Рискованное дело

Вложения в загородную недвижимость связаны с определенными рисками, которые не грозят инвесторам на рынке городских квартир. "Дело в том, что квартира - это отдельный единичный объект собственности, а когда мы говорим о загородной недвижимости, варианты собственности могут варьироваться: это может быть участок и стоящий на нем дом, просто один участок либо участок с недостроенным домом, - говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - В связи с этим могут возникать проблемы с вводом в эксплуатацию, различными документами и т.д.".

Проблемы могут возникнуть у инвестора, решившего приобрести земельный участок для последующего строительства и продажи коттеджа. По словам Юрия Синяева, из-за административных барьеров существуют технические сложности с оформлением земли в собственность. "Основная трудность сегодня - это подключение к коммуникациям, кроме того, это одна из самых затратных частей бюджета при строительстве загородного дома, - предупреждает он. - В случае с поселком подобная проблема решается централизованно девелопером".

Бывает, что неопытный инвестор изначально неправильно выбирает объект для инвестиций. Как отмечает Владимир Кузнецов, главное, чем должен руководствоваться такой инвестор при создании проекта, - это принципом ликвидности, то есть соответствием стоимости земельного участка и построенного на нем дома. Дорогой дом на дешевой земле, так же как и дешевый дом на дорогой земле, имеет мало шансов быть реализованным в короткий срок по максимальной цене.

Но ликвидность объекта зависит и от других факторов, не подвластных воле инвестора. "В первую очередь риски связаны с тем, что у нас нет четкого генплана развития области, поэтому нельзя быть уверенным в том, что могут построить рядом с коттеджным поселком, - предупреждает Мария Литинецкая. - С одной стороны, в близлежащей местности может появиться объект, который повысит спрос на дома в поселке, но с другой - не исключено, что рядом устроят какую-нибудь свалку, в результате чего привлекательность проекта упадет до нуля"