Однако на исторические места уже положили глаз серьёзные девелоперы, которым не хватает земли в престижных районах Подмосковья.
Каждая из подобных дач - это дом с историей: владение высшего генералитета, министров всех отраслей, светил науки и творческой интеллигенции. Например, во второй половине 1930-х гг. строительным подразделением Литфонда СССР был построен знаменитый «писательский» дачный поселок Переделкино. В 1949 г. государственными дачами - наравне с правительственными наградами и премиями - награждали руководителей проекта по созданию советской ядерной бомбы, а в 1957 г. дачи получили участники проекта по запуску первого искусственного спутника Земли. Руководитель службы проектного консалтинга и аналитики WELHOME Владимир Кузнецов говорит, что теперь «стародачность» является, скорее, неформальным признаком и определяется именно исторической составляющей того или иного поселка.
Плюсы и минусы
На современном рынке недвижимости стародачным поселкам приходится точно так же искать своего покупателя, как и новым объектам. «С течением времени советские дачи сдавались в аренду и передавались по наследству, в 1990-е гг. они активно выкупались и перестраивались новой российской элитой», - рассказывает заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. В результате дома в стародачных поселках стали частью предложения на рынке; следовательно, теперь интерес к ним определяется набором положительных и негативных характеристик.
Одним из главных достоинств стародачного поселка эксперты называют большую площадь участка. «Как правило, это большие земельные наделы, так как в советское время дачи давались по разнарядке: например профессор должен был получить 20 соток, а генерал - уже 50», - говорит Владимир Яхонтов.
По данным Сергея Цывина, руководителя подразделения «Проспект Вернадского» компании «ИНКОМ- Недвижимость», участки членов Союза писателей в основном составляют около 25-40 соток. При этом, как отмечает эксперт, все стародачные места находятся недалеко от столицы и в них отмечается высокий уровень сопутствующей инфраструктуры: «В подавляющем большинстве „старые дачи" - это просторные деревянные или каменные дома со всеми удобствами: отоплением, электричеством, газом, телефонными линиями, - что позволяет жить там круглый год. Более того, нематериальным активом старых дач является уникальная история каждого дома. В таких домах создавались шедевры советского искусства, составлялись приказы и постановления, которые меняли жизнь всей страны».
Однако с другой стороны, по мнению участников рынка, сегодня качество строительства старых дач не может составить конкуренции современной элитной коттеджной застройке. «Инженерные коммуникации не рассчитаны на потребности взыскательного потребителя и вдобавок сильно изношены. Морально устаревшими являются планировки и архитектурные решения старых дач. Не все благополучно и в отношении транспортной доступности. При небольшом объеме личного автопарка в советский период не было необходимости строить скоростные многополосные трассы», - отмечает С. Цывин. Поэтому, по его словам, «в настоящий момент доехать до стародачных поселков Ярославского, Дмитровского и даже престижного Рублево-Успенского шоссе совсем не просто». Еще один подводный камень, поджидающий покупателей старых дач, - длительное оформление договора купли-продажи и прав собственности. Многие поселки существуют с 1920-х гг., дома в них многократно передавались по наследству, делились между родственниками и перестраивались. Все эти действия требуют согласований, подтверждений и документального оформления. Так, по словам аналитика компании «Домострой» Ларисы Суторминой, на рынке стародачных объектов часто продается только доля дачного участка, что снижает его потребительские характеристики. Такой вариант продажи довольно сложен и устраивает не каждого покупателя.
Сложности классификации
Стародачные поселки не вписываются в устоявшуюся классификацию рынка загородной недвижимости. «Такие объекты невозможно причислить к определенному сегменту рынка. Зачастую в них присутствует смешанная застройка, при которой часть домов может быть как дачей 1950-х гг., так и современным коттеджем. По цене эти дома относятся, скорее, к бизнес-классу, но стоимость домовладения значительно повышается за счет ценности земельного участка. Сам же дом может быть старым и небольшим, не отвечающим стандартам бизнес-класса», - говорит маркетолог «Пересвет-Реал Эстейт» Наталья Бланкова. «Раньше старые дачи относились к классу de luxe, но сейчас они не так востребованы, как в конце 1990-х - начале 2000-х гг. Сегодня покупатели предпочитают селиться в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой», - отмечает В. Яхонтов.
В любом случае покупателей зачастую привлекает сама территория, а не ветхая постройка. «Клиентов, прежде всего, интересуют земельные участки в подобных поселках, и именно стоимость земли является определяющей в цене старой дачи. Зачастую цена сотки стартует от $ 50 тыс. и может доходить до $ 200 тыс. В целом же объект может стоить от $ 1,5 млн», - считает Валерий Барнинец, директор по продажам БН «Агент 002». По словам Л. Суторминой, стародачные земли в основном приобретают для строительства коттеджей». «Благодаря уникальным природным условиям первые элитные коттеджные поселки новейшего времени были преобразованы как раз из стародачных мест либо возникли в их границах», - отмечает она.
Редкое предложение
По мнению большинства экспертов, предложение в стародачных поселках сегодня является дефицитным. «В данном типе загородной недвижимости спрос намного превышает предложение, что только увеличивает привлекательность стародачных поселков и повышает стоимость объектов в них. Приобрести землю или дом в стародачных местах очень сложно, и за участками идет буквально охота. Люди месяцами могут ждать появления на рынке хоть какого-нибудь варианта и все равно не приобрести его, поскольку претендентов может быть очень много. Счастливым обладателем земли в стародачном месте оказывается тот, кто заплатил больше», - отмечает, в частности, исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.
«Как правило, такие поселки строились в пределах 30 км от МКАД, на территории соснового леса рядом с водоемом. Наибольший объем предложений загородной недвижимости в стародачных местах традиционно приходится на запад и юго-запад Подмосковья: Рублево-Успенское, Калужское, Киевское, Минское шоссе. Также престижные участки расположены вдоль Ярославской и Егорьевской магистралей», - говорит Л. Сутормина. По данным компании Blackwood, дороже всего стоят территории в стародачных поселках на Рублево-Успенском шоссе. В частности, в Барвихе, в 8 км от МКАД, сотка земли обойдется покупателю примерно в $ 240 тыс., в соседней Жуковке - $ 175 тыс., на Николиной горе, на 24 км трассы, - в $ 50-60 тыс. Затем следуют популярные поселки на Минском шоссе: в Немчиновке, всего в 1 км от МКАД, земля стоит $30-40 тыс., в Баковке, на 7 км трассы, -$45-50 тыс., а в Переделкино, на 9 км шоссе, - $55-60 тыс. Несколько ниже цены на недвижимость по Киевскому шоссе: в Крекшино, в 21 км от МКАД, земля стоит $23-25 тыс., на километр ближе к столице, в поселке Кокошкино, - $15-20 тыс. На 18 км Ярославского шоссе, в поселке Мамонтовка участок будет стоить $15-17 тыс., в поселке Загорянский, в 16 км от Москвы, - $20-23 тыс. Дешевле всего будет купить землю на Егорьевском шоссе: на 7 км трассы, в Томилино, участок обойдется в $15-18 тыс., на 12 км, в Малаховке, - $13-17 тыс., а в поселке Кратово, на 25 км шоссе, -$11-14 тыс.
Взгляд в будущее
«В перспективе, в течение пяти-десяти лет, спрос на стародачные места будет плавно снижаться, прежде всего, из-за новых организованных коттеджных поселков, идентичных по цене, но предлагающих новые архитектурно-планировочные проекты с современными инженерными коммуникациями и охраной», - считает Л. Сутормина. «Физический и функциональный износ инженерных сетей, объектов инфраструктуры и, непосредственно, самих домов в таких поселках негативно сказывается на интересе покупателей», - объясняет М. Литинецкая аналогичный прогноз спада популярности таких объектов.
По мнению других экспертов, параллельно уменьшению интереса к стародачным поселкам со стороны частных покупателей будет расти покупательская активность со стороны девелоперских и инвестиционных компаний. «По мере истощения земельных ресурсов, пригодных для коттеджной застройки, девелоперы будут все активнее бороться за право осваивать стародачные поселки. Процесс сноса старых дач и строительства на их месте новых современных загородных домов приведет к тому, что старые дачи будут постепенно исчезать», - считает С. Цывин. По его словам, нетронутыми останутся только «камерные» стародачные поселки на западных направлениях, такие как Переделкино, Баковка, Жуковка и Барвиха. Более того, вполне возможно, что оставшиеся стародачные домовладения приобретут почетный статус памятников архитектуры федерального значения, в связи с чем к новым владельцам ужесточатся требования по их содержанию. Так что тем, кто хочет владеть историческим домом или участком в поселке бывшей советской элиты, стоит поторопиться.
