Для чего проектировщики загородных проектов так делают? Чем принципиально отличаются участки друг от друга, и на каком из них целесообразно выбирать себе дом? Оказывается, вариантов ответов на эти вопросы — множество.
Природные ключи
Специалисты подмосковного рынка отмечают, что причин для разделения поселков на зоны очень много и задача архитекторов, консультантов и девелоперов проекта – учесть все эти предпосылки и создать ликвидный и гармоничный проект.
Первая причина, побуждающая дробить поселок на части, лежит на поверхности в буквальном смысле – на поверхности земли. Ведь однородные, плоские наделы без всякого рельефа существуют только в теории, а на деле участок земли обычно оказывается пересеченным, часто обремененным различными факторами – как положительными, так и отрицательными.
«Лес или соседство с ним, водоем, перепад высот, удобный подъезд, удаленность от хаотичной застройки и других сооружений – это всегда преимущества, – рассказывает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «ТЕРРА-недвижимость». – К недостаткам можно отнести железную дорогу, близость к трассе, свалке, захоронениям вредных веществ, ЛЭП, а также расположенные поблизости заводы, любую застройку, которая видна с территории поселка. Недостатки могут быть и скрытые – например, газовые магистрали. Идеальных участков практически не бывает». В этих условиях девелоперу необходимо спроектировать поселок таким образом, чтобы максимально их скрыть и выгодно обыграть преимущества. Так, в лесу можно дать покупателям гораздо большую свободу в выборе архитектурного решения дома, так как слишком выбивающиеся из стилистики поселка либо не совсем удачные проекты он поможет скрыть от глаз других жителей поселка. «Чем более смешанный участок (например, часть – в лесу, часть – в поле, что-то – у водоема), тем более выгодное зонирование можно сделать», – уверена Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard.
Вторую причину деления поселков на части сформулировал Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME: «Зонирование может определяться конфигурацией участка, когда зоны в будущем проекте определяют природные характеристики землеотвода». В качестве примера Анастасия Кротова привела земельный участок, на котором разместился коттеджный поселок «Успенский лес»: «Он имеет форму ключа, ножка которого расположена на поле вдоль кромки леса. Здесь присутствует единая архитектурная концепция коттеджей. А головка «ключа» находится в лесном массиве, что позволило застройщикам продавать в этой зоне землю без подряда, а покупателю – возводить дом по своему проекту. И общий вид поселка от этого не страдает. На мой взгляд, это отличный пример зонирования благодаря природному ландшафту».
Даешь расслоение!
Поскольку разные территории имеют разную ценность и ликвидность, на них размещают различные по статусу, а также по площади домов и участков объекты. Как правило, в лесу самые дорогие и самые обширные участки. «Вообще, архитекторы и застройщики самое хорошее место на генплане – живописное, тихое, «камерное» – зачастую сразу же выделяют в отдельную VIP-зону. И даже если у проекта единая архитектурная застройка, то есть все дома одинаковые, то в этой зоне цена все равно будет выше, так как спрос на такие «лакомые кусочки» есть всегда», – говорит Анастасия Кротова. «Наиболее выгодные территории проекта отводятся под резиденции высокого уровня, объединенные индивидуальной концепцией, – добавляет Анатолий Балашов, консультант по загородной недвижимости компании «Кирсанова-Риэлти». – Например, в поселке «Николино» новая территория застройки отличается от предыдущей изысканными коваными ограждениями, центральной площадью и фонтаном». По словам Анастасии Кротовой, в поселке «Успенский лес» стоимость земельного участка на поле составляет $65 тыс. за сотку, а лесного – $95 тыс.
Как отметил Анатолий Балашов, сегментирование важно для привлечения клиентских инвестиций на ранней стадии развития проекта, когда максимально ликвидные земельные участки «букируются» одними из первых и покупатель готов к ожиданию окончания строительства, поставив на эксклюзивные качества объекта. «Ценовая политика в подобных случаях агрессивная, – говорит он. – Разница в цене может составлять 50–100%. В дальнейшем, когда поселок построен, пропорция как минимум сохраняется».
У дороги или в зоне видимости посторонней застройки возводят самое экономичное жилье, и «нарезка» земли там более плотная. Часто зонирование как раз и призвано нивелировать отрицательные факторы: так, таунхаусы либо объекты инфраструктуры служат прекрасным визуальным и акустическим барьером между дорогой и поселком.
Часто проект концептуально предполагает соседство на одном участке разных форматов недвижимости, даже если это не детерминировано рельефом местности. И в таком подходе кроется третья причина необходимости зонирования. «Сейчас застройщики все чаще заказывают архитектурным бюро универсальные проекты, – рассказывает Анастасия Кротова. – Поселки проектируются так, что в них есть и виллы с большими участками, и коттеджи на 20–25 сотках, и таунхаусы, и даже малоэтажные дома. Тем самым застройщик старается охватить всю целевую аудиторию (все «классы» покупателей)». Примеров таких поселков много: от мегапроектов («Рублево-Архангельское» или «Остров Барвиха») до небольших проектов («Павлово-2», «Маленькая Италия»). «Логично, что таунхаусы и коттеджи должны быть расположены обособленно, так как в будущем будут иметь различную социальную среду», – замечает Владимир Кузнецов.
Изыски концепции
В условиях увеличивающейся конкуренции проект на загородном рынке, по словам Владимира Кузнецова, имеет шансы на больший успех в случае нестандартных, интересных концептуальных решений. Возможность отразить идеи архитекторов может стать еще одной, четвертой по нашей классификации причиной зонирования проекта. «В таких поселках каждая смысловая «зона» имеет индивидуальный облик: отличительные элементы и детали архитектурного стиля, различные планировки домов, своеобразные фасадные решения, особенности озеленения и т.п., – говорит Савелий Орбант, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – Исследования подтверждают, что подобные концепции загородных комплексов привлекают покупателей своей неординарностью и новизной».
Примером такого подхода может служить загородный жилой комплекс «Резиденции Бенилюкс», разделенный на зоны под названиями «Бельгия», «Голландия» и «Люксембург». В «Бельгии» доминирует современный стиль с элементами лофта, с большой площадью остекления. В «Голландии» коттеджи в ином стиле, а территорию украшают живописные бульвары, клумбы с тюльпанами, ивовые аллеи. Домовладения «Люксембурга» находятся практически в лесу, а потому архитектурные фантазии домовладельцев этой части поселка не ограничены абсолютно ничем – здесь реализованы большие по площади участки без подряда.
«Других проектов, где в качестве основы для архитектурной концепции используется идея зонирования территории, довольно много, – говорит Савелий Орбант. – Например, в рамках проекта «Экомир» (агрокурорт в Калужской области) создаются аж семь микродеревень в поселке». В «Пестово» выделен отдельный «южный» квартал, где с помощью архитектуры и ландшафтного дизайна создается атмосфера морского курорта. В поселке Millennium Park предполагается разделение всего проекта на семь кварталов с собственной стилистикой.
«Зонируя поселок по архитектурным признакам, девелопер создает разную визуальную среду, каждая из которых рассчитана на определенного покупателя, – считает Георгий Кузин, исполнительный директор компании «РДР-Холдинг». – Это маркетинговый ход, направленный на охват большего круга покупателей». Однако, различаясь стилистически, зоны одного проекта должны все же иметь объединяющие признаки, отличающие его от других поселков. «Все-таки застройщик старается придерживаться какой-то общей концепции поселка, – подтверждает Анастасия Кротова. – У него должен быть свой узнаваемый стиль, своя изюминка. Поэтому если даже стоит задача зонирования проекта, то архитекторы ограничиваются небольшими изменениями площади, планировки и фасадов».
Наконец, о ценообразовании в «дробном» проекте. «Если речь идет об однородном поселке, где зоны несут концептуальную нагрузку, а не функциональную, то логика ценообразования едина для всего поселка и зависит от площади участка и площади дома», – констатирует Владимир Кузнецов. Но если при прочих равных условиях дом находится в какой-то привилегированной зоне, то стоимость его, как было сказано выше, возрастает.
Нельзя строить – гуляй!
Пятая причина деления поселка – его зонирование по функциональному назначению: жилая, рекреационная, развлекательная зоны, зона коммерческой недвижимости и т.п. «Это делается с целью увеличения капитализации поселков, а также является попыткой отпозиционироваться от конкурентов», – считает Георгий Кузин. Так, в поселке «Никольская Слобода» арендный городок вынесен за пределы основного поселения и располагается рядом с инфраструктурой – прогулочной зоной с озером, рестораном и спорткомплексом.
Часто такое зонирование бывает вынужденным, когда застройщики придают территории какую-либо функцию, если ее невозможно приспособить под жилье. «Если к участку присоединили арендованный лес, в котором ничего построить нельзя или есть слегка заболоченная местность, эти зоны можно обустроить как рекреационные, – советует Тимур Сайфутдинов. – В нашей практике мы столкнулись с подобным случаем. К нам обратились клиенты, у которых был прекрасный участок на Новой Риге – с перепадами высот, граничащий и с лесом, и с рекой. Расположение более чем выгодное. Но при этом 40% площади участка у воды имело обременение и застраивать ее было нельзя. В этой ситуации недостаток удалось обыграть, в результате чего чуть меньше половины площади поселка заняла прогулочная зона с живописным ландшафтным дизайном. А сегодня наличие большой общественной зоны у воды – это очень серьезное конкурентное преимущество».
Все в очередь!
И причина номер шесть. «Существует зонирование, имеющее предпосылку в виде очередности реализации поселка, – говорит Владимир Кузнецов. – Такой вариант более характерен для крупных загородных проектов. Например, поселок Park Vill разделен на две части: в зоне А предлагаются готовые коттеджи, а в зоне Б – участки под застройку. В градостроительной концепции проекта «Рублево-Архангельское» планируется зонирование, завязанное на очередности реализации проекта: сначала будет строиться «Цитадель», затем «Старый город», «Новый город», «Пригород» и т.п.».
Как заметил Георгий Кузин, возведение поселка – это трудоемкий и растянутый во времени процесс, и девелоперу сложно предсказать спрос и цены на рынке на момент окончания строительства. Поэтому, построив одну зону целиком (что занимает меньше времени, чем возведение всего проекта) и продав ее, гораздо проще рассчитать все возможные риски и колебания рынка. «И конечно, цены на домовладения в разных зонах будут отличаться – в зависимости от времени сдачи их в эксплуатацию», – добавляет эксперт.
Итак, при рассмотрении генплана будущего поселка покупатель, перед тем как выбрать себе участок, должен выяснить, какое природное окружение у каждой зоны, где будут располагаться объекты инфраструктуры и каков срок ввода каждой очереди в эксплуатацию. И только после этого сопоставить качество предложения с его ценой.
