Если на Западе услуга антикризисного консалтинга имеет многолетнюю историю, то для России это дело новое, так как серьезных кризисов на рынке жилья с 1998 года, по сути, не было, а до этого не было и самого рынка в его классическом понимании.



Но вот и у нас появилась потребность в таком продукте. Как отвечают отечественные консалтинговые компании на вызов времени?

Мониторим рынок

Антикризисный консалтинг в недвижимости представляет собой те услуги для инвесторов и девелоперов, которые стали наиболее акту­альными в период кризиса. Какие же это ус­луги? «С вступлением кризиса в открытую стадию структура портфеля заказов измени­лась: выросла доля экспертиз, оценки, реконцепции объектов, - констатирует Ольга Ши­рокова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. - Больше внимания клиенты ста­ли уделять маркетинговой концепции и продвижению проекта, больше стало «порт­фельных заказов» - т.е. по выполнению тех или иных услуг не для отдельного участка или проекта, а для определенного набора проектов либо объектов с целью их ранжи­рования и выбора наиболее оптимального. Также более серьезно клиенты стали подхо­дить и к оценке рисков. Многие клиенты, ко­торых до кризиса интересовал преимущест­венно максимальный выход площадей и мак­симальный NPV, стали внимательнее отно­ситься к результатам исследований». Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки, партнер IntermarkSavills, отмечает: «На дан­ном этапе (пока дно кризиса еще не достиг­нуто) наших клиентов в большей степени интересует оперативная информация о рын­ке, состоянии дел у ближайших конкурентов, настроениях и активности покупателей». Агентство элитной недвижимости WELНОМЕ, как заявил Владимир Кузнецов, руко­водитель службы проектного консалтинга и аналитики компании, предлагает антикри­зисный пакет услуг, ключевой частью кото­рого выступает блок услуг комплексного аут­сорсинга маркетинговой и аналитической деятельности девелопера. «Данная опция позволяет заказчику сократить издержки по направлению маркетинга и аналитики и сконцентрироваться на приоритетных воп­росах своего бизнеса», - говорит Владимир Кузнецов.

Проводим реконцепцию

Но кроме информационного обслуживания, исследований рынка и выявления целевой аудитории, значительное число клиентов, по наблюдению Дмитрия Халина, просит оце­нить рыночные перспективы начатых ими до кризиса проектов, спрогнозировать пла­ны продаж, рассчитать показатели эффек­тивности инвестиций. «По ряду проектов мы уже начали совместную с застройщиками ра­боту по обновлению концепций, мастер-пла­нов, корректировке фазирования», - утверж­дает эксперт В самом деле, многие игроки рынка утверждают, что заморозили проекты только на время, которое намерены потра­тить с пользой: согласовать исходно-разре­шительную документацию, пересмотреть концепцию с учетом изменившейся конъюнктуры рынка, детально проработать ее, а часто и привлечь к работе других партнеров, например, архитекторов более высокого уровня.  «Концепции проектов, созданные до кризис­ных явлений в экономике, опираются на ко­личественные и качественные характеристи­ки спроса, конкурентного окружения, цено­вых уровней и их динамики, которые суще­ствовали до кризиса, - рассказывает Иван Шульков, директор департамента инвестици­онного консалтинга и аналитики компании «Усадьба». - Планируемое развитие проектов укладывалось в инерционные сценарии раз­вития рынка. Значительные изменения на нем сделали многие проекты неактуальными и невостребованными. Им необходима адап­тация к новым рыночным условиям и конъ­юнктуре - это может быть изменение цено­вого сегмента, формата объектов, формата продаж». А специалисты компании TWEED предложи­ли своему клиенту провести реконцепцию продаж. «Застройщику поселка «Булгаков» мы посоветовали закрыть продажи на время строительства. И считаем, что данная страте­гия единственно правильная, - заявляет Ири­на Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED. -Продажи могут быть открыты после того, как застройка будет завершена на 70%. Сегодняш­ний тренд - это покупка готовых объектов. Мы придумали интересные ходы, которые впоследствии помогут в реализации».

 Предостерегаем от ошибок

Сегодня девелоперы особенно остро нужда­ются в компетентных и профессиональных решениях. В условиях динамичного роста рынка некоторые из них пренебрегали услу­гами профессиональных консультантов, осо­бенно на рынке городской недвижимости, который, находясь в ситуации хронического недостатка предложения, прощал изъяны проектов. Теперь отдельные владельцы девелоперских компаний вынуждены заклады­вать акции для получения поддержки от гос­банков, а некоторые - и продавать личное имущество (яхты и самолеты), чтобы сохра­нить свой бизнес. Многие крупнейшие заст­ройщики не обращали внимания на объем­ные показатели рынков в тех или иных гео­графических или ценовых сегментах. В усло­виях роста им трудно было остановить веде­ние агрессивной политики наращивания как портфеля проектов, так и кредитного порт­феля. «Теперь неуспех больших и красивых но заведомо сомнительных проектом, который является результатом недальновидно политики и необоснованных решений, можно списать на кризис, - комментирует Иван Шульков. - В новых экономических условиях успешному девелоперу недостаточно владеть административным ресурсом, ему необходима возможность быть максимально информированным в части объемных и качественных характеристик рынка». Своевременное обращение к консультантам не только помогает избежать ошибок, но и дает ощутимую выгоду. Вот что рассказала Ольга Широкова: «Еще до кризиса мы не ре­комендовали входить своим клиентам в от дельные проекты в дальнем Подмосковье, считая, что из-за ажиотажного спроса на землю они были сильно переоценены. Сегодня эти клиенты могут гораздо дешевле войти в проекты в ближнем Подмосковье».

 Помогаем продать и купить

Наиболее востребованными являются ус консультантов по привлечению финансирования в проекты, однако в сложившейся ситуации данная услуга сводится к выставле­нию на продажу части проекта или проект целиком, поскольку возможности консультантов на рынках капитала снизились так же как и девелоперов.  Еще одно популярное направление, актуальное для тех, кто хочет выйти из проекте или привлечь партнеров для их реализации - подготовка проектов к продаже (в том числе их оценка) и поиск потенциальных покупателей, которые сегодня буквально на вес золота. Однако специалисты IntermarkSavills совместно с коллегами из британского Savills постоянно расширяют круг реальных претендентов - банков, частных инвестфондов, инвесткомпаний - на покупку«кризисных активов». «Безусловно, предлагаемые ими условия покупки существенно отличаются от докризисных», - добавляет Дмитрий Халин. Конечно, оценка реальной стоим проекта представляет особую сложность в  условиях застойного рынка, на которое только продавцы, а покупателей почти нет.  «Пока формирование цен на девелоперские проекты носит характер распродаж и зависит от степени потребности продавца в деньгах, а не обоснованы новой рыночной конъюнктурой», - утверждает Иван Шульков. И наконец, антикризисные меры консуль­тантов (в частности, компании WELHOME) распространяются на область управления инвестиционными активами, прибыльность и перспективность операций с которыми се­годня значительно возросла, как отметил Владимир Кузнецов. Помимо девелоперов и застройщиков к кон­сультантам обращаются банковские и инвес­тиционные структуры, которые получают кризисные активы в качестве обеспечен по невыплаченным кредитам и прочим исполненным обязательствам. «В этом чае наши консультанты помогают оцен стоимость данных активов на текущий мент и в перспективе, определить их наилуч шее использование, разработать стратегию дальнейшего использования или продажи, «упаковать» их для представления конечным покупателям, которых мы также поможем найти и т.д.», - говорит Дмитрий Халин.

 Кто эти люди? 

Не нужно думать, что для антикризисного консалтинга требуется какой-то особенный «Бэтмен», который явится на рынок неизве­стно откуда и всех спасет. Эти услуги оказы­вают те же консультанты, что трудились и в «мирное время». В компании WELHOME это аналитики и проект-менеджеры, которые работали над традиционным проектным кон­салтингом. «При этом для максимальной эффективности в нашей компании большинство проектов делается коллегиально, и бро­керы также принимают участие в работе в качестве одного из экспертных источников информации». - сообщает Владимир Кузне­цов. Для оказания антикризисных услуг внутри компании IntermarkSavills создаются специ­альные проектные группы, включающие кон­сультантов, аналитиков, оценщиков недви­жимости, специалистов в области продаж жилья и сдачи его в аренду, привлечения ин­вестиций. Ольга Широкова обращает внимание на то, что все антикризисные услуги существовали и раньше, поэтому профессиональные кон­сультанты говорят скорее не о новых услугах, а о новых условиях их оказания. «Пони­мая, что кризис внес свои коррективы в сто­имость денег, консультанты, как и другие участники рынка, готовы предоставлять скидки, - говорит она. - Понимая, что в ус­ловиях кризиса скорость принятия решений играет ключевую роль, они готовы работать оперативнее, предоставляя там, где это воз­ле пресс-услуги. Причем и то, и дру­гое происходит отнюдь не в ущерб качеству». Сегодня шоковое состояние участников рын­ка, наблюдавшееся в первые месяцы кризиса, сменяется пониманием того, что, несмотря на неопределенность, необходимо продол­жать работать. Конечно, пока еще рано гово­рить, что замороженные проекты начали оживать, однако активность девелоперов и финансирующих их структур повышается день ото дня, свидетельствует Дмитрий Халин. «И в условиях кризиса, и когда ситуация на рынке стабильна лучше обращаться к профессиональным консультантам, за которыми – знание конкретного рынка, опыт работы, поддержка со стороны брокерских структур, - советует Ольга Широкова. – международный опыт уже не является гарантией успеха – на первый план выходят национальные особенности, понимание именно российского – как федерального, так и регионального – рынков». Итак, российский рынок уже прошел определенный этам развития, так что утверждение, что он «проглотит все», уже никогда не станет актуальным. А это значит, что в ближайшем, и в отдаленном будущем роль консультантов будет только расти.