Александр Дьяченко: Докризисные цены вернутся не скоро. Dpmoney, 19 декабря

dpmoney: Александр, давайте начнем с того, что изменилось на рынке недвижимости с наступлением кризиса?

Александр Дьяченко: Рынок приходит в себя после истерии, которая наблюдалась последние несколько лет. В целом сейчас можно выделить три основные тенденции. Первая – до недавних пор у нас был рынок продавца, теперь же, в связи с тем что деньги резко подорожали, у нас – рынок покупателя. Если раньше продавцы «заказывали музыку», зачастую необоснованно повышая цены в полной уверенности, что какой угодно объект на любых условиях с рынка уйдет в приемлемые сроки, то теперь покупатели имеют возможность выбирать из действительно интересных ликвидных предложений по  адекватным ценам.

Вторая тенденция – сформировался очень большой отложенный спрос. Многие люди, которые планировали приобретать недвижимость, отложили эту покупку до тех времен, когда станет понятно, что происходит. Рынка элитной недвижимости это касается даже в большей степени, потому что эта категория покупателей, как правило, обеспечена жильем и покупки совершает не вынужденно. Кроме того, в отличие от регулярного рынка здесь совершается не так много инвестиционных сделок.

Третья тенденция – это переоценка ценностей. За последние годы на рынке появилось  довольно много псевдо-элитного жилья, псевдо-бизнес-класса, а зачастую и просто псевдо-жилья. К примеру, хрущевки по $6-7 тыс. за квадратный метр – это бред. Такое жилье не может столько стоить просто по своим эксплуатационным характеристикам. То же самое касается псевдо-бизнес-класса, когда компании строили на пятачке земли огромные небоскребы без нормального паркинга и придомовой территории. Это красиво именовалось бизнес-классом, а зачастую и звонкими названиями типа de luxe. Сейчас эти объекты падают в цене быстрее и глубже относительно докризисных цен.

dpmoney: Что происходит с объемом сделок и, в частности, тех из них, которые совершаются с инвестиционными целями?

А.Д.: Количество сделок на рынке уменьшилось раз в пять, в связи с чем объемы предложения выросли на 20-40%. Что же касается инвестиционных сделок, есть различные данные, вплоть до того, что их доля на рынке - 30-40% от общего числа. Думаю, на самом деле это не совсем так: они составляют максимум 7-10%.

dpmoney: В рекламе и прочих предложениях некоторые девелоперы предлагают сейчас скидки до 25-30%. Действительно ли весь рынок недвижимости просел так сильно?

А.Д.: Наша служба аналитики и консалтинга отмечает скидки на некоторые объекты даже в районе 70%. Но, во-первых, эти скидки не гласные, они нигде не афишируются. Такие объекты предлагается риэлторам что называется "реализовать под шумок", то есть продавцы говорят: если будут клиенты, мы вот этот ряд квартир готовы продать даже с такой скидкой. Как правило это самые никуда не годные квартиры. А, во-вторых, сказать, что скидки по всему рынку достигли 70%, конечно, нельзя. В целом такого дисконта никогда не будет. Какой бы не был кризис, надо понимать, что недвижимость, которая полгода назад реально стоила $10 тыс. за метр, уже никогда не будет стоить $3 тыс. Просто потому, что построить точно такую же сейчас стоит дороже. В крайнем случае ее выгоднее держать или даже заложить, чем продавать со скидкой 70%.

Если говорить о рынке элитной недвижимости, я бы сказал, что по большому счету он уже достиг дна. Хорошие объекты подешевели не сильно, но дальше они уже и не будут дешеветь, плохие объекты подешевели достаточно – на 30-50% и больше, и сейчас собственники будут пытаться их реализовать по этим ценам. Приблизительно то же самое можно сказать и о рынке загородной недвижимости. Поселки в 50-100 км от МКАД, которые позиционировались как de luxe для постоянного проживания, сейчас тоже начинают сильно дисконтировать в цене. В целом, большинство девелоперов уже понимают, что 2006-2007 года остались в прошлом, и если ты не хочешь остаться с этой недвижимостью на века вечные, пора снижать цены.

dpmoney: В чем причина того, что девелоперы боятся объявлять большие скидки?

А.Д.: Некоторые компании не афишируют большие дисконты из опасений, что клиенты, которые приобрели квартиру у них раньше по более высокой цене, будут требовать каких-то скидок или откажутся платить вообще. Здесь на самом деле вопрос в том, насколько правильно оформлены документы, если, например, клиент получил рассрочку. Не секрет, что многие девелоперы закрывали на это глаза, рисовали вексельные схемы и писали прочие "филькины грамоты". Из-за этого сейчас они оказались в незавидном положении. При определенных обстоятельствах человек, оперируя правоустанавливающими документами на приобретение подобной недвижимости, может прийти и потребовать зачесть деньги в счет приобретения квартиры в соседнем доме по более низкой цене. По моему мнению, если так происходит, это говорит о том, что девелоперы сами себя наказали.

dpmoney: Есть ли нюансы на вторичном рынке?

А.Д.: Частники всегда находится в арьергарде тех, кто сбрасывает цены. Как правило, они продают собственное жилье, которое редко куплено на заемные средства, поэтому они могут ждать более длительное время. Сейчас они еще питают надежды, но мой совет – продавать быстрее, дисконтировать, потому что девелоперский рынок так или иначе потянет вторичный рынок за собой.

dpmoney: Какой сценарий развития в 2009 году наиболее вероятен: а) рынок достиг дна и начнет восстанавливаться или б) кризис будет усугубляться?

А.Д.: Вообще, рынок недвижимости ни при одном кризисе и ни в одной стране не был высоковолатильным. Если посмотреть на график роста и падения цен на недвижимость за длинные промежутки времени, нельзя увидеть такой "пилы", как на рынке акций. Это объясняется довольно просто, недвижимость – штука довольно-таки неликвидная, ее нельзя продать за один день тремя нажатиями кнопки компьютерной мыши. Поэтому не бывает такого, чтобы рынок обваливался за один день. То снижение цен в России, которое мы наблюдаем сегодня, тоже формировалось начиная с сентября месяца. Для сравнения посмотрите, на сколько за это время успел упасть, приподняться, еще раз отскочить и снова упасть рынок акций. Что касается прогнозов на 2009 год, возможно, еще будет какое-то дополнительное падение, но я бы не называл это вторым дном, скорее это можно будет объяснить некоторой сезонностью. Но рано или поздно рынок все равно потребует операций. Люди, которые хотели купить недвижимость, не смогут ждать очень долго. Кроме того, я не совсем понимаю, а куда люди собираются перекладывать свои финансовые средства в будущем году? Что они будут покупать, акции? Или соль со спичками складывать в кухонные шкафчики? Все-таки недвижимость остается одним из самых надежных вложений, а качественная недвижимость тем более, поэтому я не думаю, что нас ждет обвал.

dpmoney: Когда вернутся докризисные цены?

А.Д.: Так как недвижимость – товар, обладающий низкой волатильностью, он не может очень быстро отскакивать вверх, скорее будет медленный и постепенный рост. То, что мы наблюдали в 2005-2006 году – это ненормальное поведение рынка, которое было обусловлено тем, что рынок просто не справлялся с той денежной массой, которая хлынула на него, когда начала взлетать нефть и страна наполнилась дешевыми нефтедолларами. Если выпустить допэмиссию акций можно довольно быстро, то построить 10 домов за 10 дней нельзя, поэтому рынок недвижимости просто не справлялся с возникшим спросом. Сейчас ситуация нормализуется. Происходит некое сбалансирование количества денег, которые готовы прийти на рынок, и количества предложений, которые на нем есть. Поэтому ожидать каких-то резких скачков не надо, но и глубоких падений, мне кажется, тоже. Рынок будет восстанавливаться медленно, спокойно, если, конечно, нефть опять резко не взлетит до $200 за баррель и к нам опять не потекут доллары. Я, кстати, довольно тесно связываю рост цен на недвижимость с котировками на нефть: если взять два графика и посмотреть за длительный период, можно увидеть, что один повторяет другой с разницей порядка одного квартала. Но, скорее всего, такого не случится, и ждать резкого возврата цен я бы не стал. Думаю, на прежние уровни они вернутся лет через пять, не раньше.

dpmoney: Что бы вы сейчас делали на месте обладателей инвестиционной недвижимости?

А.Д.: Я бы очень тщательно смотрел на рынок, буквально каждый день, что бы быть в курсе всех событий. Мой совет частным инвесторам – бежать к грамотным риэлторам, и выставлять недвижимость на продажу. Не то чтобы продавать ее первому встречному, конечно, нужно ставить себе какие-то лимиты по дисконту, но тем не менее продавать.

dpmoney: Даже если это означает фиксацию потерь?

А.Д.: Если вовремя не зафиксировал прибыль, приходится фиксировать потери. Конечно, если эти деньги не тянут карман, можно в ожидании восстановления рынка эту недвижимость сдавать. Но еще недавно мы подсчитывали, что квартиру выгоднее продать и положить деньги на депозит, чем сдавать в аренду. Сдача жилья в аренду тоже несет за собой некие всем известные потери. Поэтому надо смотреть, что выгоднее, может быть действительно стоит сейчас продать, положить деньги в банк и через 5 лет у тебя на депозите будет совсем другая сумма, вероятно больше, чем даже если эта недвижимость восстановится.

dpmoney: А как сейчас ведут себя крупные, институциональные инвесторы?

А.Д.: Могу раскрыть секрет, крупные финансовые институты сейчас активно интересуются инвестиционными проектами. Они понимают, что дно уже где-то рядом и начинают определяться с тем, что будут покупать в январе-феврале, для того чтобы дальше строить и продавать. Поскольку от покупки инвестиционного проекта до начала его реализации проходит где-то год, по всей видимости, у них есть какая-то уверенность в том, что, через год это уже будет пользоваться спросом. Поэтому инвесторам, которые вкладывают миллионы долларов в недвижимость я бы рекомендовал сейчас подходить к вопросу выбора. Почему? Сейчас очень благоприятное время, когда крупные девелоперы, которые имели большие финансовые и административные ресурсы, получившие в свое время лучшие объекты, сейчас действительно в очень непростом положении. Продавцы сейчас очень лояльны, с ними очень приятно общаться и они готовы идти на разного рода уступки и различные схемы, которые всегда интересны инвесторам.

dpmoney: А что делать частному инвестору с небольшой суммой на руках? Стоит ли смотреть в сторону рынка недвижимости?

А.Д.: Если это покупка, которая отложена, а недвижимость покупается для себя, для жизни, не с целью дальнейшей перепродажи, то, пожалуй, уже надо начинать присматриваться, вести какие-то переговоры, торговаться и стараться получить то, что хотел с максимальным дисконтом. Стоит учитывать, что самое хорошее предложение обычно вымывается с рынка в первую очередь. То есть если долго выбирать и торговаться, может статься даже в нынешнее время, когда обратишься за объектом, его уже не будет. Такие случаи уже есть в нашей ноябрьской практике. Вторая ситуация, это когда покупатель – консервативный инвестор. В этом случае я бы выбрал более осторожную манеру поведения и рекомендовал бы подождать хотя бы до февраля-марта, чтобы оценить развитие событий. Посмотреть, как будет вести себя доллар, нефть, недвижимость.

dpmoney: Есть ли смысл сегодня покупать недвижимость на стадии строительства?

А.Д.: Здесь на самом деле все просто. Объекты, которые были построены и продавались на основании 214-го закона, они так и будут построены и никуда не денутся, потому что они фактически гарантированы государством. Неважно кто их строил – маленькая компания или большая, есть у нее долги или нет. Все равно государство по идее не должно бросить этих дольщиков, а в случае чего сделать так, что этот дом будет достроен.

dpmoney: Вообще, информацию о долговой нагрузке многие компании раскрывают довольно охотно…

А.Д.: Я не очень верю информации, которую девелоперы публикуют на сайтах. Это явная информация, но, думаю, существует еще и "подводная" часть. Например, где-то компания не рассчиталась вовремя за стройматериалы, где-то за рабочих и подрядчик отказывается строить. Из-за этого же и происходит обычно остановка на объектах.
Если говорить в целом, те объекты, которые построены на 70% и более, будут достроены в любом случае, просто потому что заморозить объект в этом состоянии дороже, чем его достроить. Объекты, которые достигли 10-15%-ной готовности, скорее всего у компании с долгами будут заморожены и перепроданы. Что касается объектов, которые на стадии 50% готовности, здесь, как говорится, "фифти-фифти" – могут достроить, могут нет. Выбирая подобный объект, частному инвестору нужно понимать, насколько он доверяет застройщику, есть ли у застройщика какие-то непогашенные долги, есть ли у него возможности получения каких-то госгарантий или госсредств, как это сейчас модно и так далее.

dpmoney: Какова вероятность того, что кто-то из девелоперов может реально обанкротиться?

А.Д.: Да вероятность очень большая. Если правительству Москвы и правительству России сейчас не взяться за поддержку девелоперов, может случиться передел рынка. Для целого ряда компаний, по которым кризис уже больно ударил, перспективы вполне критичны. Если помните, Прохоров еще в начале лета предвидел такое развитие событий и написал на своей страничке в "живом журнале", что будет скупать девелоперов пачками. Полонский тогда сказал ему: давай поспорим на $10 млн, что ты меня не купишь. Посмотрим, может быть зря Прохоров не поспорил, еще бы как бонус десяточку заработал.

Источник: Dpmoney