Сегмент особняков на московском рынке живет по особым законам: собственные нюансы ценообразования, ограничения по части использования и зачастую продолжительный срок экспонирования на рынке, но при этом высокий спрос на такие объекты

Многие игроки рынка уверены в том, что "каждый особняк найдет своего покупателя" и что приобретение особняка в первую очередь эмоциональная покупка.

Что такое особняк?
При всей очевидности ответа необходимо понимать, какие именно здания в Москве считаются особняками, а какие — нет. Существует достаточно общее описание таких объектов: большой, зачастую богато декорированный частный дом, иногда дворцового типа. В отличие от загородной виллы, особняк рассчитан на постоянное обитание. Эксперты рынка подчеркивают, что в Москве особняки используются чаще всего как представительский офис, галерея искусств или резиденция с офисной составляющей.

Артем Полищук, директор по развитию компании Praedium, указывает на то, что "московские особняки, как правило, носят на себе черты определенного архитектурного стиля: имеют богатый декор, классические формы, индивидуальную концепцию. В основном особняки в Москве представлены зданиями постройки конца XIX — начала XX веков. Таким образом, особняк — это всегда объект с историей. Большинство из таких зданий, расположенных в историческом центре Москвы, признаны памятниками архитектуры".

Анна Цирульская, заместитель начальника ФГУП "ЦПО при Спецстрое России", добавляет: "Особняки — весьма своеобразный сегмент российского рынка недвижимости в целом и московского в частности. Так как ни отдельной классификации, ни просто четкого определения понятия "особняк" нет, присвоение какому-либо объекту подобного статуса контролировать невозможно". Сейчас особняками стали называть не только здания, представляющие историческую и архитектурную ценность, но и административные здания, построенные в середине XX века, не обладающие яркими архитектурными особенностями, с прилегающей территорией и общей площадью застройки от 200 до 6 тыс. кв. м.

Особенный сегмент
Начнем с того, что особняки не поддаются классификации, принятой, например, для офисных зданий. Так как большая часть из них находится в пределах Садового кольца, то они номинально относятся к классу А. При этом объект ввиду своего состояния, а также ограничений, связанных с его статусом, может не соответствовать всем параметрам премиального сегмента.

Как объясняет Наталья Власова, руководитель группы продаж департамента инвестиций компании Knight Frank, "как правило, особняки не причисляют к тому, или иному классу, и причин тому несколько. С одной стороны, зачастую это объекты, имеющие премиальное местоположение. Однако особнякам присущ ряд особенностей — например, далеко не всегда они могут удовлетворять таким требованиям, как наличие парковки, профессиональной управляющей компании, вертикальных коммуникаций и пр. При этом с точки зрения потребительского и инженерного качества площадей они могут соответствовать самым высоким требованиям, предъявляемым к современным офисным зданиям".

Так как практически каждый особняк на московском рынке обладает уникальными характеристиками, единой концепции ценообразования не существует. Каждый объект оценивается индивидуально в соответствии с его особенностями: местоположением, наличием территории, площадью, отделкой и статусом. Однако эксперты рынка в один голос утверждают, что цены на такие объекты выше, чем на аналогичные площади в составе офисных центров, многофункциональных комплексов и жилых проектов.

По данным компании Praedium, нижний предел цен на особняки — $7 тыс. за 1 кв. м. При этом цены могут существенно разниться в зависимости от состояния объекта, его местоположения и инфраструктуры района.

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, рассказывает: "Это достаточно узкий и один из наиболее закрытых сегментов московского рынка жилья. Существует два основных формата таких объектов —отдельно стоящие исторические здания, а также индивидуальные жилые особняки в составе многоквартирных жилых комплексов. Как правило, цена особняка, пригодного для проживания, начинается от $8 тыс. за 1 кв. м. Максимальные цены предложения доходят до $30 тыс. за 1 кв. м, и периодически появляются объекты-рекордсмены, где цена достигает $50 тыс. за 1 кв. м".

Особняков на московском рынке немного. По оценке агентства Welhome, сейчас на столичном рынке недвижимости представлено около 170 таких объектов. В Knight Frank подсчитали, что объем предложения особняков разного уровня качества не превышает 800 тыс. кв. м. Для сравнения: в офисном сегменте предложение объектов классов А и В составляет более 12 млн кв. м. Принимая во внимание политику правительства Москвы, которое ограничивает строительство в историческом центре города, предложение особняков будет, как и раньше, расширяться в основном за счет реконструкции старых зданий.

Как использовать?
Чаще всего особняки используют для размещения представительского офиса, основные покупатели — из банковского, газового, нефтяного, инвестиционного секторов. Особенно ценится наличие собственной огороженной территории. Это подтверждают и некоторые из последних сделок на рынке: компания "Финам" приобрела особняк в Настасьинском переулке, "ВТБ Страхование" купило здание на Чистопрудном бульваре.

Существенная часть особняков на столичном рынке относится к нежилому фонду. По словам Дмитрия Халина, "приобретение особняков для постоянного проживания — это довольно редкая сделка. Большинство VIP-персон, которым по карману такие покупки, крайне щепетильно относятся к местоположению, планировке и ближайшему окружению подобных объектов. В ЦАО в свободной продаже сегодня примерно 50 особняков. При этом гипотетически для проживания может использоваться не больше трети".

С ним соглашается Наталья Власова: "Большая часть реконструируемых особняков продается или сдается в аренду в качестве офисов. Особняков, предлагаемых для проживания, существенно меньше: сейчас предложение ограничено несколькими десятками объектов. Случаи приобретения целых особняков частными собственниками с целью проживания единичны. Если покупатель захочет приобрести особняк административного назначения под жилье, у него будет выше налог и он не сможет там прописаться".

По словам экспертов, как правило, здание не переводят из административного назначения в жилое. Даже если речь идет о резиденциях, то они используются в качестве временного места проживания человека, постоянно живущего не в Москве, и при этом помимо жилой зоны включают рабочие помещения для топ-менеджмента компании и зоны отдыха: гостиные, столовые, SPA, бассейн и т. д.
Для любителей истории

Многие особняки являются памятниками истории и культуры, и их эксплуатацию контролирует департамент культурного наследия Москвы. Это создает определенные сложности для потенциальных собственников: все изменения строго регламентированы, полет творческой фантазии дизайнеров и архитекторов, занимающихся реконструкцией, очень ограничен. Существуют также ограничения, касающиеся внутренней планировки: зачастую собственник не может поменять соотношение площадей внутри здания, так как обязан сохранять исторические интерьеры.

Анна Цирульская отмечает также, что "большинство особняков имеют документально оформленные ограничения по видам деятельности, определяющие его функционал: административное, офисное, жилое или торговое назначение. Для смены функционального назначения объекта также требуются значительные финансовые и временные затраты". Несмотря на имеющиеся ограничения и необходимость согласования действий по реконструкции и ремонту здания, большинство покупателей заинтересованы в приобретении исторических объектов.

"Сложность состоит в том, что многие особняки являются памятниками истории и культуры, в связи с чем при распоряжении их судьбой и использовании правообладателям необходимо учитывать требования федерального закона "Об объектах культурного наследия", который налагает на правообладателей определенные обязательства по сохранению памятника. Также, например, может возникнуть обязательство по согласованию предоставлять памятник архитектуры для проведения в нем экскурсий",— отмечает Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome.

Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties, указывает на то, что "в Москве большинство городских особняков и старых усадеб — это административные здания, чаще всего посольства и представительские офисы. Кроме того, особняки традиционно любят рестораторы. Один из красивейших объектов — в Чистом переулке, 5 — является резиденцией патриарха всея Руси Кирилла, но в целом особняки в столице редко используются для проживания. Несмотря на востребованность офисов в центре города, особенно представительских, особняки изначально были предложены арендаторам под размещение частных галерей".
Особняки по-новому

Некоторые девелоперы, учитывая стабильный спрос на особняки, включают в состав своих проектов и такие предложения. Для потенциального покупателя они привлекательны отсутствием статуса исторического памятника, а также качеством строительства и инженерных систем.

Еще?? одна тенденция — появление на рынке особняков после редевелопмента. Концепция таких зданий, как правило, тщательно продуманна, чтобы привлечь покупателей. У большинства таких проектов отсутствует "история", поэтому девелоперы делают упор на современные технологии и качество строительства.

Но поскольку большинство покупок все же совершается на волне эмоций, рациональность не является основным критерием для принятия решения и наиболее привлекательными остаются все же исторические объекты. Впрочем, из-за дефицита предложения каждый особняк дождется своего покупателя. Многие состоятельные люди оценят возможность иметь собственный особняк в Москве, соответствующий самым современным стандартам.

Если пройтись по центру Москвы и посмотреть, какие объекты выставлены на продажу и как их можно использовать, то можно понять, насколько этот рынок разнообразен.

Особняк общей площадью 1162 кв. м на первой линии Большого Толмачевского переулка как будто из романов XIX века: два этажа с подвалом и мезонином, красивый фасад, зал с двойным светом и витражами. В таком объекте может быть размещена резиденция: местоположение рядом с Третьяковской галереей, проведены работы по смене перекрытий и коммуникаций, обновлены инженерные системы, существует возможность обустройства внутреннего двора площадью 1 тыс. кв. м. Отсутствие отделки, с одной стороны, означает дополнительные расходы для будущего собственника, а с другой стороны — возможность сделать из этого здания все, что будет соответствовать его представлениям о резиденциях аристократов. Стоимость особняка составляет $12 млн.

Особняк в Большом Златоустинском переулке был построен в 1927 году, поэтому он не так ценен с точки зрения архитектуры. Но у него есть неоспоримое достоинство: здание находится в тихом дворе на огороженной территории с двумя КПП и видеонаблюдением по периметру. В двухэтажном строении с мансардой и подвалом (общая площадь — 1712 кв. м) выполнена офисная отделка, а отсутствие архитектурной ценности позволяет осуществить в здании практически любые изменения. Впрочем, его все же более практично использовать под небольшой офис или резиденцию, в которой совмещаются офисная и развлекательная составляющие: помимо того что здание имеет достаточно большую площадь, на его парковке можно разместить до 32 машин, что для центра Москвы очень ценно. Стоимость этого объекта — $23,4 млн.

Еще один особняк, предлагаемый на продажу, находится в непосредственной близости от Кремля. Он был построен в конце XIX века и служил дополнительным помещением для монастыря, в советский период использовался как склад. Позднее здание было полностью реконструировано с сохранением исторических элементов. Из окон открывается вид на площадь Революции, Большой театр, ЦУМ, гостиницы "Метрополь" и "Москва". Техническое состояние этого особняка отвечает всем современным требованиям, при этом любителей старины привлекут как богатая история самого особняка, так и то, что сразу за ним находится часть Китайгородской стены. На 1,3 тыс. кв. м можно организовать прекрасные помещения для проживания — впрочем, необходимость сохранять и поддерживать уцелевшие архитектурные элементы, такие, как своды подвалов, может стать дорогостоящим дополнением к обслуживанию самого дома. Однако тех, кто хотел бы иметь впечатляющую резиденцию в двух минутах ходьбы от Красной площади, это вряд ли остановит. Цена этого особняка превышает $20 млн.

Итак, реальные предложения особняков в столице есть. В большинстве из них можно устроить представительский офис, ресторан, резиденцию, жить или даже, если позволяет площадь, произвести реконструкцию и продать как отдельные апартаменты.

И все же, предупреждает Александр Подусков, "покупка и реновация особняков — это не самый удачный бизнес, поскольку затраты на вход в проект высоки, сроки превращения объекта в привлекательный для арендатора непредсказуемы, да и сдать такие помещения сложнее, чем другие виды недвижимости. Можно сказать, что работа с особняками — это скорее эмоциональное предприятие, и не для всех, а для девелоперов, лично заинтересованных в сохранении исторического и культурного облика Москвы".

Особняк в столице — это статус. Это показатель успешности и процветания. И хотя представление о том, что же такое особняк, может меняться, статусность такой покупки остается неизменной. Во всем мире содержание исторического здания в надлежащем состоянии под силу только очень богатым людям. Но в какой-то момент преимущества владения собственным домом в центре мегаполиса начинают перевешивать все сложности, связанные с его содержанием.