Элитное жилье продается годами, тем не менее с каждым годом его строят все больше. При нынешних темпах реализации предложения на три года хватит

Элитный рынок новостроек предлагает 1140 объектов (квартир и апартаментов). В месяц продается в среднем 42 объекта. За январь — сентябрь 2013 г., по данным IntermarkSavills, было заключено 380 сделок почти на $1 млрд ($912 млн).

Спрос отстает, но московские девелоперы не сдаются. По состоянию на октябрь 2011 г. на рынке предлагалось 23 жилых комплекса совокупной площадью 75 000 кв. м (425 объектов). В октябре 2012 г. — уже 37 ЖК на 185 000 кв. м (1100 объектов), в 2013 г. — 44 ЖК (1140 объектов, 187 500 кв. м), отмечает Анастасия Могилатова, гендиректор компании Welhome.

В течение первого полугодия 2013 г. на первичный рынок городского жилья премиум-класса вышло семь новых проектов, перечисляют в IntermarkSavills, из них четыре с квартирами («Булгаков», «ПлотникоFF», Grand Deluxe на Плющихе, Barkli Residence) и три с апартаментами (Turandot Residences, «У Патриарших», «Сады Пекина»). В течение последних трех месяцев новые проекты на рынок не выходили.

Спрос не догоняет
Повод для оптимизма есть — спрос по сравнению с восемью месяцами прошлого года увеличился на 24%. По данным Анастасии Могилатовой, 27% от общего числа запросов, поступающих в компанию, приходится на Хамовники, где сосредоточено основное (63% от общего объема) предложение. Всего 14 проектов суммарной площадью 276 000 кв. м, уточняет Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. Замоскворечье спрашивают 17% клиентов, Таганский район — 13%.

В крупных комплексах в месяц может продаваться до 20 квартир, в клубном доме на 12-15 квартир максимально достижимый темп — три квартиры в месяц, уточняет Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости Knight Frank. По словам Ирины Могилатовой, управляющего партнера Tweed, средние темпы — от 2 до 10 квартир на объекте в месяц. «До сих пор есть проекты (ЖК “Шоколад”, “Скуратов хаус”), реализация которых растянулась на несколько лет», — добавляет Андрей Нестеренко, гендиректор Rose Group.

Компания «Галс-девелопмент», по словам ее вице-президента Владимира Стригина, за январь — сентябрь 2013 г. продала 17 000 кв. м в сегменте элитного жилья. Более 50% сделок пришлось на строящийся квартал «Литератор» в Хамовниках, около 12% — на квартиры и апартаменты в Wine House, 11% — на апартаменты в «Садах Пекина». Объем поступлений от продаж жилой недвижимости (включая проект «Камелия» в Сочи и недавний комплекс бизнес-класса «Наследие») за три квартала 2013 г. увеличился на 76,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 4,9 млрд руб., радуется он.

Несмотря на оптимистичные заявления опрошенных девелоперов, проблемы со спросом, общие для всего рынка недвижимости, не обошли стороной премиум-сегмент. Почти треть покупателей и вовсе отказались от строящихся элитных комплексов, выбрав уже введенные в эксплуатацию, добавляет Халин. Число продаваемых квартир с отделкой увеличилось за год на 10% — с 4% в прошлом году до 14% в этом, отмечают в IntermarkSavills.

Стагнация — удобное время для покупки, цены не меняются в последние три года. Так, с января по октябрь элитная недвижимость подорожала всего на 3%, говорит Анастасия Могилатова. Начиная с I квартала 2011 г. средняя стоимость 1 кв. м элитных квартир держится на уровне $20 500. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м новых элитных квартир, по данным Welhome, составляет $20 640 за 1 кв. м (в начале года было $20 000), апартаментов — $18 890 за 1 кв. м (было $16 300).

Тем не менее остается рост цен по мере строительства, за несколько лет от котлована до сдачи стоимость метра увеличивается на 20-25%. «Есть проекты — те же “Садовые кварталы”, — которые сильно демпинговали на старте, — рассказывает Ирина Могилатова, — по ним рост цен к окончанию строительства оказывается более существенным».

В 2013-2014 гг. выйдет не так много новинок. «Дон-строй» выводит два комплекса: «Кленовый дом» на Пречистенской набережной, вл. 5-7, и Komsomolsky De Luxe на Комсомольском проспекте, вл. 1. ГК «Бин» построит вторую очередь «Садовых кварталов» (ул. Ефремова, 12; М. Трубецкая, 28). KR Properties заявила Bruce Boutique Apartments (Брюсов переулок, 2/14, стр. 9), Altimus Development — проект «Остоженка, 12».

Capital Group планирует в ближайшее время представить проект в центре Москвы на Большой Якиманке. Дом рассчитан на 26 квартир, шесть из которых — пентхаусы с террасами, рассказывает Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group. Ситуация на рынке, по прогнозам IntermarkSavills, «не располагает к ускоренному росту цен в связи с большим объемом предложения в новых проектах».

Элитные промзоны
В Хамовниках продается четыре элитных комплекса, все на месте промзон. ЖК «Литератор» возводится на территории бывшего экспериментального завода напитков «Хамовники», Knightsbridge Private Park — на месте Хлебзавода № 6, ЖК «Садовые кварталы» — на площадке завода «Каучук», ЖК Barrin House — на месте фабрики «Моснитки». ЖК «Фьюжн парк» тоже был построен на территории бывшего троллейбусного парка № 5. Промышленные резервы для жилья премиум-класса еще есть. «На территории Хамовников располагаются перспективные промплощадки, например «Союз», «Гелиймаш», — рассказывает Анастасия Могилатова. «Ни на цену, ни на спрос промышленное прошлое участков никак не влияет», — уверена Ирина Могилатова.

Наталья Немчанинова, директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба», более требовательна: «Из мест, где еще возможно появление элитного жилья, могу назвать лишь завод “Красный Октябрь”, бывший завод игристых вин “Корнет”, а ныне проект Wine House “Галс-девелопмента” и экспериментальный завод полимерных материалов на Бережковской набережной. Остальные бывшие промзоны непригодны для элиты».

На высоте
Отдельно риэлторы выделяют апартаменты в ММДЦ «Москва-сити». На небольшой площади сосредоточено шесть проектов с дорогими апартаментами. Из среднестатистических 42 сделок в месяц каждая десятая прошла именно здесь, знает Халин. «Ажиотажного спроса в “Сити” нет, — констатирует Ирина Могилатова. — Объем предложения весьма велик». Тем не менее несколько застройщиков уже повышали цены. Так, «Галс-девелопмент», девелопер «IQ-квартала» (104 апартамента), в сентябре поднял цену с 330 000 до 360 000 руб. за 1 кв. м. «Начиная с марта реализовано уже 20%. Мы приняли решение повысить стоимость метра», — объясняет Стригин.

Capital Group подняла ценник с начала года на 15% на апартаменты в комплексе «Око». «Спрос превысил наши ожидания, поэтому в ноябре мы планируем очередную корректировку стоимости», — рассказывает Ирина Рогачева. В компании прогнозируют, что по итогам года рост цены составит 20%. За год в высотке распродано около 40% всех апартаментов, утверждает Рогачева, «темпы реализации сопоставимы с объектами бизнес-класса — в месяц заключается 12-15 сделок». Цена жилья в «Око» — от $8000 за 1 кв. м.

Объем предложений в «Москва-сити», включая предложения на вторичном рынке, составляет около 600 апартаментов, подсчитала директор по продажам жилой недвижимости проекта «Меркурий сити» Вера Видякова. Стоимость объектов — от $9500 до $22 000 за 1 кв. м. По данным Knight Frank, средняя цена — примерно $13 600 за 1 кв. м.