Желание обезопасить свои сбережения приводит многих граждан к мысли об инвестициях в недвижимость. Ведь в отличие от акций, фьючерсов и прочих весьма виртуальных инструментов фондового рынка взамен денег получаются вроде бы абсолютно реальные метры, стены и участки

На деле погоня за «твердой» прибылью может плохо закончиться. Начинающий инвестор может внезапно стать обманутым дольщиком. Это, конечно, худший вариант. Но и в других случаях можно не получить прибыль на том уровне, который обеспечил бы, казалось, более рисковые инструменты инвестирования. Яркий тому пример — Новая Москва. Еще два года назад квартиры в Коммунарке росли на 30–50% в год. Теперь же риэлторы констатируют: ценовые колебания находятся в пределах статистической погрешности.

Метр на вырост
Интерес у граждан к недвижимости, как к объекту инвестиций, стал явно прослеживаться в середине нулевых. «Так, в 2006–2007 годах при покупке элитной квартиры на начальном этапе строительства и при ее последующей перепродаже на этапе полной готовности инвестор мог получить прибыль до 90%», — вспомнила Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome. Но если до кризиса доля инвестиционных сделок в премиальном сегменте составляла около 30%, то за первые семь месяцев 2013 года она не превысила 10%, добавила эксперт. Причина в слабом росте цен на «элитку».

Относительно невелика сейчас доля инвесторов и в сегменте бизнес-класса — около 5–10%, по данным «НДВ-Недвижимость». Однако в сегментах «эконом» и «комфорт» мы видим резкий скачок количества инвестсделок сразу в три раза, до 15–30% в зависимости от сегмента. Это значит, что почти наверняка на каждой лестничной площадке в панельной новостройке будет долго пустовать хотя бы одна квартира. В отдельных случаях излишний интерес инвесторов к новостройке становится даже слишком наглядным. Так произошло в случае с ЖК «Фьюжн парк», построенным компанией «Интеко» в 2008 году. «Объемы купленного инвесторами жилья здесь были очень велики, поэтому после завершения строительства новостройка долго стояла без жизни, — рассказал руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. — Только недавно в квартирах начался ремонт и подготовка к въезду хозяев».

В среднем частный инвестор входит в проект на 1,5–2 года. Часто одной квартирой он не ограничивается: объем среднего портфеля инвестиций такого профессионала около 1,5 млн долл., говорит Дмитрий Таганов. «Обычно, пока новостройка не введена в эксплуатацию, квартира перепродается один, гораздо реже два раза, — знает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. — Количество перепродаж зависит от того, является ли объект проблемным». Впрочем, инвестор может «выйти в кэш», например, через полгода и по иным причинам, например личного характера. Даже за такой короткий срок можно получить неплохую прибыль — на уровне 30% годовых. Например, именно настолько выросли за последний год цены в ЖК «Бутовские аллеи» компании «Шатер Девелопмент». Но инвестиционных сделок в ЖК было не больше 15% от общего объема, заверили в компании.

Конечно, это проект из разряда вон: не каждый застройщик может позволить себе застраивать трехэтажными домами более 30 га земли фактически в лесу и при этом в 10 минутах ходьбы до хоть и «легкого», но все же метро.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова выделяет четыре этапа, по окончании которых есть смысл продавать строящееся жилье: когда оно перевалило 50% готовности, были завершены отделочные работы, дом был введен в эксплуатацию, были получены права собственности. Но так часто квартиры могут перепродавать лишь портфельные и относительно профессиональные инвесторы. «Оперируя пулами квартир, они сначала также пулами по переуступке «сбрасывают» их один или два раза другим инвесторам, и только потом те перепродают их частным лицам и конечным пользователям», — пояснила г-жа Доброхотова.

Среди наиболее удачных примеров вложения денег Софья Лебедева привела два ЖК бизнес-класса. Первый из них — «Виноградный» в Измайлове: в 2010 году здесь можно было купить квартиру по цене 95 тыс. руб. за 1 кв. м, а сейчас продать за 220 тыс. руб. за «квадрат». В ЖК «Скай Форт» у станции метро «Нагатинская» за 24 месяца с 2010 года стоимость «квадрата» поднялась в среднем на 40 тыс. руб., до 130 тыс. за 1 кв. м.

Сейчас самыми инвестиционно привлекательными остаются подмосковные города, расположенные в 10–15 км от МКАД в быстро строящихся микрорайонах, уверен руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков. «В первую очередь необходимо найти город, в котором активно строятся жилье и инфраструктура, посмотреть, ожидается ли в ближайшее время строительство якорных объектов, торговых центров, развлекательных парков, как улучшится транспортная система — строительство развязок, реконструкция автомобильного полотна, и самое главное, когда будет проходить прокладка метро», — перечисляет эксперт. Наиболее показательна в этом плане ситуации в Реутове — первом областном городе, где появилось московское метро («Новокосино»). После открытия станции рост стоимости новостроек может достигнуть 30%.

В целом в Подмосковье выгоднее инвестировать в жилье, расположенное в 5–7 км от МКАД, считает генеральный директор ОАО «Главмосстрой-Недвижимость» Наталья Козлова. «Там особенно ликвидны, на наш взгляд, два типа квартир — это квартиры-студии и однушки до 40 кв. м, а также небольшие двушки — от 50 до 60 кв. м, — перечисляет она. — В Москве рентабельной будет, скорее всего, любая покупка, кроме больших квартир с площадью от 90 кв. м». Особенное внимание эксперт советует обратить на квартиры в недооцененных Мытищах, Химках и Железнодорожном.

Непредсказуемая доходность
Впрочем, иногда даже профессиональным инвесторам не всегда удается получить ожидаемый заработок. Например, опыт компании Pro Consulting Global Limited (PCGL) показал, что даже самые раскрученные проекты могут разочаровать портфельных инвесторов. Так случилось при покупке пула квартир в микрорайоне Царицыно-1, возводимом силами Московского комбината хлебопродуктов (МКХ) на своих бывших промплощадках на юге Москвы, рассказала директор направления «Недвижимость» PCGL Наталья Круглова. «Несколько лет назад мы сформировали портфель жилой недвижимости сразу в трех проектах в «старой» Москве: ЖК эконом-класса «Царицыно», ЖК бизнес-класса «Английский квартал» группы ПИК на ул. Мытной и ЖК комфорт-класса «Богородский» на ул. Подбельского — каждый объемом несколько миллионов долларов, — вспоминает она. — Мы их держали около двух лет и продали в конце прошлого — начале этого года».

Вопреки мнению многих игроков рынка, полагающих, что максимальный заработок возможен на спекуляциях квартирами эконом-класса, PCGL максимально удалось заработать на «Английском квартале» — около 35% годовых. На втором месте оказался «Богородский» — примерно 20% годовых. Хуже всего себя показал «Царицыно», но и здесь доходность была выше инфляции — около 15% годовых. Главная причина низкой доходности, по мнению г-жи Кругловой, кроется в стратегии МКХ — нуждаясь в получении как можно большего объема наличности, компания стремится продавать квартиры на стадии котлована в следующих очередях, тем самым поглощая спрос на уже построенные и введенные в эксплуатацию корпуса.

Противоположная ситуация сложилась в случае с проектом ГК «ПИК»: практически идеальное местоположение в трех минутах от Садового кольца, продуманная концепция и грамотная стратегия компании позволили без особых проблем получить хороший «апсайд». «Приятно, что когда покупатели сравнивали сопоставимые по цене «Английский квартал» и строящийся напротив Sky House, то чаще выбирали нас, — рассказала Наталья Круглова. — Насколько я знаю, теперь владельцы Sky House снизили цену продаж на 10–15% от первоначальной».

Альтернатива квартирам
Особого внимания заслуживает другая альтернатива покупке квартир — возродившийся недавно инструмент ПИФов недвижимости, утратившие актуальность после кризиса 2008 года. Здесь цена входа весьма невелика — от 50 тыс. руб. При этом наличие управляющей компании (конечно, в случае профессионализма ее команды) дает возможность максимально обезопаситься от большинства рисков, уверяет Мария Литинецкая. Правда, заоблачной прибыли ожидать не стоит — в среднем в два раза больше, чем по банковским вкладам. «Например, ЗПИФН «Сбербанк — Жилая недвижимость» под управлением «Сбербанк Управление активами» и в стратегическом партнерстве с «Метриум Групп» ориентируется на доходность на уровне 15% годовых», — говорит г-жа Литинецкая. При этом главный тормоз развития этого инструмента, по ее словам, это низкая осведомленность большинства граждан, которые считают более надежным покупку квартиры с последующей сдачей ее в аренду, заключила она.

Впрочем, непоколебимым аргументом для инвестора является репутация застройщика. «Как и раньше, для вложения инвесторы выбирают скорее не конкретный объект, а в первую очередь застройщика, — напоминает Дмитрий Таганов. — Важно, чтобы это был крупный игрок, имеющий хорошую репутацию, который будет соблюдать сроки строительства и выполнять обещания перед покупателями, тогда частник долго может не выходить за пределы одного ЖК, особенно если это касается масштабных проектов». В то же время никогда нельзя поступаться основным правилом для любого инвестора — как для небольшого частника, так и для крупной транснациональной корпорации: покупая актив, всегда думайте, как будете из него выходить и кому продавать.