Совсем недавно на российский рынок пришел новый формат недвижимости — апартаменты. Изначально он приобрел у нас все западные черты и позиционировался как своеобразный симбиоз гостиничного номера с соответствующим сервисом и обычной квартиры — так называемые квартиры для пиджаков. Однако сейчас апартаменты часто позиционируются как альтернатива квартире для семейного проживания

"Гардероб" расширился
"Изначально все эти комплексы в основном были сосредоточены на территории "Москва-Сити", и по большому счету других примеров в столице практически не было,— рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп".— Сам формат делового центра определял и целевую аудиторию апартаментов — в основном бизнесмены. По мере развития рынка стали появляться комплексы апартаментов, расположенные в окружении жилой застройки со всей необходимой инфраструктурой (например, Manhatten House). Основными покупателями выступили уже москвичи, у которых есть прописка, соответственно, они не нуждаются в дополнительной регистрации. Для них важны именно расположение и окружение проекта".

В принципе поменялась и сама концепция жилья в апартаментах: застройщики выводят на рынок проекты, которые по своим качественным характеристикам максимально приближены к жилым комплексам. Анастасия Могилатова, генеральный директор Welhome, к плюсам данного формата для девелоперов относит минимизацию расходов на реализацию проекта и достаточно широкий выбор пригодных под застройку участков. И хотя апартаменты не являются жилым фондом и к ним предъявляются менее жесткие требования по обеспечению социалкой, тем не менее девелоперы сами организовывают необходимую инфраструктуру.

"Апартаменты как тип недвижимости изначально не нацелены на ту или иную категорию покупателей,— говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group.— Все их отличие от квартир на сегодняшний день заключается в том, что в апартаментах процент инвесторов на входе больше. Это обусловлено в первую очередь недооцененностью данного формата недвижимости на 20-25% по сравнению с аналогичными квартирами". Нередко семьи вынуждены решать свои жилищные проблемы, отталкиваясь не от того, где им хотелось бы жить, а от того, где они могут себе позволить приобрести недвижимость. Обладая всеми опциями современного жилья, апартаменты дают им возможность за счет более низкой цены купить недвижимость не за пределами МКАД, а в удачно расположенном апартаментном проекте рядом со станцией метро.

"Апартаменты всего лишь де-юре нежилое помещение, де-факто — квадратные метры, спроектированные для проживания,— уточняет Алексей Белоусов.— Стоит развеять закрепившийся в сознании большинства покупателей миф о том, что в апартаментах отсутствует социальная инфраструктура. Ее наличие прежде всего не требование СНиПов, а коммерческая необходимость для девелопера, это одно из обязательных условий для успешной реализации проекта. Апартаменты строят не потому, что там не надо предусматривать школ, садов или магазинов. С точки зрения правильного девелопмента, прежде чем начинать проект, нужно задуматься, что, как и кому вы здесь будете реализовывать".

Сниженные требования
Как бы то ни было, многие предложения привлекли внимание и молодых пар, и семей с малолетними детьми. "Прежде всего нужно понимать, что семейные покупатели составляют значительную долю среди покупателей апартаментов — приблизительно 50%, однако крайне редко их мотивацией становится семейное проживание,— считает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.— В основном апартаменты приобретаются в качестве дополнительной квартиры для детей, пожилых родителей или для инвестиционных целей. В этом случае покупатели руководствуются тем, что зачастую гораздо выгоднее купить апартаменты ближе к центру, чем квартиру в отдаленном спальном районе. В этом случае берется в расчет тот факт, что подрастающим детям будет гораздо комфортнее добираться до института, пожилые родители же будут ближе к качественным медицинским учреждениям".

Если все же говорить о приобретении апартаментов для непосредственного проживания, то, по мнению эксперта, доля таких покупок составляет 10-15% от общего числа продаж. И это связано с целым рядом факторов. Во-первых, отсутствием возможности прописаться: статус нежилого фонда вынуждает семьи иметь другое жилье, где есть возможность регистрации. Кроме того, всегда есть опасения относительно будущих соседей и наличие риска того, что апартаменты по соседству будут использованы под офисы. Стоит отметить, что для комплексов с апартаментами, конечно, не существует требований, согласно которым первые этажи должны отводиться под нежилые помещения. Однако данный вопрос регулируется самим рынком, и застройщикам даже не нужны какие-то "внешние раздражители". Жилье на первых этажах будет пользоваться низким спросом. Поэтому девелоперы обычно продают их или сдают в аренду под размещение коммерческих организаций. Там открываются фитнес-центры, салоны красоты, магазины шаговой доступности, отделения банков и т. д.

О том, что планировка нежилых помещений по нормам намного проще, чем жилых, напоминает Ольга Тараканова, руководитель отдела московских продаж компании Knight Frank. Эргономика каждого конкретного проекта очень сильно зависит от архитектурной концепции здания, его глубины, расположения вертикальных коммуникаций, баланса количества окон на каждые 100 кв. м апартамента. Инсоляция чаще всего не является серьезной проблемой, поскольку застройщики, зная на начальном этапе, что они строят апартаменты и кому они их собираются продавать, стараются спланировать пространство таким образом, чтобы "жилые" помещения максимально соответствовали нормам по инсоляции, насколько это возможно. Нормы по машиноместам в новостройках с апартаментами должны соответствовать нормам для коммерческой недвижимости — 1 машиноместо на 60 кв. м.

"Да, для апартаментов, как для нежилых помещений, отсутствуют требования по инсоляции, наличию парковочных мест. Однако не обеспечив площадь в зависимости от ее статуса необходимым количеством машиномест, девелопер просто не реализует проект. К примеру, при проектировании МФК "Город столиц" по СНиПам мы проходили с трехэтажным паркингом. Однако тщательно все взвесив, мы вложили дополнительные средства, потратили еще год на подземные работы и сделали паркинг шестиэтажным. Благодаря такому решению у нас нет проблем с парковкой. А вот отсутствие требований по инсоляции позволяет девелоперу делать небольшую по площади нарезку ориентируемых на север односторонних помещений. Покупатель вправе сам решать, что ему важно — инсоляция или возможность иметь собственную жилую площадь. Отсутствие жестких требований делает формат апартаментов более гибким и универсальным",— утверждает Алексей Белоусов.

В одном флаконе?
"Основываясь на изначальном предназначении апартаментов, конечно, сложно представить их в качестве жилья для семьи,— говорит Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter.— Если рассматривать существующие форматы жилья с апартаментами, то отдельно стоящие ЖК наиболее перспективны для развития детской инфраструктуры и семейного проживания в ближайшем будущем. Крупные деловые центры также имеют возможность преобразовать апартаменты в семейный формат. Главное, учесть необходимые "детские" нюансы инфраструктуры на стадии проектирования объекта. К примеру, можно организовать на территории центра огороженный зеленый островок, где и расположатся детские площадки, сады, школы, секции и кружки. Однако понятие классического лофта с высокими потолками, большими окнами и свободным пространством, не ограниченным стенами, изначально противоречит концепции семейной жизни и потребностям ребенка. Поэтому об этом направлении стоит забыть".

"Апартаменты в целом не подходят для семейного проживания с детьми,— категоричен Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.— Прежде всего потому, что сами проекты таких комплексов не имеют необходимых семейных характеристик — расположение в спокойном тихом месте с благоприятной экологией и вблизи парковых и прогулочных зон, наличие придомовой территории с детской площадкой. Апартаментные комплексы строятся в Москве в основном в центральной части города, где в принципе некомфортно проживать с детьми: много шума, пыли, мало зелени.

Конечно, изначально потенциальных семейных покупателей, желающих жить в центре, привлекают более низкие цены на апартаменты. Однако при ближайшем рассмотрении клиентов отпугивают более высокие эксплуатационные платежи, что существенно будет бить по семейному бюджету при постоянном проживании с детьми. А также повышенная ставка налогов — 0,3 на апартаменты по сравнению с 0,1 на обычные квартиры. Другой существенный отпугивающий фактор — конфликт интересов. Дело в том, что при покупке апартаментов никто не может дать гарантию, что в соседнем помещении вместо квартиры для проживания не оборудуют по-тихому офис. На практике прецедент таких конфликтов уже есть в проекте "Неглинная Плаза", где кто-то купил апартаменты для личного проживания, а часть собственников переоборудовали свои помещения под офисы.

Если говорить об апартаментах в "Москва-Сити", то здесь ситуация еще более сложная. Дело в том, что это гигантский деловой центр, и поэтому апартаменты тут покупают либо те, чьи компании здесь расположены, либо те, кто хочет сдавать в аренду их тем, кто тут работает, и, наконец, третью группу составляют "тусовщики". "Квартиры для пиджака" — это место постоянных тусовок успешных мужчин, которым нужно место для сбора шумных компаний и интимных встреч. И мало кому понравится, если по соседству с вашей тихой семейной резиденцией обоснуется вот такой вот любитель "дольче вита", устраивающий у себя в апартаментах Содом и Гоморру.

Наконец, панорамное остекление в апартаментах и, соответственно, их специфический искусственный микроклимат. В силу специфики проектирования таких комплексов и панорамного остекления невозможно открыть окна, а значит, в апартаментах всегда будет работать кондиционер. Согласитесь, растить маленького ребенка под постоянным потоком кондиционированного воздуха просто невозможно!

Соответственно, при проектировании апартаментов девелоперам необходимо учитывать, что для семейного покупателя нужны метражи 150-250 м, планируемые на спальную, гостиную и детскую зоны. При этом в детской зоне необходимо предусмотреть возможность открытия окон. Возможно, следует отводить под такие семейные апартаменты отдельные этажи здания. А в самом комплексе должна присутствовать придомовая территория с детской площадкой".

"Семейные люди среди покупателей апартаментов скорее исключение, чем правило,— поддерживает Ирина Егорова, управляющий партнер компании SOHO Estate.— Многие молодые пары без детей стремятся жить и работать в комплексе "Москва-Сити". Неслучайно здесь уже появилось много элементов развлекательной и спортивной инфраструктуры. Однако спрос на апартаменты со стороны семей с детьми сдерживается бюрократическими сложностями, связанными с доступом владельцев апартаментов к образовательной, медицинской инфраструктуре из-за особого юридического статуса такого формата жилья (регистрация, прикрепление к школе, поликлинике, детсаду и пр.)".

Сами застройщики же, поминая специфику продукта и копируя друг у друга идеи, по существу, не делают ничего, чтобы продвигать апартаменты как семейные гнезда, убежден Дмитрий Халин. "Между тем эта ниша сейчас наименее конкурентна,— заявляет он.— В том же Лондоне административные и старые жилые дома после реконструкции превращаются в респектабельные проекты, где живут семьи. У нас уклон в другую сторону: нарезать поменьше, продать подешевле, при этом не обременять себя созданием дополнительной инфраструктуры, редко кто задумывается о комфортных для семейного проживания планировках".

"Рынок апартаментов для семейных людей только начинает складываться, но уже на данном этапе мы видим, что новый формат обладает большим потенциалом",— полагает Петр Кирилловский, руководитель управления маркетинга и рекламы группы компаний ГРАС. Наибольшим спросом, по мнению участников рынка, будут пользоваться проекты, которые изначально запроектированы с выполнением всех жилых норм и обладают собственной уникальной инфраструктурой.