Квадратный метр элитного коттеджа под Москвой можно приобрести по цене столичной хрущевки — от $4000, другое дело, что эти жилые помещения по площади несопоставимы. Потока страждущих покупателей не наблюдается. Наоборот, есть отток клиентов — либо обратно в Москву, либо за границу

Елена, гламурная столичная штучка, живущая в «Бенилюксе», летом прошлого года собрала подружек на «прощальную» вечеринку. Первый тост был:«Дорогие, теперь мы не увидимся два года — начинается реконструкция Новорижского шоссе». До начала строительных работ девушка тратила на поездки в город около 1,5 часа.

Дорога без конца
Риэлторы, торгующие загородными дорогими домами, называют проблему с транспортной доступностью — точнее, недоступностью — первым тормозом продаж. В последние несколько лет люди, намучившись в пробках, стали чаще и активнее избавляться от загородной недвижимости. От дорогих ближних дач — едва ли не в первую очередь, ведь основные пробки образуются у самой столицы.

«Мы наблюдаем, что загородные жители возвращаются в Москву, — говорит Павел Здрадовский, гендиректор Paul’s Yard Realty. — Живя под Киевом или Калининградом, до центра города в офис можно доехать за полчаса. В Московском регионе надо иметь в запасе 1,5 часа минимум». Впрочем, отмечает он, некоторые сняли офисы на МКАД. Бизнесмены же, работающие в центре Москвы, всерьез рассматривают варианты обратного переезда, благо на первичном рынке столицы появляются не только клубные дома, но и резиденции, и даже с собственными парками.

Впрочем, дома эти только строятся, так что у их будущих обитателей есть время подождать, пока подрастут дети, чтобы отдать их из рук гувернанток в столичный детсад. «Один из наших клиентов, проживающий с семьей в охраняемом коттеджном поселке на Рублевке, до недавнего времени не проявлял желания переезжать в центр Москвы, — рассказывает Тимур Сухарев, коммерческий директор компании “Реставрация Н”. — Московские пробки не слишком мешали ему, так как он может себе позволить приезжать на работу и к 11, и к 12 часам дня. Но сейчас его дети подрастают, и через пару лет, когда начнутся занятия в школе и различных студиях, члены семьи фактически не смогут видеться: дети будут на занятиях, а взрослые, социальная жизнь которых связана с Москвой, будут проводить по 4 часа в день в пробках».

Несвоевременная роскошь
По данным ОПИН, всего на начало 2013 г. в Подмосковье насчитывалось 1175 коттеджных и дачных поселков всех категорий на всех стадиях реализации, продажи велись более чем в 760 поселках. На долю элитных приходится до 15%; этот показатель продолжает снижаться с 2008 г.

В 2012 г. на рынок вышли считанные элитные объекты. По данным Екатерины Лобановой, руководителя аналитического центра ОПИН, из всех прошлогодних новинок (всего 140 новых поселков всех уровней и форматов, включая новые очереди существующих проектов) только два проекта можно отнести к элитной категории — «Азарово» и «Полянка делюкс». Основная масса проектов (72%) — экономкласса, и это соответствует спросу, такой же расклад аналитики прогнозируют и на 2013 г. Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting, считает, что предложение пополнили 198 загородных проектов, 152 из которых предлагают земельные участки с минимальным набором коммуникаций. Таких в 2012 г. выходило по 15-20 в месяц. «Рынок во многом вновь выбрал антикризисную стратегию, делая ставки на наиболее ликвидные форматы — участки без подряда (УБП) и таунхаусы», — считает Лобанова, предложения УБП появляются даже у девелоперов премиальной недвижимости.

На рынке элитной загородной недвижимости стагнация, констатируют в компании Welhome. Основная масса продаваемых коттеджей в 50-километровой зоне от МКАД, по подсчетам Welhome, имеет площадь 400-500 и более 700 кв. м (24 и 23% от общего объема предложения соответственно). Меньше всего на рынке (9%) домов площадью до 300 кв. м. Средняя цена предложения — $4740 за 1 кв. м. По данным IntermarkSavills, средний бюджет для элитного коттеджа — $4,8 млн. Элитные таунхаусы — их предлагают все чаще — в среднем стоят $2 млн. Девелоперы снижали цены, чтобы привлечь потенциальных покупателей и увеличить темпы продаж, отмечают аналитики Welhome. «Цены подросли на 5-8% только в самых качественных, интересных проектах, в остальных застройщики предлагали многочисленные скидки», — подтверждают аналитики «Метриум групп».

Четверть всех объектов премиум-класса расположено не далее 10 км от МКАД. Руководитель отдела продаж проекта «ParkVille Жуковка» Светлана Капранова считает, что, несмотря на трехлетнюю ценовую стагнацию, появилась определенная надежда на то, что рынок восстановится. «Проблема в ограниченном количестве свободных участков — их практически не осталось, особенно на “ближней Рублевке”. Поэтому интерес девелоперов будет неудовлетворен», — прогнозирует она. Интерес к инвестиционной земле — большим массивам — начал просыпаться, замечает Алексеева. Сделок пока единицы, но процесс активизируется. Однако большинство новых проектов выйдет в экономсегменте(УБП, в лучшем случае — таунхаусы).

Завышенные ожидания
Количество домов в продаже исчисляется тысячами. Но ликвидных, по подсчетам Павла Здрадовского, не более 3%. «Люди с бюджетом в $2,5-3 млн могут годами искать себе за городом дом и не могут найти что-то, что их устраивало бы», — говорит он. Покупатели, по словам риэлторов, в основном ищут хороший дом за $1 млн, максимум $2 млн, но за эти деньги им предлагают совсем не то качество, которое они ожидают. Рынок неоднороден: есть «докризисные» коттеджи по 1400 кв. м, есть морально устаревшие дома в стародачных местах.

Сейчас на Рублевском шоссе покупатель может выбирать из 1800 объектов, на Новорижском — из 1500, говорит Здрадовский. Увеличившийся за последние несколько лет объем элитного предложения Алена Бригаднова, гендиректор агентства Fitch, объясняет вынужденными продажами — и не только потому, что«надоели пробки и жалко времени на дорогу». «Дома продают, как правило, когда эмигрируют из страны, насовсем, — свидетельствует риэлтор. — Так что здесь можно говорить и о бегстве капиталов из страны».

Перепродаж на загородном рынке много, подтверждает Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости IntermarkSavills. Периодически появляются предложения от банков — на продажу выставляются объекты тех собственников, которые взяли для покупки ипотечный кредит и не смогли рассчитаться. Но несмотря на обилие предложений и стагнацию загородного рынка, многие хозяева дорогой недвижимости, особенно в стародачных, близких к Москве местах, полагают, что их дома по-прежнему стоят докризисных денег, удивляются риэлторы.

Однако такие объекты, как правило, уже морально устарели и не могут конкурировать с современными коттеджными поселками. Продать их за «докризисные» деньги или проблематично, или вовсе невозможно. Резниченко вспомнила, как пару лет назад ее компанию попросили оценить дом в престижном месте неподалеку от Москвы. Собственник не согласился с результатами оценки, полагая, что его объект стоит едва ли не на 50% дороже. Не так давно этот же человек снова обратился в агентство и попросил продать его дом по той цене, которая была ему озвучена два года назад. Но риэлторы ему отказали. «За два года рынок ушел вперед, и многое изменилось», — объясняет Резниченко.

Подобные случаи встречались в практике и других агентств. Более того, в последнее время риэлторы все чаще убеждают собственников, особенно тех, кому надо продать загородную недвижимость побыстрее, что коттедж уже не соответствует престижу места и поэтому при продаже стоит учитывать лишь стоимость земли. «Времена легких денег прошли, и большие загородные усадьбы, вложения в которые измеряются семью нулями, повисли тяжким бременем на собственниках, — говорит Бригаднова. — Еще пять лет назад агентства бились за такой эксклюзив. Теперь — нет». Более того, даже легендарные рублевские брокеры, знающие наизусть все кадастровые номера земельных участков в Барвихе, стали жаловаться на падение объемов и то, как тяжело дается каждая сделка.

Продавцов и их агентов на загородном рынке сейчас в разы больше, чем покупателей. Конкуренция достаточно высокая, говорит Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank. «В отличие от прошлых лет появление клиента с “высоким” бюджетом вызывает удивление и восхищение коллег», — признает он.

«Компаний десятки, брокеров, наверное, уже тысячи, — вторит коллеге Алсу Хамидуллина, руководитель департамента загородной недвижимости Contact Real Estate. — Зачастую один и тот же клиент может работать с несколькими компаниями. Это, кстати, усложняет поиск дома». База объектов у всех брокеров примерно одна, если вдруг какой-то коттедж окажется на эксклюзиве, продающий его риэлтор вряд ли откажется сотрудничать с коллегой, когда тот предложит ему половину комиссионных.
По данным IntermarkSavills, за 2012 г. в сегменте премиального загородного жилья прошло 120 сделок — на 20% больше, чем в 2011 г.; полсотни из них — приобретение коттеджей, остальные покупки — таунхаусы и УБП. В январе 2013 г. было три сделки.