Элитные квартиры в Москве приобретают в основном для собственного проживания — положительная ценовая динамика в этом сегменте рынка весьма условна. Наибольший среднегодовой прирост цен демонстрируют апартаменты

В двух шагах от Парижа
В 2013 году наша столица, согласно ежегодному рейтингу The Wealth Report компании Knight Frank, находится на 30‑й строчке (после Дубая; первые места — Нью-Йорк, Лондон, Париж, Токио, Гонконг), если учитывать экономическую, политическую и социальную обстановку в мегаполисах мира, и на 7 месте — по среднему уровню цен на рынке элитного жилья (около $20 тыс. за кв. м), уступая лишь Сингапуру ($25,2–27,8 тыс.), Парижу ($25,3–28 тыс.), Женеве ($29,3–32,4 тыс.), Лондону ($41,9–46,3 тыс.), Гонконгу ($49,2–54,4 тыс.) и Монако ($57,6–63,7 тыс.).
Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills, отмечает: «Возведение элитных новостроек в прошлом году в Москве шло размеренно и поступательно, в итоге денежный объем жилья премиум-класса снова, как и год назад, составил порядка $1,2 млрд реализованного платежеспособного спроса. Правда, в количественном выражении уровень спроса 2012 года отстает от прошлогоднего значения на 7% — речь идет о 420 сделках против 450 в 2011 году». Элитную квартиру в Москве состоятельному россиянину иметь по-прежнему престижно. Однако факт стабилизации денежного объема рынка элитного жилья и некоторого сокращения спроса в прошлом году говорит о том, что инвесторы этим сегментом интересуются мало.
Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS: «Основные покупатели приобретают элитные квартиры для собственного проживания, а не для сдачи в аренду или в ожидании прироста их капитальной стоимости. Наибольшей популярностью пользуются квартиры с отделкой, которые можно сразу использовать для жизни, причем предпочтение отдается вариантам в новостройках — там, где после проведения ремонта никто не жил».
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «На рынке жилой недвижимости класса «люкс» стоит отметить появление новой тенденции привлечения к работе над объектами архитекторов и дизайнеров мирового уровня. Например, такая практика применяется в проектах корпорации «Баркли» в 1‑м Зачатьевском переулке и в районе Театра Российской армии». Основные потребители элитного сектора недвижимости — люди финансово грамотные, из-за дороговизны ипотеки и отсутствия позитивной динамики цен к приобретению жилья в кредит они относятся весьма настороженно.
Анна Левитова: «Если до кризиса 2008 года в элитном сегменте количество сделок с ипотечным кредитом быстро росло, то сейчас подъем практически прекратился. Это и понятно: когда квартиры прибавляли в год от 15 до 20% стоимости, имело смысл взять кредит под 10–15% годовых. Сегодня, когда недвижимость дорожает медленно, а некоторые ее типы не дорожают вовсе, платить по 12% годовых за кредит не имеет смысла, гораздо разумнее квартиру снять. Кредит по-прежнему популярен в наиболее дешевом сегменте рынка, где продолжается рост цен, а покупатели склонны к принятию менее рациональных экономических решений. Более того, у человека с небольшими накоплениями практически нет альтернативных возможностей инвестирования, он вынужден выбирать между банковским вкладом и недвижимостью. Покупатели со значительным и средним бюджетом обычно хорошо осведомлены и могут выбирать между покупкой инвестиционной недвижимости за рубежом, в том числе с использованием очень дешевого ипотечного кредита, или другими инвестициями. Сегодня недвижимость в Москве не является ни высокодоходным, ни безопасным вложением, поэтому на рынке доминируют покупки, совершенные под влиянием эмоций». Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton: «Если до кризиса запросы до $1–1,5 млн почти не рассматривались как относящиеся к элитному сегменту, то сейчас квартиры с бюджетом $1–2 млн — одни из наиболее ходовых на рынке (25% от общего объема сделок в сегменте)».

Столичные мили
Качество предложений в элитном сегменте в последнее время изменилось. Если еще несколько лет назад активно застраивали район Остоженки и переулков, прилегающих к Пречистенской набережной, — так называемую «Золотую милю», то в последнее время основное строительство идет в более отдаленных от центра районах Хамовники и Плющиха, получивших у риелторов условное название «Серебряная миля».
Екатерина Тейн: «Основной объем сделок в прошлом году пришелся на Хамовники — 49% (в количественном выражении; 43% (в долларах). Еще в III квартале 2012 года объем предложения в Хамовниках составлял свыше 70% от общего количества квартир в элитных новостройках. Интересно, что до кризиса 2008 года на район Остоженки приходилось около 30% в количественном выражении, свыше 50% в денежном от всех сделок на элитном рынке Москвы, в 2012 году — только около 9% сделок в количественном выражении и около 20% — в денежном».
Дмитрий Халин: «Уже несколько лет подряд свой выбор большинство покупателей квартир в элитных новостройках останавливают на столичном районе Хамовники. Причин тому несколько: большинство крупных проектов активно возводят именно в этом районе, здесь предлагают один из самых широких диапазонов цен в новостройках, а сами цены — весьма демократичны. Действительно, если оценить средние бюджеты покупки в столичных центральных районах, то Хамовники окажутся одним из самых доступных районов для покупателей. В среднем стоимость приобретенной элитной квартиры в 2012 году составила всего $2 млн.

Конечно, среди покупателей есть и другая группа, довольно многочисленная, которая предпочитает традиционный престижный для проживания и вложения денег район Остоженки. Привлекательны прежде всего районы, где все дома уже сданы ГК». На элитном рынке сокращаются не только бюджеты покупок, но и размеры квартир. Дмитрий Халин: «В прошлом году более трети покупателей предпочли купить квартиру площадью 150–200 кв. м. При этом из года в год все меньше становится тех, кто предпочитает квартиры метражом свыше 250 кв. м. Несмотря на низкую частоту таких сделок их бюджет внушителен — покупатели были готовы заплатить за интересные апартаменты данного размера в среднем $9 млн. При этом разница почти в два раза в стоимости купленных квартир площадью 200–250 и свыше 250 кв. м говорит, в частности, о том, что решение о покупке было тщательно взвешено, его принятие заняло некоторое время. Важными моментами при выборе были престиж района и статус самого дома. Большая часть крупных сделок приходится на Патриаршие пруды и Остоженку, где первичные продажи были завершены в двух проектах».

Квартальная застройка
В течение 2012 года список предложений пополнился 12 новыми элитными проектами разной стадии готовности. Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome: «В прошлом году продолжилось развитие нового формата элитной городской недвижимости Москвы — так называемых жилых кварталов, к числу которых относятся «Садовые кварталы», «Итальянский квартал», Knightsbridge Private Park, а также «Литератор» и Barrin House, вышедшие на рынок в 2012 году и расположенные в Хамовниках. Отличительной особенностью данных объектов является их масштабность, которая до недавнего времени была несвойственна элитному сегменту городской недвижимости».

По итогам прошлого года на элитном рынке Москвы насчитывалось 37 новостроек разной степени готовности с общим количеством квартир (включая апартаменты — квартиры в составе многофункциональных комплексов, постоянная регистрация в них для жильцов невозможна, поскольку данная недвижимость оформлена как нежилая) более 3 тыс., общая площадь нового предложения 2012 года составила 120 тыс. кв. м, что, по наблюдению аналитиков компании IntermarkSavills, является рекордным за последние годы. В прошлом году в эксплуатацию было введено 300 тыс. элитных кв. м (30% из них составляли апартаменты в Московском международном деловом центре «Москва - Сити», данные «Метриум Групп»). В нынешнем году должно быть сдано чуть меньше — порядка 230 тыс. кв. м — элитного жилья, однако с учетом сокращения спроса рынок вряд ли ощутит дефицит предложения. Что касается качественной структуры предложения, то доля апартаментов даже вырастет. Мария Литинецкая: «Главной тенденцией 2012 года стало резкое увеличение объема предложения апартаментов: за счет выхода на рынок 20 новых проектов общее количество комплексов с апартаментами выросло более чем в два раза. Практически все новые объекты в этом сегменте относятся к классам «бизнес» и «люкс», поэтому тенденция характерна для всего рынка жилья высокого ценового диапазона. Появлению апартаментов в таком объеме способствовали запрет на жилую застройку в центре города, а также планы властей по освоению территорий промышленных зон, где большая часть недвижимости не имеет статуса жилой. Если в этом году на рынок выйдут заявленные проекты, то доля комплексов с апартаментами может составить четверть всего предложения рынка жилья в Москве».

Самое ценное
Одна из последних тенденций рынка элитного жилья — появление квартир-апартаментов с отделкой в многофункциональных комплексах. Дополнительным плюсом существования на рынке данного формата дорогой недвижимости является, по мнению аналитиков компании Blackwood, возможность для владельцев апартаментов пользоваться услугами гостиничного оператора. Так, в III квартале 2012 года на рынок вышел МФК «Новый Арбат, 32», где можно приобрести апартаменты как с отделкой (от $17 тыс. за кв. м), так и без нее (от $15 тыс.). На выбор предлагается три варианта отделки премиум-класса. Но здесь есть нюансы: в состав МФК входит гостиница (Marriott), услугами которой за отдельную плату смогут пользоваться собственники апартаментов. Комплекс уже построен, во II квартале этого года планируется сдача ГК.
Еще одним важным комплексом c отделкой, где возможно воспользоваться услугами гостиничного оператора (Delano), является строящийся на территории ММДЦ «Москва-Сити» МФК «Око» (свыше $7 тыс. за кв. м). Анна Левитова: «На фоне неопределенности с налогом на недвижимость, а также с ужесточением требований по регистрации по месту пребывания/проживания, с этим типом недвижимости могут возникнуть дополнительные сложности. Апартаменты продолжают продавать со скидкой 15–20% по сравнению с предложениями квартир в близлежащих домах». Средняя цена на первичном рынке элитного жилья на сегодня составляет $19 800 за кв. м — в сегменте квартир, $14 450 за кв. м — в секторе апартаментов. Существенное влияние на ценообразование на элитном рынке оказывает колебание курсов валют.

Татьяна Шарова: «Во II квартале прошлого года произошло снижение долларовых цен на объекты, стоимость которых была зафиксирована в рублях. В целом по рынку корректировка цен привела на тот период к снижению средней стоимости 1 кв. м элитных квартир на 3%, элитных апартаментов — на 10%».
Екатерина Тейн: «Цены на первичном рынке элитного жилья за 2012 год подросли на 1,1%. Причем этот показатель во многом обусловлен изменением тарифов в декабре — по итогам ноября их рост с начала года составил 5,5%. Снижение средних цен в декабре обусловлено как продажами, так и скидками, которые предоставляли клиентам некоторые девелоперы. Кроме того, в расчеты за IV квартал добавились три новых проекта со средними ценами $14–18 тыс. за кв. м, что также повлияло на формальное снижение среднего показателя. Это проекты «Галс-Девелопмент» Vine House на Садовнической набережной, «Снегири-Эко» на Минской улице и МФК с апартаментами «Новый Арбат, 32».

Наиболее выгодными, по наблюдению аналитиков компании Knight Frank, в прошлом году были вложения в элитные новостройки Хамовников и Патриарших прудов (+20 и +16% соответственно), максимальные ценовые потери (–20%) понес район Чистых прудов из-за «вымывания» из продажи квартир в готовых домах первичного рынка и пополнения предложения недвижимости на начальных стадиях строительства. Одна из наиболее дорогих новостроечных квартир в Москве, а значит и в России, предлагается в районе Патриарших прудов в ЖК «Гранатный, 6» по цене более $39 тыс. за кв. м, или $27 млн за все жилое пространство площадью 700 кв. м без отделки. Из более скромных площадей эксперты называют квартиру в 260 кв. м на Пречистенке, 13, «квадрат» которой оценивается в $35,8 тыс., а квартира целиком — более $9 млн. Недорогие предложения сейчас можно найти в ЖК «Шоколад» (Тетеринский пер., 18) — от $10,7 тыс. за кв. м. Аналитики компании Blackwood: «Средний бюджет предложения на первичном рынке элитных квартир в январе этого года составил $4,2 млн, элитных апартаментов — $2,5 млн. Минимальная стоимость дорогих квартир в новостройках находится на уровне $0,9 млн, минимальный бюджет в сегменте апартаментов составляет $0,7 млн (студийные апартаменты в стиле лофт)».

Снимите это немедленно
Согласно аналитическому отчету «Рынок аренды высокобюджетного жилья Москвы. Итоги 2012 года» компании IntermarkSavills, стабильно высокая активность со стороны арендаторов на протяжении всего прошлого года привела к увеличению объемов спроса на 14% по сравнению с показателями 2011 года. Большая часть арендаторов предпочитает снимать жилье в районах Тверская–Кремль (16%), Арбат– Кропоткинская (15%) и Ленинградский проспект (10%) — на них приходится 40% спроса. Такого рода география в целом соответствует ситуации 2011 года. Районы Арбат–Кропоткинская и Тверская традиционно востребованы у любителей центра, домов с историей. Ленинградский проспект по-прежнему интересен семьям с детьми школьного возраста, благодаря расположенным в этом районе иностранным школам.
При этом средние долларовые бюджеты богатых арендаторов остались на уровне прошлого года: $5440 за объект в месяц. Спрос на самые дорогие квартиры от $10 тыс. и выше составляет не более 10%.
Анна Левитова: «В целом количество арендаторов в самом дорогом сегменте сокращается, иностранцев становится все меньше. В крупных международных и российских компаниях иностранцев заменяют россияне, новые компании на российский рынок практически не выходят, инвестиции сокращаются».
Дмитрий Халин: «В элитном сегменте средняя доходность от аренды составляет 3–4%. В целом из года в год
она практически не меняется. Наибольший период окупаемости, как правило, — у очень дорогих премиальных квартир с ценой квадратного метра от $20 тыс. Ситуация усугубляется, если в такой квартире был проведен очень дорогой ремонт и роскошная меблировка. Доходность от сдачи подобных квартир в аренду составляет лишь 1,5–2% от рыночной стоимости. Таким образом, окупаться за счет аренды такие апартаменты будут лет 50».
Получается, что приобретение элитной квартиры малопривлекательно и с позиции дохода от сдачи ее внаем.
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE: «Наибольшую доходность (6–8% годовых) показывают небольшие современные квартиры, в первую очередь за счет практического отсутствия простоя и минимальных затрат на обслуживание и ремонт. На рынке аренды — дефицит предложения современных студий, одно-двухкомнатных квартир в центре с современной отделкой по адекватной цене. Проблемная позиция — квартиры с тремя спальнями в отдельных районах, такого жилья не хватает близ иностранных школ».

Чтоб налог на плечи не налег
Согласно аналитическому обзору московского рынка элитной жилой недвижимости за IV квартал 2012 года компании «Новое качество», в том случае, если макроэкономическая ситуация как в глобальной, так и российской экономике не будет ухудшаться дальше, оставаясь, тем не менее, в зоне повышенного риска, если уровень инфляции и безработицы в России в этом году не выйдет за пределы 5–6% и если федеральный бюджет будет закрыт с минимальным профицитом, можно ожидать умеренный рост цен на элитную недвижимость, в пределах 3–4% по итогам года.
Более оптимистичный прогноз у Елены Юргеневой, регионального директора департамента жилой недвижимости компании Knight Frank: «Вероятнее всего текущий уровень цен по итогам года увеличится не более чем на 10% преимущественно за счет повышения расценок в проектах по мере роста их степени готовности».
Анна Левитова: «Сейчас многие проекты находятся в стадии разморозки: некоторые сменили собственников или же старые собственники нашли возможности договориться с новой администрацией. Можно предположить, что в течение двух–трех лет количество предложений резко увеличится и провал, связанный с кризисом 2008 года и сменой городской администрации, когда пересматривались инвестиционные контракты на строительство в Москве, будет преодолен.
Как и все в стране, рынок недвижимости зависит от развития политической и экономической ситуации и того, как мировая экономика продолжит преодолевать долговой кризис. К сожалению, наши законодатели обсуждают целый ряд инициатив, которые в период нарастающей неопределенности будут только ухудшать ситуацию на рынке: содержание недвижимости будет становиться дороже, а распоряжаться имуществом по своему усмотрению становится все сложнее. Если все поправки, связанные с отменой или ограничением налоговых льгот, будут приняты, рынок недвижимости серьезно пострадает».