Стоимость аренды московских офисов является одной из самых высоких в мире и уступает только английской столице

Мы сегодня слишком сыты
Второй год подряд на московском рынке офисной недвижимости не наблюдается серьезных перемен, — отмечают в отчете по итогам 2012 года аналитики компании Cushman & Wakefield Research Publication. — Высокий спрос, разнообразное предложение, стабильные ставки аренды характеризуют данный сегмент коммерческой недвижимости. О постоянстве данного сектора говорит и Никола Обайдин, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank: «В докризисные годы рынок развивался несколько хаотично, спрос был высоким, поглощались практически любые площади. В кризисной ситуации 2008–2009 годов арендные ставки в Москве подверглись значительной коррекции (прежде всего в премиальном сегменте — классы А, B+), особенно в сравнении с более развитыми рынками Европы, где стоимость аренды соответствовала качеству объектов.
Уже более года спрос и предложение в целом сбалансированы. В 2012 году объем поглощения практически соответствовал показателям 2011 года. Некоторое увеличение ставок, а также перемещение арендаторов в бизнес-центрах одного класса вызваны качественными изменениями структуры предложения. Мы полагаем, что в дальнейшем рынок офисной недвижимости в Москве будет схож по динамике с западными».

Из класса В в класс А
Общий объем качественных офисных площадей к началу этого года в Москве составил 13,3 млн кв. м (данные Welhome). При этом наибольшую долю — 36% — заняли офисные объекты класса В+, а самый значительный рост наблюдался в сегменте А, доля этих площадей в общей структуре предложения за 2012 год увеличилась с 31 до 33%, в абсолютном выражении составив около 4 млн кв. м. За счет увеличения ввода площадей класса А доля В в общей структуре предложения сократилась с 33 до 31%.
Снизился и объем ввода офисных площадей. В прошлом году этот показатель достиг минимального уровня за прошедшее десятилетие — 567 тыс. кв. м. Но данный факт не свидетельствует о критической ситуации на рынке, поскольку имеющееся предложение с избытком удовлетворяет спрос.
«В IV квартале прошлого года не было традиционного для конца года увеличения объема сделок, — отмечают аналитики компании Cushman & Wakefield Research Publication, — это может быть указанием на возможное снижение активности арендаторов в текущем году. Как в классе А, так и в классе В в течение 2012 года наметились тенденции к росту свободных площадей. Вакансии есть почти в трети существующих качественных офисных зданий (в 510 из 1768).
Количество новостроек растет из года в год. В конце прошлого года в стадии строительства находилось 3,4 млн кв. м офисных помещений. Тем не менее нового строительного бума не ожидается. В течение ближайших трех лет ежегодно будет вводиться в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м. Ограниченный спрос на новые помещения (переезды с увеличением занимаемой площади) будет тормозить финансирование строительства новых офисных зданий». Сегодня доля вакантных помещений составляет, по подсчетам Валентина Стобецкого, регионального директора, главы группы по работе с офисными помещениями компании Jones Lang LaSalle, в классе А — 18,9%, в классе В+ — 12,5%. Офисы класса C не бывают новостройками (располагаются в основном в зданиях советских НИИ) и, вероятно, за счет своих экономичных характеристик по соотношению расценок и качества свободны только на 5–7% (данные компании Praedium).
Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S.A. Ricci: «Подводя итоги 2012 года, можно говорить о некотором снижении объемов потребления относительно показателя 2011 года, примерно на 15–20%, что в абсолютном выражении составило около 750–850 тыс. кв. м. Мы связываем это с тем, что на протяжении года крупный отложенный спрос, сформировавшийся за время кризиса, был практически полностью удовлетворен».

Децентрализация
Основной тенденцией офисного рынка в ближайшие годы станет смещение деловой активности из центра за пределы Третьего транспортного кольца (ТТК), — утверждают аналитики компании Praedium. — Уже сейчас более 70% объема нового строительства офисов классов А и B сосредоточено за ТТК, что вызвано крайне ограниченным числом площадок в центре, сложностью получения согласования, транспортными проблемами и высокой нагрузкой на сети. В свою очередь арендаторы оставляют в центре преимущественно фронт-офисы, а бэк-офисы выводят за ТТК и МКАД, где более низкие ставки аренды, лучшая ситуация с транспортом и парковкой. Валентин Стобецкий: «Только 18% офисных новостроек расположено в Центральном деловом районе (внутри ТТК)».

Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome: «Наибольшее количество площадей, введенных в 2012 году, приходится на зону от ТТК до МКАД, что свидетельствует о тенденции децентрализации».
За прошлый год количество объектов офисной недвижимости, расположенных внутри Садового кольца, сократилось, по данным RRG, на 25%, а ставка аренды здесь выросла на 11% до $826 за кв. м в год (на фоне среднерыночной динамики +6%). Средняя площадь экспонируемых помещений уменьшилась на 22%, оставляя все меньше возможностей для крупных арендаторов, которые вынуждены постепенно передислоцироваться за пределы центра города.
Денис Колокольников, председатель совета директоров ГК RRG: «Платежеспособный спрос начал активно смещаться за пределы Садового кольца, где в течение последних нескольких лет стабильно увеличивался объем качественных офисных площадей. В долгосрочной перспективе ограниченные возможности строительства и высокие ставки аренды в центре города, минимум вакантных площадей, а также стремление компаний к оптимизации бизнес-процессов приведут к еще большей концентрации спроса за пределами Садового кольца».
Алексей Богданов: «При этом наибольший рост объема поглощения наблюдается внутри Садового кольца — с 25 до 37% (рис. 4), что произошло во многом благодаря самой крупной арендной сделке в 2012 году: Евразийская экономическая комиссия арендовала около 24 тыс. кв. м офисных площадей в БЦ «Вивальди» (ул. Летниковская, 2, район Павелецкой промзоны)».

Поддержка отечественного производителя
Всего по итогам 2012 года в Москве было арендовано 2,01 млн кв. м качественных офисов. Аналитики компании Cushman & Wakefield Research Publication отмечают: «Небольшое замедление активности офисных арендаторов осенью помешало значительно превысить показатель прошлого года (в 2011 году было куплено и арендовано 1,93 млн кв. м). Тем не менее 2012 год стал рекордным по объемам заключенных офисных сделок».
Наиболее активными арендаторами и покупателями на рынке офисов в прошедшем году стали российские компании — преимущественно из секторов финансовых и банковских услуг, производственной сферы, а также строительства и освоения недр.
В 2012 году было заключено сразу несколько рекордных по объему арендуемых площадей сделок. Дмитрий Голев: «Дистрибьютор компьютерной техники компания «Мерлион» арендовала 17 тыс. кв. м в БЦ «Мякинино»; фармацевтическая компания Novartis — 16 тыс. кв. м в БЦ «Алкон»; Альфа-Банк — 23 тыс. кв. м в бизнес-парке Nagatino i-Land и т.д.». При этом и спрос на аренду крупных помещений стали предъявлять большей частью российские компании.
Аналогичная тенденция наблюдается в сегменте инвестиционных покупок: компания O1 Properties приобрела такие объекты, как бизнес-центры «Серебряный город» (Серебряническая наб., ок. 40 тыс. кв. м), «Лесная Плаза» (4‑й Лесной пер., 4, ок. 40 тыс. кв. м), Ducat III (ул. Гашека, 6, ок. 34 тыс. кв. м)».

Ставки на Лондон
Высокая активность арендаторов в 2012 году и рекордные объемы заключаемых сделок не оказали существенного влияния на ставки аренды, которые в течение года лишь незначительно изменились. В IV квартале прошлого года аренда выросла в классе А с $790 до $820 за кв. м в год. Однако в среднем за год ставки были ниже. Аналитики Сushman & Wakefield Research Publication подсчитали, что по классу А среднегодовая арендная выплата составила $790, то есть выросла на 6,8% по сравнению с 2011 годом, что обусловлено не столько повышением запрашиваемых ставок для конкретных зданий (обычно дорожают последние свободные, чаще всего относительно небольшие, блоки в здании), сколько уходом с рынка наименее дорогих предложений класса А. Например, если в начале года можно было найти предложения офисов данного класса в прайм-районах по базовой ставке аренды менее $800, то к концу года все эти объекты ушли с рынка (были арендованы). В настоящее время арендаторам предлагают офисные помещения по ставкам от $800 за кв. м в год и выше.
В IV квартале в классе B средняя ставка аренды также выросла с $450 до $490. Тем не менее среднегодовая цена осталась на уровне $460. Таким образом, средняя ставка аренды не изменилась с 2011 года, — отмечают эксперты.

Совпадая в расчетах относительно уровня расценок для класса B, аналитики компании S.A. Ricci определили, что средневзвешенная ставка для офисных площадей класса А в 2012 году не увеличилась, а уменьшилась на 4–5%, составив в среднем по Москве $692 за кв. м в год.
Эксперты компании Blackwood: «Наиболее высокие приросты ставок аренды демонстрировали современные объекты высокого качества, а также бизнес-центры в пределах Центрального делового района (от Кремля до границ с ТТК), где рост дефицита качественного предложения, ускоряемый политикой ограничения строительства новых объектов, оказывает существенное влияние на стоимость помещений. При этом дифференциация ставок аренды в каждом классе в зависимости от местоположения, качества и уровня заполняемости каждого объекта продолжает усиливаться».
Отдельно стоит сказать об арендных ставках офисов класса А — прайм-офисов с видом на Кремль. Валентин Стобецкий: «Московский офисный рынок со ставками в премиальном сегменте в $1150–1550 за кв. м в год остается самым дорогим в Европе после Лондона ($1650 за кв. м в год)».
Как отмечают аналитики Cushman & Wakefield Research Publication, уступки арендаторам во всех классах офисов минимальны. При заключении сделок запрашиваемая цена снижается относительно редко и достигаемое снижение находится на минимальном уровне (в среднем не более 5%).
Аналитики компании Blackwood: «Эксплуатационные расходы составляют на сегодня в среднем $50–290 за кв. м в год для помещений класса А, $60–150 — для класса В+, $50–120 — для класса В–». В сегменте купли-продажи качественных помещений ценовая ситуация следующая: для офисов класса А цена варьируется от $4,7 тыс. до $27 тыс. за кв. м, класса В+ — от $4,5 тыс. до $20 тыс. за кв. м, для помещений класса В– — от $2 тыс. до $15 тыс. за кв. м (данные компании Blackwood). За год здесь ничего не изменилось.

Новая Москва
Основная доля офисного предложения присоединенных к Москве областных территорий представлена административными зданиями советской постройки, а также офисами класса С. В ряде районов Новой Москвы есть небольшие современные бизнес-центры, однако основной интерес игроков рынка сконцентрирован на строящихся бизнес-парках: БП «Дудкино» — Киевское шоссе, 12 км от аэропорта Внуково (девелопер — «КомСтрин»), «К2‑бизнес-парк» — Калужское шоссе, 2 км от МКАД (Storm Properties), БП «Телеком Сити» — Киевское шоссе, 2 км от МКАД (PPF RealEstate).
Аналитики компании Blackwood: «Диапазон ставок аренды в качественных офисных помещениях класса А в Новой Москве варьируется от $300 до $450 за кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов), что, конечно, гораздо ниже аналогичных ставок в столице. Цена продажи офисных помещений может варьироваться от $2,5 тыс. до $4 тыс. в зависимости от местоположения и класса бизнес-центра». Аналитики компании Praedium: «В связи с отсутствием четкой концепции дальнейшего развития и отказом от переезда в Новую Москву органов власти логично предположить снижение здесь активности инвесторов и потенциальных покупателей (арендаторов)».

Год «Москва-Сити»
Несмотря на то что, согласно заявлениям девелоперов, в 2013 году ожидается ввод в эксплуатацию около 1,8 млн кв. м офисных площадей, по оценке экспертов, реально будет сдано не более 600–800 тыс. кв. м. Настрой арендаторов на решение насущных проблем (интерес к быстрым переездам, то есть зданиям, уже введенным в эксплуатацию) и краткосрочное планирование (низкое количество договоров предварительной аренды, чья доля в строящихся БЦ находится на уровне 5% от всех арендованных площадей) указывают на то, что при изменении общеэкономической ситуации арендаторы могут уйти с рынка и спрос способен быстро свернуться. Аналитики компании Praedium: «Уровень спроса, скорее всего, будет несколько ниже существующего. Объем вакантных площадей может увеличиться за счет ввода новых объектов».

«Большинство офисных объектов, заявленных к сдаче в 2013 году, относится к формату бизнес-центров, — рассказывает Дмитрий Голев. — Далее по объему площадей следуют многофункциональные комплексы (МФК). Оба названных формата преобладают в классе А. Форматы бизнес-парков и комплексов офисных особняков, являющихся реконструкцией исторических особняков либо производственных зданий под лофт-офисы, превалируют в классе В (рис. 7)».
Алексей Богданов: «Можно ожидать, что собственники строящихся офисов будут корректировать стоимость аренды с приближением момента ввода объекта в эксплуатацию, уступая арендаторам при переговорах. Размер снижения ставок будет зависеть от общеэкономической ситуации, объема конкуренции в районе, качества здания, привлекательности потенциального арендатора и других факторов. В целом мы не ожидаем увеличения ставок аренды на офисные площади». 2013 год усилит позиции МДЦ «Москва-Сити» на офисном рынке города, — уверены в компании Cushman & Wakefield Research Publication, — 8 из 10 самых крупных офисных зданий (с пригодной для аренды офисной площадью более 50 тыс. кв. м) находятся в «Москва-Сити» или в близлежащих ареалах. В этом году ожидается завершение строительства таких впечатляющих проектов, как МДЦ, Башня «Евразия» (92 тыс. кв. м) и «Меркурий» (87,6 тыс. кв. м).