Итоги прошедшего года – одного из самых нестабильных на рынке элитной загородной недвижимости в Подмосковье. Многие продавцы коттеджей, резиденций и квартир ожидали повторения событий осени 2008 года (снижение спроса, стагнации цен) и опасались, что предвыборный период усугубит ситуацию. Ожидания не оправдались – к настоящему моменту специалисты не зафиксировали никаких признаков кризиса

Борьба с переизбытком
События первого полугодия неоднозначно сказались на рынке дорогой загородной недвижимости. «Последствия парламентских выборов, массовые протестные выступления, ожидание президентских выборов и новые законодательные инициативы привели к тому, что большую часть сделок на рынке загородной недвижимости заключали скорее эмоционально, чем рационально», – объясняет руководитель отдела загородной недвижимости агентства Tweed Ирина Калинина. Во второй половине года ситуация стабилизировалась. То, что пессимистичные прогнозы не оправдались, стало понятно к началу лета. «Рынок спроса и предложения сбалансировался: покупатели и продавцы стали более сговорчивыми, поэтому заключали больше сделок, чем в первом полугодии», – добавляет она. По данным руководителя департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанны Лебедевой, в 2012 году цены на элитную загородную недвижимость Подмосковья выросли на 1%, а средняя стоимость 1 кв. метра составила $4 740. «Новые проекты в этот период практически не появлялись, к середине года существующее предложение на первичном рынке было почти полностью реализовано», – говорит руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов. По мнению управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, «год мог быть одним из самых трудных для рынка, но в итоге все вернулось на круги своя».

Впрочем, по мнению коммерческого директора компании Villagio Estate Павла Трейваса, рынок привилегированной загородной недвижимости оставался стабильным весь год, и даже мартовские выборы, сильно повлиявшие на ситуацию в сегменте городского вторичного жилья, практически не сказались на загородной элитке. «Спрос в течение года варьировался от 3 до 7%, в середине лета продажи немного уменьшились, а максимальное количество сделок заключили в январе. Стоимость предложения колебалась в пределах 47 млн рублей: в начале года объект стоил 43,6 млн рублей, в конце – 46,8 млн рублей», – говорит эксперт. Однако, основываясь на таком небольшом отклонении, сложно делать выводы: в первую очередь всегда разбирают дешевое и ликвидное жилье, почти не интересуясь более дорогими вариантами. «Год можно охарактеризовать так: все ожидали чуда, но его не случилось. Сделки на рынке проходили крайне вяло, покупатели ждали кризиса, продавцы шли на всевозможные уступки», – отмечает руководитель отдела продаж компании «Высота» Татьяна Румянцева.

Новые тенденции
По мнению многих экспертов, на рынке произошел пересмотр ценностей. «Переизбыток предложения, в частности, на Рублево-Успенском шоссе, на фоне низкого спроса привел к понижению цен на 20-30%, а порой и на 50% в случае острой необходимости продажи. Следуя за спросом на более дешевое жилье, многие застройщики в поселках произвели реконцепцию. Там, где должны были стоять элитные коттеджи, появились таунхаусы или дуплексы», – говорит заместитель исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Андрей Хазов. Гендиректор Soho Estate Елена Первакова отмечает ключевую тенденцию – повышение спроса на готовые дома: «Спрос сфокусирован на Новорижском, Рублево-Успенском, Минском направлениях. Люди не хотят тратить свое время и усилия на постройку или ремонт своего жилья. На Рублевке популярны дома в комплектации «под ключ» на расстоянии до 10-12 км от МКАД. Пользуются успехом дома и таунхаусы в концептуальных поселках, а также уникальные земельные участки без подряда на строительство в полностью или частично построенных коттеджных поселках».

На Рублевке и Новой Риге по-прежнему сконцентрирован основной объем недвижимости класса «премиум» и «де люкс». Большинство продаж приходится на Новорижское (более 40% сделок), Рублево-Успенское (15%), Калужское (11%) и Ярославское (10%) направления.
Сейчас наибольшим успехом пользуются резиденции до 500 кв. метров, растет интерес к небольшим домовладениям в 200-300 кв. метров. Лидером потребительского спроса остаются коттеджи, особенно в поселках на удалении от 11 до 20 км от МКАД по Новорижскому и Рублево-Успенскому направлению, – они «обогнали» участки без подряда и таунхаусы в 3,5 раза.
Другой тренд прошлого года – ротация спроса на престижных направлениях. «Появление платной объездной дороги вокруг Одинцова усилило спрос на дальнюю Рублевку», – говорит Ирина Калинина.
Реконструкция Новой Риги, которая завершится в 2015 году, обусловила спрос на концептуальные строящиеся проекты. Строительство новых поселков, транспортная доступность, общее развитие инфраструктуры делает это направление все более популярным среди покупателей.

Взгляд в будущее
По мнению экспертов консалтинговой компании Welhome, при отсутствии серьезных потрясений в мировой экономике умеренный рост цен на элитную загородную недвижимость возобновится и может увеличиться на 5% в 2013 году. По прогнозам Елены Перваковой, в этом году цены на интересные предложения увеличатся на 10%, но продолжится падение цен и спроса на неликвидные объекты. Павел Трейвас напоминает, что в этом году будут введены новые правила налогообложения, в том числе будет введен налог на роскошь. «Делать далеко идущие выводы сложно, так как пока неизвестны ни размеры процентной ставки, ни критерии роскоши», – предупреждает эксперт.
Впрочем, небольшое оживление рынка в январе, традиционно «мертвом» месяце, позволяет экспертам делать оптимистичные выводы, например, что весной спрос на элитную загородную недвижимость вырастет на 5-7%.