Рынок недвижимости Подмосковья сегодня развивается семимильными шагами, а спрос на новостройки высок как никогда. «Ложкой дегтя» остается лишь вопрос трудоустройства будущих квартировладельцев: многих отпугивает перспектива каждый день ездить на работу в столицу. Тем не менее острую проблему пытались решать и раньше, и сейчас она является одной из приоритетных у властей

Направления развития Эксперты компании «Метриум Групп» определили пятерку подмосковных направлений с лучшими возможностями для жизни и бизнеса. Данные рейтинга проранжированы исходя из трех критериев: общий объем строящихся коммерческих и офисных площадей по каждому из направлений за МКАД, наличие уже работающих офисов крупных российских и международных компаний, количество многоэтажных жилых комплексов на первичном рынке.
Итак, Сколковское шоссе — научно инновационное направление, где пока построен только один бизнес-центр —офис-парк «Можайский», но вместе с тем запланировано строительство самого большого числа новых офисных площадей — 500 тыс. кв.м. Сколково приобрело международную известность благодаря амбициозным планам российского правительства создать на территории этого района российскую «Кремниевую долину». По планам властей, в строящемся технопарке и бизнес-центрах будут размещаться офисы, а также специальные лаборатории и полигоны. Резидентами станут почти 1,6 тыс. компаний из сферы научных инноваций. Кроме того, в Сколково реализуется уникальный проект iworkle, предполагающий создание 100 тыс. дистанционных рабочих мест. Уже в 2013 году будет достроен бизнес-центр «Экоофис», соответствующий всем международным экологическим требованиям, с солнечными батареями на крыше. Арендаторами объекта станут группа компаний RUCOM и «Объединенная судостроительная корпорация».

Успешному развитию Сколково как современной деловой зоны способствует и местоположение: здесь находятся знаменитые Мещерские пруды, Баковский лесопарк, санатории, традиционные престижные стародачные места. Шоссе ведет ко всем центральным магистралям, включая Кутузовский проспект. Также его отличает доступность к деловому центру Москвы, которую обеспечили две новые двухуровневые развязки. Вблизи шоссе расположены и различные инфраструктурные объекты: московская школа управления «Сколково», детский сад и начальная школа Atlantic International School, строящийся инновационный центр «Сколково», детский сад «Малышок», школа-пансион «Росинка», «Загородный клуб Dr.LODER», «Планета Фитнес Сколково», «Фонд развития Международного университета» и частная школа «Сократ», гипермаркет «Ашан Марфино». Кроме того, к услугам жителей жилых комплексов Сколковского шоссе вся инфраструктура города Одинцово и Москвы в районе Минского шоссе. Жилые комплексы района — «Сколково Парк», «Грюнвальд», «Резиденции Сколково», «Форт Премиум Сколково», «Форт Сколково», «Славянка». Ленинградское шоссе — один из ярких примеров уже созданного удачного бизнес-кластера в 10-километровой зоне Подмосковья. На сегодня такой плотной офисной застройки, пожалуй, нет ни по одному направлению: там уже расположено около 12 офисно-деловых центров.
Крупнейшие из них — «Химки бизнес-парк», «Кантри Парк», «Гринвуд». В настоящее время ведется строительство грандиозного офисно-делового центра «Химки-Сити» и собственного офисного здания международной корпорации Robert Bosch. Здесь увеличивается количество бизнес-центров, логистических парков, чаще размещают свои штаб-квартиры крупные международные компании, ориентированные на близость с международным аэропортом «Шереметьево». Якорными арендаторами площадей на Ленинградке выступают преимущественно компании из автобизнеса. Так, в числе резидентов в «Химки бизнес-парке» — Ford Motor Company, а также российское представительство Renault. В «Кантри Парке» расположены офисы BMW, Mercedes Benz, Volvo и Jaguar.

Кроме того, в Химках работают международные компании DHL, одно из подразделений «Икеа» («Икеа Проперти»), Nokian Tyres, Yokohama и др. Всего запланировано возведение 475 тыс. кв.м новых офисов. Среди крупных примеров нового строительства — «Икеа Бизнес Парк» в Химках (36 тыс. кв.м), МФК «Искра», о котором заявляла компания Coalco (140 тыс. кв.м), и др. Возможно, не все проекты будут реализованы, так как по ряду их планы девелоперов все еще не определены. Жилые комплексы района — «Лесной уголок», «Загородный квартал», «Васко да Гама», «Wellton Park Новая Сходня» и др.
Калужское шоссе, ведущее на юго-запад от Москвы, — одно из самых перспективных как для строительства коммерческой недвижимости, так и для жилья. По этому направлению расположены многие посреднические компании, работающие с «Газпромом»; не случайно юго-западный район столицы даже называют «треугольником «Газпрома». Всего запланировано 300 тыс. кв.м новых офисов. Самый крупный из строящихся бизнес-центров — первый международный бизнес-парк класса А в Подмосковье «К2 Бизнес-парк» в 2 км от МКАД общей арендуемой площадью 66,3 тыс. кв.м. Срок ввода в эксплуатацию — 2013 год.

Понятно, что на развитие данного направления в будущем может оказать влияние решение перевести на новые столичные территории ряд органов государственной власти, где работают не только чиновники, но и сотни специалистов разных уровней. Априори вокруг чиновничьего кластера сформируется деловая среда, которая не будет уступать развивающемуся деловому пространству на Сколковском шоссе. Жилые комплексы района — «Новые Ватутинки», «Марьино Град», «Эдальго», «Коммунарка» и др. Привлекательность Киевского шоссе существенно возросла после включения ряда населенных пунктов по этому направлению в состав столицы с июля 2012 года. Кроме того, после реконструкции по пропускной способности оно не уступает Новой Риге. Низкая плотность застройки и очень активно развивающаяся инфраструктура, а также благоприятная экология здешних мест делают трассу крайне комфортной как для загородной жизни, так и для развития офисного кластера. Вдоль него запланировано строительство сразу нескольких масштабных деловых проектов общей площадью около 180 тыс. кв.м. К тому же пока земля здесь стоит относительно дешево. Жилые комплексы района — «Первый Московский», «Град Московский», «Марьино Град», «Солнцево-парк» и др.
По Новорижскому шоссе расположен целый ряд крупнейших бизнес-парков: «Крылатские холмы», Riga Land, «Кубик», «Гринвуд», «Крокус Сити», а также 12-этажный комплекс, где основным арендатором стал Банк проектного финансирования. Среди резидентов «Крылатских холмов» — международные IT- бренды Intel, Cisco Systems, Мicrosoft, 3М и др. Запланировано 130 тыс. кв.м новых офисов. Один из самых громких заявленных в данном направлении проектов — «Крокус Сити Манхэттен», который будет состоять из нескольких офисных небоскребов. Также по Новой Риге в пешей доступности от станции метро «Мякининская» строится деловой центр площадью 65 тыс. кв.м.

Новорижское шоссе перспективно в том числе в силу наличия максимального количества поселков, широкой скоростной трассы и хорошего сообщения с центром Москвы. Вместе с тем нельзя не признать, что направление переполнено строящимися и заявленными коттеджными поселками на разном удалении от МКАД. Когда все они будут заселены, их транспортная доступность окажется под большим вопросом. Жилые комплексы — «Новорижский», «Павлово-2», «Рублевское Предместье», «Новое Нахабино» и др. Альтернативные варианты «По прогнозам правительства Московской области, уже в ближайшие три–пять лет в Подмосковье появится около 1,5 млн новых рабочих мест, —говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». — Тенденция последнего времени такова, что за МКАД переезжают офисы многих компаний: это связано с тем, что ставки аренды в бизнес-центрах на территории столицы давно обогнали лондонские, а транспортная ситуация по-прежнему оставляет желать лучшего. Аналогичный тренд наблюдается и на рынке жилой недвижимости. По цене «однушки» в панельном доме экономкласса на окраине Москвы или в Подмосковье можно купить двухкомнатную квартиру в доме комфорт-класса, поэтому все больше людей делают выбор в пользу последнего. Многие жилые комплексы за МКАД строятся сегодня по принципу «город в городе», с множеством собственных инфраструктурных объектов. Как только рядом с такими мини-полисами появятся еще и развитые деловые районы, необходимость ездить в Москву на работу, по делам и за развлечениями полностью отпадет. Таким образом, уже в ближайшей перспективе покупатели квартир за МКАД получает практически все преимущества столичной жизни».

«В настоящее время сегмент офисной недвижимости в Подмосковье развит достаточно слабо, — комментирует Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome. — Качественные офисные объекты представлены в основном в Химках, Красногорске и частично в Одинцово. Тем не менее, офисная недвижимость в Химках относится к московскому рынку. Это такие объекты, как бизнес-парк «Химки» на Ленинградском шоссе, бизнес-парк «Кантри Парк» на пересечении МКАД и Ленинградского шоссе, а также бизнес-парк SkyPoint вблизи аэропорта «Шереметьево». В Красногорске вводится в эксплуатацию БЦ «Красногорск Плаза»… Офисные объекты за МКАД располагаются либо на крупных магистралях, либо вблизи стратегически важных объектов (аэропорт, правительственный квартал Московской области и др.). В жилых массивах торговая и офисная недвижимость занимает традиционно лишь первые этажи жилых зданий. На сегодня практики строительства качественных бизнес-центров классов А и В+ там нет. По мере того как в «Новой Москве» будет развиваться транспортная инфраструктура, будут постепенно появляться офисные объекты и комплексы.

Строительство их целесообразно только при хорошей транспортной доступности и сообщении как с центром города, так и с другими районами». «Размещение офисов и иных нежилых помещений на первых этажах современных жилых комплексов — это обычная практика в девелопменте. Такие помещения занимают управляющая организация, сервисные службы, иногда муниципальные органы, — добавляет Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра компании ОПИН. — Что касается концептуально иного подхода, предполагающего создание офисных кластеров в рамках жилых девелоперских проектов, то для подмосковного рынка недвижимости это пока новинка. В качестве примера можно привести идею ЖК «Wellton Park Новая Сходня», где по замыслу застройщика наряду с жилыми домами построят офисные здания. Еще один пример — пригород «Западная долина».
Здесь застройщик также планирует создать офисный кластер, где помещения рассчитаны как на офис девелопера, так на внешний спрос. Справедливо оценивая такой подход как новаторский и сопряженный с риском, девелоперы, тем не менее, готовы предложить рынку новый формат жизни и работы. Концепция застройки территории «Новой Москвы» среди прочих подходов предполагает и реализацию идеи «работа рядом с домом». Будущее идеи зависит от того, насколько интересно и правильно удастся реализовать пилотные проекты данного формата. Так или иначе, задавать тон в подобных вещах должны крупные и авторитетные девелоперы, которые могут себе позволить стать трендмейкерами».
Категоричен в описании ситуации Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate: «Пока не ясны динамика заселения «Новой Москвы» и то, как будет возрастать плотность населения (сейчас Росстат показывает, что в Новомосковском округе она составляет 315 чел./кв.м, а в Новотроицком — 81 чел./кв.м), а также отсутствует генплан застройки, все экспертные мнения — это гадания на кофейной гуще.

Надо полагать, столичное правительство будет все-таки ориентироваться на научные разработки специалистов, а не на публикации, хотя от нынешнего руководства города всего можно ожидать. Если плотность населения на новых территориях будет сравнима со «старой Москвой» (4626 чел./кв.м), то потребуется один формат коммерческой недвижимости. Если плотность будет ниже и применят кластерное расселение, то и формат будет иным. При застройке необходимо учитывать тот фактор, что все объекты инфраструктуры как социального (школы, поликлиники, детские сады, центры социального обслуживания, детские досуговые центры и центры развития, стадионы, спортплощадки, банки, магазины и так далее), так и делового назначения должны быть в шаговой доступности. А для предотвращения пробок рабочие места, офисные центры, моллы и развлекательные центры должны располагаться в не более чем 30-минутной доступности на любом виде транспорта.

Соответственно, если «Новая Москва» будет застроена малоэтажными домами и таунхаусами, этот принцип невыполним. Потому что если обычный московский дом положить горизонтально, то есть расселить всех его жильцов в малоэтажные корпуса, то такой дом-район займет восемь гектаров. Положить несколько таких домов — и шаговая доступность объектов инфраструктуры и коммерческой недвижимости возрастет до 30 минут. А чтобы сохранить именно шаговую доступность, потребуется строить таких объектов втрое больше. Это невыгодно ни городу, ни частному бизнесу, потому что заполняемость объектов в такой ситуации будет крайне низкая.
Более приемлемым было бы решение о создании кластерной системы по принципу классности жилья: малоэтажный фонд отнести к бизнес-классу, и его содержание не должно падать на городской бюджет. А для основного населения возвести районы высотных домов, по плотности населения, инфраструктуре и коммунальным расходам сопоставимые с новыми кварталами за пределами МКАД (Косино-Ухтомский, Жулебино, Реутов и так далее). Насыщение объектами инфраструктуры и рекреации на границе кластеров позволит им комфортно существовать и обеспечит окупаемость объектам торговли, досуга и прочим предприятиям обслуживающей сферы.
Есть ли удачные примеры? Да, как ни парадоксально звучит, среди удачных примеров я назвал бы городской округ Химки. С площадью 11 тыс. кв.км и населением более 200 тыс. человек он вполне способен сам себя обеспечить как рабочими местами, так и инфраструктурой. На территории — шесть промышленных комбинатов, 16 крупнейших ТЦ и торговых сетей, более 20 автобусных маршрутов, развитая инфраструктура и жилой фонд. Другое дело — людям все равно не запретишь искать и находить лучшую работу в Москве…»