Недвижимость за рубежом можно рассматривать, как место для постоянного проживания и отдыха, а также как выгодное вложение средств. Насколько привлекательны инвестиции в элитную зарубежную недвижимость в условиях непростой экономической ситуации в мире? Какие страны привлекают российских инвесторов? Об этом мы попросили рассказать Анастасию Могилатову, генерального директора консалтинговой компании Welhome

– Анастасия, повысился ли интерес российских инвесторов к зарубежной недвижимости?
– На протяжении последних лет рост интереса наблюдается постоянно и, безусловно, имеет устойчивую динамику. Определенная специфика имеется в географии приобретения недвижимости. Если говорить о рынке в целом, то можно назвать довольно много популярных стран, но наша компания занимается элитной недвижимостью, поэтому поговорим о ней.

У покупателей с высоким уровнем дохода несколько стран традиционно пользуются популярностью – как правило, исходя из личных предпочтений. Прежде всего, речь идет о Франции и Италии. Недвижимость в этих странах приобретается даже не ради выгодных инвестиций, а потому что там приятно находиться. Покупатели могут жить там постоянно или временно: подобное жилье практически всегда приобретается как второй или третий дом. На особом положении находится Англия, которую выбирают и для жизни, и для инвестиций, и для обучения детей, и по многим ряду других причин. В нашем рейтинге Великобритания стоит на первом месте.

– То есть в Англию принято инвестировать, а во Франции и Италии – просто приятно жить?
– В настоящее время Франция и Италия являются не слишком привлекательными с точки зрения инвестиций странами. В Италии ухудшилась экономическая ситуация, во Франции собственников недвижимости буквально «душат» налогами. И все равно россияне продолжают покупать там жилье: это вопрос престижа. Конечно, в данных странах представлена качественная недвижимость, и это некий «предмет роскоши», который никогда не будет падать в цене. Определенную инвестиционную составляющую она также имеет, но называть ее выгодной покупкой с точки зрения дальнейшей перепродажи на сегодняшний день не приходится. Средства сохранить таким образом можно, но заработать за короткое время — нет, для подобной цели есть более перспективные страны.

Если рассматривать перспективные направления именно для вложений средств, то это, конечно, Великобритания. В частности, недвижимость в Лондоне востребована не только у российских покупателей, в настоящее время это рынок номер один в мире с инвестиционной точки зрения. Даже в Азии, к примеру, банки кредитуют граждан для приобретения жилой недвижимости в Лондоне на очень выгодных условиях, предоставляя беспроцентный ипотечный кредит.

– Какие виды инвестирования в Великобритании наиболее популярны?
– Сейчас для того чтобы войти в проект на начальной стадии строительства, необходимо внести резервационный депозит, который составляет от 2000 до 20 000 фунтов в зависимости от проекта. Покупателю достаточно оплатить 10% от общей стоимости приобретаемого жилья при подписании контракта (21 день после внесения депозита), через шесть месяцев еще 10%, через год – 10%, а оставшиеся 70% – уже при сдаче проекта. После подписания контракта и внесения первых 10% от стоимости жилья покупатель имеет право перепродажи недвижимости даже до завершения строительства с учетом его финансового интереса.

За счет большого потока инвестиций из Азии и Европы интерес к лондонской премиальной недвижимости сильно вырос за последние годы, многие проекты с нулевой стадией готовности на 70–80% уже реализованы. Российские покупатели приобретают недвижимость по такой же схеме, потому что это достаточно быстрая и выгодная инвестиция.

– Влияет ли на стоимость объекта и его инвестиционную привлекательность архитектурная составляющая?
– Конечно, причем это касается не только зарубежной недвижимости. Подобная тенденция в последние годы заметна и на московском рынке. Архитектурная составляющая уверенно вышла на второе место после месторасположения. Если несколько лет назад требовалось лишь качественно построить дом, со всей современной инженерией, то сейчас концепция и имя архитектора играют немаловажную роль при выборе жилья.

– А как власти других стран относятся к приобретению исторической недвижимости?
– Довольно строгие правила в отношении исторических объектов действуют в Италии и Франции. В этих странах осуществляется постоянный контроль властей за тем, что покупатели делают впоследствии с приобретенной недвижимостью, их постоянно посещают проверяющие органы. Например, в доме XIX века могут запретить убирать фрески с потолка, плитку на камине и так далее. В Великобритании, если здание не представляет исторической ценности, все проще: изменить фасад здания, конечно, не получится, но вот с внутренней отделкой можно работать свободнее.

– С точки зрения инвестирования историческое здание более интересно?
– Однозначно так утверждать нельзя, каждый объект индивидуален. Конечно, история всегда в цене, но пример лондонского проекта One Hyde Park убедительно доказывает, что суперсовременная архитектура не менее востребована. Стоимость квадратного метра в жилом комплексе составляет порядка 65-75 тысяч фунтов, однако апартаменты в нем уже практически раскуплены. Проект выполнен с применением большого количества стекла (что невозможно в старом классическом особняке), и открывающиеся из окон апартаментов виды на Гайд-парк очень ценят покупатели. То есть каждый случай стоит рассматривать в комплексе преимуществ.

– Часто ли приобретают недвижимость в целях реконструкции и с изменением назначения?
– Данное направление действительно развито, у нас есть запросы и на гостиничный бизнес — но речь идет о камерных гостиницах в особняках. С замками, реконструированными под гостиницу, мы не сталкивались, вероятно, это скорее хобби, нежели бизнес. Подобная недвижимость вряд ли окупалась бы, но в качестве альтернативы можно сдавать замок в аренду целиком, например, для проведения торжественных мероприятий, если хозяин не живет в нем постоянно.
Российские инвесторы привыкли к высокой доходности, поэтому они, как правило, не приобретают зарубежную недвижимость исключительно ради дальнейшей аренды. Обычно россияне сдают свою зарубежную недвижимость в аренду лишь в двух случаях: если живут в другой стране только часть года или же рассчитывают через несколько лет перепродать недвижимость. В этом случае доход от аренды носит «факультативный» характер.

– Какая недвижимость приобретается с целью инвестирования?
– Как показывает практика, сейчас востребована не только жилая, но и коммерческая недвижимость. К примеру, в Лондоне инвестируют в гостиницы, офисную недвижимость и ритейл. Именно здесь для покупателей коммерческой недвижимости предоставляются определенные льготы, что также привлекает достаточное число инвесторов.

Еще одним популярным направлением для инвестиций является США, в частности Нью-Йорк и Майами. Так, арендная ставка на Манхеттене в целом выше, чем в Москве, почти на уровне цен Лондона. Но стоимость самой недвижимости в Америке дешевле практически в два раза, чем в британской столице.

Недавно одним из наших соотечественником был приобретен 13-этажный жилой комплекс на Манхеттене. Здание, расположенное в окрестностях Нижнего Ист Сайда, что территориально соответствует московскому району около метро «Войковская», имеет 48 апартаментов. Арендная ставка без учета коммунальных платежей за однокомнатную квартиру составляет $3200 в месяц, за двухкомнатную – $4500. Для сравнения ставки в Верхнем Ист и Вест Сайде Манхеттена вдвое выше, а вокруг Центрального парка – даже втрое. Годовая занятость квартир арендаторами составляет 95%. Поэтому уровень среднегодового дохода на вложенный капитал в нью-йоркскую недвижимость стал привлекателен и для наших российских инвесторов.

В Майами у нас появился уникальный проект коммерческой недвижимости, реализующийся по американской программе ЕB5, которая позволяет инвестору при вложении $500 000 получить грин-карту на себя и всех членов своей семьи, а по истечении пяти лет – возможность стать гражданами США.

В настоящее время мы наблюдаем высокий интерес со стороны отечественных покупателей к зарубежной недвижимости. И главное – россияне стали не только покупать жилье за рубежом для собственного проживания, но и научились зарабатывать на ней.