Монако – крохотное государство на Лазурном берегу - заслуженно ассоциируется с оазисом роскоши, престижа и благополучия. На территории около двух квадратных километров располагается все, что необходимо самому требовательному жителю планеты, чтобы ощущать себя безмерно счастливым. Здесь настолько хорошо, что многие звезды предпочитают вкушать праздник жизни именно в Монако, например, композитор Игорь Крутой с размахом отмечает день рождения дочери в этих краях

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил с помощью экспертов разобраться, чем же княжество привлекает самых богатых людей мира.
Во-первых, уникальная природа - сочетание горных пейзажей и морского побережья, теплое море ярко-голубого цвета, мягкий климат, экзотическая растительность, - никого не оставляет равнодушным.

Во-вторых, Монако славится достопримечательностями, и это только на первый взгляд может показаться, что два квадратных километра можно осмотреть за полдня. Для того, чтобы только увидеть самое интересное не хватит и недели. Княжеский Дворец на вершине скалы - официальная резиденция правящей семьи Гримальди - был построен на месте крепости, воздвигнутой в 1215 году. К слову, любой турист может попасть во дворец, побывать во всех залах, включая комнаты официальных приемов, когда в них нет протокольных мероприятий.

Крепость начала XVIII века, Форт Антуан - построенная Князем Антуаном I превратилась в открытый театр. Часовня Шапель-де-ля-Мизерикорд XVII века известна тем, что в ней хранится статуя Христа работы скульптора Наполеона I - Франциска-Жозефа Босио. В Музее Наполеона собраны личные вещи великого императора, а в Музее Старого Монако - материалы об истории государства, а также живопись, керамика, костюмы разных эпох. Редкий гость государства не посещает Океанографический музей с аквариумом. Музей основан в 1910 году князем Альбертом I, а сейчас он превратился в научный и культурный центр, где живут обитатели девяти десятков морей.
Казино-де-Монте-Карло - первый игорный дом в Европе - представляет собой целую галерею роскошных залов. Около казино всегда много машин люксовых марок, поэтому создается впечатление, что здесь собрались миллионеры. Но удача непостоянна. Автор статьи, путешествуя в июле по Лазурному берегу была очевидцем того, как понурая пара дорого одетых немолодых посетителей казино вышла из заведения и пешком направилась на автобусную остановку. О том, что вынудило, далеко с виду небедных людей воспользоваться таким видом транспорта, можно только догадываться.

Хотя попасть в казино, для того, чтобы просто посмотреть его интерьер внутри может любой желающий, располагающий банкнотой 10 евро – такова цена входного билета в казино. По нему в дневное время можно войти в любые залы кроме VIP, но которые можно посмотреть на расстоянии. Из личных впечатлений: честно, не очень приятно наблюдать, как в течение 5-10 минут игры люди проигрывают десятки тысяч евро. Причем, считается, что днем ставки «копеечные», тогда как настоящая игра начинается только ночью, когда Монте-Карло и все Монако переливается разноцветными огнями, словно обещая всем красивую жизнь и вечное счастье.

Монако – второй дом

Насчет счастья – вопрос сложный, но многие иностранцы уже считают Монако вторым домом. «Лишь 20% из 35 тыс. единиц жилья княжества принадлежит его гражданам, - говорит Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. - Всей остальной недвижимостью владеют выходцы из других стран». Активные покупатели престижной недвижимости и россияне. По данным Наталии Герман, руководителя отдела зарубежной недвижимости «БЕСТ-Недвижимость» на Тверской, в Монако и на Лазурном Берегу проживает 2 000 богатейших семей России.

Внимание россиян к недвижимости Монако существенно возросло за последние два года. «На конец прошлого года около 40% запросов на покупку жилья в княжестве подавалось российскими подданными, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). - Это сопоставимо с активностью граждан стран ЕС и Великобритании вместе взятых».

Наталия Герман («БЕСТ-Недвижимость» на Тверской), уточнила, что по итогам 2011 года было продано 267 объектов недвижимости, куда вошли апартаменты класса «люкс» и виллы на общую сумму 980 млн.евро. Рост рынка составил + 22 %, а средняя сумма покупки - 3 млн. 600 тыс. евро.

Однако пока россиянам в Монако недвижимости принадлежит не так много: не более 5% от общего объема рынка. До 2000 года на нем доминировали французы и итальянцы. В первое десятилетие нынешнего столетия в Монако среди покупателей преобладали подданные Елизаветы II и лишь с позапрошлого года активность русских в средиземноморском княжестве начала стремительно расти.

Монако до сих пор остается оффшорной зоной в Европе, напоминает Наталия Герман («БЕСТ-Недвижимость» на Тверской), поэтому целевой аудиторией, приобретающей жилье в Монако, являются крупные бизнесмены из разных стран в возрасте 40-60 лет, нередко ведущие бизнес в международном масштабе. «Среди российских покупателей, недвижимость в Монако приобретают чиновники, крупные бизнесмены и VIP персоны», - говорит Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome.

Интерес россиян к недвижимости в Монако, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), - объясняется и налогообложением - в княжестве созданы комфортные условия для привлечения значительного капитала. При реализации жилья налог на прирост капитальной стоимости не взимается, не облагаются налогами доходы, полученные от сдачи недвижимости в аренду. А самой недвижимостью можно владеть через оффшорную компанию, что существенно повышает конфиденциальность инвестиций. А Жанна Лебедева (Welhome) добавляет, что после того как покупатель становится законным владельцем приобретенной недвижимости, он может подать заявку на получение гражданства княжества, и это автоматически освобождает его от уплаты всех налогов.

В основном наши соотечественники приобретают недвижимость для семьи - в стране безупречное образование, высокое качество медицинского обслуживания и очень низкий уровень преступности. Например, один из богатейших людей России Роман Абрамович владеет квартирой в районе Монте-Карло.

Шикарные квартиры и роскошные виллы

Монако очень плотно застроено, поэтому один многоэтажный дом практически является продолжением другого, расстояние между ними минимальное. Например, в районах Port, Larvotto и Saint Roman Monte Carlo доминируют многоквартирные дома малой и средней этажности с апартаментами 40-120 кв. м. По виду они мало чем отличаются от тех «монолитов» которые строят в Москве.

В районе Avenue Princesse Grace располагаются многоэтажные дома с крупногабаритными квартирами площадью в 120 и более кв.м. Практически в каждой - огромный балкон или терраса, где в специальных бочках растут деревья. Получается небольшой садик под открытым небом прямо в квартире.
В районах с частной застройкой, например, на границе с французским Cap-d’Ail, где находятся элитные виллы, картина немного лучше, но и там по российским меркам все выглядит очень скученно.

На рынке вторичной жилой недвижимости Монако представлены как квартиры, так и дома. Квартир больше: в княжестве очень дорогая земля, поэтому выгоднее построить «высотку», а не частную виллу.

В основном рынок жилья представлен старым жилым фондом, в массе своей возведенный князем Ренье III во 2-й половине XX века, - говорит Жанна Лебедева (Welhome). В самых периферийных частях княжества стоимость 1 кв.м начинается от 20 тыс. евро. По данным «БЕСТ-Недвижимость» на Тверской, средняя цена за квадратный метр в Монако на начало мая 2012 года составила 39 089 евро.

По данным Gordon Rock, в текущем году имеет место следующая структура спроса с точки зрения фактических сделок:

- 50% приходилось на жилье стоимостью в 15 и более миллионов евро;
- 40% - от 5 до 15 млн. евро;
- 10% сделок пришлось на объекты стоимостью от 1 до 5 млн. евро.

«В большинстве случаев, - говорит Станислав Зингель, - запросы относительно «недорогого» жилья оказываются нереализованными, в то время как меньший по объему интерес к дорогой недвижимости чаще заканчивается заключением сделки».

А во Франции дешевле

Как подтвердил Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, минимальная стоимость дома площадью 300 кв.м., предлагаемого компанией, составила 6 млн евро.

Остальные предложения гораздо дороже, есть дома за десятки и даже сотни миллионов евро. Вместе с тем эксперт отметил, что если клиента интересует семейная вилла большой площади, то им предлагают дома на территории Франции, на границе с Монако, откуда, например, до престижного Монте-Карло можно добраться за 5-10 минут, а цены значительно ниже.

Для справки: по данным Welhome, средний ценник на апартаменты площадью 150-200 кв. м в районе Монте-Карло находится на отметке 10-15 млн евро.

Да и с точки зрения соотношения «цена - качество жизни - близость к морю» Наталия Герман («БЕСТ-Недвижимость» на Тверской, считает, что недвижимость в Монако «проигрывает» Лазурному Берегу. Это признают и сами монегаски, поэтому многие подданные Принца Монако приобретают апартаменты во Франции, в городах расположенных в 5 минутах езды от княжества, таких как: Кап Дай (Cap d Ail), Рокбрюн Кап Мартан (Roquebrune Cap Martin), Ментон (Menton).

Рынок единичных объектов

Купить недвижимость на первичном рынке в Монако довольно сложно, прежде всего потому, что он очень ограниченный и строить попросту негде. Станислав Зингель (Gordon Rock), рассказал, что в районе Fontvieille, отвоеванном у моря еще в 1974 году, свободные участки уже давно закончились, а новый амбициозный проект по возведению искусственного острова остановил кризис.

В целом же рынок жилищного строительства Монако характеризуется низкой интенсивностью. Так, башня Tour Odeon, продажи в которой начались в 2011 году, стала первым частным жилищным проектом, выведенным на рынок с 2006 года. Для ее строительства застройщикам пришлось уплатить за сносимое здание 20 млн. евро при его рыночной стоимости в 2 млн. евро. Проект архитектора Alexandre Giraldi будет насчитывать 49 этажей, на которых расположится 70 апартаментов от 123 до 660 кв.м, два дуплекса и пентхаус, стоимость последнего может достигнуть 200 млн. долларов при площади самого объекта в 3 тыс. кв. метров. Ввод здания запланирован на 2014 год. Начальная стоимость квартир - от 5,5 млн. евро. Квартиры уже реализуются, но пентхаус пока даже не выставлен на продажу.

Второй объект - частный жилой дом на бульваре де-Бельгия 23, - добавляет Жанна Лебедева (Welhome). Он представляет собой здание, построенное в классическом стиле, более привычным для архитектурного ансамбля Монте-Карло. На территории клубного дома предусмотрен бассейн, спортивный зал, подземный паркинг. Для жильцов дома будет доступна гостиничная система обслуживания. При средней площади в 100 кв. метров средняя стоимость жилья составляет около 2,6 млн. евро.

В силу незначительности объемов нового строительства, статистики по заключаемым на нем сделок нет. «Однако с учетом многократно возросшей активности россиян на рынке Монако, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), - можно предположить, что сделки все-таки заключаются в объемах до 40 единиц в год».
Сильная сторона первичного рынка, - отсутствие рисков недостроя, - подчеркивает Вадим Оришак (Pleiada International). Рынок полностью прозрачный, а процедура покупки такая же безопасная, как и во Франции (все расчеты ведутся через нотариуса, который несет профессиональную ответственность за чистоту сделки перед государством). Кроме того, в княжестве нет случайных застройщиков без истории, подавляющее число новых комплексов строит всего одна девелоперская компания и основная - это компания PASTOR с внушительным портфолио уже построенных объектов.

Инвестиции под вопросом

Покупка недвижимости во многих западных странах часто ассоциируются с желанием приумножить вложенные средства. Но в Монако, как напомнил Вадим Оришак (Pleiada International), недвижимость покупают для престижа и статуса. Однако учитывая ограниченное предложение, - отмечает эксперт, - и небольшую территорию, недвижимость всегда в цене, и ее здесь выгодно продать в любой момент, если возникнет такая необходимость.

По данным Станислава Зингеля (Gordon Rock), рынок недвижимости Монако является рекордсменом по двум показателям: самая высокая средняя стоимость недвижимости и едва ли не самый низкий в мире уровень рентной доходности (1,2% в год). «Такое сочетание факторов позволяет приобретать жилье в княжестве лишь для сохранения капитала или личного использования», - подчеркивает эксперт.