Участок без подряда — редкий объект на элитном рынке. Хотя спрос на «неупакованную» землю превышает предложение, девелоперы считают, что такой формат отрицательно влияет на имидж поселка. Каковы особенности подобных предложений в премиальном сегменте?

Как оказалось, и в элитном сегменте загородной недвижимости есть товар, спрос на который во много раз превышает имеющееся предложение, — это участки без обязательного подряда на строительство. По данным аналитической службы корпорации «ИНКОМ», их доля составляет 4%, в то время как спрос — 37%.

Особенно востребованы в высоких бюджетах участки без подряда в уже готовых, обжитых загородных комплексах, а также в небольших проектах надежных девелоперов. «Незастроенные наделы в хорошо зарекомендовавших себя поселках пользуются огромной популярностью у покупателей, желающих построить дом мечты, не подчиняясь готовым решениям от девелоперов», — считает Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank.

Надо отметить, что практика реализации небольшой части поселка в виде размежеванной земли существовала всегда. «Иногда девелопер оставляет определенный процент участков без подряда в организованных коттеджных поселках, чтобы расширить целевую аудиторию покупателей. Естественно, эта же земля может быть продана с подрядом. Например, в Павлово и Пестово 10 % объектов изначально предусматривали как участки без подряда», — рассказывает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН» по продажам. Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome, замечает, что некоторые застройщики стараются не афишировать возможность приобретения в поселке участка без подряда. Они опасаются, что данное предложение может снизить восприятие качественных характеристик всего проекта.

Как ни странно, активнее «неупакованный» формат стал развиваться после кризиса. «Тенденцией 2011 г. стал стабильный спрос на участки без подряда в традиционных элитных местах: на Рублевке и Новой Риге на небольшом удалении от Москвы, в обжитых поселках либо в непосредственной близости от них», — комментирует Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. Среди причин высокого спроса на данный продукт эксперты называли две основные — сокращение бюджета покупки и вымывание наиболее ликвидных готовых предложений. Высокобюджетных проектов только с участками без подряда на рынке немного.

«Пытаясь увеличить стоимость земли, лэндлорды придумывают поселку статусное название и разрабатывают качественную 3D-визуализацию, в которой все, что будет когда-то построено, должно выглядеть как бизнес- или премиум-класс. После этого землю продают по цене, превышающей среднерыночную на 20–25%», — комментирует ситуацию Дмитрий Котровский, управляющий по продажам ЖК «Олимпийская деревня Новогорск».

в элитных коттеджных поселках от такого же формата в более демократичных нишах состоит в размере надела. Согласно информации аналитиков корпорации «ИНКОМ», площадь участка в этом сегменте составляет от 16 до 244 соток, наиболее востребованы наделы по 35 соток. По сообщению экспертов компании Welhome, в общем объеме элитного предложения преобладают большие участки, размер которых может достигать 1 га. Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», объясняет: «Выставляя на рынок крупные наделы, застройщик подразумевает, что клиент обеспечен и дом также будет достойным».

Согласно информации корпорации «ИНКОМ», участки предлагают за 13,7–275 млн руб., а средний бюджет сделки в этом формате составляет 44 млн руб. По данным Knight Frank, на Рублево-Успенском шоссе в элитном классе есть предложения от 65 до 200 тыс. долл./сотка и более. На Новорижском шоссе стоимость сотки — от 35 тыс. долл. Компания Welhome сообщает, что в среднем сотка без подряда в элитных коттеджных поселках обойдется примерно в 57 тыс. долл., цены колеблются от 25 до 90 тыс. долл./сотка.

Дорогая недвижимость обычно обладает характеристикой, за которую клиенты готовы переплачивать. В формате без подряда этот параметр часто связан с экологией: предложения в высокобюджетных проектах имеют привлекательные природные характеристики. По данным экспертов IntermarkSavills, 43 % участков соседствует с лесом, 10 % расположено вблизи водоема, 47 % находится рядом и с лесом, и с водоемом. В подтверждение этому можно найти множество примеров. В поселке Стольное (Минское шоссе, 6 км от МКАД) территорию, окруженную вековым массивом, пересекают речки Сетунь и Баковка. В поселке Crystal Истра (Новорижское шоссе, 16 км), где участки без подряда реализуют параллельно с резиденциями, главная изюминка проекта — ландшафт с плавным перепадом высот 50 м.

Свобода выбора

Основное преимущество, которое получают покупатели участков без подряда, — снижение общего бюджета расходов на домовладение ввиду отсутствия строительной маржи девелопера. По оценке специалистов IntermarkSavills, при покупке готового домовладения с участком более 50% затрат приходится на дом, хотя его реальная себестоимость значительно ниже.

Приобретение такого объекта является к тому же и хорошим инвестиционным вложением. Девелопер, предлагающий участки, обязан подвести к ним необходимые коммуникации, что в конечном счете повышает стоимость земли в среднем на 30%.

Еще одно немаловажное преимущество самостоятельного строительства — возможность осуществлять контроль. «Каждый этап согласовывают с заказчиком, начиная с дизайн-проекта. Покупатель имеет возможность следить за качеством работ: соблюдают ли заявленные технологии при возведении дома, используют ли указанные материалы. Это позволяет должным образом распределить временные и финансовые затраты», — говорит Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости IntermarkSavills. Поэтому при наличии бригады хороших строителей есть вероятность получить желаемый результат высокого качества.

Более того, при самостоятельном строительстве появляется возможность определить все параметры самому: этажность дома, размер гаража, размещение на участке и т.д.

Рациональный подход

Поселки с участками без подряда на элитном рынке считаются менее качественным продуктом по сравнению с готовыми коттеджами. В основном это связано с рисками. Главная сложность, с которой может столкнуться покупатель, — неконтролируемый долгострой. При продаже участков без подряда девелоперу сложно осуществлять дальнейшее управление строительством, а значит, затруднительно удерживать высококлассный уровень проекта, гарантировать соблюдение сроков и качество работ.

Немаловажно для покупателя и исполнение обязательств застройщика по инженерии. Единственная 100%-ная гарантия получения качественных коммуникаций в срок и нужной мощности — принятые в эксплуатацию сети. В случае если коммуникации еще не подключены, то застраховаться от неисполнения девелопером обязательств довольно сложно. В любом случае все действия по созданию инженерии и подведению ее к дому должны быть детально описаны в договоре купли-продажи. Основной документ на подключение коммуникаций (газ, электричество, водопровод, канализация) — технические условия. В них содержится информация о схемах подключения, о том, какие работы должны быть выполнены, а также определены условия подачи и объемы выделяемых мощностей. Техусловия подтверждают возможность проведения коммуникаций, но ничего не гарантируют, предупреждают эксперты. Впрочем, в элитном поселке указанные риски сведены к минимуму — девелоперы предоставляют премиальный сервис и стараются заблаговременно позаботиться о решении данных вопросов.

Проблема, с которой наиболее часто сталкиваются покупатели участков, — превращение поселка без подряда в объект беспорядочной застройки. Многие девелоперы дорогих проектов, стремясь обеспечить единый стиль, требуют от клиентов согласования проекта дома, соблюдения общей концепции, установки одинаковых заборов, использования в качестве элементов отделки определенных материалов и т. д. Но как бы застройщик ни хотел контролировать процесс строительства, юридически обязать или в чем-то ограничить собственника участка невозможно.
Покупатель может столкнуться с препятствиями при согласовании проекта дома, коммуникаций, необходимостью оплаты въезда рабочих и ввоза материалов, чрезмерным контролем со стороны собственника поселка. Все эти вопросы нужно уточнять заранее.


Примеры

Эксперты сообщили, что на сегодняшний день проекты, в которых предлагают высококачественный продукт — земли без подряда, можно сосчитать по пальцам. К наиболее интересным можно отнести поселки Стольное (Минское шоссе, 6 км), Монтевиль (Новорижское шоссе, 23 км), Madison Park (Новорижское шоссе, 24 км), Парквиль Жуковка (Рублево-Успенское шоссе, 10 км), Миллениум Парк (Новорижское шоссе, 19 км). В большинстве из них участки без подряда предлагают наряду с готовыми домами и резиденциями, а при покупке надела застройщик настаивает на согласовании проекта и площади будущего дома.

Есть поселки, в которых принципиально не продают земельные участки. Среди них Довиль, Трувиль, Николино, Рублево.Некоторые элитные поселки, в которых представлены участки без подряда