Специалисты по-разному оценивают нынешнюю ситуацию на загородном рынке. По мнению Юлии Севериненко, генерального директора компании «ЗемАктив», в 2010 г. покупательский интерес плавно смещался в сторону участков с подрядом, а доля предложений земли без подряда сокращалась. Но сегодня, считает эксперт, на рынке загородной недвижимости в сегменте экономкласса наблюдается обратная тенденция.
Между тем Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», отмечает, что весной этого года на рынке снова появились новые проекты с концепцией «участки без подряда» с полным набором коммуникаций и качественной инфраструктурой. Это оказало большое влияние на смещение спроса в пользу земель под свободную застройку. А осенью аналитики многих компаний фиксировали насыщение рынка участков без подряда в сегменте организованных поселков Подмосковья.
Основной объем предложения, по данным компании Vesco Consulting, пока приходится именно на землю без подряда — около 60% первичного рынка загородной недвижимости, тогда как участки с подрядом составляют не более 23% от общего объема предложения.
ЗОДЧИЙ Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, констатирует, что в III квартале 2011 г. кардинальных изменений на рынке жилой загородной недвижимости не произошло: продолжался довольно активный выход новых проектов, преобладали по-прежнему участки без обязательного подряда на строительство. Всего за истекший период появилось 16 новых поселков, большинство из которых расположено на расстоянии 15–30 км от МКАД (35%). Также поступило много новых предложений объектов, находящихся на удалении 51–80 км, — это в основном проекты экономкласса с участками без подряда.
При этом Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome, замечает, что на первичном рынке элитной недвижимости доля коттеджных поселков с подрядом на строительство традиционно составляет 90% от общего числа объектов. Эксперт объясняет эту ситуацию предпочтениями покупателей, их стремлением минимизировать временные затраты, а также высокими требованиями к общему архитектурному облику поселка. Кроме того, подряд позволяет девелоперам соблюсти единую концепцию застройки и не затягивать со сдачей загородного комплекса.
Щадящие условия
ЗЕМАКТИВПриобретение участка с подрядом предполагает заключение договора о покупке земли одновременно с подписанием контракта на строительство коттеджа. По словам Татьяны Алексеевой, заместителя генерального директора компании Vesco Consulting, в этом случае девелопер не инвестирует в строительство домов и тем самым не рискует.
Надо сказать, что сегодня для покупателей созданы щадящие условия. Например, в докризисное время в договор часто включали пункты о дополнительных дорогостоящих услугах, от которых сложно было отказаться. Сейчас предложение участков с подрядом превышает спрос, и у девелоперов практически нет возможности злоупотреблять излишними опциями. «Потенциальный клиент, не желая платить за навязанные услуги, может просто уйти к конкурентам. Поэтому в объектах экономкласса с подрядом список дополнительных опций обычно включает в себя только пункты, необходимые для сохранения архитектурной целостности поселка. Например, фасадные заборы должны быть в едином стиле», — объясняет Ю. Севериненко.
Еще один важный момент: теперь покупателю во многих случаях предлагают выбрать подрядчика, а значит, и цена дома будет оптимальной. Кроме того, есть поселки, где собственник вправе возвести дом по собственному проекту, предварительно согласовав его с застройщиком.
С учетом обострения конкуренции на первичном рынке загородного жилья многие девелоперы делают попытки сократить стоимость договора подряда. Один из основных способов — уменьшение площади коттеджей и участков. Девелоперы начали разрабатывать экономпроекты домов площадью до 100 кв. м. Таким образом, продукт становится более доступным для покупателя. Кроме того, иногда застройщики предлагают заключить договор подряда на базовый вариант проекта с минимальной наружной и внутренней отделкой, а улучшения производят по желанию клиента.
Для постоянного проживания
ЗЕМАКТИВПо данным аналитического центра корпорации «ИНКОМ», минимальная стоимость земли с подрядом к середине осени составила около 1 млн руб., средняя сделка по рынку — 15,8 млн руб. Надо сказать, что доступные предложения не слишком интересны покупателю, так как находятся в основном на расстоянии более 70 км от МКАД, а число поклонников дальних дач среди покупателей не превышает 15%. Как правило, землю с подрядом приобретают те, кто намерен проживать в своем доме круглогодично. Для таких домо-владельцев важна транспортная доступность объекта. Поэтому около 48 % покупателей предпочитают недвижимость, расположенную на расстоянии не далее 30–40 км от Москвы, преимущественно на скоростных шоссе — Новорижском, Киевском. Наибольшим спросом в экономклассе пользуются участки площадью 10–15 соток с готовыми и подключенными коммуникациями; самый востребованный дом — 120–150 кв. м.
Сейчас на рынке загородной недвижимости достаточно подобных предложений. Например, поселок Никольские Озера, расположенный в 32 км от МКАД по Калужскому направлению, на территории 100 га. Согласно разработанной концепции проекта, здесь должно быть 362 участка от 15 до 25 соток. Покупатели могут выбрать один из девяти вариантов проектов домов площадью от 200 до 600 кв. м, выполненных в едином архитектурном стиле, или построить жилье по собственному проекту, но в рамках концепции поселка.
В качестве примера загородного комплекса с коттеджами и таунхаусами можно привести коттеджный поселок Павловы Озера, территория застройки которого составит более 120 га. Он был выведен на рынок весной 2011 г. и стал одним из первых посткризисных проектов. Здесь продают домовладения по цене от 7,9 млн руб. За такую стоимость покупатели получают дом площадью 150 кв. м на участке 6 соток. Инфраструктура поселка предполагает дошкольное и среднее образовательные учреждения, торговый комплекс с супермаркетом и магазинами повседневного спроса, аптекой, медицинским и ветеринарным пунктами, мини-пекарней, ресторанами и кафе, физкультурно-оздоровительный комплекс.
Экономичные предложения
АлешкиноВ наиболее популярной у покупателей категории экономкласса на рынке представлены домовладения стоимостью 5–7 млн руб. Дмитрий Котровский, управляющий по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск», называет самым востребованным дом площадью 180–250 кв. м на участке 10 соток стоимостью от 4,5 млн руб.
Среди новых проектов эксперты назвали поселок Континентъ (Егорьевское или Новорязанское ш., 35 км от МКАД), рассчитанный на 400 домов. Его строят на территории 83 га, в окружении леса. По границе протекает река Гжелка. Здесь предлагают коттеджи площадью от 109 до 315 кв. м, возведенные из кирпича, пенобетона или по каркасной технологии, на участках 8–22 сотки. Инфраструктура комплекса включает в себя спортивно-игровые площадки, супермаркет, аптечный пункт, ресторан, мини-маркет. На берегу реки оборудуют зону отдыха с пляжем.
Еще один новый поселок — Мишкин Лес (Дмитровское ш., 43 км от МКАД). Девелопер предлагает покупателям семь проектов домов из оцилиндрованного бревна, пеноблока и кирпича. Некоторые участки примыкают к лесу. Инфраструктура поселка включает в себя общественный центр с фитнес-центром и бассейном.
Есть и бюджетные предложения. Например, дом площадью 54 кв. м с 9 сотками земли в поселке Тверитино (Симферопольское ш., 62 км) продают за 1,09 млн руб. За такую же цену можно приобрести подряд в поселке Златово (85 км от МКАД по Симферопольскому ш.). В Алешкино и Sosnovka Park стоимость участка с подрядом начинается от 2,1 млн руб. В эту цену входит дом из оцилиндрованного бревна общей площадью 114 кв. м на участке 9 соток с коммуникациями. В Sosnovka Park на продажу также выставлены готовые дома. Например, во второй очереди можно приобрести коттедж из газобетона общей площадью 113 кв. м на 12 сотках. Стоимость предложения дома с участком и коммуникациями — 3,5 млн руб.
Ждать ли возвращения?
Sosnovka ParkГоворя о перспективах поселков с подрядом, эксперты разошлись во мнениях. По словам управляющего партнера компании «Абсолютный формат» Антона Алимова, в 2012 г. рынок будет насыщен предложениями земельных участков без подряда с «обещанными за счет будущих жителей коммуникациями». Выживут лишь компании, которые обладают достаточными финансовыми ресурсами для создания качественного загородного продукта и в которых работают специалисты, отличающиеся высоким профессионализмом.
Два основных типа подобных объектов выделяет А. Алимов: готовые дома и обязательный строительный подряд. С учетом развития загородного рынка он прогнозирует, что поселки с подрядом станут наиболее перспективным товаром для потенциальных клиентов. «Понимание портрета социальной группы и ментальности будущих соседей, большая ясность со сроками готовности своего дома в частности и всего поселка в целом — все это должно привлечь тех, кто успел разочароваться в поселках без подряда», — считает эксперт.
АлешкиноИного мнения придерживается Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». Эксперт не считает продажу участков с подрядом достойным рыночным предложением. По его словам, земля без подряда и надел с готовым домом — это сформированные продукты. А вот участок с подрядом — это, по сути, два продукта. Юридически получается, что ответственность делится между продавцом земли и застройщиком участков. Возрастают потребительские риски, если, например, одна компания выполнила свои обязательства, а вторая нет. Юридическая схема с подрядом немного искусственная и призвана снизить риски продавца.
Будущее участков с подрядом также кажется неоднозначным Д. Таганову. В долгосрочной перспективе велика вероятность снижения цен на данный формат. По мнению эксперта, интерес покупателей будет обращен в первую очередь на проекты высокой стадии готовности с подведенными коммуникациями и построенными домами.
Платная дорога повлияет на спрос и цены за городом
По данным экспертов компании Penny Lane Realty, введение в эксплуатацию первой платной трассы Подмосковья, которая соединит МКАД в районе транспортной развязки с Молодогвардейской улицей и автомобильную магистраль М-1, может состояться уже в начале летнего сезона 2012 г. В настоящий момент на 80% завершены работы по строительству всех радиальных проселочных дорог и основных транспортных развязок. Безусловно, появление новой магистрали положительно скажется на развитии рынка загородной недвижимости данного направления. Как считают аналитики компании, трасса способна в разы увеличить спрос на местные поселки, цена на недвижимость в перспективе (два-три года) вырастет на 15–20%.
В результате появления шестиполосного дублера Минского шоссе с ограничением по скорости 120 км/ч дорога от Малого бетонного кольца до МКАД будет занимать не более 15 мин. «Популярность того или иного направления напрямую связана с его транспортной доступностью, что в свою очередь влияет на цену, — считает директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. — В качестве примера можно рассмотреть Киевское шоссе. Капитальная реконструкция трассы, проведенная несколько лет назад, привела к тому, что цены на домовладения по данному направлению за относительно короткий промежуток времени увеличились на 20–25%. По нашим прогнозам, ввод в эксплуатацию дублера Минской трассы также кардинально повлияет на цены: стоимость лесного участка в данном районе может достигнуть 75 тыс. долл./сотка».
От появления этого альтернативного проезда в выигрыше останутся порядка 30–40 загородных проектов, среди которых коттеджные поселки Крекшино, Довиль, Трувиль, Дарьино, Сереброво, Успенские Усадьбы, а также проекты, расположенные за Малым бетонным кольцом по Минскому шоссе. Помимо этого жители Рублево-Успенского шоссе во время перекрытия трассы для пропуска правительственных кортежей будут иметь альтернативный выезд в город через Подушкинское шоссе.
Строительство дороги в обход Одинцово станет первым шагом на пути создания целой сети скоростного автомобильного сообщения на западе Подмосковья. После ввода в эксплуатацию трассу планируется продолжить вплоть до «Москва-Сити», сделав ее дублером Кутузовского шоссе.
Проект первой платной магистрали Подмосковья реализован на основе государственно-частного партнерства. Проезд 1 км обойдется водителям в 2 руб. По предварительным расчетам проект стоимостью 23 млрд руб. окупится через 12 лет эксплуатации, если ежедневно дорогой будут пользоваться 50 тыс. автомобилистов.
Источник: Недвижимость & Цены №47 от 21.11.2011
