Расплывчатая категория
Имя вождя народов плотно вошло в риэлторский лексикон, но однозначной коннотации так и не получило. С одной стороны, при слове "сталинка" представляется этакий абстрактный кирпичный дом с высокими потолками и старинным паркетом. С другой — недавно все сталинки Москвы посчитали на портале "Неспроста.ру" и набралось их аж 4254 штуки. Причем 99 из них — в Зеленограде. Понятное дело, что в список попали развалюхи в деревне Крюково. В общем, какая-то аморфная категория — эти сталинки, раз в нее входит и загаженный заводской дом на 9-й улице Соколиной Горы, и высотка на Кудринской площади.
Но даже если рабочие дома отбросить, оставшиеся сталинские дома все равно будут очень неоднородными. Ведь речь идет о том периоде отечественного домостроения, когда умели строить действительно элитное жилье. В том числе и в нашем нынешнем понимании "элитное". Удобные планировки, охраняемые подъезды, магазины, парикмахерские и прочая инфраструктура плюс лепнина, витражи, мраморные полы в холлах, широчайшие коридоры, комнаты для прислуги — так в нашей стране больше не строили вплоть до самого последнего времени, когда появилась уже современная элитка. Кирпичные цэковские башни ни в какое сравнение не идут. Снаружи все просто, внутри утилитарно и никаких витражей.
Первое, что приходит на ум при мысли о сталинской элитке,— это, конечно, Дом на Набережной и семь высоток. В пяти башнях из семи есть жилые помещения. Профессорские квартиры МГУ в расчет не берем: свободной продажи тут нет. Соответственно, остаются две полностью жилые высотки — на Кудринской площади и Котельнической набережной, жилые корпуса гостиницы "Украина" и башни у метро "Красные ворота". Но это все здания штучные, их слишком мало.
"Вслед за высотками следуют менее элитные из элитных сталинок, например мхатовский дом в Глинищевском переулке, 5/7, дом со львами в Ермолаевском переулке, дома на 1-й Тверской-Ямской улице, 13, в Спасоналивковском переулке, 17, дом на Гончарной улице, 38,— перечисляет председатель совета директоров корпорации "Баркли" Леонид Казинец.— На сегодняшний день эти дома иногда даже в чем-то превосходят высотки. Например, в доме в Спасоналивковском переулке огороженная территория и круглосуточная охрана, в сталинке на 1-й Тверской-Ямской — камеры видеонаблюдения, а в знаменитой высотке на "Красных воротах" — обычный подъезд, только консьерж и никакой охраны".
В принципе таких домов гораздо больше, чем вспомнил Леонид Казинец. Взять хотя бы "дом нефтяников" на набережной Тараса Шевченко, или несколько кварталов на Кутузовском, где обитали Брежнев и Андропов, или всю Тверскую улицу. Узнать элитную сталинку легко — по обилию мемориальных досок.
И тут уже никаких Зеленоградов. Эти здания либо строились в уже существовавших элитных районах, либо с их помощью формировали элитные районы на будущее. Номенклатурные и генеральские дома за пределами Садового кольца — тогдашней границы исторической части города — надолго обозначили престижные места Москвы: Кутузовский, Ленинский и Ленинградский проспекты, Фрунзенскую и Смоленскую набережные.
Роскошь и инфраструктура
В объявлениях о продаже и сдаче квартир часто пишут "генеральский дом". Все участники рынка согласны, что это привлекает клиентов. И дело тут далеко не только в славной истории.
"К основным преимуществам элитных сталинских домов можно отнести архитектуру и уникальный дизайн того времени, сохранившийся в отделке входных групп и квартир, которым могут позавидовать многие владельцы современных элитных домов,— считает Дмитрий Кузнецов, директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet.— Кроме того, надо отметить высокое качество строительства, поскольку им занимались известные архитекторы".
Еще один очевидный плюс — широкие возможности для перепланировки.
"Сталинка — потенциальный дворец,— считает Олег Канке, руководитель офиса "Тургеневское" компании "Инком-недвижимость".— Несущих стен мало, перегородки можно ломать по собственному усмотрению, пространства огромные, потолки высокие. Все зависит от того, как архитектор и дизайнер распорядятся вверенным им пространством". Наконец, это просто добротные дома.
"Сталинский ампир производит на всех очень разное впечатление — от восторга до полного неприятия, но все сходятся в одном: толстые добротные стены, высокие потолки, просторные холлы — это хорошо! — соглашается с коллегой управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER Вадим Ламин.— Квартиры в элитных сталинских домах в среднем предлагаются на 25-30% дороже, чем квартиры аналогичной площади в типовых сталинках и кирпичных зданиях. Так, например, в настоящий момент средняя стоимость квадратного метра в кирпичном доме на 3-й Фрунзенской, 10 составляет 350 тыс. рублей, а в соседнем по Фрунзенской набережной, 50 — 610 тыс.".
К слову, 3-я Фрунзенская, 10 — это обычная кирпичная девятиэтажка 1960 года постройки. А Фрунзенская набережная, 50 — это 16-этажный "дом свергнутых вождей", где доживали свои дни Молотов, Маленков и Каганович. Здание интересной архитектуры и непростой судьбы.
"В среднем цена элитных сталинских квартир выше квартир в простых сталинских домах на 20-25% по данному району",— руководитель отдела городской недвижимости Центрального отделения "НДВ-Недвижимости" Татьяна Бердяева чуть осторожнее в оценках.
Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, напротив, в оценках не осторожничает: "Цена знаменитых сталинок не уступает современным элитным объектам — $12,5-15 тыс. за квадратный метр, что существенно выше, чем в обыкновенных старых домах, даже расположенных в престижных районах".
Похожие цифры и у Дмитрия Халина, управляющего партнера IntermarkSavills: "Величина премии за качество и статус в элитных сталинских домах может составлять от 10% до 40% по сравнению с близлежащими зданиями. Рекордсменом по данному показателю является дом на Котельнической набережной — более 60%. Хотя данный комплекс расположен не в самом дорогом районе ЦАО — Таганском".
Впрочем, не все риэлторы считают, что дома сталинской элиты действительно стоят этих денег.
"Предложений квартир в сталинках под знаком "элитные" на рынке много. Однако отнести эти объекты к разряду элитных позволяют лишь престижное расположение самих домов и дорогостоящая отделка квартир,— убежден Карен Мелконян, директор EliteCenter.— Несмотря на улучшенные жилые показатели, в таких домах нет элементов элитного жилья: охрана если и есть, то это консьержки-старушки, есть огороженная территория, но при этом нет ее видеоконтроля".
Действительно, если раньше консьерж был элементом роскоши, то в наше время даже в подъездах многоэтажек на окраинах дежурят пожилые женщины. Но запертый двор с видеокамерами для элитных сталинок не редкость. Взять, к примеру, дом N 6 по Спартаковской улице. Въезд во двор закрыт массивными старинными воротами, открывающимися с пульта, который есть у каждого жильца.
Вот с парковкой в этих дворах дела обстоят по-разному. Часто собственного места нет ни у кого и все оставляют машины там, где свободно. Еще чаще место закреплено за человеком, а не за квартирой и к покупателю квартиры оно не переходит. Из-за этого нередко случаются недоразумения.
"Сейчас продается квартира в знаменитой высотке на Котельнической набережной,— рассказывает Карен Мелконян.— Уникальный бонус к ней — закрепленное машиноместо в охраняемом гараже внутри двора — эти места давались только избранному кругу жильцов, их нельзя продать".
Но после звонка в организацию жильцов этого известного дома выяснилось, что никакого наследования и продажи машиномест там не заведено. По выбытии жильца место, освобожденное его автомобилем, перераспределяется специальной гаражной комиссией. Вполне логично — здание огромное, а на подземной стоянке всего около полутора сотен мест.
Заложенная при строительстве инфраструктура, еще один козырь этих домов, сохранилась, увы, не везде. Многие парикмахерские, прачечные и гастрономы в таких домах со временем сменились банками и антикварными салонами.
"Элитной сталинкой, максимально отвечающей современным требованиям к элитному жилью, можно считать жилую часть бывшей гостиницы "Украина",— рассказывает Александр Зиминский.— Благодаря тому что после масштабной реконструкции в здании открылся международный отель Radisson Royal Hotel Moscow, там появилась инфраструктура: СПА-центр, рестораны, фитнес, химчистка, галерея бутиков. В то же время у жилой части объекта нет собственной подземной парковки и охраны, присутствует только консьерж, что является минусом для элитного сегмента". Остальные плюсы чисто эстетического плана: просторные холлы, старинный мрамор и редкие породы дерева, использованные в отделке, высокие потолки в квартирах, хорошие видовые характеристики.
"Бум на покупку квартир в сталинских домах пришелся на начало 1990-х,— констатирует Олег Канке.— Покупателей не останавливали ни проблемы расселения коммуналок, ни значительные затраты на ремонт. Рынок недвижимости в тот период еще не был так насыщен всевозможными предложениями. В конце 1990-х стали появляться новые элитные жилые комплексы с просторными квартирами со свободной планировкой и подземными паркингами. В этой связи спрос на элитные сталинские квартиры стал падать".
Упадок и разрушение
Увы, и сами элитные сталинки зачастую деградировали. Даже такой минимум, как старушка-консьержка, сохранился далеко не везде. Если в просторных холлах генеральского дома N 5/13 по Смоленской набережной по-прежнему надзирает за порядком грозная пожилая женщина, то в энкавэдэшном доме на 1-й Тверской-Ямской улице, 11 в одном из подъездов места для консьержа не осталось. Жильцы первого этажа просто прирезали половину холла к своей квартире.
Многие подъезды лишились лепнины и прочих украшений. Сейчас их холлы покрывает казенная краска, а роскошные, но устаревшие лифты со скамеечками красного бархата заменены на скучные "Отисы" с синими дверями. Но это еще не главный минус.
"Самыми серьезными недостатками сталинских домов являются изношенные коммуникации, отсутствие современных инженерных систем, неоднородное социальное окружение, проблемы с парковкой, охраной,— перечисляет генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова.— А перекрытия в домах, построенных в 1930-1940-х годах, в подавляющем большинстве случаев деревянные, что делает их крайне пожароопасными".
Надежда Кот, глава по продажам в России Moscow Sotheby`s International Realty, делает особый акцент на ветхости коммуникаций. "Внешне крепкие "грибы-боровики", сталинские дома прогнили так, что даже в тщательно эксплуатируемой ранее гостинице "Москва" части металлических труб рассыпались ржавой трухой от времени,— рассказывает она.— Заменить электрическую проводку и проложить новые трубы можно, но в рамках одной квартиры. Соседи не всегда могут себе позволить сделать то же и в аналогичном качестве".
Мощности энергосетей часто оставляют желать лучшего. Возникают проблемы со старой, давно не чищенной вентиляцией. К тому же инженерные системы этих домов нередко крайне сложны в обслуживании. Подчас чтобы перекрыть воду в одной квартире, надо повернуть кран в соседней. С такими проблемами, например, сталкиваются инженеры, обслуживающие московские высотки.
В общем, проблем, как у любого старого здания, у элитных сталинок хватает. А преимущества перед обычными домами хоть и остались, но заметно потускнели на фоне элитных новостроек. Впрочем, это по-прежнему статусное жилье. А благодаря относительно небольшим площадям еще и сравнительно доступное. И неудивительно, что на элитные сталинки по-прежнему находятся охотники.
Никита Аронов
Источник: Тематическое приложение КоммерсантЪ-Дом
