Шесть нулей
Покупателей московской недвижимости все труднее соблазнить богатой историей жилья. "Особенно это касается квартир политических деятелей советской эпохи",— уточняет Даниил Раздольский, руководитель офиса "Арбатское" компании "Инком-Недвижимость". Попытки продать такие объекты, как правило, моментального успеха не имеют. "Круг покупателей, готовых переплачивать за историю, весьма ограничен. Будь то надолго зависшая квартира Андропова на Кутузовском, которая выставлялась на продажу по цене в два раза дороже рыночной в начале 2000-х годов купившим ее у государства пианистом Николаем Петровым, или квартира Брежнева по адресу Кутузовский проспект, 26 (выставленная в этом году за 18 млн рублей). И это учитывая факт, что несколько лет назад жилье было обворовано и никаких исторических интерьеров там не сохранилось",— рассказывает директор по развитию компании Kalinka Realty Алексей Сидоров. Более того, по неофициальным данным, жители соседних квартир утверждают, что в квартире, которая сейчас продается и позиционируется как "брежневская", сам Брежнев никогда не жил. Риэлторы подтверждают, что довольно часто ореол истории вокруг исторического жилья, выставленного на продажу, оказывается сильно преувеличен.
Существует и целая категория покупателей, которых смущает история одиозных личностей, живших в элитных домах советской эпохи. В этом списке, пожалуй, лидирует едва ли не самое дорогое предложение на рынке вторичной недвижимости — так называемый Дом на набережной по адресу улица Серафимовича, 2. "Действительно, историческое прошлое этого дома беспокоит некоторых покупателей. Его иногда называют "домом самоубийц" и "кремлевским крематорием". В 1930-1940-е годы многие жильцы (по некоторым данным, до 700 человек) были репрессированы или покончили с собой. Сам дом был построен на месте болота и пустыря, где ранее происходили массовые расправы над осужденными, и именно здесь был казнен Емельян Пугачев. В общем, с объектом связана масса слухов и "страшных историй" про появление в квартирах призраков",— рассказывает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Подобную нехорошую карму часто "диагностируют" и в так называемых домах ЦК и сталинских высотках. Призрак черного воронка, припаркованного у подъезда, риэлторы не обещают, но напоминают, что в этих домах жили видные политические деятели, многие из которых были репрессированы. Так, директор компании EliteCenter Карен Мелконян знает немало историй, когда "покупатели, пожив в таких домах, вскоре перепродавали или сдавали свои квартиры ввиду не совсем объяснимых причин".
По словам Оксаны Дивеевой, директора департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, среди покупателей есть две крайности: одним категорически все равно, другие категорически против подобных квартир "с прошлым". Но вопрос решается примерно одинаково: одни приглашают священника, другие прибивают к двери мезузу, кто-то применяет фэн-шуй. Отказников почти не бывает. Неприятное прошлое таких домов почти всегда уравновешивается качественными характеристиками и престижным местоположением. Практически все жилье именитых москвичей находится в престижном центре столицы: высотка на Котельнической набережной, 1/15, Романов переулок, 5, Чистые пруды, где находится дом общества "Россия", Серафимовича, 2 и т. д. "Например, цены в "Доме на набережной" доходят до $20 тыс. за 1 кв. м, но что ценит покупатель — жизнь в квартирах репрессированных советских деятелей политики и культуры, архитектуру Иофана или прекрасные виды на набережную, в каждом случае решается индивидуально. Другой пример — Романов переулок, где предложения на продажу появляются крайне редко. "Почему? Потому что тут жил Буденный или потому что это первый переулок от Кремля?" — задается вопросом глава Kalinka Realty.
Вообще, в случае со сталинками и цэковками "кровавые истории" скорее разогревают ажиотаж любопытных и охочих до истории продавцов и покупателей, но не играют решающей роли.
Генеральный директор Welhome
Анастасия Могилатова рассказывает, что в знаменитом и крайне востребованном покупателями доме в Романовом переулке, 3 хозяева всегда с гордостью демонстрируют черный ход, через который можно было сбежать от НКВД. "Лет восемь-девять назад там была история с продажей бывшей квартиры Рокоссовского. Собственник выставил объект как минимум на 30% дороже его рыночной стоимости (даже с учетом уникальности дома) и уступать не собирался. Но, к нашему удивлению, квартира была продана в течение месяца по заявленной стоимости. Покупатель не торговался, был коренным москвичом, рассказывал, что всю жизнь мечтал жить в этом доме. Имя Рокоссовского вряд ли сыграло тогда решающую роль в заключении сделки",— замечает госпожа Могилатова.
С квартирами современных знаменитостей дела обстоят гораздо хуже. Прослойки современников, вызывающих восхищение, способное заставить переплачивать и охотиться за недвижимостью, пожалуй, не существует. Например, недавно была выставлена на продажу квартира одного актера, известного в том числе и по фильму "Жара". "Лот был куплен всего за 33 млн рублей (площадь квартиры составляла порядка 200 кв. м). Это ненамного выше рынка (средняя цена предложения на Тверской составляет около 25-27 млн рублей, без учета жилья по космическим ценам — 60-70 млн рублей). Ажиотажного спроса на эту квартиру знаменитости не было",— рассказывают в "Инком-Недвижимости". По другим данным, так же долго продавалась квартира Никаса Сафронова. Несмотря на уникальный интерьер, необычные планировочные решения — например, все комнаты неправильной формы: либо трапециевидные, либо в форме параллелограмма с неровными углами больше или меньше 90 градусов, квартира была продана по заявленной цене только потому, что в придачу к объекту недвижимости прилагалось еще несколько работ именитого художника.
Риэлторы утверждают, что одним из самых беспроигрышных вариантов на быструю продажу являются дома, где когда-то проживали представители древних дворянских родов, писатели и художники. Тут даже намек на близость к богеме может сработать. Так, в компании "НДВ-Недвижимость" рассказывают как моментально "ушла" квартира в сталинском доме, расположенном на Садовой-Спасской улице. Здание было возведено на месте дома, где родился русский поэт Михаил Лермонтов. "Этот факт стал ключевым в рекламе квартиры и отлично сработал",— говорит руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина.
Близость к телу
История недвижимости чаще всего смущает клиентов, которые увлекаются фэн-шуй. В соответствии с законами этой практики если дела у продавца квартиры обстоят не очень хорошо, то это означает, что жилье пропитано негативной энергетикой. И наоборот, купить квартиру у успешного собственника означает жить в "хороших" энергетических потоках. "Опираясь на эту теорию, относительно недавно пытались втридорога продать квартиру на Цветном бульваре, 20, в которой много лет назад жил еще начинающий бизнесмен Роман Абрамович. Но людей, настолько серьезно относящихся к аурам, потокам и фэн-шуй, единицы",— говорит Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба". К слову, квартира Абрамовича так и не была продана.
Правда, в последнее время аура и потоки приобрели несколько другое значение. Например, в элитном доме "Патриарх" на этапе строительства несколько квартир приобрели топ-менеджеры Сбербанка. "После этого появилось заметное количество других покупателей, которым надо было во что бы то ни стало приобрести жилье рядом — в итоге на этом этаже квартиры продавались на 10-15% дороже, чем на других",— рассказывает Алексей Сидоров. Известно, что пентхаусы на Остоженке предпочитают высокопоставленные чиновники. За возможность столкнуться в лифте, например, с Борисом Грызловым придется побороться, как и за соседство с крупными госчиновниками и бизнесменами в так называемом депутатском доме по адресу Улофа Пальме, 17. Хотя в этой борьбе всегда есть шанс попасться на крючок застройщика, который использует соседство с VIP-персоной как маркетинговый ход. Кроме того, сами источники положительной энергии не всегда рады соседству. Так, есть пример, когда высокопоставленные жильцы одного из клубных домов в районе Арбата выкупили оставшиеся нераспроданными квартиры в доме, чтобы избежать незнакомых соседей.
Плохая карма
Несколько лет назад в рунете появился сайт "Расстрелянные в Москве" со списками репрессированных в 40-е годы прошлого века. Аудитории показался примечательным тот факт, что поиск жертв на ресурсе устроен не по алфавиту, а по названию улицы, номеру дома и квартиры, где жили жертвы и куда больше никогда вернулись. Даже беглого взгляда хватает, чтобы понять: на любой элитный по нынешним понятиям адрес приходится ощутимое количество трагедий. Лихие1990-е оставили на московской недвижимости не менее кровавый след. Убийства, как правило, происходили на подступах к жилью, то есть в припаркованных автомобилях и парадных домов. Эти тайны систематизированно хранят только правоохранительные органы. Риэлторы, само собой, сделали все возможное, чтобы не было даже прообраза базы данных "нехороших" квартир Москвы 1990-х и далее. "Рассказывать о домах с плохой кармой — все равно что рубить сук, на котором сидишь! Даже если в какой-то конкретной квартире и произошла нехорошая история — а, как нетрудно догадаться, нехороших криминальных историй в 1990-е было много, то это тщательным образом "стирается" из истории рынка элитной недвижимости",— рассказывает Карен Мелконян, директор компании EliteCenter.
Риэлторы в один голос заявляют, что в Москве нет такого понятия, как рынок квартир с темным прошлым. В сегменте эконом- и бизнес-классов это вопрос степени откровенности участкового и соседей и, как следствие, получения значительной скидки, а в элитном сегменте любая история квартиры превращается в аттракцион с обратной целью — набить цену. Плохое прошлое и призраки бывших жильцов отпугивают покупателей значительно меньше, чем цена объекта. "Будем реалистами: если объекту недвижимости, скажем, более 100 лет, то в нем наверняка кто-то умер, и неоднократно. Никакого эффекта "плохой кармы" не существует, но все наши клиенты — очень прагматичные люди и используют все возможные предлоги как повод для снижения цены в процессе переговоров",— рассказывает Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank. Во многом поэтому продавцы стараются не афишировать темное прошлое недвижимости.
Но самые серьезные проблемы возникают с квартирами, где трагедия произошла совсем недавно. "Продавцы умоляют соседей держать язык за зубами, тщательно скрывая факт пожара или преступления. Ликвидность "трупных" квартир еще ниже, а сроки экспозиции иногда составляют несколько лет",— рассказывает Даниил Раздольский, руководитель офиса "Арбатское" компании "Инком-Недвижимость". Никому из покупателей не хочется жить на месте преступления. Кроме того, квартиры с погибшими или убитыми жильцами могут быть отягощены юридически. "Если наследство не было оформлено, то в любой момент может появиться какой-нибудь дальний родственник, который абсолютно обоснованно предъявит свои права на квартиру и будет прав",— напоминает господин Раздольский.
В отличие от США, где по закону риэлтор, если он знает о случаях насильственной смерти и прочих происшествиях, происшедших в продаваемом доме, не имеет права умолчать о них перед потенциальным покупателем, во всем остальном мире покупатель едва ли узнает правду по доброй воле продавца. Тем не менее ситуации бывают разные. Например, однажды головной офис Knight Frank в Лондоне продавал дом во Французских Альпах, в котором умер и пролежал несколько дней предыдущий владелец. Узнав об этом, агент честно сообщил факты покупателю, которому хватило суток на дополнительные раздумья, в результате чего было принято положительное решение о покупке без изменения условий сделки, а продавца поблагодарили за честность.
Если речь идет о происшествиях, происшедших с очень известными людьми, риэлторы, как правило, не в состоянии скрыть факты. Так что продавцы поступают иначе: перед продажей такого жилья они просто выжидают, чтобы скандал забылся. Так, пентхаус миллиардера Эдмонда Сафры в Монако был в первый раз продан через десять лет после его загадочной смерти, в 2009 году. "Причем покупателями этого пентхауса в обоих случаях были не жители Монако и не французы, а иностранцы, для которых история с убийством ничего не значит. Это очень состоятельные люди, для которых данная недвижимость всего лишь одна из многих в собственности",— говорит Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба". Зачастую так же поступают и московские риэлторы, руководствуясь принципом, что лучше дождаться покупателя с деньгами и без суеверий, чем сбывать объект по неликвидной цене.
Дома с антикварными квартирами
Одним из самых престижных исторических объектов Москвы считается особняк по адресу Романов переулок, 3. В дореволюционные времена это был доходный дом, принадлежавший А. Д. Шереметеву. Дом возвели в 1895-1898 годах по проекту архитектора А. Ф. Мейснера в стиле, напоминающем стилистику французского барокко и ренессанса. Обширный двор выходит в Романов переулок и закрыт оригинальной оградой. Дом всегда был заселен именитыми жильцами.
Вплоть до Октябрьской революции 1917 года здесь жили ведущие врачи и адвокаты той поры, артисты Московской консерватории и Большого театра. В годы советской власти жильцами комплекса в разное время были видные государственные и военные деятели: Жданов, Косыгин, Жуков, Рокоссовский, Ворошилов, Хрущев, Булганин, Буденный, Чуйков, Тимошенко, Малиновский, Фрунзе, Мясищев. В наши дни многие квартиры выкуплены представителями и менеджерами иностранного бизнеса. В настоящее время по адресу Романов переулок, 3 выставлены на продажу несколько квартир по цене от $1,2 млн. В частности, за четырехкомнатную квартиру площадью 160 кв. м, принадлежавшую дважды герою СССР маршалу Семену Тимошенко, просят $3,4 млн. А вот квартира на третьем этаже площадью 75 кв. м, в которой, возможно, жил политический деятель рангом ниже, продается уже за $1,2 млн. Есть также предложение 253 кв. м на последнем этаже дома с возможностью присоединения чердака "всего" за $8,7 млн.
Другой "говорящий" адрес — комплекс строений в Трехпрудном переулке, 11-13. Это так называемые Волоцкие дома, построенные по проекту известного архитектора Эрнест-Ришарда Карловича Нирнзее для семьи Волоцких. Первые строения дома расположены в Большом Козихинском переулке, вторая часть, которая начала возводиться в 1912 году,— в Трехпрудном переулке. Дома строились не сразу, а постепенно — по мере поступления денег и выкупа заказчиком земли, поэтому все подъезды не похожи друг на друга, а некоторые квартиры располагаются в шахматном порядке. Дом в Трехпрудном, 13 не раз попадал в историю благодаря известным личностям, которые в нем обитали. Некоторое время назад здесь жила Людмила Гурченко. Трехпрудный — малая родина поэтессы Марины Цветаевой. Есть легенда, что в одной из квартир дома в 20-е годы прошлого века находился известный карточный притон, который любили посещать Есенин с Маяковским. В советские годы здесь был знаменитый винный магазин. В наше время квартиру в доме для дочери Анны купил режиссер Никита Михалков, также здесь проживают актриса Татьяна Догилева с мужем писателем Михаилом Мишиным и хоккейная легенда Вячеслав Фетисов. На рынке нашлось только одно предложение — квартира с тремя спальнями и гостиной общей площадью 150 кв. м в аренду за $8 тыс. в месяц. Ее также можно купить за €2,5 млн с мебелью Giorgetti или за €2 млн — без нее.
Ольга Говердовская
Источник: КоммерсантЪ-Дом
