Изначально под словом «дача» подразумевалось поме стье, которое дворянину давал царь, а в нашем понима нии дачи, т. е. загородные дома для проживания в летний период, появились в XIX веке, тогда сформировались целые дачные поселки, например Малаховка и Томи лино. Но с приходом советской власти, все они вместе с помещичьими усадьбами были национализированы либо перешли в распоряжение партийной элиты: Ленин отдыхал в Горках Ленинских, а Троцкий превратил в свою дачу Архангельское. И в эпоху сталинского тота литаризма дачи полагались далеко не всем, собственно, как и при царе, их давали особо отличившимся - совет ской элите. Были дачные поселки членов правитель ства, высших военных чинов, академиков, профессо ров, писателей, композиторов, архитекторов, руководи телей министерств, ведомств, заводов и фабрик. Напри мер, в конце 40-х Сталин подарил действительным чле нам АН СССР дачи в поселке Мозжинка, да еще какие дачи - участки площадью 1 га с двухэтажными домами, построенными по немецкому проекту, где были калори ферное отопление, ванная и гараж, и домиками для при слуги. В собственность, правда, дачи получали немногие. Партийные работники и руководители лишь проживали на так называемых госдачах, пока занимали свои высо кие посты. Да и писатели, обосновавшиеся в знаменитом Переделкино, изначально не могли передавать свои вла дения по наследству.
Конечно, для важных людей нужны были соответству ющие дачи. «Поэтому для поселков выбирались лучшие с точки зрения экологии, ландшафта и транспортной доступности места, и большая часть стародачных мест сконцентрирована на западном направлении, преиму щественно на лесных участках, - рассказывает руково дитель департамента загородной недвижимости компа нии Welhome Жанна Лебедева. - Такие дачи строились в пределах 30 км от Москвы, а обязательным условием был удобный доступ железнодорожным транспортом». Также многие дачи отличались большими площадями, были домики и на 7 сотках, как, например, в поселке Жаворонки, но чаще деятелям культуры выдавалось по 25-40 соток, а площади генеральских дач достигали 2 га земли.
Как сообщает руководитель департамента элитной недвижимости компании Delta estate Олеся Манд- зяк, много стародачных поселков было вдоль Рублево- Успенского, Минского, Киевского и Калужского шоссе, а самые шикарные, например генеральские, располага лись на Рублевке и Ильинке. «Отчасти это предопреде лило формирование современных элитарных направле ний в загородной недвижимости», - уверена Олеся.
ВЧЕРА И СЕГОДНЯ
Стародачных поселков в том виде, в котором они суще ствовали в середине прошлого века, осталось мало. Часть из них, преимущественно те, что отличались боль шими участками, потом дробились, а некоторые совсем обветшали, и сегодня на их месте стоят леса или новые коттеджные поселки, а то и современные многоэтажки или заводские корпуса. «Тем не менее на сегодняшний день насчитывается более 50 стародачных мест, - гово рит Жанна Лебедева. - Наиболее известные распола гаются, конечно, на Рублево-Успенском и Ильинском направлениях. Это Архангельское, Барвиха, Успенские Дачи, Николина Гора. На Минском шоссе сохранилось знаменитое Переделкино (дачи писателей), а на Киев ском - Алабино и Фрунзовец. Довольно известны также Трудовая Северная на Дмитровском направлении, Валентиновка - на Ярославке, Малаховка и Кратово - на Егорьевском и Снегири - на Волоколамском». А Олеся Мандзяк добавляет к этому списку Баковку, Жаворонки, Лесной Городок и Немчиновку на Калужском и Минском направлениях.
Полвека назад практически все дачные поселки имели схожий облик: большие участки посреди леса с дере вянными домами и лужайками возле них, кое-кто раз бивал огород или сад. Сегодня большинство поселков в той или иной мере изменилось, от некоторых факти чески осталось одно название: «Например, Николина Гора, расположенная на 23 км от МКАД по Рублево- Успенскому шоссе, практически полностью потеряла свой первоначальный облик - теперь там более 80% жилья составляют новоделы, многие из которых спря таны за высокими заборами с патрулирующей пери метр вооруженной охраной», - сообщает Жанна Лебе дева. Подобная судьба постигла и Немчиновку, Барвиху, Архангельское. Но остались и места, где перемены не так заметны. «Например, дух прошлого сохранило Пере делкино - во многом благодаря писательским дачам- музеям, которые находятся под охраной государства», - говорит Жанна. «В поселке писателей, где жили и тво рили такие известные люди, как Б. Пастернак, Б. Окуд жава, Б. Ахмадулина, сохранились двухэтажные дере вянные дачи и тенистые аллеи», - рассказывает гене ральный директор Bonton Realty Екатерина Симонова. Стародачные поселки в их первоначальном облике остались, пожалуй, лишь на направлениях, не получив ших статус суперпрестижных, где цена сотки довольно демократична. Это прежде всего восток Подмосковья, а также Минское и Киевское шоссе. По данным Жанны Лебедевой, сотка земли здесь стоит в среднем 10-15 и 40-80 тыс. долларов соответственно. «А наибольшие изменения претерпели самые дорогие направления: Рублевка и Ильинка, где цена сотки достигает 250 тыс. долларов», - утверждает Жанна.
НОВОЕ ИЛИ СТАРОЕ?
Все стародачные места имеют целый ряд преимуществ по сравнению с новоделом. Прежде всего, это непереда ваемая романтическая атмосфера ушедшей эпохи, осо бенно характерная для дачных поселков творческой интеллигенции. Во-вторых, шикарная природа и хоро шая экология, ведь большинство поселков находятся на территории хвойных лесов рядом с водоемами и даже на дачных участках растут корабельные сосны, а совре менные проекты преимущественно возводят на откры том пространстве. В-третьих, хорошая транспортная доступность, близость к Москве и станциям электричек. В-четвертых, в стародачных местах, как правило, есть все коммуникации (вода, газ, свет, канализация, отопле ние) и жить там можно и в зимнее время, а в новых посел ках часто нет магистрального газа, бывают проблемы с водой, а если речь об участках без подряда, то комму никации могут и вовсе отсутствовать.
Еще одно важное преимущество стародачных мест - большие участки земли, в современных же поселках в основном предлагаются наделы по 10-20 соток. При этом обслуживание домовладения в стародачном месте, как отмечает Жанна Лебедева, обычно на порядок ниже. «И очень большой плюс таких поселков - обжи- тость места, нет необходимости годами терпеть стройку за заборами соседей, чем славятся современные поселки с участками без подряда», - отмечает Олеся Мандзяк.
Но, конечно, есть у стародачных мест и недостатки: «К основным минусам можно отнести отсутствие еди ной концепции застройки и единого архитектурного стиля, узкие дороги, неквалифицированную охрану, отсутствие развлекательной и бытовой инфраструк туры на территории поселка», - говорит Жанна Лебе дева. «Кроме того, покупка старой дачи подразумевает большой объем вложений в ее восстановление: состоя ние таких домов весьма плачевное, а коммуникации хоть и есть, но ветхие и маломощные. К сожалению, иногда затраты на ремонтно-восстановительные работы могут превышать стоимость самого дома», - сообщает Ека терина Симонова. Поэтому ценится земля и ее состоя ние, а находящиеся на участке строения интереса, как правило, не представляют, в большинстве случаев они сносятся и на их месте возводятся новые дома. Это тоже выливается в крупную сумму, но не больше той, кото рая уходит на строительство в современных поселках. Правда, старый участок с новым домом обычно теряет свою неповторимость и особую атмосферу, так что если есть желание их сохранить, приходится тратить деньги, время и нервы на ремонт.
СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Благодаря своим достоинствам, стародачные места пре красно выдерживают конкуренцию с новыми проек тами. «Однако такие объекты, безусловно, на любителя, поэтому это совершенно отдельная ниша в сегменте загородного жилья. И, по данным аналитиков нашей компании, сделки с подобными дачами составляют не более 5% от общего объема сделок на рынке загород ной недвижимости», - сообщает Екатерина Симонова.
«Стародачные места - это прежде всего природа, вековые сосны, а новые поселки - скорее, аналог городской квар тире, но с большой общественной территорией и инфра структурой для интересного времяпрепровождения», - сравнивает Жанна Лебедева. И тут уж кому что нравится, но покупатели для старых дач находятся всегда. Более того, в настоящее время спрос на такое жилье в несколько раз превышает предложение. «Дело в том, что старые дачи в хороших местах недалеко от Москвы собствен ники выставляют на реализацию крайне редко, предпо читая передавать их по наследству как солидный финан совый актив, который прибавляет в стоимости примерно 8-10% в год», - говорит Олеся Мандзяк. А если и про дают, то в основном родственникам и знакомым. Поэтому цены обычно превышают среднее значение по направле нию на 30-40%. «В "приличных" стародачных местах сто имость домовладения начинается от 500 тыс. долларов. А, например, за участки от 30 соток с лесными деревьями и подведенными (пусть даже и изношенными) коммуни кациями владельцы запрашивают 1-3 млн долларов», - сообщает Олеся.
СОВРЕМЕННАЯ КЛАССИКА
Поскольку старых дач на всех желающих не хватает, а стародачные поселки не предлагают того, что могут предложить современные: единую архитектурную концепцию, большие общественные зоны с развитой инфраструктурой для отдыха, новейшие инженерно- технические решения и серьезную охрану, - некоторые девелоперы приступают к строительству новых посел ков, стилизованных под известные стародачные места.
«В качестве примера можно привести "Стольное", нахо дящееся рядом с Переделкино», - говорит Олеся Манд зяк. Здесь на территории 45 га размещаются 64 дома с участками площадью от 30 до 50 соток, березовый парк с прогулочными и велосипедными дорожками, в основе которого лежит старая аллея, озеро с пляжем и поляны для пикников. Стать обладателем просторного коттеджа площадью 440 м2 на участке в 30 соток можно за 3 млн долларов.
А Екатерина Симонова выделяет клубный поселок «Целеево» на 56 км Дмитровского шоссе: «В этом про екте дома выполнены в стиле классических профессор ских дач, но при этом жителям доступна современная клубная инфраструктура: гольф-поле в летний сезон и горнолыжный комплекс - в зимний». Тут предлага ются резиденции площадью от 410 до 480 м2 с участками (17-27 соток) по цене 1,92-2,2 млн долларов.
Однако новые поселки в классическом стиле не имеют истории и особой ауры. По их аллеям не хаживали вели кие ученые, писатели и композиторы, в домах не созда валось произведений искусства, а на верандах не фило софствовали знаменитости. Все это - прерогатива под линной дачной классики, приобретая которую, приоб щаешься к великому.
Источник: Maindoor
