Да, пресловутые «6 соток» давно минули в прошлое, а на смену сезонным домикам пришли основательные дома для круглогодичного проживания. И теперь их формат самый различный: была мода, скажем, на причудливых силуэтов замки, а затем домовладельцы стали отдавать предпочтение зданиям в стиле хай-тек. Ну и, конечно, площади особняков и придомовых участков – величина постоянно меняющаяся, чутко реагирующая на запросы любителей загородной жизни – вышла на сегодня едва ли не на первое место при выборе места жительства.

Каковы параметры сегодняшних, наиболее востребованных предложений на рынке? Какую нарезку делают застройщики организованных КП? Что располагается на территории, прилегающей к основному дому? Какие требования к загородному жилью предъявляют нынешние покупатели?

От большему к меньшему
Ведущие эксперты отмечают существенные изменения, прежде всего, в составе клиентов, обращающихся в агентства недвижимости. Причём портрет покупателя на рынке загородной элитки приобрёл иные черты ещё в 2015-2016 гг. «Тогда, помимо представителей нефте- и газодобывающих отраслей, среди приобретателей стали всё чаще встречаться представители IT-сферы и агропромышленного комплекса, которые расширили бизнес благодаря активному импортозамещению. Соответственно, на рынок «подтянулись» жители регионов. Например, в прошлом году у нас было несколько клиентов из Краснодарского края, которые, переехав в Москву, первым делом купили дом. Средний возраст – 45-50 лет. Однако можно встретить и более молодых покупателей от 35 лет. Что интересно, вторые – более мобильны и с готовностью рассматривают весь рынок, без привязки к месту жительства или работы в отличие от более старшего поколения, предпочитающего уже знакомые локации и направления», –  комментирует управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов.

В связи с этим в структуре спроса за последние четыре года существенно изменились и предпочтения покупателей относительно площади дома. «Если раньше средняя площадь сделки составляла 530 кв. м, то в 2017 году и в первом полугодии этого года этот показатель находился на уровне 450 кв. м (-15%) и 400 кв. м (-24,5%) соответственно, –  отмечает руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome Екатерина Лазарева. –  На первичном рынке элитной загородной недвижимости наибольшим (70%) спросом у покупателей пользуются дома площадью 300-500 кв. м, из которых 39% составляют дома 300-400 кв. м. Это домовладения либо в полностью построенных посёлках, либо застроенных частично, очередями. Более половины объёма сделок в 2018 году проходит в бюджете 1-2 млн долларов».

«Действительно, основная масса покупателей сейчас ориентирована на небольшие дома 300-400 кв.м. Такой дом может включать в себя 4 спальни, и минимум ненужной площади. Это отличный разумный вариант для постоянного проживания семьи без детей или с 1-2 детьми. Есть также потребность и в домах побольше. Интересно то, что ранее ходовые варианты – дома 600-700 кв.м. –  менее востребованы, чем дома около 1000 кв.м», –  подтверждает директор загородного департамента «TWEED Недвижимость» Ольга Бахметьева.

Готовые дома с отделкой – то, что надо современным домовладельцам, добавляет Илья Менжунов: «В них размещают 4-5 спален по 20-25 кв. м, причём в каждой есть своя гардеробная и ванная. Как правило, все комнаты располагаются на втором этаже. На первом этаже размещают кухню (около 25 кв. м), гостиную (40-50 кв. м), постирочную комнату (примерно 20 кв. м), помещение для персонала обязательно с отдельным входом (около 50 кв. м, в которые входит небольшая спальня для двух человек, кухня, ванная). Если есть техническая возможность, то в цоколе проектируют бассейн (обычно при бюджете от 3,5 млн долларов), сауну, домашний кинотеатр, камеры для хранения меховых изделий. Кроме того, в доме делают гараж на 30-50 квадратных метров».

Наиболее актуальны объекты, построенные из камня или кирпича, уточняет эксперт. «Материал считается надёжным и проверенным временем, –  говорит он. –  Поэтому свой первый дом покупатели элитной недвижимости хотят видеть именно таковым. Деревянные дома приобретаются как дополнительная загородная недвижимость, которую собственник планирует посещать сезонно. К тому же домовладелец удовлетворяет все амбиции, связанные с приобретением элитной недвижимости на первом объекте, и второй дом выбирает больше «для души», а не чтобы подчеркнуть свой высокий статус».

Земельный ресурс
Размер участков в коттеджных посёлках зависит от концепции проекта в целом (локация, целевая аудитория, будут ли участки без подряда или реализация домовладений и т.п.). Екатерина Лазарева приводит примеры наиболее «свежих» КП на первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья. «Раздоры II» (4 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе), застройщик которого выбрал тактику постепенной застройки крупной территории, выводя на рынок определёнными пулами (10-30 объектов) готовые предложения. Посёлок пользуется стабильным спросом со стороны покупателей. На текущий момент в экспозиции представлены лоты со следующими параметрами: площади участков 8-15 соток, площади домов 200-420 кв. м. При выходе проекта на рынок диапазон наделов составлял 14-30 соток.Maslovo Residence (25 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе), в котором реализуются участки без подряда площадью 24-59 соток. «АртЭко» (30 км по Новорижскому шоссе): коттеджи площадью 310-480 кв. м на земляных наделах 11-40 соток.

Согласно подсчётам компании «Метриум Премиум», средняя площадь предлагаемых участков – 35 соток (от 4,5 соток до 3,3 тыс. соток). Застройщики сегодня не стремятся застроить придомовую территорию, ограничиваясь, как правило, одним домом и беседкой. Согласно проектам, гараж располагается в самом коттедже, однако в последние годы всё больше домовладельцев переделывают стоянку под дополнительное помещение и устанавливают тент или предусматривают отдельное строение для автомобиля. Иногда над гаражом проектируется помещение для обслуживающего персонала, обычно – семейной пары, когда муж, например, работает садовником и смотрит за домом, а его жена – готовит. Владельцы загородных домов предпочитают, чтобы прислуга жила отдельно.

Застройщики обычно не предлагают дополнительные строения, за исключением дома для персонала с гаражом, подтверждает Ольга Бахметьева. «Это наиболее востребованная постройка для участков и домов разной площади. Всё остальное – баня, дом для гостей, отдельное SPA с бассейном – также встречается, но в концепции домов от 600 кв.м. на участках от 30 соток», –  уточняет она.

Всё в одном флаконе
Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Александр Довгань называет обязательные требования при покупке дорогого загородного дома согласно заключенным сделкам и поступавшим запросам в течение последних нескольких лет: круглосуточная охрана, ландшафтный дизайн, зоны для прогулок и отдыха, занятий спортом, детский клуб/центр в посёлке либо поблизости. «Также многие клиенты желают приобрести загородную недвижимость в коттеджном посёлке, где в непосредственной близости будет расположены: река (озеро/пруд/собственный пляж), магазин и ресторан/кафе. В этом отношении наиболее благоприятным для комфортного проживания является КП «Довиль», на территории которого расположены кафе и ресторан, спортивный комплекс и клиника SPA, детский клуб, магазины, парки, пляжи, банный комплекс, детские и спортивные площадки. Здание ресторана расположено на берегу озера ивключает в себя большой обеденный зал, VIP-зал и зимний сад», –  рассказывает эксперт.

Анатолий Довгань напоминает и о КП «Миллениум Парк», в котором представлены: ресторан премиум-класса с просторной летней верандой на воде, кинотеатр, детский клуб, SPA-салон и бассейн.  В зонах отдыха предусмотрены кафе, спортивные и детские игровые площадки, а также теннисный комплекс с десятью открытыми и закрытыми кортами. Для оперативного решения базовых бытовых вопросов к услугам жителей будет построен минимаркет и аптечный пункт.

«Если инфраструктура и проектируется, то располагают её на самом въезде в комплекс или в определённой части посёлка, подальше от домовладений, –  говорит Илья Менжуков. –   В противном случае, вероятны различные конфликтные ситуации. Например, в одном из элитных проектов по Новорижскому шоссе возникли разногласия вокруг объекта общепита, точнее – из-за его шумных посетителей. Дело в том, что в заведении часто отмечали различные торжества: свадьбы, юбилеи, дни рождения. Само собой, гости таких празднеств, зачастую навеселе, разбредались по всему посёлку и нарушали спокойствие его жителей. В результате выход из ресторана внутрь посёлка был огорожен, а снаружи – построен отдельный въезд, что позволило ограничить доступ гостей ресторана на территорию. Или другой пример – детский сад, который изначально не входил в проект элитного коттеджного посёлка на Рублевке, стал доставлять неудобства людям, живущим по соседству. Постоянный шум, детские крики и скопление машин родителей стали причинами конфликтов».

Найти на стороне
В последние годы девелоперы стараются минимизировать количество инфраструктурных объектов в элитных загородных поселках. А сами покупатели вполне лояльно относятся, на первый взгляд, к аскетичному набору коммерческих и социальных объектов: помимо некоторых неудобств, о которых говорилось выше, бремя их содержания в конечном счёте ложится на плечи собственников, что приводит к высокому уровню эксплуатационных платежей. Надо ли перегружать территорию объектами инфраструктуры?

Тем более, не стоит забывать, что в элитном сегменте, как правило у жителей есть личные водители, няни, помощники, которые могут отвезти и забрать ребёнка в детский сад или школу. Поэтому если в проекте отсутствует учебное упреждение, то это не становится препятствием для покупки жилья. Главное, чтобы в радиусе нескольких километров социальные объекты всё же присутствовали. Проблем с этим нет, ведь самые востребованные посёлки строятся до 20 км от МКАД, где уже есть торговые центры, рестораны, спортивные клубы премиум-класса…

Подтверждением этой тенденции служат данные Savills в России: более половины (54%) из числа всех сделок с премиальной недвижимостью на западе Подмосковья приходится на дома, расположенные на удалении 10-20 км от МКАД. Ну а наиболее интересны для покупателей посёлки,близлежащие к гимназии им. Е.Примакова в Раздорах, Первой московской гимназии в Липках, школы «Президент» в Жуковке, Ломоносовской и Павловской гимназиям.