Предложение
В I полугодии 2018 г. рынок недвижимости, в том числе элитный, активно готовился к ужесточению 214-ФЗ с 1 июля. Девелоперы старались успеть получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы иметь возможность реализации проектов по старым правилам. В результате в 2018 г. был заявлен выход рекордного числа новых проектов: в элитном сегменте, по крайней мере, 15, а в премиальном сегменте - 14, отмечает Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome.

По словам опрошенных IRN риелторов, за первые шесть месяцев 2018 г. на рынке Москвы появилось 13 новых дорогих ЖК: Edison House, Maison Rouge, «Дом Наркомфина», «Сомелье», Magnum, «Меценат», «Вишневый сад», «Большая Дмитровка, 9», Villa Grace, Whitе, «Бродский», «Резиденции на Садовой-Сухаревской» и Manor. При этом, по информации Point Estate, открытые продажи стартовали только в восьми из них: в «Вишневом саду», Manor, Maison Rouge, «Доме Наркомфина», «Сомелье», Magnum, Edison House и «Большой Дмитровке, 9» суммарным проектным объемом 477 лотов.

Помимо новых проектов, рынок пополнялся новыми корпусами и лотами в «старых». В начале 2018 г. отрылись продажи в башне № 1 комплекса апартаментов Neva Towers на территории ММДЦ «Москва-Сити» и в последней, 5-й очереди ЖК «Садовые кварталы». Во II квартале 2018 г., по данным Blackwood, на рынке появились лоты на 7-м и 8-м этажах комплекса «Цвет 32», отдельные лоты в «Садовых кварталах» и Neva Towers. Кроме того, возобновились продажи в комплексе апартаментов Turandot Residences, приостановленные ранее в связи с обновлением предложения.

По данным Blackwood, общий объем нового предложения в I полугодии 2018 г. составил более 650 лотов общей площадью 72 000 кв. м: 554 новых лотов площадью 61 500 кв. м вышло на рынок в I квартале и 100 лотов (9 500 кв. м) – во II квартале. По итогам полугодия объем нового предложения в годовом выражении сократился на 10% в лотах и на 6% - в метрах. Kalinka Group оценивает объем нового предложения дорогого жилья в 600 лотов (без учета лотов в закрытых продажах). По данным компании, это примерно столько же, сколько и в I полугодии 2017 г., и на 50% больше, чем во II полугодии 2017 г.

Согласно подсчетам Point Estate, в конце I полугодия 2018 г. на первичном рынке элитного жилья Москвы в целом продавалось 3 695 лотов в 73 комплексах, или 444 400 кв. м. За счет выхода нового предложения его общий объем вырос на 11% относительно конца 2017 г. и на 17% - по сравнению с II кварталом 2017 г. «При этом во II квартале 2018 г. на рынок выходили в основном клубные комплексы. И небольшое количество новых лотов не могло компенсировать уходящее из-за высокого спроса предложение, поэтому во II квартале 2018 г. объем предложения снизился на 4%», - говорит Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate.

О росте предложения на рынке дорогого жилья сообщает и Blackwood. По информации компании, суммарный объем первичного предложения в элитных новостройках Москвы по итогам II квартала 2018 г. составил порядка 3 900 лотов, что на 45% больше, чем экспонировалось в конце I полугодия 2017 г., и на 8% больше, чем по итогам 2017 г. Суммарная площадь лотов достигла 475 000 кв. м (+39% к итогам I полугодия 2017 г. и +8% к итогам 2017 г.). «Значительное увеличение предложения по сравнению с ситуацией годом ранее связано с выходом на рынок достаточно большого количества лотов в новых проектах и очередях. Так, со II квартала 2017 г. на рынке открытых продаж появилось порядка 350 000 кв. м элитного жилья», - поясняет Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

При этом динамика объемов предложения в сегментах элит (20% площадей на первичном рынке дорогого жилья, по оценке Blackwood) и премиум (80%) была разнонаправленной. Если количество выставленных на продажу элитных квартир сократилось на 15% в годовом выражении, до 1 410 штук, то число премиальных лотов, наоборот, увеличилось на 18% до 2 787 штук, подсчитали в Welhome. Это связано с тем, что в 2018 г. несколько элитных проектов закрыли продажи более чем на 90%, тогда как премиальные новостройки распродаются медленнее, отмечает Татьяна Польская, директор по развитию Troika Estate. Кроме того, продолжает эксперт, новых элитных проектов в этом году было меньше, чем в прошлом, а в премиальном сегменте объем предложения продолжает расти, в основном за счет вывода новых очередей строительства в больших многоквартирных комплексах.

Спрос
По данным Kalinka Group, общее количество сделок на рынке элитной недвижимости по итогам I полугодия превысило аналогичный показатель 2017 г. на 28% (394 сделки против 308), Contact Real Estate сообщает о росте числа сделок на 22% (299 против 246).

При этом если в премиальном сегменте спрос увеличился на 44% (345 сделок в I полугодии 2018-го) благодаря активному выходу новых проектов по выгодном ценам, скидкам от застройщиков, беспроцентным рассрочкам и снижению ипотечных ставок, то в элитном – сократился на 28% (49 сделок), подсчитали в Kalinka Group. Председатель совета директоров компании Екатерина Румянцева объясняет падение популярности сегмента de luxe высокими ценами на новые объекты даже на начальной стадии строительства, а также тем, что сделки в элитном сегменте заключаются в течение более длительного времени.

По словам Татьяны Польской, покупательская активность вообще заметно сместилась из элитного сегмента в премиальный и из статусных районов в чуть более отдаленные. «При общем повышении стоимости квадратного метра потребители ищут варианты с наиболее оптимальным соотношением цены и качества», - объясняет Польская.

Но главное, хотя число сделок в среднем по рынку растет, спрос все еще сильно отстает от предложения. Причем разрыв продолжает увеличиваться. По данным Troika Estate, объем продаж в январе-июне 2018 г. составил порядка 10% от общего объема предложения, тогда как в прошлом году этот показатель равнялся 14%.

Доля неликвидных проектов также увеличилась. По данным Kalinka Group, в I полугодии 2018 г. сделок не было в 30% дорогих новостроек Москвы. Для сравнения: в I полугодии 2017 г. продажи отсутствовали в 25% объектах, а во II полугодии 2017 г. – в 15%. По информации Troika Estate, невостребованных проектов еще больше - 48% против 30% в 2017 г.

В элитном сегменте (deluxe), согласно подсчетам Welhome, в I полугодии 2018 г. в 35% проектов сделок не было или был продан всего один лот. В обоих предыдущих полугодиях доля таких комплексов составляла 37%. В премиальном сегменте проектов, в которых за I полугодие 2018 г. не было продаж, меньше – 28%, но этот показатель растет: во II квартале 2017 г. на неликвид приходилось 23% рынка, а в I квартале 2017 г. – 14%.

Основных причины плохих продаж две, считают риелторы. Во-первых, завышенные цены, особенно в сегменте deluxe, отмечает Екатерина Румянцева. Во-вторых, высокая конкуренция между проектами и застройщиками.

«В условиях масштабного выбора проектов и лотов на первичном рынке высокобюджетной недвижимости проекты уже не распродаются, как раньше – быстро и полностью, - говорит Анастасия Могилатова, гендиректор компании Welhome. - В сегодняшних реалиях после выхода проекта, на этапе строительства успешный проект активно продается. Но когда проект построен, наиболее ликвидные лоты распроданы, покупатели находят альтернативу в более новых проектах с более обширным выбором лотов. На рынке есть проекты, которые реализуются застройщиками более пяти лет, такие комплексы морально устаревают и все менее интересуют покупателей. Таким образом, в части проектов продажи могут долгое время отсутствовать или присутствовать в минимальном объеме».

Лидером спроса по итогам января-июня 2018 г. стал ЖК «Садовые кварталы» от «Интеко» - этот проект в числе наиболее успешных назвали все опрошенные www.irn.ru компании. Хорошо продавались также Barrin House, «Жизнь на Плющихе» и «Суббота» от «Донстроя», Roza Rossa (KR Properties), NV9/ Artkvartal (State Development), «Малая Ордынка, 19», «Реномэ» (Sminex), «Софийский» («Трансинвестконсалтинг»), City Park («Монарх»), I’M (ПСН), Neva Towers (Renaissance Development), МФК «ОКО» (Capital Group).

Цены
Мнения риелторов относительно ценовой динамики на первичном элитном рынке Москвы разделились.

По данным Point Estate, рублевые цены на элитное жилье по итогам января-июня 2018 г. практически не изменились, так как выход нового, более дешевого предложения в I квартале 2018 г. компенсировался ростом цен в реализующихся проектах и выходом более дорогих проектов во II квартале 2018 г. В результате цены на «элитку» в конце I полугодия 2018 г. составили 657 000 руб. за 1 кв. м в среднем, что лишь на 1% ниже, чем в конце 2017 г.

На фоне колебания курсов валют долларовый эквивалент цены опустился до $10 460 за кв. м (по среднему курсу доллара ЦБ РФ за июнь 2018 г. – 62,77 руб. за доллар) - это на 7% ниже, чем в конце прошлого года.

По информации Blackwood, за счет активного выхода нового предложения по стартовым ценам со II полугодия 2017 г. средняя цена на премиальном рынке в I полугодии 2018 г. снизились на 3% к аналогичному периоду 2017 г., составив 565 000 руб. за кв. м. А в подклассе элит цены, наоборот, выросли на 4% до 1 064 000 руб. за кв. м. «Положительная динамика связана с постепенным сокращением рынка за счет сохраняющегося спроса и ухода с рынка более ликвидных предложений, при отсутствии нового предложения», - поясняет Александр Шибаев.

По данным Contact Real Estate, вся «элитка» (элитный сегмент + премиальный) в I полугодии подорожала в рублях на 11% в годовом выражении, до 784 000 руб. за кв. м в среднем, Troika Estate сообщает о росте цен предложения на 16% (779 467 руб. за кв. м): в премиальном сегменте средняя стоимость метра достигла 503 231 руб. (+14%), в элитном - 1 027 127 руб. (+10%).

Рост цен и в элитном, и в премиальном сегменте зафиксировали и специалисты Welhome. Элитный сегмент по итогам I полугодия 2018 г. подорожал на 5% (до 936 100 за кв. м) на фоне волатильности курсов валют, вымывания относительно недорогих лотов, а также появления в структуре предложения лотов в уже реализуемых проектах с высокой ценой, отмечает Анастасия Могилатова.

Средневзвешенная цена 1 кв. м в сегменте премиум увеличилась на 21%, по данным Welhome, и достигла 518 800 руб. По словам Могилатовой, цены выросли в связи с выходом дорогостоящих проектов и вымыванием бюджетного предложения.

Примечательно, что даже те компании, которые зафиксировали рост цен предложения, сообщают о снижении среднего чека сделки. По данным Contact Real Estate, средняя стоимость проданных элитных квартир в новостройках сократилась на 13% относительно I полугодия 2017 г. и составила 56,6 млн руб.

Рынок тянет вниз в основном элитный сегмент. По информации Welhome, средний чек сделки в сегменте de luxe по итогам полугодия подешевел на 22% и составил 95,2 млн руб., по предварительным данным Kalinka Group – на 22,3% (134,8 млн). Основная причина – снижение средней площади проданного лота, отмечает Екатерина Румянцева. Согласно подсчетам Welhome, средняя площадь реализованных лотов уменьшилась на 7%, до 132 кв. м.

В сегменте премиум снижение куда менее выраженное: -8,7%, по данным Kalinka Group. В I полугодии 2017 г. проданная квартира в среднем стоила 60,9 млн руб., сейчас - 60,9 млн.

Скидки
Скидки на элитном рынке растут. По данным Troika Estate, в I полугодии 2017 г. дисконты в среднем составляли 3-5%, а по итогам I полугодия 2018 г. – 5-12%. Кроме того, по информации Welhome, уже стартуют летние скидки, размер которых может достигать 20%.

Кроме того, по словам Анастасии Могилатовой, часть девелоперов предоставляют скидки потенциальным покупателям в ходе переговоров. Размер таких скидок сугубо индивидуален и зависит от проекта, конкретного лота и девелопера.

Прогнозы
Во второй половине 2018 г. темпы выхода нового предложения на рынок увеличатся, прогнозирует Ирина Калинина: «1 июля уже наступило и правки к закону о долевом строительстве вступили в силу, а значит, все, кто хотел и успел, уже получили разрешения на строительство. Теперь застройщики будут выводить на рынок проекты, чтобы это разрешение не отозвали. При этом среди известных ожидаемых проектов значительная доля комплексов относится к классу de luxe с более высоким уровнем цен. Такие проекты, как правило, не обладают большим объем, в связи с чем значительного увеличения объема предложение по итогам года не ожидается».

По словам Вячеслава Антропова, директора по развитию Contact Real Estate, до конца года в Москве появится не менее пяти новых высокобюджетных проектов. Что касается спроса, то в 2018 г. Contact Real Estate ожидает объем сделок на уровне около 500 лотов.

Спросом будут пользоваться главным образом лоты в новых проектах с достаточно низкими стартовыми ценами, считает Александр Шибаев.

Значительного изменения рублевых цен риелторы также не ожидают. Снижение стоимости метра в связи с выходом более дешевого премиального предложения будет компенсировано новыми дорогими лотами в комплексах сегмента de luxe, поясняет Ирина Калинина