Штучный товар
Пентхаусы в классическом понимании, напоминают эксперты Welhome, — это полноценный дом на последнем этаже жилого здания. Покупатель недвижимости подобного типа получает не только статусное жилье с панорамным видом, но и ощущение проживания в собственном доме, несмотря на то, что элитные пентхаусы находятся в центре города. Ощущение уединенности достигается за счет того, что пентхаусы, как правило, занимают весь этаж, у собственника нет соседей по лестничной клетке, а наличие террасы дает ему возможность в любой момент оказаться в саду, как в загородном доме.

Пентхаусы — штучный товар во всем мире, а в плотно застроенной Москве еще бОльшая редкость. По оценке Kalinka Group, на начало марта на первичном рынке элитной недвижимости в пределах Садового кольца в открытых продажах находилось 63 пентхауса в 9 объектах. "При этом нам известно еще о 12 лотах в 4 проектах, которые пока не поступили в продажу (зачастую пентхаусы ждут своего часа до момента, когда большинство более бюджетных лотов в проекте будет распродано)", — уточнила председатель совета директоров компании Екатерина Румянцева.

При этом эксперты говорят, что предложение все же демонстрирует рост. Так, по данным агента отдела продаж квартир департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрия Щербакова, в 2017 году на рынок вышло порядка 10 новых элитных проектов, и пентхаусы есть почти во всех.

Что касается характеристик этого предложения, то, по данным Penny Lane Realty, площади варьируются от 400 кв. м, до 1000 кв. м с террасой 300 кв. м. По данным Welhome, минимальный по площади пентхаус находится в проекте "Малая Ордынка, 19" (185,6 кв.м), а максимальная площадь пентхауса составляет 825,8 кв.м в проекте "Царев Сад".

Средние ценовые показатели такого жилья находятся в диапазоне 1,2-1,7 млн руб за кв.м. При этом в премиум классе средняя стоимость — около 700 тыс. руб. за "квадрат", а в Deluxe доходит до 2,88 млн руб, подсчитали в Kalinka Group.

Эксперты отмечают, что минимальное по стоимости предложение представлено в проекте "Малая Ордынка, 19" за 170,7 млн. руб. Самые дорогие пентхаусы представлены в проектах "Венский дом", "Резиденции Чистые пруды", "Остоженка 11", "Гранатный 6", "Патриарх", Дом на Большой Никитской, "Дом на Покровском бульваре", Knightsbridge park.

Все, конечно, очень индивидуально, но в среднем, цену пентхауса можно рассчитать, применив коэффициент 1,6 относительно элитной квартиры в этом доме.

"Такое соотношение в "Баркли Галлери", и это стандартное соотношение по рынку", — считает первый заместитель председателя правления корпорации "Баркли" Александр Красавин.

Красота и только?
Так что же именно делает пентхаусы такими дорогими, кроме отсутствия соседей сверху? Оказывается, характеристики определены довольно строго. Помимо стандартных различий, отличий в метраже, планировках, локации и опций внутри дома, для пентхаусов свойственно наличие хороших видовых характеристик, просторных террас, панорамных окон, дровяных каминов, изолированность пространства с отдельной индивидуальной входной группой и со своим лифтом на этаж. Но это, как говорится, в идеале.

Практика, как всегда, вносит коррективы. Например, в силу этажности и местоположения видовые характеристики могут различаться крайне существенно, а это для пентхауса — самое важное конкурентное преимущество, напоминает Ю.Щербаков.

"Среди пентхаусов можно выделить только 8 лотов в 5 проектах, представленных на первичном рынке в открытых продажах, с уникальными видовыми характеристиками, а именно — видом на Кремль из жилых помещений", — рассказал А.Красавин.

Также эксперт отметил, что сейчас в Москве только в 66 % пентхаусов есть камины и террасы, в 66 % — эксплуатируемая кровля, только в 38% — потолки выше 4 м и только 9 % лотов — это двухуровневые пентхаусы, а также лишь у трети представленных лотов есть отделка.

Рассуждая о том, какие из этих "допущений" можно считать тенденциями, а какие компромиссами, эксперты сошлись во мнении, что к тенденциям можно отнести уменьшение метража, наличие жилого статуса и отделки от застройщика.

"Не отставая от общей для московского рынка недвижимости тенденции, место в структуре предложения заняли пентхаусы с отделкой. На сегодняшний день 53% пентхаусов предлагается с финишной отделкой от застройщика. Кроме того, рынок давно ушел от моды на пентхаусы метражом более 500 кв.м. и моды на многоуровневые пентхаусы", — говорит А.Могилатова.

С ней солидарен и Ю.Щербаков, который подчеркивает, что этот узкий сегмент трансформируется синхронно со всем рынком.

"Если у нас есть тренд на сокращение площадей — это автоматически зацепит пентхаусы, если есть спрос и тренд на готовое под ключ жилье — застройщик будет стремиться предложить весь ЖК с такими квартирами, в том числе, пентхаусы под ключ", — соглашается эксперт.

"Сейчас нет цели сделать максимально большое по площади помещение — вместо погони за метрами клиент обращает внимание на функциональное распределение пространства, оригинальные планировки, авторскую отделку и "фишки", которыми могут стать, например, винная комната или коктейльная терраса", — дополняет А.Красавин.

"Отдельный" дизайн
На рынке даже бытует мнение, что отделка вскоре может стать непременным атрибутом элитного жилья вообще и пентхаусов в частности. И, если в массовом сегменте тенденция ввода жилья с отделкой продиктована экономической целесообразностью с точки зрения покупателя, то в элитном мотивация несколько иная, больше связанная с комфортом.

"Наличие ремонта — всегда данность . Покупатель не может выбрать в рамках одного элитного комплекса квартиру с ремонтом или без. Приобретая объект под ключ, покупатель избавлен от шума, пыли, всех неудобств, связанных с ремонтами соседей — этот фактор чуть ли не важнее самого ремонта. Поэтому так важно отремонтировать весь дом", — отмечает Ю.Щербаков.

"Наличие финишной отделки от застройщика во всех лотах оградит владельцев статусных лотов от шума и пыли ремонтных работ в квартирах или апартаментах, находящихся ниже", — согласна А.Могилатова.

Если мыслить логически, то для уникальных лотов и отделка должна быть уникальной, авторской. И этот путь используют некоторые застройщики, предлагающие пентхаусы на первичном рынке.

"С нашей точки зрения, это необходимый атрибут проекта. Каждый полноценный пентхаус должен иметь индивидуальный характер, выраженный, в том числе, в интерьере", — рассказал А.Красавин.

Однако далеко не все считают наличие авторской отделки обязательным условием для успешной реализации пентхаусов.

"По-прежнему находятся покупатели, желающие выполнить ремонт полностью на свой вкус или полностью контролировать процесс выполнения отделки в столь дорогостоящем жилье", — отмечает А.Могилатова.

С этой позицией отчасти согласны и другие участники рынка. "Знаменитые дизайнеры сегодня активно привлекаются к разработке интерьеров общественных пространств элитных жилых комплексов, также встречаются интерьеры квартир и апартаментов. Однако когда речь идет о пентхаусах, такие случаи очень редки, и даже единичны. Такая ситуация связана, прежде всего, с тем, что у взыскательных клиентов пользуются популярностью пентхаусы без готового интерьерного решения. Такие покупатели предпочитают заказывать дизайн пространства самостоятельно, ориентируясь на свои собственные предпочтения. Они хотят сделать уникальный продукт еще более индивидуальным, единственным в своем роде, такой, который будет во всех деталях соответствовать их образу жизни и душевным потребностям", — уверена Е.Румянцева.

"Известность дизайнера имеет значение, но приоритеты чаще всего расставлены иначе. Люди смотрят имя застройщика (и архитектора проекта), на цену квадратного метра и уровень комплекса, предложения, и качество отделки. Их интересует функциональность, эстетика, комфорт проживания, и уже наряду с этими критериями — автор дизайна отделки", — дополняет Ю.Щербаков.

Дизайн как инвестиция
Все участники рынка при этом единодушны в том, что наличие отделки повышает конечную стоимость лота. "В зависимости от качества, на 20-30%, если сюда входит обстановка, то и больше, — отмечает Ю.Щербаков. — Один наш анонимный источник сообщал такие цифры: 150 тыс. руб за кв. метр отделки уходит на квартиру и 250-300 тыс. руб. за кв.м. на отделку пентхауса".

Однако инвестиционную привлекательность пентхаусу это не добавляет, считает Е.Румянцева. "Наличие интерьеров от именитого дизайнера с одной стороны может привлечь внимание к объекту, но с другой — еще более ограничить и без того узкую целевую аудиторию. Поэтому тем клиентам, которые рассматривают покупку пентхауса с вероятностью дальнейшей продажи, мы бы рекомендовали с осторожностью обращаться к дизайнерам. Если вы создадите уникальный яркий образ, он может не соответствовать потребностям и вкусу будущего покупателя и тогда есть риск долгой продажи", — комментирует эксперт.

В ситуации, когда инвесторов в этом сегменте рынка крайне ограниченное количество, это может иметь основополагающее значение. Тем более, что таких примеров на вторичном рынке уже достаточно много. Лоты на вторичке не могут конкурировать с новым первичным предложением как раз, в частности, из-за того, что ремонты на вторичном рынке часто индивидуализированы.

"Предложения на вторичном рынке едва ли могут конкурировать с первичным. Элитная недвижимость – скоропортящийся товар. Технологии и дизайн быстро устаревают, и только самые лучше объекты сохраняют актуальность и ценность дольше 10 лет", — отмечает А. Красавин. При этом эксперт уверен, что если инженерные и планировочные решения, интерьерная концепция разработаны с «заделом» на будущее, в том числе, и, в части авторского стиля, это поможет объекту оставаться привлекательным в эти сроки.

Впрочем, несколько лет назад и в наличие обычной чистовой отделки на элитном рынке мало кто верил. Так что, не исключено, что авторский дизайн пока просто "бежит впереди рынка", и к "финишу" он придет не скоро и в трансформированном виде.

При этом важно отметить, что в любом случае пентхаусы — это формат недвижимости, который всегда покупается для себя, отмечают эксперты. И решающим фактором может стать престижность и расположение самого комплекса. А первичный это рынок или вторичный, есть авторская отделка или нет – вопрос уже второстепенный.