Пентхаусы (т. е. дома на крышах) в привычном для современ ного покупателя виде появились в США в 20-х годах про шлого века на последних этажах небоскребов. В силу своей редкости и диковинной новизны они сразу же привлекли внимание богатейших людей планеты, благодаря запросам которых очень скоро превратились в настоящие особняки с каминами, террасами, садами и бассейнами.
Первый пентхаус в нашей столице - ровесник американских: он был построен на крыше здания Наркомфина, но потом, вплоть до 1990-х, когда появились обеспеченные граждане, готовые покупать подобные объекты, их не возводили. А за последние десятилетия обладателями такой недвижи мости стали ведущие российские бизнесмены, спортсмены, политики и звезды шоу-бизнеса. Если верить светской хро нике, Михаилу Прохорову и Гарри Каспарову пришлись по вкусу дома на крышах нью-йоркских небоскребов, а пент хаусы в Златоглавой есть у Никиты Михалкова, Павла Буре, Константина Борового и других знаменитостей.
ВСЕГДА В ЦЕНЕ
Дом на крыше - это всегда эксклюзивный продукт и показа тель высокого статуса. Но платить за него приходится соот ветствующим образом. «От 5 до 50 млн долларов», - уве ряет Екатерина Батынкова, директор департамента элит ной недвижимости компании Est-a-Tet. При этом стоимость квадратного метра в домах на крыше на 10-30% выше, чем в обычных квартирах, в том числе расположенных на этаж ниже.
«И даже в кризис цены не сильно пострадали, ведь данный продукт всегда выбирали очень обеспеченные люди», - утверждает Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Delta eftate. В последнее же время, по данным Батынковой, пентхаусы дорожают в зави симости от стадии строительства. В целом по этому виду недвижимости за последний год рост составил 5-7%.
«На московском рынке элитного жилья цены на пентхаусы колеблются в пределах от 20 до 60 тыс. долларов/м2», - сообщает Владимир Говорин, руководитель по проектам департамента эксклюзивной недвижимости компании IntermarkSavills. А по сведениям Анастасии Могилатовой, генерального директора компании Welhome, средняя цена квадратного метра составляет 21 370 долларов при диа пазоне цен от 8 до 50 тыс. долларов/м2. Это соответствует мировому уровню. Так, по данным Елены Юргеневой, директора департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, в Риме стоимость квадратного метра варьи рует от 8 до 20 тыс. евро. Цены же на объекты начинаются от 800 тыс. евро и могут достигать 10 млн. Примерно столько же стоят пентхаусы и в Лондоне. «В Монако, на Avenue Princesse Grace, в недавно проданном объекте с частным бассейном стоимость квадратного метра составила 50 тыс. евро», - говорит Юргенева. Но самые дорогие на сегод няшний день пентхаусы предлагаются в США. Например, объект в известной Trump Tower (Нью-Йорк) был продан за 31 млн долларов, и это не предел. Впрочем, по мнению Екатерины Батынковой, в Москве пока нет таких пентхаусов, которые по качеству могли бы равняться с манхэттенскими, иначе в данном вопросе мы наверняка бы перегнали Америку.
КАНОНЫ И ОТСТУПЛЕНИЯ
Классический пентхаус - это отдельная квартира, а вер нее даже многоуровневый дом на крыше высотного здания, не подразумевающий наличия соседей и отличающийся панорамными окнами, высокими потолками (обычно 5-12 м) и большой площадью (в среднем от 200 до 500 м2). Часто пентхаусы продаются без стен, и благодаря внуши тельным размерам хозяин волен проектировать их про странство как горизонтально, так и вертикально, но пред лагаются и варианты с отделкой, техникой и мебелью.
Главная же отличительная черта пентхауса - наличие соб ственной террасы или выхода на эксплуатируемую кровлю. Собственно, там и размещаются необходимые владельцу изыски: солярий с бассейном, джакузи, фонтаны, зимний сад, зона отдыха с барбекю, а иногда даже мини-стадионы, корты или вертолетные площадки, - которые делают дом на крыше похожим на отдельную виллу.
Также обязательные атрибуты классического пентхауса, как сообщает Могилатова, красивый панорамный вид на город и отдельный вход с лобби, охраной и собственным лифтом, который следует только к дому на крыше. А Говорин утверж дает, что подобные объекты должны быть ориентированы на три, а в идеале на четыре стороны света и удивлять своих жильцов возможностями, которых нет у остальных квар тир, например, дровяными каминами, автономными инже нерными системами и т. п.
Всем этим критериям удовлетворяет лишь небольшая доля московских объектов, позиционирующихся как пентхаусы. «Несмотря на то что они заявлены к продаже почти во всех новых домах элитного сегмента и в 70-80% проектов бизнес- класса, настоящих пентхаусов мало», - уверяет Владимир Говорин. Образцовым Александр Дьяченко, директор ком пании EliteCenter, называет, например, пентхаус «Цезарь» в ЖК «Алые паруса», расположенный на высоте 140 м над землей. Это обособленный особняк с вертолетной площад кой, спа-зоной, бассейном, гольф-полем. А из выставленных на продажу классикой жанра можно считать, например, четырехсторонний пентхаус по адресу: Гранатный переу лок, д. 6, и двухуровневый пентхаус по адресу: Молочный переулок, д. 1, который, кстати, многие риелторы называют одним из лучших на столичном рынке.
По мнению Екатерины Батынковой, «московские пентхаусы» чаще всего недотягивают до классических из-за отсут ствия отдельного лифта и панорамного вида, а также распо ложения: они не единственные на крыше. Последняя же тен денция столичного рынка элитной недвижимости - относить пентхаусам практически любую квартиру, расположенную на последнем этаже и обладающую панорамным остекленением и большим метражом (от 150 до 600 м2). «К сожалению, неко торые застройщики называют пентхаусами даже квартиры с мансардными окнами», - отмечает Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной недвижимости компании Knight Frank.
«Жажда наживы провоцирует девелоперов пренебре гать основными характеристиками классического вари анта и проектировать лжепентхаусы, - считает Дьяченко. - Такой подход практически убил московский рынок данного вида жилья».
Впрочем, виноваты в этом и особенности столичного домостроения. В центре, где хотят жить потенциальные покупатели домов на крыше, наблюдается дефицит мест под застройку и действует ограничение по высоте зданий, следовательно, практически невозможно построить дом, с вершины которого открывались бы красивые панорам ные виды. «В таких условиях даже просторные квартиры на последних этажах элитных жилых комплексов стали ред костью», - уверяет Анастасия Могилатова, а потому (при условии адекватной цены), почему бы и не называть их пент хаусами, подразумевая лишь расположение на крыше и уни кальность объекта. Если цена при этом адекватна, то ника кого обмана нет.
РЕШАЯСЬ НА ПОКУПКУ
Основные достоинства пентхаусов - большая жилая пло щадь; приватность; возможность, не покидая города, жить в собственном доме с индивидуальной планировкой и со всей необходимой инфраструктурой; прекрасные виды, радующие глаз; и чистый воздух без примеси автомобиль ных выхлопов и смога. «Данный вид недвижимости привле кает тем, что он необычен, здесь много окон и света. Кроме того, квартирам на последних этажах обычно легче согласо вать всевозможные перепланировки», - отмечает Мандзяк.
Но конечно, есть у пентхаусов и недостатки: высокая сто имость обслуживания и открытость всем ветрам, снегам и ливням. С точки зрения безопасности это также не луч ший выбор: могут возникнуть сложности при тушении пожара. Кроме того, сегодня на рынке много некачествен ных предложений с кучей строительных и архитектурных недостатков. «Например, можно встретить непропорцио нальное соотношение площади помещения и открытых тер рас. Бывает, что на 300 м2 квартирного пространства прихо дится более 200 м2 террас. Если терраса оплачивается допол нительно, при расчете ее стоимости корректно использо вать понижающий коэффициент 0,3, а не 0,5, как пытаются делать некоторые застройщики», - сообщает Говорин. По его мнению, с учетом московского климата для пент- хауса площадью 200-250 м2 наиболее оптимальна терраса площадью 40-60 м2, а для объекта площадью 350-600 м2 - 80-150 м2. Также Владимир советует выбирать пентхаусы с террасами прямоугольной формы с соотношением сторон от 1:2 до 3:4. «А когда терраса тянется вдоль линии фасада, стоит обратить внимание на ее ширину: если она менее 2,5-3 м, возможности использования пространства будут ограничены, - объясняет эксперт. - Если у террасы широ кий каменный парапет высотой по пояс, он сделает жизнь на ней более безопасной и приватной, однако съест виды из окон. А в случае если ограждения прозрачные, что при меняется чаще, то все будет наоборот».
МОСКОВСКОЕ ПОДНЕБЕСЬЕ
В Белокаменной пентхаусы предлагаются практически в каждом элитном объекте, например, в комплексе особ няков «Итальянский квартал», в ЖК «Тверская Плаза», «Имперский дом» и во многих других. «И чем выше класс дома, тем уникальнее и интереснее пентхаус», - утверж дает Говорин. Но они есть и в некоторых домах бизнес- класса, к примеру в проектах компаний «Капитал Груп» и «Дон-Строй», в ЖК «Золотые ключи», «Алые Паруса», «Триумф-Палас» и др. «Причем в бизнес-классе пентхаусов даже больше. В ЖК «Воробьевы горы» (улица Мос фильмовская, д. 70) они занимают три этажа, что исклю чено в небольших элитных домах», - говорит Олеся Мандзяк, правда, при этом напоминая, что, как правило, в подоб ных случаях речь не идет о классике жанра. Хотя шестикомнатный пентхаус площадью 389 м2 на 36-38 этажах с видом на парк Победы и МГУ, который, по данным Александра Дьяченко, предлагается за 6,998 млн долларов, не имеет лишь собственного лифта, а во всем остальном вполне соот ветствует определению. Однако, по опыту Могилатовой, подобные объекты в бизнес-классе продаются достаточно сложно, т. к. домам бизнес-класса не всегда удается соответ ствовать их элитному уровню», - уверяет эксперт.
Так что лучше покупать пентхаус в проектах класса люкс, например, в комплексе элитных особняков «Итальянский квартал», в ЖК «Тверская Плаза», «Имперский дом» и во многих других. «Причем, чем выше класс самого дома, тем уникальнее и интереснее пентхаус в этом комплексе», - считает Говорин.
«Больше всего пентхаусов в районах Остоженки и Пречи стенки», - утверждает Богородицкая, а также вдоль Твер ской и Бульварного кольца. Также пентхаусы встречаются в районе Китай-города, в Хамовниках, на Ленинском про спекте, а еще в ЗАО и СЗАО. Дома на крышах можно найти и в спальных районах, но там спрос на них крайне низок, следовательно, и строят их мало.
«В районе Остоженки предлагаются, например, два про сторных пентхауса в люксовом доме по адресу: улица Осто женка, д. 11. Объекты площадью 240,6 м2 и 601 м2 с роскош ными (223 м2 и 784 м2) террасами отличают уникальные панорамные виды на Москву», - рассказывает Могилатова.
Есть в районе Остоженки и предложения вторичного рынка. Например, четырехсторонний пентхаус площадью 311 м2 в клубном доме по адресу: Пожарский переулок, д. 11.
В районе Китай-города продается пентхаус в «Доме на Покровском бульваре». Он располагается на десятом этаже и отличается высокими потолками (4,2 м) и огромной площадью (1434 м2). А Ольга Богородицкая выделяет четы рехсторонний объект в «Имперском доме» на Якиманке с захватывающими видами на Кремль, Воробьевы горы, фабрику «Красный Октябрь» и Москву-реку.
В районе Тверской имеется прекрасный образец пентха- уса - двухуровневый объект, расположенный в новом элит ном доме по адресу: Брюсов переулок, д. 19. «Площадь квар тиры - 574 м2, а террасы -76 м2, высота потолков - 3,3-6,8 м. Окна выходят на три стороны, открывая интересные виды на Кремль, храм Христа Спасителя и другие достопримеча тельности», - рассказывает Владимир Говорин. А на самой Тверской располагается поистине роскошный пентхаус. «Это трехуровневые апартаменты в элитном доме, образу ющем единый комплекс с отелем "Марриотт Гранд", поэтому его жильцам будет доступен весь комплекс услуг и пятизвез дочный сервис одного из лучших гостиничных брендов. Объект уникален, поэтому продается по схеме аукционных торгов только в компании EliteCenter», - говорит Дьяченко.
Нельзя не сказать несколько слов и о пентхаусах в комплек сах «Одиннадцать Станиславского», «Артхаус» и «Копер ник», которые многие эксперты считают одними из наибо лее удачных на сегодняшний день. В проекте «Артхаус» (Тессинский переулок), выполненном в стиле неолофт и отличающемся новейшим техническим оснащением: воз можностью подключения системы «умный дом» и энерго сберегающими технологиями, - предлагается пентхаус общей площадью 460 м2 с уникальными потолками высотой 9 м. «Его можно приобрести целиком либо разделить на два: по 210 и 250 м2», - рассказывает Батынкова.
В клубном комплексе «Одиннадцать Станиславского» в районе Таганки, главная изюминка которого вишневый сад, продается пентхаус площадью 275 м2. Он выходит на три стороны и окружен просторной террасой (84 м2).
А в жилом комплексе «Коперник» (район Замоскворечья) своего покупателя ждет трехсторонний двухуровневый пентхаус площадью 547,2 м2 и стоимостью 535 млн рублей. Его основное преимущество - финишная отделка, что для московских пентхаусов пока еще редкость.
Пентхаусы - дорогой товар с устойчивым спросом, поэтому до кризиса, как сообщает Богородицкая, они продава лись на завершающей стадии строительства, когда цены в жилом комплексе достигали максимума, но сегодня мно гие девелоперы начинают их реализацию на ранних этапах и у покупателей есть шансы приобрести объекты по более выгодной цене. А если пентхаус понравился, то с покупкой лучше не тянуть, ведь другого такого уже не найдешь: дома на крыше роскошны, заманчивы и неповторимы.
Источник: Maindoor
