Luxury-жилье благодаря уникальности некоторых проектов и отдельных лотов продолжает оставаться инвестиционным продуктом даже в сложные для экономики времена, утверждают риелторы. Но при этом подчеркивают — важно не ошибиться с выбором объекта и найти правильную тактику инвестирования. Сегодня далеко не все эксперты рынка недвижимости столь же уверенно, как раньше, произносят мантру про то, что «недвижимость во все времена остается самым надежным и популярным видом инвестиций». Впрочем, если говорить отдельно о надежности, то этого у недвижимости не отнять. Все же квадратные метры — это реальный объект инвестиций, материальный актив, защищенный многими законами. Не будем в данном случае вспоминать про незаконные стройки и обманутых дольщиков, предположив, что грамотный инвестор способен найти подвох.

От 2% до 50%
Что касается доходности и популярности, то в этом однозначного мнения у риелторов нет. Денис Попов утверждает, что вложения в элитную недвижимость могут приносить в среднем 10–15% годовых, что в два раза превышает депозиты банков. «За цикл стройки суммарная доходность может достигнуть 30–50%», — говорит он. При этом подчеркивает, что речь идет исключительно о ликвидных проектах. «В текущих условиях с момента старта продаж и до ввода комплекса в эксплуатацию стартовая средняя цена 1 кв. м увеличивается как минимум на 30%, если речь идет о точечных комплексах, и как максимум на 50% в крупномасштабных комплексах», — отмечает генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова.

Несколько скромнее оценивает инвестиционный потенциал современных элитных новостроек директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов. «Как правило, рост средней стоимости квадратного метра в элитных проектах от стадии котлована до ввода в эксплуатацию составляет около 20%. Однако на рынке есть объекты, где доходность может быть и выше — но при увеличении рисков. В общем, что касается доходности, то она существенно колеблется в зависимости от конкретного проекта и его качественных характеристик», — считает эксперт.

Еще менее оптимистично настроен управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин: хорошо заработать на элитном жилье, по его словам, сейчас архисложно.
Ощутимо, то есть на 5% и более, в 2017 году, по словам Дмитрия Халина, подорожали 11 проектов. Эти комплексы динамично строились, и многие из них уже вышли на финальный этап строительной готовности. Застройщики окупили вложенные средства и теперь просто продают квартиры по максимальной цене, чтобы получить наибольшую прибыль.

Вторая группа — это проекты, где цены подросли на 1–4%. Таких, по данным Savills, порядка десяти. Предложения в 24 проектах практически не изменились в цене, при этом оставшиеся 15 продемонстрировали нисходящую ценовую динамику. «В основном из-за того, что изначально были переоценены. Застройщики долго не имели возможности снизить цену в силу кредитных обязательств либо по маркетинговым причинам. В нынешнем году эти проекты начали дешеветь, и максимальная величина среднего удешевления проектов, относящихся к высокобюджетному сегменту, составила 18% за текущий год», — рассказывает Дмитрий Халин.

Профподход
В чем риелторы солидарны, так это в том, что обязательным условием удачной инвестиции является грамотный выбор объекта и тактики вложений.
Скорость продажи недвижимости на нынешнем рынке, напоминает Анастасия Могилатова, во многом зависит от качества комплекса. Также в условиях существующей конкуренции инвестору важно адекватно оценивать, на какую стоимость он может рассчитывать, чтобы оперативно продать лот. «Но для этого нужно быть глубоко интегрированным в рыночную ситуацию, понимать планы застройщиков, разбираться в качественных характеристиках проектов, которые появляются на рынке. Тогда, в принципе, можно получить доход существенно больший, чем те 3%, о которых я говорил. К сожалению, для неискушенного инвестора это практически недоступно», — замечает Дмитрий Халин.

Единственный шанс неплохо заработать на инвестициях в элитные новостройки, по словам Дмитрия Халина, это войти в проект на самом начальном этапе продаж или даже на этапе предпродаж и «застолбить» за собой лучшую цену. «В дальнейшем, где-то через 6–12 месяцев после того, как проект выйдет в официальные продажи и начнет активно строиться, застройщики, как правило, существенно повышают стоимость, и за этот первый год можно заработать от 15 до 25% годовых. В дальнейшем доходность падает, потому что темпы повышения уже не такие высокие», — делится информацией топ-менеджер Savills.

Доля инвесторов, которые обладают ресурсами и знаниями для вхождения в проекты на старте продаж, по оценкам Анастасии Могилатовой, в высокобюджетном сегменте не превышает 10% от всех потенциальных покупателей, в той или иной степени имеющих инвестиционные цели. «Существует также определенная группа частных игроков, которые „перекладывают“ средства из одного проекта в другой. Некоторые из них изначально просчитывают для себя точку входа в проект и точку выхода из него. Фактически они являются профессиональными инвесторами», — рассказывает Анастасия Могилатова.

Илья Менжунов, в свою очередь, советует инвесторам вкладываться либо в приватные клубные дома с небольшим количеством квартир, расположенные в глубине исторических центральных районов столицы, либо в масштабные семейные проекты с развитой инфраструктурой и обширными благоустроенными придомовыми территориями. «Покупательский спрос равномерно распределен между этими категориями жилья, поэтому данные объекты могут быть одинаково ликвидными», — говорит эксперт.

При этом он напоминает, что в сроках строительства объектов разных форматов есть существенная разница, что прямо влияет на период возврата инвестиций. Строительный цикл клубных домов составляет, как правило, полтора года. Семейные же проекты насчитывают не одну очередь строительства. В данном случае от стадии котлована до ввода в эксплуатацию инвестору придется ждать два-три года. Илья Менжунов добавляет, что большим спросом сегодня пользуются квартиры с отделкой, и поэтому советует инвесторам искать именно такие предложения и экономить на ремонте. Наиболее подходящий вариант, по словам риелтора, — отделка white box (с полностью завершенными черновыми работами), которая требует минимальных затрат от покупателя, но в то же время позволяет ему реализовать собственные эстетические запросы.